ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************

TỐNG THỊ OANH

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. Trần Văn Tuấn

Hà Nội - 2016


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, trƣớc hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Trần Văn
Tuấn đã trực tiếp hƣớng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Trong thời gian nghiên cứu cũng nhƣ trong thời gian hoàn thành luận văn, tôi đã
nhận đƣợc sự chỉ bảo tận tình của các thầy cô trong khoa Địa Lý và bộ môn Địa chính,
trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội. Thầy cô đã cho tôi những
kiến thức nền tảng và những kiến thức chuyên môn để tôi có thể hoàn thành luận văn này
cũng nhƣ những công việc sau này. Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận Nam TừLiêm
đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn các đồng nghiệp, bạn học, cơ quan và gia đình đã tạo điều kiện


55

3

Bảng 2.3 Thống kê các loại GCN QSD đất đã cấp cho hộ gia
đình, cá nhân

63

4

Bảng 2.4 Hiện trạng về hệ thống hồ sơ địa chính

64

5

Bảng 2.5: Giá đất của đƣờng phố Nhóm I

67

6

Bảng 2.6: Giá đất của đƣờng phố Nhóm II

71

7


STT

Tên hình

Trang

1

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Nam Từ Liêm

44

2

Hình 2.2 Biểu đồ ảnh hƣởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở
chuyển nhƣợng trung bình các nhóm đƣờng, phố

89


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Từ viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản


Vị trí

NSNN

Ngân sách nhà nƣớc


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................................... 9
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................................... 13
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất............................................................................... 13
1.1.1. Giá đất ............................................................................................................................. 13
1.1.1.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................................ 13
1.1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ....................................................................... 14
1.1.1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ........................................................................ 17
1.1.1.4. Vai trò của quản lý nhà nƣớc về giá đất .............................................................. 23
1.1.2. Định giá đất ..................................................................................................................... 24
1.1.2.1. Khái niệm về định giá đất ................................................................................... 24
1.1.2.2. Vai trò của định giá đất ........................................................................................ 25
1.1.2.3. Các nguyên tắc định giá đất ................................................................................. 26
1.1.2.4. Các phƣơng pháp định giá đất ............................................................................. 29
1.2. Cơ sở pháp lý về giá đất và định giá đất ...............................Error! Bookmark not defined.

1.2.1. Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đấtError! Bookmark not defin
1.2.1.1. Luật đất đai 1993 ..................................................Error! Bookmark not defined.
1.2.1.2. Luật đất đai năm 2003...........................................Error! Bookmark not defined.
1.2.1.3. Luật đất đai 2013 ..................................................Error! Bookmark not defined.
1.2.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất .........Error! Bookmark not defined.
1.3. Quản lý nhà nƣớc về giá đất và định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới . Error! Bookmark
not defined.

..............................................................................................Error! Bookmark not defined.

2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 và tình hình biến động diện tích đất đaiError! Bookmark not defined
2.2.1.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 .........................Error! Bookmark not defined.


2.2.1.2. Tình hình biến động diện tích đất đai ...................Error! Bookmark not defined.
2.2.2.2. Đăng ký cấp giấy CNQSD đất ..............................Error! Bookmark not defined.
2.2.2.3. Hiện trạng hồ sơ địa chính ....................................Error! Bookmark not defined.
2.2.2.4. Quy hoạch sử dụng đất .........................................Error! Bookmark not defined.
2.2.2.5. Tình hình tranh chấp đất đai .................................Error! Bookmark not defined.
2.2.2.6. Hiện trạng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai ..............Error! Bookmark not defined.
2.3. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Nam Từ Liêm .........Error! Bookmark not defined.

2.3.1. Các văn bản pháp quy về giá đất áp dụng trên địa bàn quận Nam Từ LiêmError! Bookmark not define
2.3.1.1. Luật đất đai và các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật của Trung ƣơng ....... Error!
Bookmark not defined.
2.3.2.2. Các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật của Thành phố Hà Nội .. Error! Bookmark
not defined.
2.3.2. Giá đất ở trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ......................Error! Bookmark not defined.
2.3.2.1. Giá đất ở các đƣờng, phố Nhóm I .........................Error! Bookmark not defined.
2.3.2.2. Giá đất ở các đƣờng, phố Nhóm II .......................Error! Bookmark not defined.
2.3.2.3. Giá đất ở các đƣờng, phố Nhóm III ......................Error! Bookmark not defined.
2.3.2.4. Giá đất ở các đƣờng, phố Nhóm IV ......................Error! Bookmark not defined.
2.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm .. Error! Bookmark not
defined.
2.4.1. Cung cầu về nhà đất.........................................................Error! Bookmark not defined.

2.4.2. Ảnh hƣởng của các yếu tố thông thƣờng đến giá đất trên địa bàn nghiên cứuError! Bookmark not defi
2.4.3. Ảnh hƣởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứuError! Bookmark not defined.

quan trọng đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trƣờng bất động sản.
Luật đất đai 2003 đã kế thừa và phát triển các quy định của Luật đất đai 1993 về
giá đất và đã dành một mục quy định riêng về tài chính và giá đất (mục 6) và một mục
quy định về quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản (mục 7) với quy định cụ thể
về Nguồn thu ngân sách nhà nƣớc về đất đai (Điều 54); Giá đất đƣợc hình thành trong
các trƣờng hợp...(Điều 55); Giá đất nhà nƣớc (Điều 56)...vv
Giá đất là thƣớc đo kinh tế của đất, phản ánh đúng giá đất sẽ thúc đẩy việc sử dụng
đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trƣờng bất động sản ra quyết định nhanh
chóng, thúc đẩy sự phát triển thị trƣờng bất động sản, điều tiết quan hệ cung – cầu. Mặt
khác, giúp nhà nƣớc đƣa ra các quyết định quan trọng trong việc quản lý đất đai và thị
trƣờng bất động sản.


Hiện nay tốc độ đô thị hóa của Hà Nội diễn ra rất nhanh đi kèm với sự phát triển
cơ sở hạ tầng, công nghiệp, xây dựng và hình thành nhiều trung tâm kinh tế, văn hóa,
khoa học, giáo dục.
Nghị quyết số 132/NQ-CP của Chính phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính
huyện Từ Liêm để thành lập 02 quận và 23 phƣờng thuộc thành phố Hà Nội. Từ ngày
27/12/2013, 02 quận mới đƣợc thành lập là Bắc Từ Liêm gồm 13 phƣờng và Nam Từ
Liêm gồm 10 phƣờng. Sự điều chỉnh địa giới này có tác động rất lớn đến việc quản lý đất
đai nói chung và về giá đất nói riêng. Việc nắm bắt đƣợc giá đất và biến động giá đất tại
địa bàn là rất cần thiết, phục vụ cho việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và
có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển thị trƣờng bất động sản của địa phƣơng.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi đã thực hiện đề tài luận văn: “Nghiên cứu giá đất ở
và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà
Nội.”
2. Mục tiêu nghiên cứu
Làm rõ thực trạng giá đất ở thị trƣờng tại quận Nam Từ Liêm và xác định một số
yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở. Từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần quản lý và bình
ổn giá đất trên địa bàn nghiên cứu.

+, Thu thập các văn bản pháp quy liên quan đến giá đất do Nhà nƣớc và UBND
Thành phố Hà Nội ban hành.
-

Sơ cấp:

Thu thập các số liệu, tài liệu về giá đất từ năm 2013-2016 trên địa bàn quận Nam
Từ Liêm tại Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận và từ cán bộ Địa chính các phƣờng
trên địa bàn quận, các trung tâm môi giới đất đai, công ty kinh doanh bất động sản và
nguồn thông tin khảo sát thực tế của ngƣời dân tại khu vực nghiên cứu.
(2) Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Xác định các điểm cần điều tra giá đất
theo các tuyến đƣờng đại diện của quận, cụ thể nhƣ sau:
+, Đƣờng, phố nhóm I: là các đƣờng phố lớn, trung tâm của quận nhƣ đƣờng
Phạm Hùng, Hồ Tùng Mậu, Đại lộ Thăng Long...
+, Đƣờng, phố nhóm II: Mễ Trì, Nguyễn Cơ Thạch, Trần Hữu Dực,...


+, Đƣờng, phố nhóm III: Đình Thôn, Đỗ Đức Dục, Nguyễn Đổng Chi,...
+, Đƣờng, phố nhóm IV: Phƣơng Canh, đƣờng 70, Trung Văn,...
(3) Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Thống kê, tập hợp lại những số liệu điều
tra về giá đất thực tế theo thời gian qua các năm. Xử lý trên phần mềm Excel để đƣa ra
giá đất trung bình tại mỗi vị trí trên mỗi tuyến đƣờng của quận.
(4) Phương pháp phân tích, so sánh: Phân tích số liệu đã xử lý, từ đó so sánh giá
đất Nhà nƣớc quy định với giá đất thị trƣờng và so sánh giá đất giữa các vị trí khác nhau
trên cùng một tuyến đƣờng.
(5) Phương pháp đánh giá, tổng hợp: Đánh giá những ảnh hƣởng của các yếu tố
đến giá đất. Cuối cùng tổng hợp lại để có những đề xuất và giải pháp hợp lý nhất.
6. Kết quả nghiên cứu
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan về giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất.

chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất.
- Nhà nƣớc thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính
sách tài chính về đất đai nhƣ: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất,
thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà


không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại.
- Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất thông qua hình thức
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng đất ổn
định; quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
- Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng
đất.
Pháp luật Việt Nam cũng quy định giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp
sau: (Điều 55 Luật Đất đai)
- Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
1.1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Đối với bất động sản nói chung và đất đai nói riêng, giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết,
tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con
ngƣời. Giá trị đất đai/bất động sản đƣợc tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: ý tƣởng và
chuẩn mực của xã hội, sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố
tự nhiên của các nhóm xã hội; hoạt động và xu hƣớng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển,
tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lƣơng, lƣợng tiền và tín dụng; sự quản lý
và điều tiết của Nhà nƣớc: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế hoạch, chính sách môi

xấu. Địa tô tuyệt đối xác định thông qua giá cả đất đai mà giá cả đất đai lại phụ thuộc vào
lợi nhuận thu đƣợc trên đất. Vì vậy ngƣời ta gọi giá đất là địa tô tƣ bản hóa:
Địa tô


Giá đất =
Tỷ suất lợi nhuận
b) Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay
đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì
lúc này ngƣời mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn
nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do ngƣời bán
không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đƣợc địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lƣợng
tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì ngƣời bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tƣ bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm do đó giá
đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán đất căn cứ vào lãi suất
ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đƣơng nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể
tính bình quân trong khoảng thời gian tƣơng đối dài để loại trừ ảnh hƣởng của nhân tố cá
biệt. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, tr 34).
c) Quan hệ cung cầu
Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trƣờng đã hình thành mối quan hệ
biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó thể hiện
sự tối đa lợi ích giữa ngƣời sản xuất và ngƣời tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận
động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lƣợng có hạn, vị trí cố định trong không
gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày càng tƣơi tốt chứ
không bị hao mòn nhƣ các loại hàng hóa thông thƣờng khác. Vì vậy quan hệ cung – cầu
trong thị trƣờng đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trƣờng
hàng hóa khác. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhƣng lƣợng cung của một loại

yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận thửa đất là vùng dân cƣ, công


nghiệp, nông nghiệp hay thƣơng mại - dịch vụ.
* Đặc điểm trên mặt đất và dƣới lòng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý của tầng
đất mặt, vv...):
Mức độ ảnh hƣởng của những yếu tố nói trên đến giá đất tuỳ thuộc vào mục đích sử
dụng đất. Ví dụ: độ dầy và tính chất thổ nhƣỡng của lớp đất bề mặt có ảnh hƣớng lớn đến
giá trị đất nếu đất đó đƣợc sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp nhƣng sẽ ít ảnh
hƣởng hơn nếu đất đó đƣợc sử dụng vào mục đích xây dựng - loại công năng liên quan
nhiều đến tính chất cơ học của lớp đất mặt.
* Kiến trúc của các công trình gắn liền với đất đối với thửa đất có nhà ở hoặc công
trình xây dựng (sau đây gọi chung là bất động sản):
Kiến trúc của bất động sản ảnh hƣởng trực tiếp tới giá trị của bất động sản đó. Nếu 2
bất động sản có vị trí nhƣ nhau, chi phí đầu tƣ xây dựng nhƣ nhau nhƣng bất động sản nào
có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu của thị trƣờng thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngƣợc
lại.
* Yếu tố tự nhiên, môi trƣờng:
- Về yếu tố tự nhiên: mức độ ảnh hƣởng của thiên nhiên đến giá của một bất động
sản cụ thể tuỳ thuộc vùng địa lý. Đối với các thành phố ven biển những bất động sản là nhà
ở có mặt tiền hƣớng biển thƣờng có giá trị lớn hơn so với những bất động sản tƣơng tự
nhƣng mặt tiền hƣớng ngƣợc với hƣớng biển.
- Về yếu tố môi trƣờng: những yếu tố môi trƣờng ảnh hƣởng đến giá bất động sản
bao gồm: nƣớc sinh hoạt, không khí, tiếng ồn, vv… Mức độ ảnh hƣởng đến giá đất, bất
động sản của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn nhất là tại các khu vực đô thị, các khu công
nghiệp, khu kinh tế.
 Yếu tố kinh tế
* Khả năng cho sinh lợi:
Đặt trong bối cảnh công năng của thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì


* Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất:
Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất có nội hàm bao gồm các yếu tố: tính pháp lý
về quyền sử dụng đất, tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất (mục đích sử dụng đất, diện
tích đất sử dụng), tính pháp lý của hiện trạng công trình).
- Căn cứ để xem xét tính pháp lý của việc sử dụng đất là giấy tờ pháp lý sau: Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất
hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình gắn liền
với đất.
- Căn cứ để xem xét tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất là mục đích sử dụng
đất, diện tích đất đang sử dụng so với mục đích sử dụng đất, diện tích đất ghi trên giấy tờ
pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Căn cứ để xem xét tính pháp lý của hiện trạng các công trình xây dựng gắn liền
với đất là quy hoạch về xây dựng khu vực nơi có công trình xây dựng đó, các quy định của
pháp luật về xây dựng.
Các yếu tố nêu trên tuy không tham gia trực tiếp vào việc hình thành giá trị thửa đất
và bất động sản nhƣng ảnh hƣởng lớn đến giá đất và giá bất động sản đó.
* Những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn với đất:
Những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn với đất đƣợc thể hiện trong các trƣờng hợp sau:
- Thửa đất, bất động sản đang trong thời gian cho thuê, thế chấp, góp vốn hoặc đang
trong tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất.
- Các quyền địa dịch của ngƣời sử dụng đất liền kề theo quy định của pháp luật.
- Các ràng buộc của ngƣời để thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.


 Yếu tố về tâm lý và môi trường
Các yếu tố tâm lý, môi trƣờng thƣờng gắn với mỗi thửa đất, bao gồm:

nền kinh tế.
 Yếu tố cung - cầu bất động sản trên thị trường:
Yếu tố cung - cầu tác động đến giá đất không chỉ khi quan hệ cung - cầu mất cân
đối hoặc khi chúng đạt mức cân bằng mà sự tác động của quan hệ cung – cầu diễn ra trong
suốt chu kỳ của sự vận động của thị trƣờng. Trong đó, giá đất chịu ảnh hƣớng lớn nhất khi
quan hệ cung - cầu đạt trạng thái đỉnh của sự mất cân đối và chịu ảnh hƣởng thấp nhất khi
quan hệ cung - cầu đạt trạng thái cân bằng.
c, Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật
Sự thay đổi thể chế nhà nƣớc sẽ kéo theo sự thay đổi đƣờng lối, chính sách, pháp
luật của quốc gia nói chung. Mặc dù giá trị của tài sản nhận đƣợc từ các quyền về tài sản
do pháp luật qui định, nhƣng sự thay đổi về đƣờng lối, chính sách của Nhà nƣớc sẽ tác
động đến hoạt động của thị trƣờng bất động sản nói chung và hoạt động đầu tƣ vào lĩnh
vực bất động sản nói riêng, sự thay đổi đó có thể làm tăng hoặc giảm nhu cầu về đất, về
nhà ở. Sự tác động đó theo chiều hƣớng nào, tích cực hay tiêu cực, khuyến kích hay hạn
chế còn tuỳ thuộc đối với từng chính sách của Nhà nƣớc. Hay nói cách khác còn tuỳ thuộc
vào ý đồ chính trị và mức độ kiểm soát của Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản.
Ở nƣớc ta, các chính sách tác động trực tiếp đến đất và giá bất động sản bao gồm:
- Chính sách tài chính áp dụng đối với ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất và đối với ngƣời đƣợc nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực bất động sản;
- Chính sách đầu tƣ vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, phi nông
nghiệp;


- Các chính sách thuế về bất động sản.
(Nguồn: Cục Quản lý Nhà – Bộ Xây dựng)
1.1.1.4. Vai trò của quản lý nhà nước về giá đất
Đối với bất động sản giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối
với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con ngƣời. Giá trị bất động sản
đƣợc tạo ra trong sự tác động của các yếu tố:

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Nhà nƣớc còn cho
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích xác định. Ngƣời
đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nƣớc (Theo
điều 5 Luật đất đai 2003) và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản
lý đất thích hợp theo định hƣớng kinh tế thị trƣờng, nó là cơ sở cho chuyển nhƣợng
quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa ngƣời
quản lý và ngƣời sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và ngƣời sử dụng
đất có quyền chuyển nhƣợng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê... và Nhà nƣớc có quyền
thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây
dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất
có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với ngƣời sử dụng đáp ứng đƣợc nhu cầu đòi
hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa.
Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ
tài chính liên quan tới đất giữa ngƣời quản lý và ngƣời sử dụng đất, giữa ngƣời sử dụng
đất với nhau.
Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống nhƣ việc định giá các
tài sản thông thƣờng, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về
không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý