ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
………..………

ĐẶNG ĐÌNH LINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN HOÀNH BỒ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
………..………

ĐẶNG ĐÌNH LINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN HOÀNH BỒ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Ủy ban
nhân dân huyện Hoành Bồ, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hoành Bồ, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoành Bồ, Ủy ban nhân dân và công chức địa
chính xây dựng của các xã, thị trấn thuộc huyện Hoành Bồ đã giúp đỡ và tạo điều kiện
cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn
thành luận văn./.
Tác giả luận văn

Đặng Đình Linh


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................... ii
MỤC LỤC.................................................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................................... vi
MỞ ĐẦU .................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..............................................................................................3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp quyền sử dụng
đất và lập hồ sơ địa chính .......................................................................................4
1.1.1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, lập hồ sơ địa chính ........................................................................................4

2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .......................................................29
2.4.3. Phương pháp chuyên gia .........................................................................29
2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu, phân tích và đánh giá ..................................29
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................... 31
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoành Bồ ............................31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................................31
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ........................................................................34
3.1.3. Thực trạng phát triển của các ngành kinh tế ...........................................41
3.1.4. Đánh giá chung về đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội ...........................44
3.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ ....................................45
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Hoành Bồ năm 2015 ...............................45
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Hoành Bồ ......................................48
3.3. Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, lập hồ sơ địa chính của huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh qua 2 giai
đoạn (Giai đoạn thực hiện theo luật 2003 và giai đoạn thực hiện theo luật 2013)
...............................................................................................................................50
3.3.1. Tổng số lượng hồ sơ được tiếp nhận trong thủ tục đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoành Bồ. ................................50


v

3.3.2. Tình hình thu nộp ngân sách từ cấp giấy chứng nhận QSD đất trên địa
bàn huyện giai đoạn 2011-2015 ........................................................................64
3.3.3. Thời gian giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
huyện Hoành Bồ ................................................................................................65
3.3.4. Tình hình lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn
2011-2015 ..........................................................................................................66
3.4. Đánh giá chung về tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ và tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến

huyện Hoành Bồ theo luật đất đai 2013 .........................................................53
Bảng 3.8. Kết quả cấp GCNQSD đất Nông nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo luật đất
đai 2003 (từ 2011 đến hết tháng 6/2014) .......................................................54
Bảng 3.9. Kết quả cấp GCNQSD đất Nông nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo Luật
đất đai 2013 (từ tháng 7/2014 đến hết 2015) .................................................55
Bảng 3.10. Nguyên nhân không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 ..............................................56
Bảng 3.11. Kết quả cấp GCNQSD đất Lâm nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo luật đất
đai 2003 (từ 2011 đến 31/6/2014) ..................................................................58
Bảng 3.12. Kết quả cấp GCNQSD đất Lâm nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo Luật
Đất đai 2013 (từ 01/7/2014 đến hết năm 2015) .............................................59
Bảng 3.13. Nguyên nhân không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 ..............................................60
Bảng 3.14. Kết quả cấp GCNQSD đất phi nông nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo
Luật Đất đai 2003 (từ 2011 đến hết tháng 6/2014) ........................................61
Bảng 3.15. Kết quả cấp GCNQSD đất Phi nông nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo
Luật Đất đai 2013 (từ tháng 7/2014 đến hết 2015) ........................................62


vii

Bảng 3.16. Nguyên nhân không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 ..............................................64
Bảng 3.17. Tổng hợp mức thu phí, lệ phí từ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 ......................................65
Bảng 3.18. Tổng hợp tiến độ thực hiện cam kết cấp giấy chứng nhận từ 2011-2015 ...66
Bảng 3.19. Tình hình đo đạc, thành lập bản đồ phục vụ công tác quản lý đất đai, cấp
giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Hoành Bồ................................................66
Bảng 3.20. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất qua ý kiến của người dân ........................................70

dụng đất nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau; Công
tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào


2
khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm còn nhiều bất cập, gây bức xúc cho
người dân... Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử
dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối với hộ
gia đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong
việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu
nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất. [12]
Luật đất đai năm 2013 được ban hành đã khắc phục những tồn tại, hạn chế của
Luật đất đai năm 2003 và tiếp tục khẳng định “Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ
địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất” là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Đây
thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống thông tin đầy đủ,
chặt chẽ, kịp thời giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất; là cơ sở để Nhà nước
quản lý hiệu quả toàn bộ đất đai theo pháp luật, để từ đó bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất, đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm
bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. [14]
Hoành Bồ là một huyện miền núi nằm ở phía bắc tỉnh Quảng Ninh, cách trung
tâm thành phố Hạ Long khoảng 10 km về phía Nam. Trong những năm gần đây,
huyện Hoành Bồ có tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến giá đất trên thị trường tăng cao
và diễn biến phức tạp, nhu cầu về quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội ngày càng gia tăng. Số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất
đã thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa
chính qua cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Hoành Bồ chưa phản ánh đúng thực
trạng sử dụng đất hiện nay. Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về công
tác, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện, cần trả lời ba câu hỏi:

Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những đánh giá
khách quan về quá trình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính hiện nay.
Quá trình nghiên cứu đề tài giúp học viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà
nước về đất đai và thực tiễn việc thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính tại địa phương, góp phần giúp người sử
dụng đất cũng như cơ quan quản lý nhà nước trên địa bàn huyện Hoành Bồ thấy
được thực tế những hạn chế, tồn tại qua những phản ánh, đánh giá của người dân.
Từ đó, đưa ra những giải pháp đúng đắn, khoa học, hiệu quả, phù hợp hơn với thực
tiễn để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất
đai trong thời gian tiếp theo.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp quyền sử dụng
đất và lập hồ sơ địa chính
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản
15, Điều 3, Luật Đất đai 2013). [14]
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16,
Điều 3, Luật Đất đai 2013). [14]
Giấy chứng nhận là tên gọi chung của các loại giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở

dung chính là diện tích ranh giới thửa đất, mục đích sử dụng của thửa đất và người
sử dụng đất.
Đăng ký, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính là một công cụ để bảo vệ lợi ích
của Nhà nước cũng như lợi ích công dân. Tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay công tác
này cũng gặp những khó khăn trên cả hai phương diện chủ quan và khách quan.
Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC đem lại những lợi ích đối với
Nhà nước và xã hội là:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển quyền sử dụng đất...
- Phục vụ quy hoạch;
- Giám sát giao dịch đất đai;
- Phục vụ quản lý trật tự trị an.
Lợi ích đối với công dân là:
- Tăng cường về chủ quyền đối với đất đai;
- Khuyến khích đầu tư cá nhân;
- Mở rộng khả năng vay vốn;
- Hỗ trợ giao dịch về đất đai;
- Giảm tranh chấp đất đai...
Với những lợi ích như trên cho thấy công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập
HSĐC là một công việc không thể thiếu trong quản lý Nhà nước về đất đai.


6
1.1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ở Việt Nam qua các giai đoạn
Trải qua bốn nghìn năm lịch sử, nhân dân Việt Nam lao động cần cù, chiến
đấu dũng cảm để dựng nước và giữ nước. Cuộc đấu tranh lâu dài, bền bỉ vì độc lập,
tự do đã hun đúc nên truyền thống kiên cường, bất khuất của dân tộc ta. Từ năm
1930 đến nay, dưới sự lãnh đạo của Đảng cộng sản Việt Nam, nước Việt Nam
chúng ta đã xây dựng 05 bản Hiến pháp và gắn liền với đó là sự thay đổi về quyền
sở hữu đất đai qua từng giai đoạn.

dân tộc trong nước, bảo đảm đưa miền Bắc nước ta tiến lên chủ nghĩa xã hội, không
ngừng nâng cao đời sống vật chất và văn hoá của nhân dân, xây dựng miền Bắc vững
mạnh làm cơ sở cho cuộc đấu tranh hoà bình thống nhất nước nhà.
Tại Điều 11, Hiến pháp năm 1959 quy định “ở nước Việt Nam dân chủ cộng
hoà trong thời kỳ quá độ, các hình thức sở hữu chủ yếu về tư liệu sản xuất hiện nay
là: hình thức sở hữu của Nhà nước tức là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp
tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của
người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc”.[30]
Tại thời điểm này công nhận ba chế độ sở hữu khác nhau về tư liệu sản xuất,
trong đó bao gồm cả đất đai.
c. Hiến pháp năm 1980
Kế thừa và phát triển Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959, Hiến pháp
này tổng kết và xác định những thành quả đấu tranh cách mạng của nhân dân Việt
Nam trong nửa thế kỷ qua, thể hiện ý chí và nguyện vọng của nhân dân Việt Nam,
bảo đảm bước phát triển rực rỡ của xã hội Việt Nam trong thời gian tới.
Là luật cơ bản của Nhà nước, Hiến pháp này quy định chế độ chính trị, kinh
tế, văn hoá và xã hội, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân, cơ cấu tổ chức và
nguyên tắc hoạt động của các cơ quan Nhà nước. Nó thể hiện mối quan hệ giữa
Đảng lãnh đạo, nhân dân làm chủ và Nhà nước quản lý trong xã hội Việt Nam.
Toàn thể nhân dân Việt Nam đoàn kết chặt chẽ dưới lá cờ bách chiến bách
thắng của Đảng cộng sản Việt Nam, ra sức thi hành Hiến pháp, giành những thắng
lợi to lớn hơn nữa trong sự nghiệp xây dựng chủ nghĩa xã hội và bảo vệ Tổ quốc xã
hội chủ nghĩa.


8
Hiến pháp năm 1980 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khoá VI, kỳ họp thứ 7, nhất trí thông qua trong phiên họp ngày 18 tháng 12
năm 1980.
Với sự thay đổi lớn lao trong việc khẳng định quyền sở hữu toàn dân về đất

thuộc sở hữu toàn dân”.
Tại Điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả; Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; Tổ chức và
cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được
chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.
Tại Điều 1, Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1, Điều 5, Luật Đất đai năm 2003 tiếp
tục khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”.
đ. Hiến pháp năm 2013
Tiếp tục kế thừa Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp năm 1959, Hiến pháp năm
1980 và Hiến pháp năm 1992, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khoá XIII, kỳ họp thứ 6 nhất trí thông qua Hiến pháp năm 2013 ngày 28 tháng 11
năm 2013, tiếp tục khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà
nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý” - Điều 53. [30]
Sau đó, Luật Đất đai 2013 được ban hành đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” tại Điều 4 và
quy định về Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai tại Điều 13.
1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, lập hồ sơ địa chính
1.1.2.1. Thời kỳ trước ngày 01/7/2004 (trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành)
Trong các thời kỳ khác nhau, Nhà nước ta đã ban hành hệ thống văn bản pháp
luật phù hợp với hoàn cảnh thực tế đất nước để đảm bảo tính chặt chẽ, làm cơ sở
pháp lý cho công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính thửa đất. Cho
đến nay, hệ thống văn bản pháp luật về công tác đăng ký , cấp GCNQSDĐ và lập
HSĐC ngày càng được hoàn thiện giúp cho cơ quan quản lý đất đai và người sử
dụng đất có thể thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của mình.


khoản 2, điều 6 nêu rõ: “Chỉ đạo hoàn thành việc đo đạc, phân hạng và đăng ký đất
đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất”;


11
- Ngày 23/3/1989, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định số 30/HĐ về việc
thi hành Luật Đất đai tại điều 4, chương I có nêu: “Người đang sử dụng đất hợp
pháp là người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”;
- Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày
24/7/1989 về ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ, Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày
28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định 201/QĐ-ĐKTK;
Để phù hợp hơn với nền kinh tế, xã hội trong hoàn cảnh mới, Hiến pháp năm
1992 được ban hành. Trên cơ sở đó, Luật Đất đai 1993 đã được Quốc hội khoá IX
thông qua ngày 14/07/1993. Trong đó khẳng định công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ
là một trong 7 nội dung quan trọng của công tác quản lý, sử dụng đất, giao đất ổn
định lâu dài cho người sử dụng, cấp GCNQSDĐ;
- Nghị định số 64/CP của Chính phủ ban hành ngày 27/09/1993 về việc giao
đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích
sản xuất nông nghiệp;
- Nghị định số 02/NĐ-CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ quy định việc giao
đất lâm nghịêp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vào mục đích lâm nghiệp;
- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở đô thị;
- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính quy định
mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi biến động đất đai;
- Công văn số 1427/CV-ĐC của Tổng cục Địa chính ban hành ngày
13/10/1995 hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSDĐ;
- Chỉ thị số 45/CP ngày 03/08/1996 của Chính phủ bổ sung điều 10 cho Nghị
định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử

- Thông tư 2074/2001/TT-TCĐC hướng dẫn trình tự lập, xét duyệt hồ sơ xin
giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Thông tư 93/2002/TT-BTC ngày 21/10/2002 của Bộ Tài chính quy định chế độ
thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
1.1.2.2. Thời kỳ từ 01/7/2004 đến 01/7/2014
Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đề mới và
có nhiều vấn đề chưa được đề cập đến. Tuy đã được sửa đổi bổ sung và các năm
1998 và 2001 nhưng vẫn còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho quá trình quản lý và
sử dụng đất. Vì vậy ngày 26/11/2003, Luật Đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI,


13
kỳ họp thứ 4 thông qua, thay thế cho Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung
một số điều (của Luật Đất đai năm 1993) năm 1998 và năm 2001. Luật Đất đai
2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 đã một lần nữa khẳng định: “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.
Từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, để nhanh chóng áp dụng hiệu quả Luật Đất
đai vào thực tế, các cơ quan Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thi
hành Luật:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai 2003;
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ TN&MT về việc
hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc thu
tiền sử dụng đất;
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ
TN&MT, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của
VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất;
- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính về hướng
dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ;

định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ TN&MT ban
hành quy định bổ sung về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất;
- Thông tư số 09/2011/TT-BTNMT ngày 31/03/2011 của Bộ TN&MT quy
định đấu thầu cung cấp dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách Nhà nước về đo
đạc đất đai, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 của Bộ TN&MT quy
định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực
đất đai;
- Chỉ thị số 1474/CT-TTg năm 2011 do Thủ tướng Chính phủ ban hành về
thực hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCNQSDĐ, sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai;
- Ngày 01/01/2012 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực thi hành.


15
- Một số văn bản của địa phương như: Quyết định số 4505/2007QĐ-UBND
ngày 05/12/2007 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định hạn mức
giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh; Quyết định số 1178/2011QĐ-UBND ngày 21/4/2011 của UBND tỉnh
Quảng Ninh ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên
địa bàn tỉnh Quảng Ninh; Quyết định số 1179/2011QĐ-UBND ngày 21/4/2011 của
UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
Nhìn chung, các văn bản pháp luật giai đoạn này đã thể hiện phần nào tính tập

đạt kết quả tốt hơn.
1.2. Những quy định chung về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và lập hồ sơ địa chính
1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản
15, Điều 3, Luật Đất đai 2013). [14]
Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi
chung là người sử dụng đất); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một
thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho các chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa
Nhà nước với người sủ dụng đất; đồng thời chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất; làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp
luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất đai có hai loại là: Đăng ký quyền sử dụng đất lần
đầu và đăng ký biến động về quyền sử dụng đất.