TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

Chuyên đề:
XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA
HẺM VÀ MẶT TIỀN TRÊN HAI TUYẾN ĐƯỜNG
NGUYỄN TIỂU LA VÀ NGUYỄN TRI PHƯƠNG,
QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

GVHD : TS. HAY SINH
SVTH : NGUYỄN CHÍ THÀNH
LỚP : VG1
KHOÁ : 33
MSSV : 107201121

Tphcm, tháng 4 năm 2011
1


MỤC LỤC
Lí do chọn đề tài ............................................................................................ 1
Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 1
Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 1
Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 1
Điểm mới của đề tài ........................................................................................... 1

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản và ý nghĩa hệ
số điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp................................. 2
1.1

1.2


1.2.2

Các đặc trưng của thị trường bất động sản ........................................13

1.2.3

Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản .......................15

1.2.4

Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ....................................16

Tổng quan về thẩm định giá bất động sản .............................................. 18
1.3.1

Khái niệm về thẩm định giá bất động sản ........................................... 18

1.3.2

Mục đích của thẩm định giá bất động sản ..........................................18

1.3.3

Vai trò của thẩm định giá bất động sản .............................................. 19

1.3.4

Cơ sở thẩm định giá bất động sản ........................................................ 19


Khái niệm, phân loại các cấp hẻm và cách tính hệ số điều chỉnh giữa
hẻm và mặt tiền theo quy định của pháp luật ........................................ 29
1.5.1

Khái niệm hẻm ....................................................................................... 29

1.5.2

Phân loại hẻm .........................................................................................29

1.5.3

Cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền đường theo
công văn 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ............. 30

1.6

Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp .... 30
1.6.1

Nguyên nhân cần phải tính toán hệ số điều chỉnh ..............................30

1.6.2

Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh ................................................................31

1.6.3

Một số cách tính hệ số điều chỉnh ........................................................31


Thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh những năm gần
đây ........................................................................................................... 37

2.3.2

Thị trường bất động sản trên hai tuyến đường Nguyễn Tiểu La và
Nguyễn Tri Phương ............................................................................... 41

3


2.4

Cơ sở xây dựng hệ số giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường thuộc khu
vực các đường Nguyễn Tiểu La, Nguyễn Tri Phương quận 10, Tp.Hồ
Chí Minh .................................................................................................... 42
2.4.1

Cơ sở dữ liệu thu thập thực tế .............................................................. 42

2.4.2

Xây dựng hệ số giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường dựa trên cơ sở
dữ liệu thực tế ........................................................................................ 51

2.4.3

Nhận xét về kết quả của hai hệ số trên hai con đường Nguyễn Tiểu
La và Nguyễn Tri Phương và giải thích nguyên nhân dẫn đến sự sai
khác này ..................................................................................................57



Lý do chọn đề tài
Ngành thẩm định giá là một ngành vẫn còn được xem là khá mới mẻ ở Việt Nam,
vì vậy dù ngày càng hoàn thiện nhưng vẫn còn một số đặc điểm còn bất cập trong các
quy trình về thẩm định, các hệ số dùng để điều chỉnh các yếu tố. Mặt khác, các quyết
định, thông tư của nhà nước trên giấy tờ vẫn chưa được chính xác lắm so với tình trạng
thực tế trên thị trường bất động sản ở Việt Nam, một trong số những điểm bất cập đó là
hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền, do đó, tôi xin được nghiên cứu về vấn đề:
“Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền trên hai tuyến đường
Nguyễn Tiểu La và Nguyễn Tri Phương, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh”. Qua
đề tài dựa trên số liệu được thu thập trên thị trường thực tế này tôi hy vọng có thể giúp
được các công ty thẩm định, những người tham gia vào thị trường bất động sản sẽ có cái
nhìn và nhận định chính xác hơn về giá đất trên hai tuyến đường này.
Đối tượng nghiên cứu
Các bất động sản ngoài mặt tiền và trong hẻm đang giao dịch hoặc vừa mới giao dịch tại
thời điểm nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu
- Đường Nguyễn Tiểu La, quận 10, Thành Phố Hồ Chí Minh
- Đường Nguyễn Tri Phương, quận 10, Thành Phố Hồ Chí Minh (bắt đầu từ đường
3/2 đến đường Nguyễn Chí Thanh)
Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm ra hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường dựa trên số liệu và cớ sở
xây dựng hệ số có khoa học

- Chỉ ra mức độ chênh lệch giữa các hệ số trên quyết định của nhà nước và trên thực tế
- Tìm mức chênh lệch giá đất giữa các tuyến đường đã khảo sát
Điểm mới của đề tài
- Số liệu thu thập được trược tiếp trên thị trường tại thời điểm nghiên cứu
- Xây dựng hệ số dựa trên cơ sở khoa học

BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật
Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái
Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với
việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với
đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền
với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách
hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.

6


Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với
các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các
Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch
chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không
liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy
định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài
sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của
mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh
mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho
đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.

1..2

Phân loại bất động sản


sào (360m2). Trên lô đất có phần kiến trúc nhà ở, phần sân vườn, chuồng trại và vườn cây lâu năm.
Nhà ở thường là những tập hợp gồm nhà chính, nhà phụ, chuồng trại và sân, trong đó cái sân coi
như trung tâm bố cục, bên cạnh sân vườn là ao cá.
Biệt thự phố: Đây là loại nhà thấp tầng ( 1 đến 3 tầng ) cũng có sân vườn bao quanh, phục vụ
cho gia đình có đời sống kinh tế cao, thu nhập dồi dào. Ngôi nhà nằm trong khuôn viên có rào dậu
cổng riêng với khoảng diện tích trung bình từ 300 - 800m2 chủ yếu được xây dựng bằng những vật
liệu sang trọng và kiên cố. Biệt thự cần có các công trình phụ như garage ôtô ( cho từ 1- 2 xe ), chổ
ở cho người phục vụ hay chổ để dụng cụ làm vườn v.v...cùng sân thoáng vườn cảnh và cây bóng
mát để nghỉ ngơi ngoài trời. Mật độ xây dựng trên lô đất khoảng 25% đến 40% là tối đa.
Nhà ở liền kề (liên kế): Đây là loại nhà thường gặp ở thành phố nhỏ, thị trấn phục vụ những
gia đình thị dân. Để đảm bảo tính kinh tế và tiết kiệm đất cho thành phố, mỗi gia đình chỉ có 2
hướng tiếp xúc trước và sau với thiên nhiên. Mỗi gia đình sẽ được sử dụng diện tích không gian suốt
từ tàâng trệt đến tầng thượng ( khối nhà thường cao từ 2 dến 3 tầng ). Ngoài diện tích dành cho nhà
ở còn có diện tích cho sân vườn ( với tỷ lệ từ 20% đến 30% diện tích lô đất ). Loại nhà này thường
có diện tícch đất trung bình từ 60 - 120m2 và thường chia làm hai loại như sau :
- Nhà liền kề phố : Nhà có mặt tiền trực tiếp liên hệ với hè phố để lợi dụng tầng trệt kinh doanh
buôn bán, còn các tầng trên dùng cho việc sinh hoạt và nghỉ ngơi của gia đình. Ngôi nhà chỉ
có sân trong ( chiếm 20% đến 25% lô đất ).

8


- Nhà liền kề sân vườn : Là loại nhà có vườn phía trước và sân có thể ở phía sau, mặt tiền từ 6
đến10m, hình thức giống nhà liền kề phố nhưng nhà được lùi vào khoảng 3m so với hàng
rào, có vườn trước sân sau ( chiếm khoảng 30% đến 40% lô đất ).
Nhà chung cư: Đây là loại nhà ở tập thể của các gia đình. Một ngôi nhà có thể phục vụ cho
nhiều gia đình. Mỗi gia đình được sử dụng độc lập một căn hộ, các căn hộ này được liên kết với
nhau bằng hành lang chung, còn cầu thang công cộng dùng để nối liền giữa các tầng. Đây là loại nhà
phổ biến ở các thành phố lớn, thường được xây dựng từ 5 đến 26 tầng. Với các nhà trên 7 tầng bắt
buộc phải có thanh máy. Với kiểu nhà chung cư như vậy sẽ tiết kiệm đuợc rất nhiều đất đai và kinh

lý của người mua đối với nó. (Cục quản lý giá Bộ tài chính 2007)

1..3.3

Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan
hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới

9


hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính
khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong
cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị
trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể
cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn
phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều
quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân
v.v..

1..3.4

Tính bền vững theo thời gian

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị
huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng
trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng
trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công
trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm

lộ) toạ lạc ngay trên một xa lộ có mật độ di chuyển cao là một quyết định tốt, nhưng cần phải biết
rằng, năm năm nữa người ta có xây một con đường khác ngắn hơn và bỏ qua tuyến xa lộ này hay
không? (Ở Việt Nam, mấy chục cây số đường đèo Hải Vân giữa Đà Nẵng và Huế đã trở nên vắng vẻ
sau khi có đường hầm xuyên núi). Ngược lại, nếu tính xây chợ hay siêu thị, thì không phải xây nơi
đông dân cư là hay (vì đất đai đắt, cạnh tranh cao) mà phải xây đón đầu ở khu vực kế cận còn hoang
vắng, nhưng dự đoán là sẽ dần phát triển lan ra. Hai thuộc tính “Long” nêu trên buộc nhà đầu tư địa
ốc phải có một cái nhìn bình tĩnh và dài lâu trong đầu tư. Nhà đầu tư nào cứ cho rằng xu thế tăng giá
sẽ tiếp tục mãi mãi sẽ có thể thất bại nặng nề. Thay vào đó, họ cần phân tích kỹ các kinh nghiệm
thành bại của quá khứ và cố gắng đánh giá đúng những gì sẽ diễn ra trong tương lai.

1..3.7

Tính về đồng tiền lớn

Vốn rất lớn nếu bạn muốn đầu tư địa ốc. Với rất nhiều người, căn nhà là tài sản lớn nhất của
mọi gia đình. Vì thế nên, người đầu tư nhà làm sao có vốn nhỏ mà làm được? Loại kinh doanh này
bao giờ cũng đòi hỏi nhiều tiền hơn bất cứ vốn liếng tự có nào của nhà đầu tư. Với hai yếu tố large
size và long-term này, người mua nhà hay đầu tư nhà bao giờ cũng cần phải vay tiền. Từ đó nảy sinh
cả một kỹ nghệ hùng hậu về dịch vụ tài chính cho bất động sản. Cũng vì tính phức tạp của loại giao
dịch này, đã nảy sinh thêm dịch vụ môi giới bất động sản, vì cả người mua lẫn người bán đều cần tư
vấn phân tích về thị trường, đánh giá quyết.

1..3.8

Các tính chất khác

Tính thích ứng
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể
điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu
sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt

Bên cạnh các mặt hạn chế về tự nhiên nêu trên còn có hạn chế về quy hoạch và đây là một hạn

chế nổi bật. Việc phân bổ đất đai cho những mục đích cụ thể phải tuân thủ quy hoạch đất đai trong
từng thời kỳ nên không thể tuỳ tiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch.
Còn đối với các công trình xây dựng như chung cư thì thời gian xây dựng hoàn thành và đưa
vào sử dụng khá lâu. Nên cung ngắn hạn của BĐS kém co giãn hơn cung dài hạn, với sự thay đổi
của giá cả. (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007)

1..4.2 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua bán BĐS thường được xem xét kỹ
lưỡng, cẩn thận dẫn tới thời gian mua bán giao dịch thường là dài hơn so với các tài sản khác, điều
đó dẫn tới chi phí mua, bán giao dịch cao hơn. Hơn nữa giao dịch giữa người mua, người bán
thường không diễn ra trực tiếp mà phải thông qua mạng lưới môi giới và phải trả phí cho dịch vụ
này. Bên cạnh đó còn có nhiều thủ tịc hành chính liên quan trong quá trình mua, bán chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hay chuyển mục đích sử dụng đất. Tất cả đều làm tăng chi phí. (Cục quản lý giá
Bộ tài chính, 2007)

1..4.3 Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt (tính thanh khoản
kém)
BĐS là một hàng hoá đặc biệt quan trọng, có giá trị kinh tế cao, lợi nhuân mang lại cũng lớn
nên việc chuyển hoá thành tiền kém linh hoạt. Thời gian chuyển nhượng dài làm giảm đáng kể tính
thanh khoản của BĐS. Trong nhiều trường hợp chủ sở hữu có một BĐS nào đó tương đối lớn, giá trị

12


bằng tiền của nó cao nhưng lại không thể chia nhỏ ra chuyển đổi thành tiền được ngay mà phải kéo
dài. (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007)

1..4.4 Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước

lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị
lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương
đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có
giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế
về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
13


•

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối
ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội,
với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và
chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.

•

Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong
vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước
vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ
cao hơn.

•

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây
dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị
hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.

•


•

Tính hữu dụng của BĐS.

•

Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.

Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
14


•

Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.

•

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở
hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình
trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà
xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3
tầng...).

1..5.4 Các yếu tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có
những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói
riêng. Cụ thể là:
Các chính sách có tác động gián tiếp như:

Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông
tin liên lạc...)

•

Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

•

Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay
thấp) so với các vùng khác

15


•

Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

•

Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

•

Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

•

Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

nơi khác như: quyền sử dụng đất, nhà cửa, các công trình kiến trúc… TTBĐS thực chất là thị trường
chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng các loại bất động sản. Đối với thị trường quyền sử dụng
đất bao gồm các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, cho
tặng quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. (Cục quản lý
giá Bộ tài chính, 2007)
TTBĐS bao gồm ba thị trường chính: thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị
trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.

16


.2.2

Các đặc trưng của thị trường bất động sản

.2.2.1 Hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ
hoá và tài chính hoá
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà
của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi
là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai
đóng vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai
đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình
thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về
xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng
nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh
nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ
này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các
chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.

.2.2.3 Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của
các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa
phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất
nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác
được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do
có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh
tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau.
Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn
thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v..

.2.2.4 Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động
mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và
điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống
các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị
trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết
định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS,
luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục
vụ các mục tiêu phát triêể kinh tế-xã hội.

.2.2.5 Thị trường BĐS nhà ở là một dạng thị trường không hoàn hảo
18


Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều
kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng
BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng

là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lí của Nhà nước- một nền kinh tế được điều tiết

19


thông qua tác động của "bàn tay vô hình-thị trường" và "bàn tay hữu hình-Nhà nước" đảm bảo cho
nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh. Thị trường BĐS cũng không nằm ngoài quy luật đó.
Cũng như đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, Nhà nước có hai chức
năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cả các hoạt động của thị trường
BĐS); chức năng thứ hai là chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại
các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia v.v..) của các doanh nghiệp BĐS
của nhà nước). Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ
thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường BĐS như công cụ luật pháp,
tài chính, thuế, quy hoạch v.v.. nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể
tham gia hoạt động trên thị trường BĐS cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng
kinh tế BĐS và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế BĐS với giữ gìn môi trường
sinh thái v.v..
Vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:
- Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS;
- Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội), tài chính, thuế... thống nhất quản lí BĐS theo pháp luật;
- Cung cấp dịch vụ công như thẩm định giá, tư vấn pháp luật v.v..
Nói tóm lại, BĐS là một yếu tố quan trọng trong bất cứ một nền kinh tế nào, nhưng không vì
thế mà để quá nhiều tài nguyên đất nước đổ vào lĩnh vực này được. Thị trường BĐS là một bộ phận
quan trọng của nền kinh tế thị trường. Quản lý và phát triển tốt thị trường này, đặc biệt trong mối
quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế-xã hội.
Những cơ sở khoa học trên đây về BĐS và thị trường BĐS trên đây là những tiền đề quan trọng cho
việc đề xuất các giải pháp hữu hiệu cho thị trường BĐS nước ta hiện nay trước xu thế hội nhập kinh
tế khu vực và quốc tế.
(Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng)

tổ chức đăng ký hoạt động kinh doanh BĐS, tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho
TTBĐS, thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.
Mặt khác, quản lý thị trường quyền sử dụng đất là việc quản lý sàn giao dịch về quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các hoạt động như: giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền
hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất.
Quản lý thị trường quyền sử dụng đất còn quản lý dịch vụ cung cấp thông tin đất đai như
thông tin về thửa đất, về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất và tình trạng thực hiện các
quyền của người sử dụng đất được cung cấp công khai cho người có yêu cầu. Pháp luật đất đai quy
định văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan duy nhất được cung cấp thông tin có giá trị
pháp lý về thửa đất và người sử dụng đất.

21


.3 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản
.3.1

Khái niệm về thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại
một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế. (Điều 4,
Pháp lệnh giá của Việt Nam)
Thẩm định giá BĐS là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức
tiền tệ cho một mục đích đã được xác định trong những điều kiện của một thị trường nhất định bằng
những phương pháp phù hợp. (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007)
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên Trường Xây dựng và bất động sản - Đại học Quốc
gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng
như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.


•

Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước

•

Đền bù giải phóng mặt bằng

•

Chứng minh tài sản bảo lãnh du học

Đối với khách hang là doanh nghiệp, ngành thẩm định giá còn hỗ trợ trong các
lĩnh vực:
•

Tư vấn giá cả mua sắm và tư vấn đấu thầu

22


•

Báo cáo tin tức về thị trường trong một lĩnh vực nhất định để lập dự án, ra quyết định đầu tư

•

Tư vấn xây dựng chiến lược về giá cho doanh nghiệp


ở nước ta.

.3.4

Cơ sở thẩm định giá bất động sản

.3.4.1 Cơ sở giá trị thị trường
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời
điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán,
trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.

Nội dung trên được hiểu như sau:

23


Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường là số
tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường
mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
Vào thời điểm thẩm định giá là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn
với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thời điểm thẩm định giá trị tài
sản.
Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua là người đang có khả năng thanh toán và có nhu
cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.
Và một bên là người bán sẵn sàng bán là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có
quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt có thể được trên thị trường.
Điều kiện thương mại bình thường là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu,
giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế
không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá trị tài sản được thể hiện
công khai trên thị trường.

này) đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra giá trị thị trường, mục đích của việc thẩm định giá, tính hợp lý
của các thông số để phân tích, lập luận và bảo vệ cho các ý kiến, kết luận và kết quả thẩm định mà
thẩm định viên nêu ra trong báo cáo kết quả khi thẩm định giá trị thị trường của tài sản.

.3.4.2 Cơ sở giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác
với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị
trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc
biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên
dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế.

Nội dung trên được hiểu như sau:
Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các
chức năng của tài sản hơn là căn cứ trên khả năng được mua bán trên thì trường của tài sản đó.
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét từ giác độ
một người sử dụng riêng biệt tài sản vào 1 mục đích riêng biệt.
Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều
kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm
mua tại 1 thời điểm nào đó.
Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp
cho 1 mục đích hay 1 đối tượng nào đó nên có hạn chế về thị trường.
Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp. Giá trị của mỗi tài sản
cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên
cơ sở giá trị thị trường.
Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, không phải là giá trị của từng tài
sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản sở hữu trí tuệ của doanh nghiệp.

25