BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN NÂNG CẤP ĐƯỜNG
LÊN GIÁ TRỊ ĐẤT ĐƯỜNG NGUYỄN THỊ THẬP,
QUẬN 7, TP HỒ CHÍ MINH

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
SVTH : Phạm Xuân Quỳnh
LỚP VG 1, Khóa 33
MSSV : 107201732

TP.HỒ CHÍ MINH, 2011


LỜI CẢM ƠN
Để có được kết quả học tập như ngày hôm nay, tôi xin chân thành cảm ơn
Ban Giám Hiệu trường Đại Học Kinh Tế TP.HCM, Ban Chủ Nhiệm Khoa Kinh
Tế Phát Triển đã tạo môi trường thuận lợi cho tôi được học tập và nghiên cứu.
Cám ơn tất cả các Thầy, Cô đã tận tình giảng dạy, truyền đạt cho tôi nhiều kiến
thức quý báu.
Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp, này tôi xin chân thành cảm ơn Thầy
Nguyễn Ngọc Vinh, người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình
viết chuyên đề. Tôi xin chân thành cảm ơn Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công
Thương Chi Nhánh Chợ Lớn cùng toàn thể các Anh,Chị trong Phòng Tín Dụng
đã tạo điều kiện cho tôi được thực tập và thực hiện chuyên đề.
Tuy đã có nhiều cố gắng, nhưng chuyên đề không tránh khỏi những thiếu

................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
TP.HCM, Ngày … tháng…năm 2011


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, hoạt động Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch
vụ thẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như
một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp,
tài chính, ngân hàng…Trong đó, hoạt động thẩm định giá bất động sản cũng ngày càng
đóng vai trò quan trọng trong việc góp phần làm làm minh bạch thị trường bất động sản.
Quận 7 TP.HCM đã và đang có những bước phát triển nhảy vọt về kinh tế, xã
hội trong những năm qua, theo đó sự phát triển của cơ sở hạ tầng đóng vai trò quan
trọng cho sự phát triển chung của khu vực. Dự án sửa chữa, nâng cấp đường Nguyễn
Thị Thập vừa hoàn thành ngày 15/1/2011 là một dự án cải thiện cơ sở hạ tầng, sẽ góp
phần làm giảm bớt tình trạng lưu thông quá tải và ngập nước trên đường này, đem lại
diện mạo mới cho các bất động sản trong khu vực này.

Lợi thế kinh doanh

NHTM: Ngân hàng thương mại
NVTĐ:

Nhân viên thẩm định

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

Q.7:

Quận 7

SGCTNH: Sài Gòn Công Thương Ngân Hàng
TMCP:

Thương mại cổ phần

TNHH:

Trách nhiệm hữu hạn

TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
UBND:

Ủy Ban Nhân Dân

DANH MỤC BẢNG BIỂU

1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản ............................... 8
1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài ................................................................. 8
1.3.4 Yếu tố về cơ sở hạ tầng ...................................................................... 10
1.4 Cách đánh giá tác động của yếu tố hạ tầng lên giá trị đất ................................ 12
1.5 Tổng quan về dự án .......................................................................................... 13
1.5.1 Khái niệm về dự án............................................................................. 13
1.5.2 Phân loại dự án ................................................................................... 13
1.5.3 Dự án nâng cấp cơ sở hạ ................................................................... 16
Tóm tắt chương 1.................................................................................................... 17


CHƯƠNG 2 GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG SAIGONBANK
CHI NHÁNH CHỢ LỚN VÀ THỰC TRẠNG VỀ VIỆC
PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA YẾU TỐ CƠ SỞ HẠ TẦNG
ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT...................................................................... 18
2.1 Giới thiệu chung về Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương...................... 18
2.1.1 Lịch sử hình thành ............................................................................. 18
2.1.2Sơ đồ cơ cấu tổ chức .......................................................................... 20
2.1.3 Hoạt động kinh doanh của Saigonbank ............................................. 21
2.1.4 Mạng lưới hoạt .................................................................................. 22
2.2 Giới thiệu về Sài Gòn Công Thương Ngân Hàng Chi Nhánh Chợ Lớn .......... 22
2.3 Sơ lược về phòng tín dụng của SGCTNH Chi Nhánh Chợ Lớn ...................... 23
2.3.1 Chức năng nhiệm vụ của phòng tín dụng .......................................... 23
2.3.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản bảo đảm tại SGCTNH........... 23
2.4 Cách đánh giá tác động của yếu tố cơ sở hạ tầng lên giá trị đất tại
Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương Chi Nhánh Chợ Lớn.............. 28
Tóm tắt chương 2.................................................................................................... 29
CHƯƠNG 3 PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA DỰ ÁN NÂNG CẤP
ĐƯỜNG NGUYỄN THỊ THẬP ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐƯỜNG NGUYỄN THỊ THẬP ...................................... 30

2. Bộ Tài Chính, “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam”
3. Hoàng Ngọc Nhậm (2006), “Giáo trình Kinh tế lượng”, Trường ĐH Kinh Tế
TP.HCM.
4. Pháp lệnh giá số 40/2002/PL – UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002.
5. Trường ĐH BC Marketing (2006), “Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 2005”,
Nxb Tài chính.
6. Các trang điện tử:
- Bán nhà quận 7:
www.bannhaq7.com
- Bất động sản – rao vặt:
www.batdongsanvn.vn
- Địa ốc online:
www.diaoconline.vn
- Quận 7:
www.quan7.hochiminhcity.gov.vn
- Batdongsan.com:
www.batdongsan.com.vn
- Nhà giá rẻ:
www.nhagiare.com
- Himlamland:
www.himlamland.com
- Bản tin nhà đất:
www.bantinnhadat.vn
- Diễn đàn xây dựng:
www.diendanxaydung.vn


Chuyên đề tốt nghiệp

CHƯƠNG 1

kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên ta khó có thể tìm kiếm được
hai tài sản giống nhau hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá
cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
Giả sử rằng hai bất động sản nằm trong một khu vực nhưng giá cả chúng còn
phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của
người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả điều
này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền
kinh tế thị trường hiện nay.
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh

1


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

• Tính khan hiếm
Diện tích đất là có giới hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá
của đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo Tổng cục Thống kê tổng diện tích đất
trong cả nước là 331051,4 km2 và mật độ dân số là 260 người/km2 (tính đến năm 2009).
• Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
Bất động sản bao gồm cả đất đai và công trình trên đất. Đất đai là nguồn tài
nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có
thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử
dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó
mang tính bền vững.
Hơn nữa, đất đai sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích
do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động
sản được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững của đất đai.



Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

đất nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của nhà nước,
nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả
đều làm cho chi phí mua, bán giao dịch bất động sản tăng.
• Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị ca, lợi nhuận
mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều
trường hợp đôi khi người chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị
bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền
mặt ngay được mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
• Sự can thiệp quản lý của Nhà nước chặt chẽ
Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị
của một quốc gia nên nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt
chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can
thiệp trực tiếp của Nhà nước.
1.1.4 Thị trường bất động sản
• Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó giữa người mua và người bán
tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá.
Hoặc: Thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ , thông qua đó các
giao dịch về bất động sản của bên tham gia được thực hiện. Thị trường bất động sản có
thể phân thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc
khác nhau…
• Các đặc trưng của thị trường bất động sản
-

• Giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây dựng và bất động sản – Đại học
Quốc gia Singapore
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học vê ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc
điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường,
bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
• Điều 4 – Pháp lệnh Giá số 40
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông
lệ quốc tế.
1.2.2 Đối tượng của thẩm định giá
Đối tượng của thẩm định giá là tài sản
Tài sản là khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền lợi, các quyền, lợi ích
liên quan đến quyền sở hữu của chủ sở hữu. Khái niệm này được dung để chỉ đối
tượng của thẩm định giá bao gồm quyền tài sản bất động sản, tài sản cá nhân (tài sản
riêng), doanh nghiệp và các lợi ích cá nhân.
Tài sản bất động sản: gồm các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến
quyền sở hữu bất động sản. Do đó tài sản bất động sản bao gồm bất động sản và các
quyền liên quan đến việc sở hữu bất động sản đó.
Tài sản cá nhân: quyền sở hữu một lợi ích gắn với một tài sản không phải là bất
động sản, bao gồm tài sản vô hình và tài sản hữu hình.
Doanh nghiệp là một thực thể hoạt động thương mại, công nghiệp, dịch vụ hoặc
đầu tư theo đuổi một lợi ích kinh tế (lợi ích từ sở hữu doanh nghiệp).
Các lợi ích tài chính là sự phân chia về mặt luật pháp các quyền sở hữu.

SVTH: Phạm Xuân Quỳnh

4



giao dịch.
-

Khách quan: có nghĩa là không có mối quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp

giữa các bên để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về số tiền mua bán.
• Giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
Các khái niệm liên quan đến giá trị phi thị trường
-

Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng của bất động sản: đó là khả năng

thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng hoặc muốn sử dụng bất động sản đó.
-

Giá trị đầu tư: là giá trị hiện tại của các quyền trong tương lai về thu

nhập do khai thác bất động sản .
Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi:
+ Khả năng thu hồi vốn của việc khai thác bất động sản nhanh hay chậm
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh

5


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

+ Thu nhập mang lại do đầu tư vào bất động sản nhiều hay it.

Điều kiện thị trường có bình thường hay không bình thường

Thị trường bình thường có nghĩa là khi cung và cầu của thị trường cân bằng và
khi sự trả giá không phản ánh một giá tăng cao do sự khan hiếm của cung, hoặc không
là một giá thấp do cung quá mức. Đồng thời giao dịch là chín muồi, có thông tin tốt và
không có bất kỳ sự cưỡng ép nào. Khi đó giá của bất động sản giao dịch mới được coi
là chứng cứ của giá trị thị trường.
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp đến bất động sản
• Nhóm các yếu tố tự nhiên
-

Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản

mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn luôn tồn
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh

6


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

tại đồng thời 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng
quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất
động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá
trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng quen trung tâm (vị trí
tương đối). Những bất động sản nằm tại ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ giao thông
quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối).

điều kiện giao thông khó khăn như hiện nay. Điều kiện giao thông phản ánh có thuận
lợi cho việc đi lại hay không, mật độ xe cộ lưu thông ít hay nhiều, tình trạng kẹt xe có
thường xảy ra hay không.
-

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất

thổ nhưỡng, tính chất vật lý…)
Mức độ ảnh hưởng của các yếu trên đến giá trị của bất động sản tùy thuộc vào
mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị
đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng
đất cho xây dựng.

SVTH: Phạm Xuân Quỳnh

7


Chuyên đề tốt nghiệp

-

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên

tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
-

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở

Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về

quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, …hiện có.
-

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về

quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản.
-

Tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử

dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu
vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)
1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài
•

Các yếu tố chính trị pháp lý

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có
thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu
tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:

SVTH: Phạm Xuân Quỳnh

8


Chuyên đề tốt nghiệp



Tình hình cung, cầu bất động sản trong khu vực

-

Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu
vực

-

Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực

-

Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

-

Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

-

Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác.

-

Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng



GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong
vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán
người dân trong vùng cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Tình trạng những
người sống trong bất động sản, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc
làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung
sống…Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy.
1.3.4 Yếu tố về cơ sở hạ tầng
• Khái niệm cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng được hiểu là tập hợp tất cả các phương tiện, thiết bị và các thể
chế được trang bị những yếu tố vật chất nhằm đảm bảo những điều kiện vật chất và phi
vật chất cần thiết cho các hoạt động xã hội trên quy mô cả nước hay từng vùng lãnh
thổ nhất định và với mỗi vùng lãnh thổ khác nhau, yêu cầu xây dựng hệ thống cơ sở hạ
tầng lại có những tiêu chuẩn khác nhau, đảm bảo chức năng của vùng lãnh thổ đó.
Cơ sở hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đô thị:
-

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống các công trình về giao thông

(đường sắt, đường bộ, sân bay, đường biển, đường sông), cấp năng lượng (điện, xăng
dầu, khí đốt…), cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường và bưu chính viễn thông.
-

Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm các công trình phục vụ xã hội như trường

học, bệnh viện, trung tâm thể dục thể thao, vui chơi giải trí, văn hóa nghệ thuật…
• Vai trò của cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị bao gồm: các công trình giao

thì dẫn đến tình trạng ách tắc giao thông, tai nạn giao thông…Vì vậy, đô thị chỉ có thể
phát triển khi hệ thống giao thông đô thị phát triển.
-

Hệ thống cấp nước đô thị

Hằng ngày, các đô thị đều có nhu cầu cung cấp nước sạch phục vụ sinh hoạt và
sản xuất. Chính vì vậy, dịch vụ cung cấp nước đóng vai trò quan trọng trong đời sống
xã hội đô thị. Chính quyền đô thị cần có kế hoạch đầu tư, nâng cấp, cải tạo các nhà
máy nước thải để sản xuất nước sạch phục vụ cho các hoạt động đô thị, người tiêu
dùng có đủ nước và nước đảm bảo chất lượng.
-

Hệ thống thoát nước đô thị

Chính quyền các cấp ở đô thị chịu trách nhiệm việc thoát nước mưa và thoát
nước bẩn (từ sinh hoạt và sản xuất) ở đô thị. Công việc này đòi hỏi phải duy trì thường
xuyên vì điều kiện sinh sống ở đô thị có yêu cầu vệ sinh cao. Vấn đề xây dựng và vận
hành các thiết bị thải nước (ga, cống, rãnh…) và làm sạch nước (trạm xử lý nước bẩn)
đòi hỏi kỹ thuật cao và chi phí tài chính lớn.
-

Ngành năng lượng

Việc cung cấp năng lượng cho yêu cầu sinh hoạt và yêu cầu ở những nơi công
cộng là nhiệm vụ của chính quyền đô thị. Yêu cầu cung cấp năng lượng phải đáp ứng
đầy đủ nhu cầu của sản xuất, sinh hoạt và những nơi công cộng ở đô thị với các chỉ
tiêu trên cơ sở cân bằng nguồn cung cấp năng lượng tại các vùng lãnh thổ và mạng
lưới năng lượng toàn quốc. Cung cấp năng lượng là một ngành dịch vụ công cộng, bên
cạnh việc kinh doanh là vấn đề xã hội, chính trị, an ninh…cho nên các cơ quan quản lý

những lô đất nằm ở vị trí hẻm cụt hay hẻm nhỏ nên giao thông không tiện lợi do vậy
thường có giá trị thấp hơn so với những bất động sản nằm ở vị trí mặt tiền trong cùng
khu vực.
Cơ sở hạ tầng có tác động thúc đẩy kinh tế phát triển, đồng thời cũng góp phần
thúc đẩy thị trường bất động sản thêm sôi động. Không ai có thể nói rằng thị trường
bất động sản có thể phát triển nếu như không có sự phát triển cơ sở hạ tầng.
Thực sự mà nói việc đo lường yếu tố cơ sở hạ tầng đóng góp bao nhiêu vào giá
trị bất động sản là rất khó. Tuy nhiên sự phát triển của thị trường bất động sản là điều
kiện vô cùng cần thiết để thị trường bất động sản phát triển.
1.4 Cách đánh giá tác động của yếu tố hạ tầng lên giá trị đất
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn
đến những sự thay đổi làm thay đổi cung bất động sản (làm dịch chuyển đường cung).
Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về bất động sản được tiêu chuẩn
hóa thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ
diện tích nhà ổ chuột và xóm lều.
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh

12


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của bất động sản hiện
có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai
trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thỏa mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của
thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường. Một khu
vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với
thị trường nhà ở và đất ở, song cũng với vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ

chung là dự án) được phân loại như sau:
• Phân loại theo quy mô và tính chất:
-

Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội

-

Các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A, B, C:

SVTH: Phạm Xuân Quỳnh

13


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

LOẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

I

Dự án quan trọng Quốc gia

TỔNG
MỨC ĐẦU
TƯ
Theo Nghị
quyết của

khoa học và các dự án khác.
III Nhóm B
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp điện, khai
thác dầu khí, hoá chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện
1 kim, khai thác chế biến khoáng sản, các dự án giao thông (cầu,
cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ), xây
dựng khu nhà ở.
- Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thuỷ lợi, giao thông
(khác ở điểm II-3), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ
2 thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử, tin học,
hoá dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất vật
liệu, bưu chính, viễn thông,
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: hạ tầng kỹ thuật khu đô
thị mới, công nghiệp nhẹ, sành sứ, thuỷ tinh, in, vườn quốc gia,
3
khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, chế biến nông, lâm sản.
SVTH: Phạm Xuân Quỳnh

Không kể
mức vốn
Không kể
mức vốn
Trên 600 tỷ
đồng

Trên 400 tỷ
đồng

Trên 300 tỷ

trường phổ thông nằm trong quy hoạch (không kể mức vốn),
xây dựng khu nhà ở.
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thuỷ lợi, giao thông
(khác ở điểm II-3), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ
2 thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử, tin học,
hoá dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất vật
liệu, bưu chính, viễn thông.
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp nhẹ, sành
sứ, thuỷ tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản
3
xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, chế biến nông, lâm
sản.
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế, văn hoá, giáo dục,
phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng
4
khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu
khoa học và các dự án khác.

Từ 7 đến
200 tỷ đồng

Dưới 30 tỷ
đồng

Dưới 20 tỷ
đồng

Dưới 15 tỷ
đồng
Dưới 7 tỷ

SVTH: Phạm Xuân Quỳnh

15