ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM VỚI MẶT
TIỀN ĐƢỜNG THUỘC CÁC ĐƢỜNG NGUYỄN KIM, NGUYỄN
NGỌC LỘC, QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

GVHD : T.S HAY SINH
SVTH : LÊ HỮU NGỌC TOÀN
LỚP

Niên khóa: 2007-2011

1

: THẨM ĐỊNH GIÁ 1_K33


LỜI MỞ ĐẦU
Hiện nay, cùng với sự phát triển của thị trƣờng bất động sản, công tác thẩm
định giá đã và đang ngày càng khẳng định đƣợc vai trò và sự cần thiết của mình đối
với sự vận hành ổn định của thị trƣờng bất động sản. Trong các phƣơng pháp thẩm
định giá thƣờng đƣợc áp dụng trong các công ty thẩm định giá hiện nay, phƣơng pháp
so sánh trực tiếp sử dụng hệ số điều chỉnh đã thể hiện đƣợc tính ƣu việt, dễ sử dụng
hơn so với các phƣơng pháp còn lại. Tuy nhiên, việc xây dựng một cơ sở lý thuyết để
tính toán các hệ số điều chỉnh mà trong đó hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm với mặt
tiền lại chƣa đƣợc các công ty cũng nhƣ các chuyên gia trong công tác thẩm định giá
bất động sản thống nhất lại. Vì vậy, tôi quyết định chọn đề tài “XÂY DỰNG HỆ SỐ

-

Thẩm định giá là công việc ƣớc tính.

-

Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.

-

Giá trị của tài sản đƣợc tính bằng tiền.

-

Tài sản đƣợc định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản.

-

Xác định tại một thời điểm cụ thể.

3


-

Xác định cho một mục đích nhất định.

-

Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trƣờng.

Mua bán, chuyển nhƣợng, thế chấp, bão lãnh vay vốn ngân hàng.

-

Cổ phần hóa, mua bán doanh nghiệp.

-

Liên doanh, thành lập hoặc giả thế doanh nghiệp.

-

Hoạch toán, kế toán để tính thuế doanh nghiệp.

-

Thanh lý, phân chia, xử lý tài sản.

-

Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nƣớc.

-

Đền bù giải phóng mặt bằng.

-

Chứng minh tài sản bảo lãnh du học.


nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định
giá trị thị trƣờng một các khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch
cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hƣởng của bên bán hoặc bên mua
trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm,
cho thuê, cầm cố, thế chấp …
Thẩm định giá có mặt ở nƣớc ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mà
nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị
trƣờng theo định hƣớng XHCN. Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nƣớc ta chủ yếu
phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách nhƣ đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là
phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp NN.
Hiện nay, nghề Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ
thẩm định giá đã đƣợc mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng nhƣ một
công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tƣ pháp, tài
chính, ngân hàng … nó đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính
đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng đƣợc các yêu cầu đa dạng của các thành phần
trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.
Nhƣ vậy, thẩm định giá ra đời là một tất yếu, khách quan và phù hợp với quá
trình đổi mới, xu thế hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng một nền kinh tế thị trƣờng
đầy đủ theo định hƣớng XHCN ở nƣớc ta.

5


1.1.2 Tổng quan về bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời trên mảnh đất. Bất động sản
bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan
đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận

tƣơng tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đƣa ra khái niệm
chung về BĐS là “những đối tƣợng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của
chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai
nhƣ “tàu biển, máy bay, phƣơng tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nƣớc Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Nhƣ vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần đƣợc quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nƣớc và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật
của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chƣa có các quy định cụ thể danh mục
các tài sản này.
1.1.2.2 Đặc điểm bất động sản
-

Tính cá biệt và khan hiếm: đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá

biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện
tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phƣơng, lãnh thổ... Chính vì tính
khan hiếm, tính cố định và không di dời đƣợc của đất đai nên hàng hóa bất động sản
có tính cá biệt. Trong cùng một vùng khu vực nhỏ cũng rất khó có khả năng tồn tại hai
bất động sản hoàn toàn giống nhau cho dù đó là hai bất động sản nằm liền kề nhau, có
kiến trúc xây dựng và thiết kế giống nhau thì cũng sẽ tồn tại những yếu tố không tƣơng
đồng, ngay cả trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hƣớng và cấu tạo khác
nhau do những yếu tố khách quan hay chủ quan nào đó...

7



Bất động sản có tính chất khá đặc biệt đó là khả năng chuyển hóa thánh tiền

kém: do bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, các giao dịch bất động sản thƣờng
cần nhiều thời gian nên cho dù có nắm giữ bất động sản trong tay thì khả năng chuyển
nó thành tiền cũng cần nhiều thời gian và phụ thuộc nhiều vào thị trƣờng.
-

Các tính chất khác:
+ Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS đƣợc sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS

trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đƣợc những nét đặc

8


trƣng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngƣời tiêu dùng trong việc
thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và
chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thƣờng khác. Việc đầu tƣ xây dựng
BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả
năng quản lý thích hợp và tƣơng xứng.
+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng hoá bất động sản
chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thƣờng khác. Nhu
cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ
thuộc vào thị hiếu, tập quán của ngƣời dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm
chí cả các vấn đề tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức bất
động sản.
1.1.2.3 Phân loại bất động sản
Nhìn theo mỗi khía cạnh mà bất động sản đƣợc chia thành nhiều loại.Từ kinh
nghiệm của nhiều nƣớc và kết quả nghiên cứu ở nƣớc ta, bất động sản có thể phân


-

Bất động sản thƣơng mại: là bất động sản phục vụ cho hoạt động thƣơng mại,
buôn bán: trung tâm thƣơng mại, cửa hàng, kiot, siêu thị...

-

Bất động sản dịch vụ: là bất động sản tạo ra doanh thu khi cung ứng dịch vụ:
trƣờng học, cao ốc văn phòng, khách sạn, sân bóng, vũ trƣờng, spa, khu nhà văn
háo thể thao, nhà hàng...

-

Bất động sản công: là những bất động sản thuộc quyền sở hữu của nhà nƣớc
nhƣ công trình an ninh quốc phòng, trƣờng học nhà nƣớc...

-

Bất động sản sử dụng cho mục đích đặc biệt: công trình tôn giáo, di tích lịch sử,
khu bảo tồn...

1.1.3. Tổng quan về thẩm định giá bất động sản
1.1.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản
“Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc
theo thông lệ quốc tế” (Điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam).
Thẩm định giá chỉ duy nhất là xác định một mức giá tài sản tại một địa điểm và
thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá đƣợc Nhà nƣớc quy định? Kết quả
thẩm định giá bất động sản chỉ mang tính tƣ vấn và thông thƣờng dựa trên cơ sở giá thị

-

Mục đích quản lý nhà nƣớc: thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng, xử án, đánh

thuế, giải phóng mặt bằng, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nƣớc.
1.1.3.3 Các dạng thời gian trong thẩm định giá
Khi thẩm định giá một bất động sản bất kỳ có hai dạng thời gian:
-

Thời hạn thực hiện (thời gian thực hiện)

-

Thời điểm có giá trị hiệu lực: là khoảng thời gian mà thẩm định viên ấn định

trong chứng thƣ thẩm định về thời hạn có giá trị hiệu lực của giá trị bất động sản. Thời
điểm có giá trị hiệu lực có thể trong quá khứ, hiện tại và tƣơng lai
+

Hiện tại: thời điểm có hiệu lực là trùng với thời điểm báo cáo thẩm định

+

Quá khứ: Thẩm định giá trị tài sản trong quá khứ cho các mục đích sau:

giá

+

11

Thiết lập mục tiêu thẩm định giá

-

Nhận biết về bất động sản thẩm định: đặc điểm pháp lý, kinh tế, môi trƣờng

-

Chọn cơ sở giá trị thẩm định giá và phƣơng pháp

-

Thiết lập ngày có hiệu lực

-

Thống nhất về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ

Bƣớc 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
-

Nhận biết các yếu tố cung cầu, đặc điểm thị trƣờng tƣơng ứng với bất động sản
thẩm định

-

Nhận biết các tài liệu cần thiết

-



Đƣa ra giá trị thị trƣờng/ phi thị trƣờng của từng phƣơng pháp

-

Nhận xét về kết quả thẩm định giá

12


-

Trình bày hạn chế về kết quả thẩm định giá

Bƣớc 6: Lập báo cáo và chứng thƣ thẩm định giá
-

Báo cáo thẩm định giá

-

Chứng thƣ thẩm định giá

1.3 Cơ sở giá trị và các nguyên tắc áp dụng cho thẩm định giá bất động sản
1.3.1 Cơ sở giá trị khi tiến hành thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản đƣợc tiến hành trên cơ sở 2 giá trị: cơ sở giá trị thị
trƣờng và cơ sở giá trị phi thị trƣờng.
1.3.1.1 Cơ sở giá trị thị trƣờng
Giá trị thị trƣờng của một tài sản là mức giá ƣớc tính sẽ đƣợc mua bán trên thị
trƣờng vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngƣời mua sẵn sàng mua và một


-

Điều kiện thương mại bình thường là việc mua bán đƣợc tiến hành khi các yếu

tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên
tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về
cung, cầu, giá trị tài sản đƣợc thể hiện công khai trên thị trƣờng.
Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá hình thành trên thị trƣờng công khai và cạnh
tranh. Thị trƣờng này có thể là thị trƣờng trong nƣớc hoặc thị trƣờng quốc tế, có thể
bao gồm nhiều ngƣời mua, ngƣời bán hoặc bao gồm một số lƣợng hạn chế ngƣời mua,
ngƣời bán.
Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá ƣớc tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên
mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các
cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trƣờng trƣớc khi đƣa ra
quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình
mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trƣờng đƣợc xác định thông qua các căn cứ sau:
-

Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá

chuyển nhƣợng về tài sản thực tế có thể so sánh đƣợc trên thị trƣờng.
-

Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất

cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên
quan đến tài sản trên thị trƣờng.
-

thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ trên khả năng đƣợc mua bán trên
thì trƣờng của tài sản đó.
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trƣờng đƣợc xem
xét từ giác độ một ngƣời sử dụng riêng biệt tài sản vào 1 mục đích riêng biệt.
Giá trị tài sản có thị trƣờng hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc
do những điều kiện của thị trƣờng, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài
sản này ít có khách hàng tìm mua tại 1 thời điểm nào đó.
Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ đƣợc sử
dụng hạn hẹp cho 1 mục đích hay 1 đối tƣợng nào đó nên có hạn chế về thị trƣờng.
Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp. Giá trị của
mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng
không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trƣờng.
Giá trị doanh nghiệp phải đƣợc xem xét trên tổng thể tài sản, không phải là giá
trị của từng tài sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản sở hữu trí tuệ của
doanh nghiệp.

15


Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng của doanh nghiệp có xu hƣớng cao
hơn giá trị thị trƣờng của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quả, thu đƣợc
lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tƣơng tự; ngƣợc lại có
xu hƣớng thấp hơn giá trị thị trƣờng khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả. Giá trị tài
sản đang trong quá trình sử dụng cũng có xu hƣớng cao hơn giá trị thị trƣờng khi
doanh nghiệp có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc
biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, họăc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ
khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có.
Giá trị thanh lý là giá trị ƣớc tính thu đƣợc khi hết thời gian sử dụng hữu ích
của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ƣớc tính.
Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản

Khi tiến hành thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trƣờng, thẩm định viên
không đƣợc đƣa ra những giả thiết mâu thuẫn với những số liệu làm cơ sở cho thẩm
định giá.

Mọi giả thiết, các phân tích và phƣơng pháp thẩm định giá phải đƣợc nêu

ra một cách công khai trong báo cáo kết quả và chứng thƣ thẩm định giá.
Khi thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trƣờng, thẩm định viên phải công khai
hoá toàn bộ các nguồn tài liệu tham khảo mà thẩm định viên dựa vào đó để đƣa ra ý
kiến của mình về giá trị tài sản trong báo cáo kết quả thẩm định giá.
1.3.2 Những nguyên tắc áp dụng cho quá trình thẩm định giá bất động sản
1.3.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
Sử dụng cao nhất và tốt nhất đƣợc xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt đƣợc mức hữu dụng
tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt
kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả
năng thực hiện tốt nhất và hiệu quả nhât của tài sản đó.
Một bất động sản đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang đƣợc sử dụng hợp pháp cũng nhƣ đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng

17


trong tƣơng lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài
liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất đƣợc phản ánh ở 4 mặt
sau đây:

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trƣờng của một loại bất động sản cụ thể không
bao giờ giữ nguyên vì các lực lƣợng tự nhiên, kinh tế, nhà nƣớc và pháp luật, xã hội và
môi trƣờng luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trƣờng
của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trƣờng đối với loại bất động sản đó nhƣ xu
thế về quy mô đầu tƣ bất động sản, về chất lƣợng đầu tƣ bất động sản... Sự thay đổi là
một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan
của con ngƣời, việc ƣớc tính giá thị trƣờng hay việc định giá trên cơ sở giá thị trƣờng
tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhƣng nó bao hàm phản ánh đƣợc cả xu thế
tƣơng lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên
tắc “dự báo”.
1.3.2.5 Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài
sản có tác động đến giá trị tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc
vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có
nghĩa là lƣợng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tƣ bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và
hiệu quả nhất.
1.3.2.6 Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu, đó là sự đầu tƣ hợp lý giữa các
yếu tố ảnh hƣởng tới giá thị trƣờng một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng
một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu đƣợc từ chúng đạt tới mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:

19


-


nhau. Ngƣời mua bất động sản thuộc khu vực dân cƣ có thể thích một vị trí hoặc một
loại nhà biệt thự, nhƣng ngƣời đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở

20


khác nếu giá cả hấp dẫn. Những ngƣời kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị
trƣờng bất động sản địa phƣơng này để đến thị trƣờng bất động sản của địa phƣơng
khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
1.4 Các phƣơng pháp thẩm định giá đƣợc áp dụng ở Việt Nam
1.4.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp
1.4.1.1

Cơ sở lý luận

Dựa trên giả định giữa giá trị thị trƣờng của những bất động sản tƣơng tự đƣợc
giao dịch với giá trị của bất động sản cần định giá có mối liên hệ với nhau.
Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.
-

Các trƣờng hợp áp dụng:
Định giá các tài sản có tính đồng nhất nhƣ: các căn hộ, các chung cƣ, các dãy

nhà đƣợc xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân
xƣởng và nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các
mảnh đất trống
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng pháp chung trong định giá cho mục
đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế, định giá cho việc mua hoặc
chuyển quyền sở hữu ( hay sử dụng) đất đai...
1.4.1.3 Ƣu điểm và nhƣợc điểm của phƣơng pháp so sánh trực tiếp


1.4.2.1

- Dựa trên giả định rằng các giá trị của tài sản cần thẩm định có thể đƣợc đo bằng

chi phí làm ra một tài sản tƣơng tự và coi đây nhƣ là một vật thay thế.
- Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế.
-

Các trƣờng hợp áp dụng:
+

Định giá các tài sản không có chức năng sinh lời, các tài sản chuyên

dùng, đơn chiếc.
+

Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu.

+

Thƣờng đƣợc dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các

phƣơng pháp định giá khác.
1.4.2.2

22

Ƣu điểm và nhƣợc điểm của phƣơng pháp


1.4.3 Phƣơng pháp thu nhập
Cơ sở lý luận

1.4.3.1

Dựa trên nguyên tắc chủ yếu là nguyên tắc dự bái lợi ích tƣơng lai: cho rằng giá

-

thị trƣờng của một tài sản bằng với giá trị hiện tại cảu tất ca3cac1 khoảng thu nhập
ròng tƣơng lai có thể nhận đƣợc từ tài sản đó.
-

Hoàn toàn có thể xác định đƣợc dòng lợi trƣơng lai mà tài sản tạo ra.

-

Các trƣờng hợp áp dụng
-

Áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tƣ để lựa chọn phƣơng án đầu

-

Định giá những tài sản mà có thể dự tính đƣợc thu nhập ròng các năm

tƣ.
tƣơng lai.
1.4.3.2 Ƣu điểm và nhƣợc điểm của phƣơng pháp
 Ưu điểm:

kêu gọi vốn đầu tƣ, thì sự quan tâm cảu các nhà đầu tƣ lạ tập trung vào lợi
nhuận ròng tiềm tàng.

1.4.4 Phƣơng pháp lợi nhuận
1.4.4.1 Cơ sở lý luận
-

Phƣơng pháp lợi nhuận đƣợc trên giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến

lợi nhuận có thể thực hiện đƣợc do hoạt động của tài sản đó mang lại: nếu một tài
sản mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản
không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp.
-

Dựa trên chủ yếu nguyên tắc dự báo lợi ích tƣơng lai

-

Các trƣờng hợp áp dụng: Phƣơng pháp này áp dụng trong việc thẩm định các tài

sản mà việc so sánh với nhƣng tào sản giống nhau hoặc tƣơng tƣ gặp khó khăn do giá
trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản
1.4.4.2 Ƣu điểm và nhƣợc điểm của phƣơng pháp
Phƣơng pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động
tảo ra lợi nhuận. Muốn thực hiện phƣơng pháp này hiệu quả, nhà định gái phải có kiến
thức vững vàng vể các loại hình kinh doanh. Lợi nhuận ƣớc tính có thể không phản
ánh đƣợc mức độ thu nhập thực của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả
của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của ngƣời vận hành tài sản đó.

24

-

Tƣ vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán ( cho thuê) tối thiểu.
 Nhược điểm:

-

Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.

-

Mọi ƣớc tính về chi phí, giá bán cũng nhƣ giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi
tùy theo các điều kiện của thị trƣờng.

-

Phƣơng pháp này thƣờng không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền

1.5 Khái niệm hẻm và phân loại các hẻm
1.5.1 Khái niệm hẻm
Theo từ điển Tiếng Việt, hẻm là một nơi hẹp hay một ngõ hẻm, hai bên có thể
có núi hoặc tƣờng cao. Nếu hai bên là núi thì ngõ này là hẻm núi, còn hẻm trong các
đô thị thì hai bên có tƣờng cao, nhà ở hai bên mặt đƣờng và là một đƣờng rẽ đi từ
đƣờng chính vào.

25