HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐINH HỒNG NHUNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành :

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu
được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy
bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn,
các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 27 tháng 4 năm 2016
Tác giả luận văn

MỤC LỤC

Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt....................................................................................................... vi
Danh mục bảng biểu ........................................................................................................ vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix
Thesis abstract .................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ..................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 4
2.1.


2.3.1.

Cơ sở hình thành thị trường đất đai .................................................................... 20

2.3.2.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................................... 24

2.3.3.

Những tồn tại trong việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam ................................ 27

2.3.4.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội ...................... 27

2.4.

Đánh giá chung tổng quan vấn đề nghiên cứu .................................................... 29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................ 31
3.1.

Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................... 31

iii


3.2.



Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 32

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................................. 32

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................................. 32

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................................. 33

3.5.4.

Phương pháp xử lý số liệu.................................................................................. 34

3.5.5.

Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp......................................................... 34

Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................ 35
4.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ...................................................... 35

4.1.1.



4.3.2.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ............................................. 48

4.3.3.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ ........................................................ 52

4.3.4.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ.......................................................... 56

4.3.5.

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ ....................................................... 59

4.3.6.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ................................................ 63

iv


4.3.7.

Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất .......... 67

4.3.8.


v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CN – XD

Công nghiệp, Xây dựng

CS

Cộng sự

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất

HĐND

Hội đồng Nhân dân

NXB


Bảng 4.3.

Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn thị xã Sơn Tây (theo giá thực tế) ................ 41

Bảng 4.4.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của Thị xã Sơn Tây .............................. 45

Bảng 4.5.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của thị xã Sơn Tây
giai đoạn 2011 – 2015 ........................................................................... 48

Bảng 4.6.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn
2011-2015............................................................................................ 49

Bảng 4.7.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ của thị xã Sơn Tây giai
đoạn 2011 – 2015 ................................................................................. 52

Bảng 4.8.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2011-2015 ............... 53

Bảng 4.9.




TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đinh Hồng Nhung
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Thị xã Sơn
Tây, thành phố Hà Nội”
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá được việc thực hiện một số quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã
Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng
đất theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu.
2. Phương pháp nghiên cứu
* Phương pháp thu thập số liệu
- Phương pháp thu thập sơ cấp
Điều tra trực tiếp đối với một số hộ gia đình tại 03 xã, phường được lựa chọn
điều tra để thu thập thông tin về công tác thực hiện một số quyền sử dụng đất.
Trong đó điều tra 150 hộ gia đình, cá nhân tại 03 xã, phường với số phiếu điều tra là
50 phiếu/xã (phường).
Phỏng vấn trực tiếp người có QSDĐ để nắm bắt tình hình SDĐ và nguyện
vọng của người dân trong việc thực hiện các quyền SDĐ.
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tư liệu, số liệu về điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo của UBND Thị xã và các phòng ban chuyên môn.
* Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội theo quá trình đô thị hoá chia thành 03
nhóm vùng: vùng dân cư có tốc độ đô thị hoá nhanh, phát triển mạnh; vùng dân cư

cho rằng các văn bản hướng dẫn là khó hiểu; 52,50% số hộ cho rằng phí, lệ phí,
thuế chuyển QSDĐ còn cao.
.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Đinh Hong Nhung
Thesis title: “Assessing the implementation of land use rights in Son Tay Town, Ha
Noi City”
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
1. Research Objectives:
- Assessing the implementation of some of the land use rights in Son Tay
Town, Ha Noi city.
- Suggest some solutions to improve the efficiency of implementing land use
rights according to local research area’s law.
2. Materials and Methods:
* Data collection method:
- Primary collecting method:
Dirrectly investigate some households in 03 selectded communes to collect
informations about implementing new land use rights (Each commune 50
households).
Live interview land’s owners to collect data and to know their aspirations in
the implementation of the land use rights.
- Secondary collecting method:

found the procedures were so complicated; 30,21% of households said that the time to
complete the procedures was such a long time; 25,53% of households thought that it
was difficult to understand the instruction; 52,50% of households considered the fees
and taxes on transfer of land use rights were expensive.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Đất đai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn nên mỗi nước cần có một
hệ thống quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến
pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu
tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức
sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với
tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai (1993), Luật
sửa đổi một số điều Luật Đất đai (1998, 2001; 2003) và Luật Đất đai (2013) đã từng
bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các
quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất
và đất thuê (như đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ
thể). Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa
nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong
nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai (2013) có những quy định về giao QSDĐ cho
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá
nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình
hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết.
Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác
quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây

người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên công tác quản lý và sử dụng đất của
Thị xã vẫn còn có nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục. Tình trạng
này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế
nào? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp
trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực trạng đó, tôi đã chọn đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện các quyền sử dụng đất tại Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá được việc thực hiện một số quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã
Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng
đất theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi không gian
Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn các xã, phường của Thị xã Sơn Tây,
thành phố Hà Nội.

2


1.3.2. Phạm vi thời gian
Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình,
cá nhân tại Thị xã Sơn Tây trong giai đoạn từ năm 2011 đến hết năm 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đề tài góp phần làm phong phú thêm việc hoàn thiện các thủ tục hành chính
khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói chung và trên địa bàn thị xã Sơn
Tây thành phố Hà Nội nói riêng.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần bổ xung cơ sở khoa học cho việc thực hiện các
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng như việc thực hiện các thủ tục hành

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình
bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng
tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ
trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong
thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.

4


Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận
pháp lý của bất động sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở hữu tập
thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân (chủ sở hữu
là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với
pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ
bất động sản.
Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất
động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng,
thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất động sản chấm
dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi
theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết

đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu
quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5),
“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai ” (Điều 7).
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng.
Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể hơn về “Nội dung quản lý nhà nước về đất
đai” từ 13 nội dung trong luật đất đai 2003 lên 15 nội dung trong luật đất đai 2013
(Điều 22); bổ sung các điều luật mới, đồng thời sửa đổi một số các điều luật cũ
2003 nhằm thực hiện tốt nhất việc quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cao nhất
lợi ích của Nhà nước và người sử dụng.
Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất
đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Tại hội thảo khoa học Thị
trường bất động sản, Nguyễn Đình Bồng (2006), với chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta quyền chủ sở hữu đất đai có những
đặc điểm như sau:
- Về quyền chiếm hữu đất đai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện, không
thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình. Với vai trò

6


này, trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác
định quy mô về không gian và thời gian. Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền
hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho

7


2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai
mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở
hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực
hiện quyền của mình như thế nào?
Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng
và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người
sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là
các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức và cá
nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện
quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã
được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất
đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”,
hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Quốc hội, luật đất đai 1993).
Điều 1 Luật Đất đai 1993 nêu rõ: “.... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh
tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung
là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước
giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình?
Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu
cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với
khái niệm quyền định đoạt.
Theo Nguyễn Đình Bồng (2006), Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng
(2005) cho biết nội dung cụ thể của từng quyền như sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp
này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị
đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu
toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất;
Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển

9


QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số
trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,
người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của
việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa
trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan
hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành
trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được
chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một
giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế

đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp
đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký
đất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là
chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản
gốc được trả lại cho bên mua. Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng
của bên bán (như cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại
xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển nhượng là
một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc đăng ký. Tuy nhiên
ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều được đăng ký. Do vậy,
việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được
ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu
được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp
Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại
được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định pháp luật về thế chấp, có 3 thủ
tục để thực hiện thế chấp, đó là: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn
xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó
sẽ được đăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một
cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế

11


chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác
minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi
thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước 2). Các yêu

12