BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------
----------
NGUYỄN KIM ÁNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
ðỀ TÀI:
ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
TẠI THỊ TRẤN YÊN VIÊN VÀ XÃ KIM LAN, HUYỆN GIA LÂM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành
: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số
: 60 85 01 03
Người thực hiện : NGUYỄN KIM ÁNH
Người hướng dẫn : PGS TS NGUYỄN KHẮC THỜI
Ngày sinh
: 19/7/1978
Quê quán
: Bách Thuận, Vũ Thư, Thái Bình
là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Gia Lâm, Phòng Tài
nguyên và Môi trường - Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Gia
Lâm, Chi cục Thuế huyện Gia Lâm, Phòng Thống kê huyện Gia Lâm, Ủy ban
nhân dân và cán bộ ñịa chính của 1 xã và 1 thị trấn ñiều tra ñã tạo mọi ñiều kiện
thuận lợi và cung cấp ñầy ñủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản ñồ trong quá trình
nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này./.
Xin trân trọng cám ơn!
Tác giả Luận văn
Nguyễn Kim Ánh
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ii
MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN ................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN........................................................................................................................ ii
MỤC LỤC............................................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................................... v
DANH MỤC CÁC BẢNG.................................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH .................................................................................................... vii
MỞ ðẦU............................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của ñề tài.................................................................................................. 1
các cá nhân ñược Nhà nước giao ñất và cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng ñất. ......... 35
2.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu .................................................................... 36
2.3.3 Phương pháp ñiều tra nhanh nông thôn ................................................................ 36
2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu................................................. 36
2.3.5 Phương pháp chuyên gia...................................................................................... 36
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU............................................................................. 37
3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia Lâm.................................................... 37
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên ............................................................................................... 37
3.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội..................................................................................... 39
3.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Gia Lâm ................. 40
3.2 Hiện trạng sử dụng ñất ............................................................................................... 41
3.2.1 Nhóm ñất nông nghiệp......................................................................................... 42
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iii
3.2.2 Nhóm ñất phi nông nghiệp................................................................................... 43
3.2.3 Nhóm ñất chưa sử dụng ....................................................................................... 45
3.3 Tình hình quản lý ñất ñai huyện Gia Lâm ................................................................... 45
3.3.1 Tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật ñất ñai ............................................ 45
3.3.2 Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ ñịa giới hành chính, lập bản ñồ
hành chính.................................................................................................................... 45
3.3.3 Công tác ño ñạc, thành lập bản ñồ ñịa chính, bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất......... 46
3.3.4 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất........................................................... 46
3.4 Tình hình chung của 02 xã, thị trấn ñiều tra. ............................................................... 47
3.4.1 Thị trấn Yên Viên................................................................................................ 47
3.4.2 Xã Kim Lan......................................................................................................... 47
3.5 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở 2 xã, thị trấn nghiên cứu ...................... 48
3.5.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất .................................... 48
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
Chú giải
GCN QSDð
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
QSDð
Quyền sử dụng ñất
UBND
Uỷ ban nhân dân
SDð
Sử dụng ñất
TTYT
Trung tâm y tế
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
v
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vi
DANH MỤC CÁC HÌNH
STT
Tên hình
Trang
Hình 1:
Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng ñất và bất ñộng sản trong các khoản
cho vay có tài sản ñảm bảo...............................................................................................31
Hình 2:
Tăng trưởng cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng ñất ..................................32
Hình 3:
SƠ ðỒ VỊ TRÍ HUYỆN GIA LÂM..............................................................38
Hình 4:
Cơ cấu diện tích các loại ñất huyện Gia Lâm ................................................42
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
tác ñộng rất lớn của quá trình mở rộng nông thôn hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu
thị trường quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng
ngày càng gia tăng. Công tác quản lý và sử dụng ñất của huyện có nhiều vướng
mắc, trở ngại ñang cần ñược khắc phục. Vậy thị trường ñất ñai ở ñây diễn ra như
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
1
thế nào, nguyên nhân của những trở ngại là do ñâu? Giải pháp thúc ñẩy thị
trường quyền sử dụng ñất phát triển ra sao? là các câu hỏi cần phải ñược giải
ñáp ñể ñưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai ñoạn tới. Xuất phát từ thực
trạng ñó, tôi chọn ñề tài:
“ðánh giá thực hiện các quyền sử dụng ñất tại Thị trấn Yên Viên và Xã
Kim Lan, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”.
2. Mục ñích của ñề tài
- ðánh giá thực trạng việc thực hiện quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn 2 xã,
thị trấn của huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội
- ðề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường việc thực hiện quyền sử dụng
ñất theo pháp luật trên ñịa bàn nghiên cứu.
3. Yêu cầu
- ðánh giá ñúng và ñầy ñủ thực trạng việc thực hiện quyền sử dụng ñất
trên ñịa bàn 2 xã, thị trấn của huyện Gia Lâm.
- Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất huyện Gia Lâm theo pháp luật.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
2
quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
3
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, ñổi,
tặng cho, ñể lại thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế như tiêu huỷ tài sản, từ bỏ quyền sở hữu... theo Nguyễn ðình Bồng
2006[2]..
Quyền ñịnh ñoạt là quyền ñược pháp luật bảo vệ trong việc quyết ñịnh số
phận pháp lý của bất ñộng sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng ñồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng ñồng); sở hữu cá nhân
(chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt ñộng nào
mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao
gồm chiếm hữu, sử dụng, ñịnh ñoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, ñể thừa
kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất ñộng sản.
Quyền sở hữu bất ñộng sản ñược xác lập khi một pháp nhân tạo ñược một
bất ñộng sản mới ñể sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho,
tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất ñộng
sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất ñộng
sản bị thu hồi theo quyết ñịnh của cấp có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp
luật hoặc phán quyết của Toà án theo Nguyễn ðình Bồng 2005[1].
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân và quyền sở hữu tư nhân về ñất ñai
Sở hữu ñất ñai có thể ñược hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét
cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu
ñất ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản, ñó là sở hữu tư và sở hữu
ñai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý, tiết kiệm, ñúng mục
ñích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát
triển bền vững.
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai”
(ðiều 5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền
ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất
ñai ” (ðiều 7). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo
ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng.
Quyền sở hữu tư nhân về ñất ñai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền
chiếm hữu ñất ñai, quyền sử dụng ñất ñai và quyền ñịnh ñoạt ñất ñai. Với chế ñộ
sở hữu toàn dân về ñất ñai so với sở hữu tư nhân khác nhau ở chỗ, Nhà nước là
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
5
ñại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu ñất ñai có những ñặc ñiểm như
sau:
- Về quyền chiếm hữu ñất ñai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt ñối và không ñiều kiện,
không thời hạn về tài sản, tài nguyên ñất ñai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình.
Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý ñể xác ñịnh
quy mô về không gian và thời gian. ðể tổ chức việc sử dụng ñất theo quyền hạn
của mình, Nhà nước quyết ñịnh giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho
người sử dụng ñất trên những khu ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế,
có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử
dụng ñúng mục ñích, dưới các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu
tiền và cho thuê ñất. Trong những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng ñất của Nhà
qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDð; Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục ñích sử dụng, phương
thức nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật theo
Nguyễn ðình Bồng 2006[2].
1.1.3 Quyền sử dụng ñất
Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt về
ñất ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp luật.
Tuy nhiên, với các quyền năng ñó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn quyền
sở hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu ñó trên
thực tế. Vậy có thể nói chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là người
ñại diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như thế nào?
Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, ñó là toàn dân. Mỗi
người dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung ñó, cũng không phải
là ñồng sở hữu ñối với ñất ñai. Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân)
vẫn có quyền sử dụng ñất. Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại diện thực hiện
quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng. ðiều
này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy,
trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm “Quyền sử dụng ñất” và
“người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là quyền sử dụng ñất của người sử dụng
ñất theoLuật ñấy ñai năm 2003[13].
Theo ðiều 1 - Luật ðất ñai 1993: “... Nhà nước giao ñất cho các tổ chức
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
7
kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà
8
phương diện thực tế sử dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức,
hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì
những lý do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao
ñất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất
cho người sử dụng ñất. Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao
ñất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường”
(Luật ðất ñai 2003).
Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này thực
hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt
tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương diện
lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý; còn trên thực tế các quyền chuyển ñổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần với khái niệm quyền
ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung của từng quyền:
- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp: nông
dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, xã , thị trấn) ñổi ñất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ñể tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng theo kiểu
“có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng một ñịa phương
(cùng 1 xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở. Việc chuyển ñổi
QSDð là không có mục ñích thương mại theo Nguyễn ðình Bồng 2006[2], theo
Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng[20].
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp
người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử dụng ñất mà pháp luật cho
phép... Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển QSDð
một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược quyền sử
chức cam kết dùng QSDð của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của
mình theo Nguyễn ðình Bồng 2006[2], theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình
Bồng[20].
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể dùng
ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai trong việc
ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng
loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ,
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
10
thương mại,... mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập cho nông dân - là một
trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại hóa và công nghiệp hoá
nông nghiệp và nông thôn theo Nguyễn ðình Bồng 2006[2], theo Nguyễn Thanh
Trà, Nguyễn ðình Bồng[20].
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
1.2.1 Các nước phát triển
Có thể nói, ña số các nước phát triển ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về ñất ñai. Vì vậy, tại các nước ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi tự do
trong nền kinh tế, mặc dù có những ñặc ñiểm riêng, khác biệt so với các hàng
hóa tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác.
1.2.1.1 Thụy ðiển
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về
ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi trường. Hoạt ñộng
giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị
trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều ñạo luật,
3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp, ñó là: (1) Trước tiên người sở hữu ñất ñai phải
làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất ñịnh. Nếu ñơn ñược duyệt thì
thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác
nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược
sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế ñược thực hiện sau khi ñăng ký. Văn
bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản
xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước
(1), Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối
với thế chấp chỉ ñược xét ñến khi thực sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức
là có xem xét ñến ở bước 2). Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải
là chủ sở hữu bất ñộng sản; bên cho vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi
vay; bên ñi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn
bản thế chấp. Khi không ñáp ứng các yêu cầu này thì việc thế chấp coi như
không hợp pháp. ðây là trình tự thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật, nhưng
trên thực tế hầu hết các thế chấp ñều ñược diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức
tín dụng thực hiện. Tại Ngân hàng, bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp ñồng vay
(phải nêu rõ số tiền vay), Hợp ñồng thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn
gửi Tòa án ñể xin ñăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu ñầu và gửi
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
12
ñơn xin thế chấp ñến Tòa án. Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp ñược chuyển
lại Ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường Ngân hàng ñợi ñến khi
có quyết ñịnh phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi
khoản nợ thế chấp ñược thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp
sẽ ñược trả lại cho bên ñi vay. Bước (3) ñược áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị
vi phạm. Khi bên vay không thanh toán theo ñúng hợp ñồng thì bên cho vay sẽ
có ñơn tịch thu tài sản ñể thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm
nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và ñộ sâu
ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng, ñồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát,... ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất
ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ñồng thuê
ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản
lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA) theo Trần THị Minh Hà 2000 [5].
1.2.1.3 Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật ñổ sự thống trị của thực dân Anh,
thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ ñến nay, ñã tiến hành nhiều hoạt ñộng ño ñạc
và mua bán ñất ñai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa ñầu tiên
(1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ ñã thông qua pháp quy ñất ñai ñầu tiên
(Land Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh
về ñất ñai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm
nhất ñó của Mỹ mở ñường cho việc ño ñạc và mua bán ñất công, thu hút mọi
người ñến khai thác vùng ñất phía Tây.
- Về vấn ñề cải cách ñất ñai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn ñề tài nguyên
ñất, ñó là: (1)nước Mỹ sau ñộc lập, ngoài tài nguyên ñất ñai phong phú ra, hầu
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
và Nhà ở (HUD) ñược thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các
chương trình liên quan ñến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng ñồng
sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và thực hiện
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
15
nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở theo Hoàng
Việt – Hoàng Văn Cường 2008[4].
1.2.2 Một số nước trong khu vực
1.2.2.1 Trung Quốc
Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu ñối với
ñất ñai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở
hữu tài sản ñối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn
ñều bị quốc hữu hóa ngay sau khi ðảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực
vào năm 1949. Quá trình này ñược tiến hành song song với các “phong trào”:
“Bước nhảy vĩ ñại” (1957 – 1962); “Tập thể hóa ñất ñai ở nông thôn” (1963 –
1965); “Cách mạng văn hóa” (1966 – 1978). Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn
bộ ñất nông thôn của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982
ñược ban hành. ðất nông thôn thuộc về Nhà nước và ñược quản lý bởi nhà nước
Trung Quốc - người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội. Quyền sở hữu ñối với
bộ phận ñất ñai này ñược chính thức gọi là sở hữu toàn dân XHCN (socialist
people’s ownership). Theo Lưu Quốc Thái 2007[18] Là người ñại diện cho toàn
dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở hữu.
Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, ñất ñai lúc bấy giờ ñã bị loại khỏi các giao
dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó không có giá trị. Thay vào
ñó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung ñã thực hiện phân phối ñất ñai theo
các kênh hành chính (administration channels) mà theo ñó người sử dụng ñất
(SDð) không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc SDð của mình.
thông qua thoả thuận, ñấu thầu hoặc ñấu giá. Khi ñã có ñược QSDð người sử
dụng ñất có thể thực hiện giao dịch ñất ñai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDð
Về ñiều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDð là hoạt ñộng dân
sự, cho nên chính quyền chỉ ñóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba
ñiều kiện cơ bản ñể ñược chuyển nhượng, ñó là: ñã hoàn thành nghĩa vụ tài
chính ñể có QSDð; có giấy chứng nhận QSDð và ñã bỏ vốn thực hiện hoạt
ñộng ñầu tư ở một mức ñộ nhất ñịnh, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn
ñầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các ñiều kiện chuyển nhượng QSDð nêu trên có ñiểm giống với
ñiều kiện chuyển nhượng QSDð theo pháp luật Việt Nam ở hai ñiều kiện ñầu.
Về ñiều kiện thứ ba, quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
17
Copyright: Tài liệu đại học ©