HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HOÀNG THÀNH DUY

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2015


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-------

-------

HOÀNG THÀNH DUY

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN

CHUYÊN NGÀNH

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ

: 60.85.01.03


thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Lạng Sơn, Phòng
Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thành phố
Lạng Sơn, Chi cục Thuế thành phố Lạng Sơn, Phòng Thống kê thành phố Lạng
Sơn, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của 3 phường, xã điều tra đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong
quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.

Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2015
Tác giả luận văn

Hoàng Thành Duy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii


Yêu cầu của đề tài

3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

1.1

Quyền của người sử dụng đất và các vấn đề liên quan

4

1.1.1

Quyền sở hữu

4

1.1.2

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai.

5

1.1.3

Quyền của người sử dụng đất.


2.1

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

33

2.2

Nội dung nghiên cứu

33

2.2.1

Đánh giá khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội thành phố
Lạng Sơn, Tỉnh Lạng Sơn.

33

2.2.2

Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Lạng Sơn

33

2.2.3

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất giai đoạn 2009 - 2013,

33


34

2.3.4

Phương pháp so sánh

34

2.3.5

Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu

35

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3.1

36

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lạng Sơn, Tỉnh Lạng
Sơn

36

3.1.1

Điều kiện tự nhiên

36

43

3.3

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn

45

3.3.1.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn

46

3.3.2

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở các phường, xã
52

nghiên cứu
3.4

Đề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại
thành phố Lạng Sơn

77

3.4.1

Giải pháp về nguồn lực


PHỤ LỤC

87

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC BẢNG

3.5

48

Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại thành
phố Lạng Sơn từ năm 2009 - 2013

3.6

50

Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại thành
phố Lạng Sơn từ năm 2009 - 2013

51

3.7

Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 các phường, xã nghiên cứu

52

3.8

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 phường, xã
nghiên cứu

3.9

54

cứu từ năm 2009 - 2013

3.14

64

Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ
theo 3 phường (xã) nghiên cứu từ năm 2009- 2013

3.15

65

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSD đất ở tại 3
phường, xã nghiên cứu từ năm 2009 - 2013

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

67

Page vi


3.16

Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ
theo 3 phường (xã) nghiên cứu

3.17


trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ VIII, IX, X đã có
chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003
có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử d0ụng đất dễ dàng
thực hiện các quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tình hình thực hiện các quyền sử dụng
đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất
theo quy định, tuy nhiên cũng có thực tế là người sử dụng đất thực hiện một số
quyền sử dụng đất không đúng quy định.
- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định tỏ ra còn nhiều bất cập.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, có các
biện pháp quản lý nhà nước hợp lý về thực hiện các quyền của người sử dụng
đất, phát huy việc thực hiện và khắc phục các tiêu cực trong việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất.
Thành phố Lạng Sơn là trung tâm của tỉnh Lạng Sơn. có diện tích khoảng
78.11 km2. Thành phố nằm bên quốc lộ 1A, cách biên giới Việt Nam – Trung
Quốc 18 km; cách Hữu Nghị Quan 15 km và Đồng Đăng 13 km về phía Đông
Bắc. Dân số của thành phố năm 2012 là 92.097 người, với nhiều dân tộc khác
nhau như: Kinh, tày, nùng, hoa… Thành phố nằm trong vùng khí hậu cận nhiệt
đới, nhiệt độ trung bình hàng năm 210c, độ ẩm trung bình 80%, lượng mưa trung
bình năm là 1439 mm.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Quyền của người sử dụng đất và các vấn đề liên quan
1.1.1. Quyền sở hữu
Điều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản” (Quốc hội nước
Cộng Hòa XHCN Việt Nam, 2005).
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một
chủ thể nào đó, nó được thể hiện thông qua quan hệ giữa người với người trong
quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu
là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 03 quyền năng :
- Quyền chiếm hữu: là quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình.Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng: là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng (Nguyễn
Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt: là quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản

đai. Hoặc cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có
những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ
thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, khi Hiến pháp
1959 ra đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới được hình thành và được
khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980, sau đó tiếp tục
khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng
định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn
lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã
hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác
mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nước
thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Quốc hội nước
Cộng hòa XHCN Việt Nam, 1992)
Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2004) cũng
đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định của Hiến
pháp về chế độ sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và
sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất
đai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích
và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển
bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất

trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Về quyền sử dụng đất đai
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Trong nền
kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ
đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử
dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, Quyền sử dụng đất được trích ra để giao về
cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên những thửa đất cụ thể;
Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong
quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà
nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Về quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền
quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp
lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDĐ; Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương
thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn
Đình Bồng, 2006).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


1.1.3. Quyền của người sử dụng đất.
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất
đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy


đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người
sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên
và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh
Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền
năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận
QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử
dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy
thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ
được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng đất là ai? sử dụng loại
đất gì? và hình thức sử dụng đất ra sao như được Nhà nước giao đất hay cho thuê
đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ”(Điều 106 Luật Đất
đai 2003). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng
và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện
thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc
biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa
là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất.
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử
dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực
hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt
tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện
lý thuyết xét trên góc độ pháp lý; còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển

chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn
Thanh Trà và cs, 2005).
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi
vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản,
trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong
trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương
thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết
dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn
Thanh Trà và cs, 2005).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn (Nguyễn Thanh Trà và cs, 2005).
1.2. Tình hình thực hiện quyền sở hữu và sử dụng đất trong và ngoài nước

trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và thực hiện nhiều
chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở.
Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Ôxtrâylia.
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất
Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian
sau 1/1/1875).
Luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở
hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất. Về phạm vi,
người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể
từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong
lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,...
đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện
khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng,
thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc
hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển

thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức
QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao
đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử
dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc
mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá.
Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua
các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân
sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều
kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để
có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở
một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc
sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống
với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện
đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể
hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ
không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ
ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng
quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà đất đô thị ở Trung Quốc. Hệ thống pháp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


luật của Trung Quốc được hình thành trên cơ sở kết hợp giữa hệ thống tiền lệ pháp
và thông luật phù hợp với điều kiện của Trung Quốc. Đây là hệ thống có khả năng
kết hợp các điểm mạnh của hai hệ thống pháp luật này.
Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc
không giới hạn thời gian SDĐ chuyển sang xác định thời hạn SDĐ; và từ sự
cứng nhắc chuyển sang cơ động, hệ thống SDĐ của Trung quốc đã đạt được cực
điểm đầu tiên của mình.
Đầu năm 2004, Trung Quốc đã ban hành một văn bản quy định cấp chính
phủ, tạo nhiều cơ hội cho các công ty bất động sản nước ngoài được bình đẳng
với những nhà đầu tư trong nước. Theo văn kiện này, trong tương lai, quyền sử
dụng đất cho các dự án thương mại sẽ được quyết định thông qua bán đấu giá
công khai hay bán trực tiếp trên thị trường đất đai.
Thị trường bất động sản Trung Quốc được ví như một chiếc nam châm thu
hút rất nhiều công ty nước ngoài. Với thể chế thị trường được hoàn thiện hơn,
cuộc cải cách nhà ở sâu rộng, thị trường tài chính “chín” hơn, chính sách giao
dịch quyền sử dụng đất công khai, các doanh nghiệp xây dựng nước ngoài càng
tự tin khi chen chân vào Trung Quốc.
Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Hàn Quốc
Thị trường nhà đất nông thôn Hàn Quốc tăng trưởng và giá nhà đất liên tiếp
tăng là một trong những thách thức lớn nhất đối với chính phủ Hàn Quốc. Quá
trình công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng đã tạo ra làn sóng dân cư từ vùng nông
thôn đổ ra thành thị làm tăng mạnh giá nhà đất. Lĩnh vực này đã làm cho những
người giàu nay lại càng giàu hơn. Hàn Quốc đã áp dụng nhiều biện pháp để giảm
giá nhà đất như cứ 3 tháng một lần, Chính phủ tăng thuế, thắt chặt các quy định về