HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN YÊN KHÁNH - TỈNH NINH BÌNH
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong
Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích
dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016


Tác giả luận văn

Phạm Việt Anh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan.......................................................................................................... i
Lời cảm ơn ............................................................................................................ii
Mục lục ..............................................................................................................iii
Danh mục chữ viết tắt ........................................................................................... vi
Danh mục bảng ................................................................................................... vii
Danh mục hình ...................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ................................................................................................ ix
Thesis abstract ...................................................................................................... xi
Phần 1.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.4.1.
1.4.2.
1.4.3.

Mở đầu .................................................................................................. 1
Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................... 1
Mục đích nghiên cứu .............................................................................. 2
Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 2
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn .............................. 2

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................... 32
Tình hình đấu giá Quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh ............ 32

2.3.2.

Đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Hà Tĩnh ............................................ 34

2.3.3.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình ......... 35

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................... 38
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 38
iii


3.2.

Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 38

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 38

3.4.

Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 38



Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...................................... 39

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 39

3.5.3.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ....................................... 40

3.5.4.

Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ...... 42

3.5.5.

Phương pháp so sánh ............................................................................ 42

Phần 4 . Kết quả và thảo luận ........................................................................... 43
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng
đất huyện Yên Khánh ........................................................................... 43

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 43

4.1.2.



4.2.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh
giai đoạn 2010 - 2014 ........................................................................... 68

4.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 6 dự án nghiên cứu trên địa
bàn huyện Yên Khánh .......................................................................... 69

4.3.1.

Khái quát chung 6 dự án ....................................................................... 69

4.3.2.

Dự án đấu giá 17 lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở khu chùa chè
Nhuận Hải, xã khánh Hải, huyện Yên Khánh . ...................................... 70

4.3.3.

Dự án đấu giá khu vực phía Đông trường Tiểu học Trần Quốc Toản
- TT. Yên Ninh 60 lô. ........................................................................... 71

4.3.4.

Dự án đấu giá khu dân cư mới xã Khánh Hồng ..................................... 73


4.5.2.

Một số giải pháp hoàn thiện trong công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Yên Khánh ........................................................ 86

Phần 5. Kết luận và kiến nghị .......................................................................... 88
5.1.

Kết luận ................................................................................................ 88

5.2.

Kiến nghị .............................................................................................. 89

Tài liệu tham khảo ............................................................................................... 90
Phụ lục ............................................................................................................. 92

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

LĐĐ

Luật đất đai

CSHT


HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá

KDC

Khu dân cư

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TBQ

Tiền bình quân

TW

Trung ương

UBND

Bảng 4.14. Kết quả đấu giá đất KDC xã Khánh Cư........................................................ 79
Bảng 4.15. Tính minh bạch các thông tin liên quan đấu giá quyền sử dụng đất .............. 81
Bảng 4.16. Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá ........................................................ 82
Bảng 4.17. Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá ......................................................... 83
Bảng 4.18. Đánh giá sau khi trúng đấu giá ..................................................................... 84

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản ..................................... 28
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình ............................................... 43
Hình 4.2. Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Ninh Bình.................................................. 60

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Phạm Việt Anh
Tên Luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên
Khánh – tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2010 – 2014”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên
Khánh trong giai đoạn 2010-2014. Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh.

tốt theo quy định của pháp luật và quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của UBND
tỉnh Ninh Bình.
+ 05 dự án khu vực phía Đông trường Tiểu học Trần Quốc Toản – TT.Yên
Ninh; khu vực trụ sở cũ xã Khánh Hồng; 46 lô xã Khánh Hòa, xã Khánh Nhạc 23
lô,và 17 lô khu chùa chè Nhuận Hải xã Khánh Hải được đánh giá là thành công, vì
khi tổ chức đấu giá cơ sở hạ tầng của dự án đã hoàn thiện, tổ chức đấu giá có kết
quả là đấu giá thành công 100% số lượng lô đất đưa ra đấu giá chỉ trong 01 phiên;
100% nguời trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận được GCN
QSDĐ, hiện tại người dân đang dần ổn định đời sống, sinh hoạt.
+ 01 dự án khu dân cư xã Khánh Cư 64 lô được đánh giá là đấu giá không
thành công, có 21 lô đất được đưa ra đấu giá. Nguyên nhân chính là vị trí lô đất
đấu giá nằm ở vị trí ở gần bãi tha ma và vùng đất này ngày xưa rất trũng người dân
thường gọi là khu (lũng thần) nên tâm lý người dân cho rằng đây là khu đất không
thích hợp cho việc sinh hoạt và giá khởi điểm hơi cao, nên công tác đấu giá quyền
sử dụng đất gặp rất nhiều khó khăn và đạt kết quả thấp.
3.4. Đa số người dân được hỏi cho rằng: công tác đấu giá được tổ chức công
khai, minh bạch, 83,33% số người dân được hỏi biết các lô đất được đưa ra đấu giá
đều nằm trong quy hoạch, 57,33% số người được hỏi cho rằng giá khởi điểm là
vừa phải. Các dự án đấu giá được thực hiện theo đúng quy chế đấu giá của tỉnh
Ninh Bình. Sau khi trúng đấu giá hầu hết người dân đều hài lòng về giá trúng đấu
giá và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với nhà nước và đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Pham Viet Anh
Thesis title: Evaluating of the auction related to the land using right in Yen
Khanh district - Ninh Binh Province from 2010 to 2014

xi


activity had implemented well in accordance with the law and regulations on land
using right auction in Ninh Binh province. Fund collected from the auction , some
parts of fund was invested back to the auction land area to build technical
infrastructure and social infrastructure synchronously and modern; the rest of fund
was invested to build the construction of other infrastructure in the locality.
3.3. Researching 6 auction projects shows that it was generally done quite
well under the provisions of law and regulations of land using right auction in Ninh
Binh province.
Projects have results as the below list:
+ 05 project in area of the East of Tran Quoc Toan Primary School –Yen
Ninh; the former headquarters of Khanh Hong commune ; 46 plots Khanh Hoa
Commune, 23 plots in Khanh Nhac commune, and 17 plots of in Che pagoda
Nhuan Hai, Khanh Hai commune were evaluated successfully, because the
infrastructure projects completed when doing auctions. The auction results were
successful 100% plots put up for 1 session auction ; 100% of the auction winner
has completed its financial obligations and getting land owned certificate, now
people have been gradually stabilized their life.
+ 01 residential project in 64 plots in Khanh Cu commune was considered
the auction failed, only 21 plots were put up for auction. The main reason is the
location of the plot located in not good area nearby cemetery and the land was
low-lying area known as “the valley god” area, so people think that the land was
not suitable for living and the starting price was slightly higher, leading to face
many difficulties and achieve low results.
3.4. Most interviewed people said that the auction was organized: publicity,
transparency , 83.33 % of people who were asked said that the plots were put up
for auction be in the planning , 57.33 % of respondents said that the starting price
is suitable. The project was organized as auction regulations in Ninh Binh province

phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó
khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của
đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa.
Huyện Yên Khánh nằm ở phía Đông Nam tỉnh Ninh Bình. Trong những năm
gần đây, huyện Yên Khánh đã có nhiều nỗ lực nhằm nâng cấp, hoàn thiện cơ sở hạ
tầng. Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân
với quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang là bộ mặt của đô
thị hiện đại phát triển. Và công tác đấu giá quyền sử dụng đất lúc này đóng vai trò
quan trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài
chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.
1


Nhưng để đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng thị trường công
khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản. Nhận thức được
tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất dưới sự hướng dẫn của PGS. TS Hồ Thị Lam Trà, chúng tôi
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên
Khánh – tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2010 - 2014”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Khánh trong giai đoạn 2010-2014.
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn
huyện.
- Đề xuất giải pháp để tăng cường công tác đấu giá của huyện trong thời
gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu: đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng
đất qua các xã, thị trấn đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Khánh trong thời gian từ 2010-2014.

Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn QSDĐ là quyền
không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không đầy đủ của QSDĐ được thể hiện qua 3
khía cạnh cơ bản sau:
Thứ nhất: Người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu.
Thứ hai: Không phải bất kì người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền
chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh,
thừa kế, góp vốn bằng QSDĐ mà pháp luật quy định.
Thứ ba: Không phải bất cứ người nào cũng có đầy đủ quyền sử dụng theo
pháp luật quy định. Về cơ bản, chỉ có những người sử dụng đất theo hình thức giao
đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho toàn
bộ thời gian thuê mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ chín quyền năng về
chuyển QSDĐ.
Quyền sở hữu ĐĐ là một loại quyền tồn tại độc lập, còn QSDĐ là một loại
quyền phụ thuộc.Tính phụ thuộc của QSDĐ không được tự mình quyết định mọi
vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được
quyết định một số vấn đề, còn cơ bản vấn phải hành động theo ý chí của Nhà nước
với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu với đất được giao.
3


Hơn nữa, về mặt lý luận thì giữa QSDĐ của Nhà nước với QSDĐ của người
sử dụng cũng có sự khác nhau. Sự khác nhau này được biểu hiện trên những khía
cạnh cơ bản sau đây.
+ QSDĐ của Nhà nước phát sinh trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
ĐĐ. Nên QSDĐ này là vĩnh viễn, trọn vẹn không bị ai hạn chế.
+ QSDĐ của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển nhượng QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ… và phụ thuộc vào ý
chí của Nhà nước.
2.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất

- Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất
đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất sau
đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một yếu
tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không thể
tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị
trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động
sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công
cộng… Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị
trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao. Thị trường quyền
sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất động sản,
trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
- Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn vừa qua vận hành
trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chênh lệch khá
nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường,
giá đất phi nông nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm
1993 từ 50 lần tới 100 lần. Cơ chế “xin – cho” về đất là đặc thù của hệ thống tài chính
đất đai lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất
trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến.
Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về
đất đai đã xóa bỏ cơ chế “xin – cho” về đất, giá đất trên thị trường chững lại và
có xu hướng giảm. Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện
tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS gần như
không còn. Thị trường BĐS đã “hiện nguyên hình”, cung thật và cầu thật đã nhìn
thấy nhau nhưng chưa gặp nhau vì giá cung còn cao hơn khả năng thanh toán của
cầu (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận
và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ “thị trường quyền sử dụng đất” hay “thị
trường đất đai” cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai còn có
khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết
5

giao dịch và quản lý BĐS tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua
có những thời điểm đều cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn là những tổ
chức dịch vụ hỗ trợ thị trường làm cầu nối.
Những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bao gồm:

6


- Tổ chức phát triển quỹ đất;
- Các tổ chức thông tin quyền sử dụng đất;
- Các tổ chức môi giới quyền sử dụng đất;
- Các tổ chức tư vấn pháp lý về quyền sử dụng đất;
- Các tổ chức định giá quyền sử dụng đất;
- Các định chế tài chính.
d) Người quản lý thị trường quyền sử dụng đất (Nhà nước)
Nhà nước tham gia thị trường quyền sử dụng đất với tư cách người quản lý vĩ
mô đối với hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất. Nhà nước xây dựng hệ
thống pháp luật, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền sử
dụng đất. Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc
đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung
cấp hệ thống thông tin về quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Nhà nước còn cung cấp
một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất.
Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường quyền sử
dụng đất thể hiện chủ yếu trên 2 mặt: thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch
cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý thị trường
để có biện pháp điều tiết quan hệ cung - cầu - giá cả. Nhà nước còn tham gia giao
dịch trên thị trường như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về quyền sử dụng
đất trong việc thực hiện các chức năng quản lý Nhà nước.
2.1.2.3. Chức năng, vai trò của thị trường quyền sử dụng đất
- Thị trường quyền sử dụng đất là một trong những thị trường quan trọng của

2.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Giá đất
a) Khái niệm
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình thành
trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Quốc hội, 2003).
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban
hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời
gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá
tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho
phù hợp.
8


Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được
phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền do
người chuyển nhựng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo thuận với
nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị
trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất:
+ Loại 1: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nhà nước là người
đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người

quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Như vậy, giá đất
được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền
sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất
đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng
giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn
là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá
thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh
hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so
sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng
thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm
nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản
phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.
Thực tế, trong trường hợp con người khai phá đất đai thì chi phí là một bộ
phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất.
Tuy nhiên các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông,
điện, cấp và thoát nước... có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất.
Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội
(trường học, bệnh viện, chợ...), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn
trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để
đưa vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao
rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của
đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ, mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội
và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên
giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội
10

tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh ( Chính phủ, 2004, 2014).
- Phương pháp chiết trừ được xác định theo Điều 4, nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thay thế Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ.
11


Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao
gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) ( Chính phủ, 2007, 2014).
- Phương pháp thặng dư được xác định theo Điều 4, nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thay thế Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ.
Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất
để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng
doanh thu phát triển giả định của bất động sản ( Chính phủ, 2007, 2014).
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định tại Điều 4, nghị định
số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân
(x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành (Chính phủ 2014).
2.1.3.3. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 quy định :
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;