HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HOÀNG MINH HẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CẨM KHÊ - TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2010-2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HOÀNG MINH HẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CẨM KHÊ - TỈNH PHÚ
THỌ GIAI ĐOẠN 2010-2014

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số

: 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

HÀ NỘI – 2016



Tác giả

Hoàng Minh Hạnh

ii


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN.............................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN..................................................................................................................ii
MỤC LỤC.......................................................................................................................iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT....................................................................................vii
DANH MỤC BẢNG.....................................................................................................viii
DANH MỤC HÌNH.........................................................................................................x
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN..............................................................................................xi
THESIS ABSTRACT...................................................................................................xiii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU..........................................................................................................1

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI..........................................................1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU...................................................................2
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU.....................................................................2
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC
TIỄN.........................................................................................................2
1.4.1. Những đóng góp mới...........................................................................2
1.4.2. Ý nghĩa khoa học.................................................................................3
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn.................................................................................3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...............................................................................4

2.1. TỔNG QUÁT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT......................4

3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU................................................................28

iv


3.4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất của huyện Cẩm Khê................................................................28
3.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai
đoạn 2010 - 2014....................................................................................28
3.4.3. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ của 05 dự án đấu giá QSDĐ trên
địa bàn huyện Cẩm Khê.........................................................................29
3.4.4. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng
đất các xã trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ..........................29
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........................................................29
3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp.................................29
3.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.................................................29
3.5.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.................................................30
3.5.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu................................31
3.5.5. Phương pháp so sánh.........................................................................31
PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN.......................................................................32

4.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI
HUYỆN CẨM KHÊ...............................................................................32
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.............................................................................32
4.1.2. Các nguồn tài nguyên........................................................................34
4.1.3. Thực trạng môi trường......................................................................36
4.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội.................................................36
4.1.5. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập.............................................37
4.1.6. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn................38
4.1.7. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Cẩm Khê..........39


vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BĐG TS
BĐS
BLDS
CN QSH
CNH
CSHT
GCN
GCNQSDĐ
HĐBĐG
HĐH
KDC
MCL
QSDĐ
SDĐ
TBQ
TN&MT
TW
UBND
VND
XHCN

Nghĩa tiếng việt
Bán đấu giá tài sản
Bất động sản

Bảng 4.7. Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2012...................................60
Bảng 4.8. Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2013...................................61
Bảng 4.9. Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2014...................................61
Bảng 4.10. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Tình Cương - năm 2010..........64
Bảng 4.11. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Điêu Lương - năm 2011..........67
Bảng 4.12. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Phùng Xá - năm 2012..............68
Bảng 4.13. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới TT. Sông Thao - năm 2013..........69
Bảng 4.14. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Tình Cương - năm 2014..........69
Bảng 4.15. Tính công khai, minh bạch của dự án.......................................................70
Bảng 4.16. Thông tin về lô đất của dự án....................................................................71
Bảng 4.17. Số lượng lô đất được phép đăng ký và phí khi đăng ký..........................71
Bảng 4.18. Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá.....................................................72
Bảng 4.19. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá..............................................72
Bảng 4.20. Đánh giá về kết quả đấu giá.......................................................................73
Bảng 4.21. Đánh giá về sự hài lòng của các gia đình tham gia đấu giá....................74
Bảng 4.22. Đánh giá sau khi kết thúc đấu giá.............................................................74
Bảng 4.23. Đánh giá về trình tự, thủ tục, quy trình và xây dựng dự án...................76
Bảng 4.24. Đánh giá về trình tự, thủ tục, quy trình, xây dựng dự án.......................76
Bảng 4.25. Đánh giá về giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất...........77

viii


Bảng 4.26. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá..............................................77
Bảng 4.27. Đánh giá về hoàn thành nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSDĐ
...................................................................................................................................78

ix



- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 110 hộ gia đình và 30 cán
bộ tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 05 dự án đấu giá đất KDC của các xã,
thị trấn trên địa bàn huyện Cẩm Khê trong giai đoạn 2010-2014.
- Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu: Thống kê, xắp xếp
các số liệu theo thời gian các năm diễn ra đấu giá từ năm 2010 -2014. Tổng hợp, phân
tích và xử lý số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel, đưa ra và phân tích ảnh hưởng
của các yếu tố đến giá đấu giá QSDĐ trên địa bàn.
3. KẾT QUẢ CHÍNH VÀ KẾT LUẬN
- Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản
lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê tỉnh Phú Thọ.
- Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê giai đoạn 2010-2014
- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê tại 05 dự án đấu giá đất KDC

xi


của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Cẩm Khê.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.
- Huyện Cẩm Khê có vị trí khá thuận lợi, là đầu mối giao thông quan trọng (đường
bộ, đường thủy) toả đi các tỉnh phía Tây Bắc và các huyện trong tỉnh. Chính vì vậy, công
tác quản lý đất đai luôn được các cấp quan tâm, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử
dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách của địa phương.
- Giai đoạn 2010 - 2014, huyện Cẩm Khê tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với
tổng diện tích đấu giá là 30.733,67 m2, số tiền thu nộp cho ngân sách nhà nước tổng cộng
41,41 tỷ đồng.
- Qua việc đánh giá 05 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn đấu giá quyền
sử dụng đất ở trên có thể thấy, công tác đấu giá trên địa bàn khá thành công và được
người tham gia đấu giá đánh giá cao. Hội đồng đấu giá thực hiện khá tốt các văn bản
pháp luật của Nhà nước, Chính Phủ và của UBND tỉnh Phú Thọ về quy chế đấu giá

- Method of secondary data collection: Carrying out the investigation of 110
family households and 30 participants in land use right auction work at 05 residential
land price auction projects of communes, townlets in area of Cam Khe district in period
2010 - 2014.
Method of statistics, analysis, comparison and data summary: Doing statistics,
arranging data in time of years taking place from period 2010 - 2014. Summary,
analysis and data processing collected by Excel software, putting out and analyzing
affects of factors on land use right auction in area.
4. RESULT OF MAIN RESEARCH
- Overview and general assessment of natural and socio-economic conditions,
land use and management situation in area of Cam Khe district, Phu Tho province.
- Land use right auction results in Cam Khe district in period 2010 - 2014.
- Assessment of land use right auction work in Cam Khe district at 05 residential
land price auction projects of communes, townlets in area of Cam Khe district.

xiii


- Proposing some solutions to enhance efficiency of land use right auction work of
some communes in Cam Khe district area - Phu Tho province.
5. MAIN CONCLUSION OF THESIS
- Cam Khe district has a rather favorable location and import traffic junction (road
and waterway) spreading all over provinces in northwest and districts in province. For
this reason, land management work is always interested by all levels especially land use
right auction work because this is a great source of revenue to local budget.
- In period 2010 - 2014, Cam Khe district has organized land use right auction
with total auction area of 30,733.67 m2, amount paid to state budget has a total of 41.41
billion Viet Nam dong.
- Through assessment of 05 residential land price auction projects of communes,
townlets given above showing that auction work in area is rather successful and highly

tăng.
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ
tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất
(QSDĐ). Trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT
thông qua phương thức đấu giá QSDĐ. Đây là biện pháp hữu hiệu nhằm khắc
phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác
nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa
đồng thời giải quyết vấn đề nhu cầu đất ở ngày càng gia tăng như hiện nay.
Cẩm Khê là huyện miền núi nằm ở phía hữu ngạn Sông Thao (nhánh của
sông Hồng) của tỉnh Phú Thọ với tổng diện tích đất tự nhiên là 23.464,82 ha,
chiếm 6,63% diện tích tự nhiên toàn tỉnh (theo số liệu kiểm kê đất đai của huyện
năm 2014). Huyện Cẩm Khê được tái lập lại từ tháng 4 năm 2002 với 31 đơn vị
hành chính (gồm 30 xã và 01 thị trấn). Kinh tế của huyện trong những năm qua
có bước phát triển nhất định. Song Cẩm Khê vẫn là huyện nghèo của tỉnh, điểm
xuất phát thấp. Cơ sở hạ tầng đang từng bước được đầu tư phát triển nhưng còn

1


hạn chế. Sản xuất nông lâm nghiệp vẫn là chủ yếu.
Do yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, việc đẩy nhanh tiến trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá, đáp ứng đòi hỏi của xu thế hội nhập Quốc tế trong
những năm tới sẽ gây áp lực lớn lên đất đai của huyện. Hệ thống cơ sở hạ tầng
của huyện đang được đầu tư, các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu
cầu một phần đất ở của người dân là cần thiết, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách,
nâng cao hiệu quả phương án sử dụng đất tại địa phương.
Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại huyện Cẩm Khê - tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
các học viên cao học và sinh viên, cũng như những nhà quản lý đất đai về công
tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn các huyện có vị trí địa lý tương đồng.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. TỔNG QUÁT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung
và cầu (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham
gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người
mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua
bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất.
Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người
được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản
thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai,
được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán
đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất do
người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được
quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán
đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).

và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định
số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếp theo.
Cuộc đấu giá chỉ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn
người tiếp tục tham gia đấu giá.
Hình thức đấu giá này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đấu bắt buộc.
Trường hợp sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến 1 vòng đấu bất kỳ mà tất cả
người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức cho
người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó bốc thăm để xác định người
trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó.
Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai.
Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì
xét người trúng đấu giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ
giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất.
Trường hợp 01 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những
người đó bắt thăm để chọn được người trúng đấu giá.
Thứ ba, đấu giá công khai bằng lời: Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào
lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng
lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp. Người có mức giá trả cao
nhất là người trúng đấu giá. Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn

5


giá sàn thì Hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan
chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn (UBND TP. Hà Nội, 2008).
Hiện nay trên hầu hết các Tỉnh, Thành phố trên cả nước nói chung đấu giá
quyền sử dụng đất theo hình thức đấu giá thứ hai đang là hình thức phổ biến nhất.
2.1.4. Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất
Một là, thực chất của đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước "bán"
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình để thu tiền vào ngân

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được
phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền
do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo
thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị
trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng
giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với
cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết
mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đấtngười được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho
giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các
chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá
trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất
giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan
hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất

và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử
lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất (Quốc hội, 2003).
2.2.2. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ

nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
2.2.3. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003, hiện nay được
quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý
trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước;

8


+ Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất.
- Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất,
cho thuê đất bao gồm:
+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
+ Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều
110 của Luật này;
+ Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của
Luật này;