ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH CÔNG ÍCH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỪA KẾ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH CÔNG ÍCH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỪA KẾ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN - 2017


Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2017
Tác giả luận văn
Đinh Công Ích


1
11

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài...................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 4
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 5
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ............................................................................ 5
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ......................................................................... 11
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất .....
16
1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất....
16
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 16
1.2.3. Quy định về thừa kế quyền sử dụng đất................................................ 20

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tác động đến công tác chuyển
quyền sử dụng đất ........................................................................................... 36
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên của thành phố Thái nguyên ............... 36
3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ... 37
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên ............................ 40
3.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên .................................................................................................... 42
3.2.1. Đánh giá hồ sơ thừa kế so với pháp luật đất đai ................................... 42
3.2.2. Đánh giá quy trình thừa kế so với pháp luật đất đai ............................. 44
3.3. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2016
tại thành phố Thái Nguyên .............................................................................. 48
3.3.1. Đánh giá kết quả thừa kế theo đơn vị hành chính................................. 48
3.3.2. Đánh giá kết quả thừa kế theo thời gian ............................................... 54
3.4. Ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về thừa kế QSD đất tại
thành phố Thái Nguyên ................................................................................... 56
3.4.1. Đánh giá sự hiểu biết chung về thừa kế quyền sử dụng đất ................. 56
3.4.2. Đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ thừa kế ................................................. 60


3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết về quy trình thực hiện thừa kế ........................... 64
3.4.4. Đánh giá sự hiểu biết về văn bản hướng dẫn và các loại phí khi
thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất .................................................. 67
3.4.5. Nhận xét về việc phục vụ làm thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất
tại thành phố Thái Nguyên .............................................................................. 70
3.5. Khó khăn, tồn tại, giải pháp khắc phục thừa kế quyền sử dụng đất tại
thành phố Thái Nguyên cho đúng pháp luật ................................................... 71
3.5.1. Những khó khăn, tồn tại trong thừa kế quyền sử dụng đất tại thành
phố Thái Nguyên ............................................................................................. 71
3.5.2. Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện việc thực hiện quyền
thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên .................................. 72


QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

SDĐ

:

Sử dụng đất

TB

:

Trung bình TP

:

Thành phố UBND

:

Ủy ban nhân dân
VPĐK

:


thuế, lệ phí thừa kế QSD đất tại thành phố Thái Nguyên theo
đối tượng nghề nghiệp .................................................................... 67


1
111

Bảng 3.18. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí thừa kế QSD đất
tại thành phố Thái Nguyên theo ở từng địa bàn cư trú ................... 69
Bảng 3.19. Kết quả đánh giá về thái độ phục vụ làm thủ tục thừa kế
quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên ............................... 70


1

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ...................... 36
Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất
theo quy định của Luật đất đai ........................................................ 45
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất tại
thành phố Thái Nguyên................................................................... 45
Hình 3.4. Biểu đồ thể hiện tình hình thừa kế quyền sử dụng đất của 27
đơn vị phường xã tại thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn
2012 - 2016 ..................................................................................... 50
Hình 3.5. Biểu đồ thể hiện tỷ lệ về số lượng hồ sơ và diện tích thừa kế
QSD đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2016 ................. 55


1


chung, quan hệ thừa kế nói riêng.
Tài sản có thể tồn tại lâu hơn cuộc sống của con người, chính vì thế giải
quyết vấn đề tài sản này ra sao khi người có tài sản đó qua đời là vấn đề rất
quan trọng để đảm bảo cho việc định đoạn tài sản đó phù hợp với ý chí của
người để lại di sản nhưng cũng đảm bảo lợi ích hợp pháp của những người
liên quan khác cũng như lợi ích chung của toàn xã hội. Đặc biệt trong trường
hợp di sản là quyền sử dụng đất thì vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất còn phải
tuân theo các chính sách đất đai của nhà nước.
Trong nền kinh tế thị trưởng ở nước ta hiện nay, các tranh chấp về
QSDĐ diễn ra ngày càng nhiều với tính chất phức tạp, diễn biến kéo dài,
chính vì thế thừa kế QSDĐ là một vấn đề thời sự liên quan đến từng cá nhân,
từng gia đình bởi QSDĐ là một tài sản có giá trị lớn, các vấn đề thừa kế chủ
yếu liên quan đến nhà và đất ở giữa những người có quan hệ gần gũi với
nhau. Vì vậy, nếu giải quyết không dứt điểm, không phù hợp sẽ gây mất đoàn
kết trong gia đình, anh em từ đó gây ảnh hưởng tới trật tự xã hội.
Chính vì thế, việc nghiên cứu các quy định pháp luật về thừa kế QSDĐ
nhằm tiếp tục hoàn thiện thêm chế định pháp luật về thừa kế QSDĐ cũng như
nâng cao hiệu quả cải cách hành chính là một yêu cầu khách quan.
Bên cạnh đó, cần nghiên cứu đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả cải
cách hành chính cấp GCN thừa kế QSDĐ góp phần đem lại một trật tự xã hội
ổn định, đồng thời xây dựng một cơ chế pháp lý đồng bộ đảm bảo thực thi
một cách hữu hiệu các quy định thừa kế QSDĐ.
Chính vì các lí do trên nghiên cứu vấn đề thừa kế QSDĐ là một vấn đề
rất cấp thiết trong giai đoạn hiện nay.
Thành phố Thái Nguyên nằm ở trung tâm tỉnh Thái Nguyên với 27
phường xã. Là khu vực phát triển kinh tế nhiều ngành nghề, hệ thống giao
thông cơ bản được nhà nước đầu tư phát triển tuy nhiên vẫn còn hạn chế. Các


vấn đề về kinh tế, văn hóa, xã hội phát triển tạo điều kiện để giao lưu với các

- Đánh giá được sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại thành
phố Thái Nguyên về thừa kế quyền sử dụng đất.
- Chỉ ra được các khó khăn tồn tại và đề xuất các giải pháp cho việc
thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý nhà nước về đất
đai được tốt hơn.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Góp phần hoàn thiện lý luận về đánh giá công tác thừa kế quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy sự hiểu biết
của người dân về thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở li luận của đề tài
Trong lịch sử Việt Nam từ 1980 trở về trước các Nhà nước đã nhận
nhiều hình thức sở hữu đất đai trong đó có sở hữu của nhà nước và sở hữu tư
nhân (trong nhà nước phong kiến thì sở hữu của nhà nước về đất đai còn gọi
là sở hữu của nhà Vua hay đất của Vua). Đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà
nước trong nhiều trường hợp nhà nước trao quyền sử dụng đất đó cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng với những điều kiệu nhất định. Như vậy, vấn đề đất
đai thuộc sở hữu nhà nước và quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho
cá nhân, tổ chức đã xuất hiện từ lâu trong lịch sử.
Dưới góc độ là một khái niệm pháp lý, quyền sử dụng đất được hiểu
theo nhiều nghĩa khác nhau:
- Thứ nhất: Quyền sử dụng đất là một chế định pháp luật đất đai với ý
nghĩa này thì quyền sử dụng đất bao gồm hệ thống các quy phạm pháp luật do
nhà nước ban hành nhằm thực hiện việc quản lý, sử dụng đất đai, cụ thể, đó là

chức,hộ gia đình ,cá nhân sử dụng thông qua các hình thức: giao đất,cho thuê
đất,công nhận QSDĐ. Thông qua việc sử dụng đất của người sử dụng đất các
ý tưởng, chủ trương,chính sách về sử dụng đất của nhà nước đã được “thực
hiện hóa”.
- Thứ ba, QSDĐ là một quyền năng chủ quan của chủ sở hữu và người
sử dụng đất. theo nghĩa này,QSDĐ là cách sử sự của người sử dụng đất trong
việc thực hiện các quyền mà nhà nước trao cho họ. những quyền chủ quan
này xuất hiện trên cở sở các quy phạm pháp luật khách quan đã nói ở trên và
do các quy phạm đó quyết định. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện các
quyền trong phạm vi mà pháp luật cho phép.
Cụ thể, QSDĐ theo nghĩa chủ quan là tổng thể các quyền mà nhà
nước trao cho người sử dụng đất để họ khai thác các thuộc tính có lợi của


đất phục vụ cho mục tiêu nhất định của mình (ví dụ xây nhà, trồng lúa, hoa
màu, nuôi cá..).
QSDĐ theo quy định của Luật Đất Đai 2003, là một khái niệm bao
chùm để chỉ các quyền sau đây của người sử dụng đất: Chuyển đổi; Chuyển
nhượng; Cho thuê; Cho thuê lại; Thế chấp; Bảo lãnh; Góp vốn; Thừa kế; Tặng
cho (9 quyền).
Chủ sở hữu và người sử dụng đất đều có quyền này nhưng quyền của
chủ sở hữu mang tính tuyệt đối còn quyền của người sử dụng đất mang tính
phát sinh từ quyền của chủ sở hữu biểu hiện thông qua việc người sử dụng đất
phải chịu sự điều chỉnh, giám sát của pháp luật và cơ quan nhà nước có thẩm
quyền trong việc sử dụng đất.
- Thứ tư, QSDĐ là một tài sản và là một tài sản đặc biệt, chính vì thế
QSDĐ vừa là đối tượng trong quan hệ pháp luật đất đai vừa là đối tượng của
quan hệ pháp luật dân sự (trong đó có quan hệ pháp luật thừa kế).
Trong giai đoạn 1980-1992, do không được thừa nhận là tài sản vì thế
QSDĐ không được coi là đối tượng chuyển dịch trong quan hệ pháp luật thừa

dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp
trong cùng một thị trấn, xã, phường với hộ gia đình, cá nhân khác, còn các
chủ thể sử dụng đất khác không được hưởng quyền này (Điều 113 Luật Đất
Đai). Hoặc tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền
thuê đất hằng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được chuyển nhượng,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê (Điều 111 Luật Đât Đai).Như
vậy phạm vi chủ thể có đầy đủ 9 quyền năng này bị hạn chế, không phải bất
cứ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng có đầy đủ 9 quyền năng của người
sử dụng đất.
Tóm lại, cho dù có mở rộng đến đâu thì QSDĐ cũng chỉ là quyền phát
sinh từ quyền sở hữu, chịu sự lệ thuộc vào quyền sở hữu và cuối cùng quyền


quyết định, định đoạt tối cao vẫn thuộc về nhà nước, đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai. Chính vì thế chỉ đặt ra vấn đề thừa kế đối với QSDĐ (mà
không là thừa kế đất đai).
Di sản chính là tài sản của người chết để lại,QSDĐ cũng được coi là tài
sản, nhưng là một loại tài sản đặc biệt, điều đó xuất phát từ tính chất đặc biệt
của đất đai, vì vậy, khi một người chết mà có QSDĐ để lại, sau khi thanh toán
xong các nghĩa vụ, thì QSDĐ đó được coi là di sản và khi đó làm xuất hiện
quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ.
Vì thế, thừa kế QSDĐ chính là sự chuyển dịch QSDĐ của người chết
sang cho người còn sống tại thời điểm mở thừa kế theo trình tự trong di chúc
hoặc thừa kế theo pháp luật.
Thừa kế quyền sử dụng đất là một chế định mới, lần đầu tiên xuất hiện
cùng với việc ban hành luật đất đai 1993 đây cũng chính là đặc thù của pháp
luật Việt Nam bởi vì nếu so sánh với pháp luật của phần lớn các nước trên thế
giới,chúng ta cũng sẽ không tìm thấy khái niệm thừa kế QSDĐ.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, thừa kế QSDĐ có thể được

lại di sản trong việc: lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; chỉ định người
thừa kế;truất quyền hưởng thừa kế; giao nghĩa vụ cho những người thừa kế..;
Quyền của những người thừa kế trong việc:thỏa thuận thanh toán;phân chia di
sản; từ chối hưởng di sản; quyền khởi kiện để xác nhận quyền thừa kế của
mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác..
+ Nghĩa vụ dân sự: Là cách sử sự bắt buộc của các chủ thể trong quan
hệ pháp luật thừa kế QSDĐ: ví dụ: nghĩa vụ của những người thừa kế trong
việc thanh toán các khoản nợ của người chết trong phạm vi di sản thừa kế;
thực hiện các nhiệm vụ do người lập di chúc giao cho…
Quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự do pháp luật quy định hoặc có thể do
người để lại di sản xác lập hoặc do sự thỏa thuận của những người thừa kế.


Tuy nhiên, trong trường hợp quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự do người để lại
di sản xác lập hoặc do những người nhận thừa kế thỏa thuận thì sực xác lập và
thỏa thuận đó không được trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Chế định thừa kế QSDĐ vừa tuân theo các quy định về thừa kế tài sản
nói chung lại vừa mang nét đặc thù riêng, bởi đất đai là một tài sản đặc biệt,
tài sản này không thuộc sở hữu của người để lại thừa kế mà thuộc sở hữu toàn
dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước chỉ trao cho cá nhân,tổ
chức QSDĐ và vì thế chỉ đặt ra vấn đề thừa kế đối với QSDĐ mà không là
thừa kế đất đai.
Thừa kế quyền sử dụng đất cũng là một dạng của quan hệ thừa kế tài
sản,vì thế thừa kế QSDĐ cũng phải tuân theo các quy định chung về thừa kế
tài sản trong BLDS về hình thức thừa kế (thừa kế theo pháp luật, thừa kế theo
di chúc); hàng thừa kế,thời điểm mở thừa kế,… cụ thể là:
-Hình thức thừa kế
Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới 2 hình thức: thừa kế
theo di trúc và thừa kế theo pháp luật.
Quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân được pháp luật bảo vệ,đối với các

tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ
quan hành chính Nhà nước ở địa phương.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT).
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4
năm 2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.


- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6
năm
2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 3
năm 2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận thừa kế QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân
sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung
một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày
16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT).
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ

UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành quy định diện tích tối thiểu được
phép tách thửa, đối với từng loại đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22 tháng 6 năm 2007 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế "Một cửa liên
thông" tại cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương;
- Quyết định số 6124/2011/QĐ-UBND ngày 01 tháng 6 năm 2011 của
UBND thành phố Thái Nguyên về việc ban hành quy trình thực hiện cơ chế 1
cửa liên thông giải quyết thủ tục thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của các
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.