HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN NGỌC HÀ

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn này
là trung thực, khách quan và chưa được sử dụng để bảo vệ bất kỳ học vị nào. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng


năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Ngọc Hà

iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ............................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ............................................................................................................... iii
Mục lục

................................................................................................................ iv

Danh mục chữ viết tắt..................................................................................................vii
Danh mục bảng ..........................................................................................................viii
Danh mục các hình, biểu đồ, sơ đồ ............................................................................... ix
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... x
Thesis abstract .............................................................................................................xii
Phần 1.

Mở đầu ....................................................................................................... 1

1.1.

Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................. 1

1.2.


2.2.1.

Khái niệm ................................................................................................... 6

2.2.2.

Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản............................................................. 7

2.2.3.

Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản ......................................................... 9

2.3.

Văn phòng Đăng ký .................................................................................. 11

2.3.1.

Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ....................................... 11

2.3.2.

Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký ................ 14

2.3.3.

Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký .............................. 17

2.3.4.


2.5.2.

Cơ cấu tổ chức của Văn phòng Đăng ký đất đai......................................... 24

2.5.3.

Nguồn nhân lực của Văn phòng Đăng ký đất đai ....................................... 25

2.5.4.

Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai ............................... 25

2.5.5.

Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký
đất đai ....................................................................................................... 25

2.5.6.

Đánh giá về tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai .............. 26

Phần 3.

Nội dung và phương pháp nghiên cứu ................................................... 28

3.1.

Địa điểm nghiên cứu ................................................................................. 28



Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 29

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp........................................... 29

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................................... 29

3.5.3.

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu sơ cấp ............................................ 30

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp ............................................................... 31

3.5.5.

Phương pháp xử lý số liệu ......................................................................... 31

3.5.6.

Phương pháp phân tích, so sánh................................................................. 31

Phần 4.

Kết quả và thảo luận ............................................................................... 32


Tổ chức bộ máy của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh ................ 49

4.2.3.

Cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh .............. 55

4.2.4.

Kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh ............. 62

4.2.5.

Đánh giá chung về tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất
đai tỉnh Bắc Ninh ...................................................................................... 70

4.3.

Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh
trong công tác dịch vụ hành chính công ..................................................... 74

4.3.1.

Về tổ chức bộ máy, nhân lực ..................................................................... 74

4.3.2.

Về trang thiết bị kỹ thuật, nhà làm việc và kho lưu trữ ............................... 75

4.3.3.


Kết luận và kiến nghị .............................................................................. 85

5.1.

Kết luận .................................................................................................... 85

5.2.

Kiến nghị .................................................................................................. 86

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 88
Phụ lục

............................................................................................................... 91

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CHXHCN


Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Số phiếu điều tra tại VPĐK ....................................................................... 30
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của tỉnh Bắc Ninh ................................. 39
Bảng 4.2. Hiện trạng nhân sự trước khi thành lập VPĐKĐĐ ..................................... 44
Bảng 4.3. Hiện trạng nhà làm việc, kho lưu trữ trước khi thành lập VPĐKĐĐ .......... 46
Bảng 4.4. Hiện trạng trang thiết bị trước khi thành lập VPĐKĐĐ ............................. 47
Bảng 4.5. Kết quả cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính(2011-2015) .............................. 66
Bảng 4.6. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm tại VPĐK (2011-2015)....................... 67
Bảng 4.7. Kết quả đăng ký cấp GCN thuộc thẩm quyền cấp tỉnh (2011-2015) ........... 68
Bảng 4.8. Mức độ công khai thủ tục hành chính ........................................................ 71
Bảng 4.9. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK ............................................. 72
Bảng 4.10. Ý kiến đánh giá của người sử dụng đất về thái độ và mức độ hướng
dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ tại VPĐK .................................................. 73
Bảng 4.11. So sánh nhân sự trước và sau khi thành lập VPĐKĐĐ ............................... 75
Bảng 4.12. So sánh trang thiết bị trước và sau khi thành lập VPĐKĐĐ ....................... 76
Bảng 4.13. So sánh trụ sở làm việc, kho lưu trữ trước và sau khi thành lập


Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá hoạt động của VPĐKĐĐ từ trước khi thành lập và sau khi thành
lập đi vào hoạt động (từ tháng 02/2015 đến 31/12/2015).
- Xác định những tồn tại và nguyên nhân trong quá trình hoạt động của
VPĐKĐĐ, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu
quả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh trong thời gian tới.
2. Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Cục Thống
kê tỉnh Bắc Ninh. Số liệu về hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý sử dụng đất và
kết quả thực hiện nhiệm vụ của địa bàn nghiên cứu tại Sở TN&MT, VPĐKĐĐ.
- Lựa chọn điểm lấy phiếu điều tra theo xác suất cụ thể tại VPĐK tỉnh (gồm
các đối tượng sử dụng đất là tổ chức kinh tế, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài trên phạm vi địa bàn toàn tỉnh) và 02 Chi nhánh là Thị xã
Từ Sơn, huyện Gia Bình (gồm các đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư).
- Điều tra trực tiếp, ngẫu nhiên thông qua phiếu điều tra có nội dung soạn sẵn
đối với người sử dụng đất thực hiện giao dịch tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả
kết quả giải quyết thủ tục hành chính.Số lượng phiếu điều tra là 229 phiếu.
- Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được thống kê, tổng hợp theo các tiêu
chí đã xây dựng và lập thành bảng, biểu.
- Số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel.
- Số liệu thu thập sau khi được xử lý với các nội dung đồng nhất về hạng
mục công việc và thời gian điều tra. Đặc biệt là với các nội dung đánh giá của
người được điều tra phỏng vấn được phân tích, so sánh với hệ thống sổ sách tiếp
nhận và trả hồ sơ tại bộ phận một cửa của VPĐK (chủ yếu theo các tiêu chí của
giải quyết thủ tục hành chính).

bồi dưỡng đội ngũ cán bộ làm việc tại VPĐK; tăng cường công tác quản lý nhà
nước, thanh tra, kiểm tra đối với nội dung cập nhật, chỉnh lý HSĐC; hoàn thiện
về cơ chế tài chính cho hoạt động của VPĐK nhất là việc thu, chi có liên quan
đến phí và lệ phí thu được từ thủ tục hành chính về đất đai.

xi


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Tran Ngoc Ha
Thesis title: “Evaluation of the activities of Land Registration Office in
Bac Ninh”
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
1. Purposes of the study
- Review of Land Registration Office activities before and after the
establishment in operation (from Feb 2015 to 31st Dec 2015).
- Determine the existence and causes during the operation of the Land
Registration Office, and on that basis proposed some solutions to improve operational
efficiency of Bac Ninh the Bac Ninh Land Registration Office in the near future.
2. Methodologys
- Collect documents and data on natural conditions, economic - social in Bac
Ninh Department of Statistics. Data on the current use of the land, the land use
management and task performance results of the study area in the Department of
Natural Resources and Environment, the Land Registration Office.
- Selection of taking the survey at specific probabilistic in Bac Ninh Land
Registration Office (including land use objects as economic organizations,

services including tasks tied to reform local administration. Results activity of the
Land Registration Office has created a powerful movement to reform administrative
procedures for the registration of land especially in the issuance of certificates of
land use rights, rights owned houses and other assets attached to the land.
- The implementation of the model Land Registration Office a grant made
outstanding advantages are: Unify a clue directing expertise and professional in
land management. Land Registration Office is the central province directing and
operating instructions for the uniform implementation of the entire contents of
activities on the organization, personnel, finance, implement professional duties
…; branches under the management, direction, comprehensive Land Registration
Office of the province. Therefore, the first step to overcome previous limitations
compared to model Land Registration Office that the two levels of coordination
in professional work.
- To overcome the shortcomings in the operation of the Land Registration
Office, to implement solutions such as: Strengthening the organization of the
Land Registration Office and the branches; raise awareness about land law
policy, strengthen the training and retraining of staff working at the Land
Registry Office; strengthening State management, inspection, checking for
updates, revising cadastral records; improvement of financial mechanisms for the
operation of the Land Registration Office is the revenue and expenditure relating
to fees and charges collected from administrative procedures on land.
xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Pháp luật đất đai năm 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan Tài nguyên và
Môi trường (TN&MT)ở hai cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở
TN&MT, VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng TN&MT nhằm giúp cơ

13/01/2015, UBND tỉnh Bắc Ninh đã ban hành Quyết định số 07/2015/QĐ-UBND
về việc thành lập VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh theo quy định của Luật Đất đai 2013 và
các văn bản hướng dẫn.
Tỉnh Bắc Ninh là một trong các tỉnh thành lậpVPĐKĐĐ sớm nhất trong cả
nước (không bao gồm 4 tỉnh,thành phố là Hải Phòng, Hà Nam, Đà Nẵng và Đồng
Nai đã thực hiện theo Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt đề án thí điểm kiện toàn hệ thống VPĐKQSDĐ thành một
cấp trực thuộc Sở TN&MT).
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp
cao học ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, em lựa chọn
thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc
Ninh“ nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt
động của VPĐKĐĐ trong giai đoạn tới.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá hoạt động của VPĐKĐĐ từ trước khi thành lập và sau khi thành
lập đi vào hoạt động (từ tháng 02/2015 đến 31/12/2015).
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh
Bắc Ninh trong giai đoạn tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh.
- Về thời gian: Thu thập số liệu, tài liệu từ 01/01/2011 đến 31/12/2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Luận văn là công trình nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện về
hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh với điểm mới là đã so sánh được mô
hình hoạt động của VPĐKĐĐ hiện nay với mô hình VPĐKQSDĐ trước
đâynhằm hoàn thiện mô hình dịch vụ công tốt nhất trong lĩnh vực đăng ký đất
đai, cấp Giấy chứng nhận.

2


Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa (CHXHCN) Việt
Nam có ghi:“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh
và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương
máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 1993).
Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà
nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương
máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó,
ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của
cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản
đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ...

4


2.1.2. Bất động sản
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất xác địnhbất động sản
(BĐS)là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất
đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà
Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, mỗi nước
lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền“ với đất đai được coi là
BĐS (Nguyễn Đình Bồng, 2014). Ví dụ:
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản“. Tương tự, quy
định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và
Sài Gòn cũ.
- Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật

Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.2. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN
2.2.1. Khái niệm
2.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc
một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc
hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký
cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký.
Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ:Đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005).

6


2.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai hiện đại không chỉ quan tâm đến những dữ liệu chung về
đất đai mà còn tập trung vào những thông tin cụ thể đối với thửa đất. Những lợi
ích mà hệ thống này mang lại một khi được xây dựng là: quản lý tài sản; chuyển


(2) Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn và với một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.2.2.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, BĐS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ
- Nguyên tắc đồng thuận
- Nguyên tắc công khai
- Nguyên tắc chuyên biệt hóa
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, BĐS được công khai,
thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
2.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống
hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất.
Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong
từng hệ thống đăng ký (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đất trong đăng ký
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định. Lý do
của việc này là trong sổ đăng ký, các thông tin đăng ký được ghi sổ một cách độc
lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung
mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở
Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy
nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác
định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ

chủ yếu là mua bán đất đai và BĐS. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ
thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng
ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những
nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định
quyền hợp pháp đối với đất đai. Đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua
phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với
đất mà mình mua.

9


Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước
theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban
Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc
gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu
Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự
giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý
và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
2.2.3.2. Các trường hợp đăng ký và người phải đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (hay đăng ký quyền sử dụng đất) được hiểu là việc ghi
nhận quyền sử dụng đất(QSDĐ) hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào
HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm 2 nhóm
hoạt động: Đăng ký QSDĐ lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất.
Đăng ký QSDĐ lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chưa
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Sau khi đăng ký
được ghi nhận, người sử dụng đất sẽ được cấp GCNQSDĐ, được thừa nhận và
bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình.

2.3. VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
2.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
2.3.1.1. Đăng ký đất đai trước khi có Luật Đất đai
Sau khi hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất
đai. Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “Về công tác
đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước” đã lập được hệ thống hồ
sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân
cư nông thôn (Đặng Anh Quân, 2011).
2.3.1.2. Đăngký đất đai từ khi có Luật Đất đai 1987 đến đến trước khi có Luật
Đất đai 1993
- Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang
sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan
Nhà nước - UBND quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã
thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự
mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”(Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 1988).
Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị số
299/TTg, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp GCNQSDĐvà Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- QĐ/ĐKTK đã tạo ra một sự
chuyển biến lớn đối với hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.

11


Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức
quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp
(Nguyễn Đình Bồng và Tôn Gia Huyên, 2007).
2.3.1.3. Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi có