Header Page 1 of 126.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------o0o--------

NGUYỄN THỊ HUỆ

QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƢỢNG – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

Hà Nội – 2016

Footer Page 1 of 126.


Header Page 2 of 126.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------o0o--------

NGUYỄN THỊ HUỆ

QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƢỢNG – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế


LỜI CẢM ƠN
Luận văn tốt nghiệp cao học được hoàn thành tại Trường Đại học kinh
tế, Đại học Quốc gia Hà Nội. Nhân dịp này, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn
chân thành và sâu sắc nhất đến Khoa Kinh tế chính trị, trường Đại học Kinh
tế, Đại học Quốc gia Hà Nội; TS. Trần Quang Tuyến, người thầy tận tụy đã
trực tiếp hướng dẫn, dìu dắt, giúp đỡ tác giả với những chỉ dẫn khoa học quý
giá trong suốt quá trình triển khai, nghiên cứu và hoàn thành luận văn: " Quản
lý các khoản thu từ đất trên địa bàn huyện Đan Phượng – thành phố Hà Nội".
Xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, các thầy cô giáo trường Đại học
Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội đã trực tiếp giảng dạy, truyền đạt kiến thức
cho tác giả trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn.
Xin gửi tới Ban lãnh đạo Chi cục thuế huyện Đan Phượng lời cảm ơn
chân thành nhất về những động viên và tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ
tác giả thu nhập số liệu cũng như những tài liệu nghiên cứu cần thiết liên quan
đến luận văn.
Xin cảm ơn bố mẹ và gia đình đã luôn ở bên cạnh, cổ vũ và động viên tôi
những lúc khó khăn để hoàn thành tốt luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Hà Nội, ngày 25 tháng 11 năm 2016
Tác giả luận văn

Phạm Thị Thu Liên

Footer Page 4 of 126.


Header Page 5 of 126.

MỤC LỤC

defined.
2.1. Nguồn tài liệu và dữ liệu ....................... Error! Bookmark not defined.
2.2. Các phương pháp nghiên cứu ............... Error! Bookmark not defined.
2.2.1.Phương pháp nghiên cứu tài liệu ...... Error! Bookmark not defined.
2.2.2. Phương pháp phân tích thống kê mô tảError!

Bookmark

not

defined.
2.2.3. Phương pháp phân tích-tổng hợp ..... Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC KHOẢN
THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƢỢNG................ Error!
Bookmark not defined.
3.1. Khái quát chung về huyện Đan Phượng, Chi cục thuế Đan Phượng và
tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện ..... Error! Bookmark not defined.
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đan Phượng
..................................................................... Error! Bookmark not defined.
3.1.2. Giới thiệu khái quát về Chi cục thuế Đan PhượngError! Bookmark
not defined.
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đan Phượng . Error!
Bookmark not defined.
3.2. Phân tích thực trạng công tác quản lý nguồn thu từ đất đai huyện Đan
Phượng giai đoạn 2011-2015 ....................... Error! Bookmark not defined.
3.2.1. Thực trạng quản lý thu ngân sách các khoản thu từ đất giai đoạn
2011 - 2015 ................................................. Error! Bookmark not defined.

Footer Page 6 of 126.


Footer Page 7 of 126.


Header Page 8 of 126.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................... 81

Footer Page 8 of 126.


Header Page 9 of 126.

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TT

Ký hiệu

Nguyên nghĩa

1

BĐS

Bất động sản

2

ĐTNN


Quyền sử dụng đất

8

SXKD

Sản xuất kinh doanh

9

UBND

Ủy ban nhân dân

10

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

i

Footer Page 9 of 126.


Header Page 10 of 126.

DANH MỤC BẢNG BIỂU
STT


8

Bảng 3.7

9

Bảng 3.8

10

Bảng 3.9

11

Bảng 3.10

12

Bảng 3.11

13

Bảng 3.12

Nội dung
Thu ngân sách nhà nước từ đất trên địa bàn
quận Long Biên giai đoạn 2009 - 2013
Hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng năm
2015
Dự toán thu ngân sách các khoản thu từ đất giai

48
49
50
51
53
55
56
56
58
58


Header Page 11 of 126.

14

Bảng 3.13

15

Bảng 3.14

16

Bảng 3.15

Miễn giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước trên địa
bàn huyện Đan Phượng giai đoạn 2011-2015
Kế hoạch giao tăng thu ngân sách giai đoạn 2011
- 2015

Trang
44


Header Page 13 of 126.

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với mọi quốc gia, đất đai là báu vật mang lại nhiều lợi ích trên mọi
phương diện của đời sống. Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên quý giá hay
tư liệu sản xuất không thể thay thế, mà nó còn là một nguồn tài sản, một loại
hàng hóa vô cùng giá trị mà bất cứ một quốc gia hay một cá nhân nào đều
mong muốn được sở hữu, chiếm đoạt. Nói như vậy bởi lẽ, đất đai không chỉ là
nơi sinh sống hay làm việc của con người mà nó còn đem lại những nguồn thu
đáng kể. Đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường (KTTT) hiện nay, đất đai
thực sự là “tấc đất, tấc vàng”, nguồn thu từ đất đai đã và đang có những đóng
góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước nói chung và huyện
Đan Phượng nói riêng. Khi đất nước ta trong thời kỳ nền kinh tế kế hoạch hóa
tập trung, đất đai mới chỉ được coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn tài chính
từ đất đai chưa được quan tâm nhiều, việc khai thác sử dụng chưa thực sự có
hiệu quả, kết quả thu được cho Nhà nước, xã hội từ đất đai chưa lớn. Kể từ
khi đổi mới, với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai đã thực sự trở thành nguồn lực tài chính quan
trọng của đất nước. Từ đó vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước
không những thể hiện qua sự quản lý, phát huy đất đai với tư cách là tư liệu
sản xuất mà còn thể hiện qua việc khai thác, sử dụng các nguồn thu từ đất đai
phục vụ sự nghiệp phát triển của đất nước.
Đan Phượng là một huyện ngoại thành Hà Nội, đang trong thời kỳ đổi
mới, kinh tế còn chậm phát triển, các khoản thu ngoài quốc doanh chưa cao.

nghiên cứu sau đây:
Một là, hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác quản lý các
khoản thu từ đất trên địa bàn huyện.
Hai là, phân tích và đánh giá thực trạng công tác quản lý các khoản thu
từ đất trên địa bàn huyện Đan Phượng trong thời gian qua, chỉ rõ những tồn
tại và hạn chế của công tác này.

46

Footer Page 14 of 126.


Header Page 15 of 126.

Ba là, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị để giúp Chi cục thuế huyện
Đan Phượng khai thác và quản lý có hiệu quả nguồn thu từ đất đai trong thời
gian tới.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa
bàn huyện Đan Phượng
Phạm vi nghiên cứu:
- Về không gian: đề tài nghiên cứu công tác quản lý các khoản thu từ
đất trên địa bàn huyện Đan Phượng và được thực hiện thông qua Chi cục thuế
huyện Đan Phượng.
- Về thời gian: đề tài tiến hành nghiên cứu số liệu thứ cấp từ 2011 –
2015.
4. Kết cấu của luận văn
Đề tài luận văn bao gồm 4 chương:
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý
các khoản thu từ đất

Đề tài cũng đã đánh giá về hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức và công tác
lập hồ sơ cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố. Qua đó phân
tích những vấn đề còn tồn tại, đề xuất giải pháp về chính sách cho thuê đất đối
với các tổ chức kinh tế. Nhưng đề tài nghiên cứu đối với một phạm vi rộng là
của thành phố Hải Phòng, do điều kiện về kinh tế - xã hội hoàn toàn khác so
với đề tài nghiên cứu dưới đây nên việc tiếp cận và áp dụng những giải pháp
này đối với huyện Đan Phượng là điều rất khó.
Đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố

48

Footer Page 16 of 126.


Header Page 17 of 126.

Hà Nội” của Lương Đại Tôn (2012) tìm hiểu quy định về giá đất, các phương
pháp định giá đất và cơ chế chính sách liên quan đến việc xác định đơn giá
thuê đất, thực trạng về việc áp dụng các phương pháp xác định đơn giá thuê
đất trên địa bàn TP Hà Nội, đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Tuy nhiên thời
gian nghiên cứu của đề tài chỉ dừng đến năm 2011. Từ năm 2011 đến giờ đã
có nhiều thay đổi trong chính sách liên quan đến việc xác định đơn giá thuê
đất.
Đề tài cấp cơ sở của Nguyễn Thị Dung (2012) “Pháp luật về giao đất,
cho thuê đất ở nước ta – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện” tóm tắt một số nội
dung chủ yếu liên quan đến thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê
đất, những giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất đã góp phần
cung cấp nguồn thông tin khoa học phục vụ việc nghiên cứu, sửa đổi bổ sung

(2015), “Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp tại Tỉnh Quảng Ninh” Triệu Thị Hằng (2014). Các đề tài này đều dựa
trên nghiên cứu thực trạng quản lý tại địa phương, đề xuất giải pháp nâng cao
hiệu quả quản lý thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nhưng đều nghiên cứu
trên địa bàn tỉnh, tầm bao quát, chưa mang tính sâu xát, trực tiếp như ở cấp
huyện, do chi cục thuế quản lý.
Đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
đấu giá quyền sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa” của Phùng Ngọc
Phương và cộng sự (2011) đã triển khai nghiên cứu trên địa bàn huyện Đông
Anh – TP Hà Nội, từ đó đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất, những
khó khăn, vướng mắc về mặt quy hoạch, về quy trình, thủ tục thực hiện, về
quản lý đất đai và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quả của công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá.
Đào Thị Thanh Lam và cộng sự (2013) cũng có đề tài “Nghiên cứu
đánh giá ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến việc quản lý và sử dụng đất”
đã đánh giá thực trạng ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến việc quản lý và
sử dụng đất. Nhóm tác giả cũng đã đề xuất một số giải pháp về chính sách, kỹ
thuật và về tổ chức thực hiện nhằm tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước về

50

Footer Page 18 of 126.


Header Page 19 of 126.

đất đai, hiệu quả sử dụng đất đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững trong quá
trình đô thị hóa.
Luận án “Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai
trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội” Trần Tú Cường (2007) đã khái

1.2.1.1. Khái niệm
Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh
quốc phòng.”
Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 2003 đã khẳng định lại một
cách nhất quán quan điểm của Đảng và Nhà nước, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Khoản 1 Điều 107 Luật đất đai năm 2013 quy định các khoản thu tài
chính từ đất đai bao gồm:
- Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải
nộp tiền sử dụng đất;
- Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;
- Thuế sử dụng đất;
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
1.2.1.2. Đặc điểm các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất
Đặc điểm các khoản thu từ đất đai (Nguyễn Thị Cúc, 2013) bao gồm:

52

Footer Page 20 of 126.


Header Page 21 of 126.

Footer Page 21 of 126.


Header Page 22 of 126.

Để hướng dẫn việc thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai
năm 2013, ngày 15/05/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất. Nghị định này có hiệu lực
từ ngày 01/07/2014 và chính thức thay thế Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày
03/2/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 44/2008/NĐ-CP
ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 120/2010/NĐ-CP
ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
b, Tiền cho thuê đất, thuê mặt nước
Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước là một trong những khoản thu của
NSNN đối với người sử dụng đất áp dụng trong trường hợp được Nhà nước
cho thuê đất, thuê mặt nước. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao
quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Tiền
thuê đất, thuê mặt nước là số tiền người sử dụng đất phải trả khi được Nhà
nước cho thuê đất, thuê mặt nước (dưới đây gọi chung là tiền thuê đất) trong
một thời hạn nhất định.
Tổ chức, cá nhân thuộc diện phải nộp tiền thuê đất được chia ra 2 loại:
bao gồm, diện phải nộp tiền thuê đất hàng năm và diện được lựa chọn một
trong 2 hình thức nộp hàng năm hoặc nộp 1 lần cho cả thời gian thuê, trong
đó: Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân trong nước; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm hoặc
thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê đối với Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Theo Luật đất đai 2003, Chính sách thu tiền thuê đất được quy định tại

% cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử
dụng đất.
Thứ hai, đơn giản hóa việc xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất.
Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa
phương, Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và quy hoạch; hàng năm,
Sở Tài chính chủ trì xây dựng và trình UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều

55

Footer Page 23 of 126.


Header Page 24 of 126.

chỉnh giá đất theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử
dụng đất.
Thứ ba, cải cách thủ tục hành chính trong xác định và điều chỉnh đơn
giá thuê đất. Cơ quan thuế căn cứ vào hồ sơ địa chính, giá đất tính thu tiền
thuê đất, mức tỷ lệ (%), hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện xác định đơn giá
thuê đất và thông báo số tiền thuê đất phải nộp cho người sử dụng đất khi nhà
nước cho thuê đất hoặc điều chỉnh đơn giá thuê đất khi hết chu kỳ ổn định 05
năm theo quy định. Đối với đất xây dựng công trình ngầm, đất có mặt nước,
Sở Tài chính chủ trì xây dựng, trình UBND cấp tỉnh ban hành mức thu tiền
thuê đối với từng loại đất này, trên cơ sở đó cơ quan thuế thực hiện xác định
đơn giá và số tiền thuê đất phải nộp.
Thứ tư, tăng cường trách nhiệm, nghĩa vụ của các đối tượng được nhà
nước nhà nước cho thuê đất nhưng được miễn, giảm tiền thuê đất. Theo đó,
nếu trong quá trình quản lý, sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện để được
miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước có nguyên nhân từ phía người thuê
đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định cho

đất thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Thứ tám, xử lý dứt điểm một số vấn đề còn tồn tại như: trường hợp
đang sử dụng đất vào sản xuất kinh doanh nhưng chưa có quyết định cho thuê
đất và đang tạm nộp tiền thuê đất, hoặc đang tạm nộp tiền thuê đất do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền chưa duyệt giá đất tính thu tiền thuê đất theo quy
định; trường hợp công ty đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp
được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm trước ngày 01/01/2006 nhưng
đã cho thuê lại đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê….
c, Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Từ năm 2003, Quốc hội có Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày
17/6/2003 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003 đến
2010. Sau đó có Nghị quyết 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 của Quốc hội về
tiếp tục miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết ngày 31/12/2020.
Số thuế sử dụng đất nông nghiệp phát sinh hàng năm giai đoạn này là 0.

57

Footer Page 25 of 126.