ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN ANH VŨ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH: TUYẾN ĐƯỜNG GIAO THÔNG
NỐI CÁC KHU CHỨC NĂNG KHU KINH
TẾ VÂN ĐỒN, HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2016
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN ANH VŨ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH: TUYẾN ĐƯỜNG GIAO THÔNG
NỐI CÁC KHU CHỨC NĂNG KHU KINH
TẾ VÂN ĐỒN, HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tôi đã được sự giúp đỡ nhiệt tình của Khoa Sau Đại học, các
thầy, cô trường Đại học Nông Lâm. Bên cạnh đó tôi cũng được sự giúp đỡ
nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, tổ chức, nhân dân và địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học PGS.TS.Phan Đình Binh đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt
quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
trong khoa và nhà trường, UBND huyện Vân Đồn, phòng TN&MT huyện
Vân Đồn, UBND thị trấn Cái Rồng, UBND xã Hạ Long, UBND xã Đoàn
Kết... đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Anh Vũ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii



iv

1.4.7. Thực G1tiễn công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn
tỉnh Quảng Ninh ...................................................................................................23
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........36
2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................ 36
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 36
2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 37
2.4.1. Phương pháp thu thập và kế thừa số liệu, tài liệu.....................................37
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.........................................................37
2.4.3. Phương pháp chuyên gia ...........................................................................38
2.4.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu .................................................38
2.4.5. Phương pháp minh hoạ (biểu đồ, hình ảnh) .............................................38
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 39
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vân Đồn .................... 39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên tại huyện Vân Đồn .....................................................39
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội...........................................................................42
3.2. Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn huyện đến năm 2015 ............. 47
3.2.1. Kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện ...47
3.3. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án đầu tư
xây dựng công trình: Tuyến đường giao thông nối các khu chức năng
khu kinh tế Vân Đồn, huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh ............................ 50
3.3.1. Quy mô của dự án ......................................................................................50
3.3.2. Mục tiêu đầu tư...........................................................................................51
3.3.3. Địa điểm xây dựng .....................................................................................51
3.3.4. Diện tích sử dụng đất .................................................................................52
3.3.5. Thời gian thực hiện dự án ..........................................................................52
3.3.6. Quy định của chính quyền địa phương về bồi thường, hỗ trợ

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 91

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DN

:

Doanh nghiệp

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

GCN

:

Giấy chứng nhận

ADB


:

Uỷ ban nhân dân

BT

:

Bồi thường

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

KKT

:

Khu kinh tế

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii


viii

Bảng 3.22: Tổng hợp ý kiến của các hộ dân và cán bộ về ảnh hưởng của
dự án đối với cơ sở hạ tầng, công trình phúc lợi tại địa phương ......... 80
Bảng 3.23. Tổng hợp ý kiến của các hộ dân về tình trạng môi trường
của khu vực thực hiện dự án sau khi thu hồi đất ............................ 81
Bảng 3.24: Tổng hợp kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ .............. 81

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 : Vị trí địa lý Khu kinh tế Vân Đồn................................................. 40
Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế huyện Vân Đồn ...................................................... 43
Hình 3.3. Vị trí thực hiện dự án ..................................................................... 51

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài


Quảng Ninh, Vùng duyên hải Bắc Bộ và Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.
Hình thành các khu du lịch biển, đảo bền vững và chất lượng cao, tạo điểm
đến du lịch giải trí vui chơi cao cấp, đồng thời tạo môi trường an sinh bền
vững, sinh động và chất lượng cao cho người dân trong vùng [17].
Để tạo động lực cho Vân Đồn thành đặc Khu kinh tế, thu hút vốn đầu tư
từ bên ngoài. Nhà nước phải tiến hành đầu tư xây dựng các công trình kết cấu
hạ tầng giao thông trong quá trình thực hiện đầu tư các hạng mục công trình
nêu trên cần phải thu hồi đất thực hiện giải phóng mặt bằng. Công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng giữ vị trí hết sức quan trọng là yếu tố có tính chất
quyết định đến tiến độ thực hiện các dự án; quyết định đến cơ hội thu hút vốn
đầu tư. Qua nhiều năm công tác giải phóng mặt bằng luôn là vấn đề nan giải,
chiếm phần lớn các vụ khiếu nại, khiếu kiện về lĩnh vực đất đai trên địa bàn
huyện Vân Đồn nói riêng và trên địa bàn cả nước nói chung gây mất trật tự xã
hội làm ảnh hường không tốt đến môi trường đầu tư.
Hiện nay, trên địa bàn Khu kinh tế Vân Đồn có nhiều dự án lớn nhỏ khác
nhau đang được triển khai nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong công
tác giải phóng mặt bằng mặt bằng. Từ khi Luật đất đai ra đời đến nay qua nhiều
lần thay đổi tiếp thu, lần sau khắc phục hạn chế tồn tại của những lần trước và
cụ thể là Luật đất đai 2013 được ban hành. Luật đất đai 2013 và các Nghị
định, Thông tư hướng dẫn ra đời đã khắc phục được phần nào hạn chế của các
lần ban hành trước đó. Tuy nhiên tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư trên địa bàn Khu kinh tế Vân Đồn hiện nay còn có nhiều
khó khăn vướng mắc cả về mặt chủ quan và khách quan.
Do vậy tôi lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường và giải
phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng công trình: Tuyến đường giao
thông nối các khu chức năng khu kinh tế Vân Đồn, huyện Vân Đồn tỉnh
Quảng Ninh”.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4

tác động, những ảnh hưởng chúng tới những đối tượng thuộc diện giải phóng
mặt bằng trước và sau khi dự án được triển khai trên địa bàn nghiên cứu.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề xuất và lựa chọn những giải pháp phù hợp với thực tiễn của công tác
giải phóng mặt bằng cũng như nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà
nước về đất đai song song với việc tổng kết rút kinh nghiệm, làm nguồn tham
khảo cho những trường hợp tương tự trên địa bàn nghiên cứu. Với mục tiêu
giúp cho những đối tượng thuộc diện thu hồi đất giải phóng mặt bằng vì mục
đích quốc phòng, an ninh; Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng có cuộc sống sau khi thực hiện giải phóng mặt bằng tại nơi ở mới có
điều kiện hạ tầng tốt hơn, mô trường môi trường an sinh tốt hơn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và chính sách bồi thường

trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định
đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển
chính thức (ODA);
b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp
hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự
nghiệp công cấp quốc gia;
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông,
thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa
xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà
phải thu hồi đất bao gồm:
a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh
được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công
trình sự nghiệp công cấp địa phương;
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao
thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng
đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;
c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng
dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN









8

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không
được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm
24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên
thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì
chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản
tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm
tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ
đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi
thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
b) Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn
bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai.
Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện
trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người [12]
Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật,
tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc
từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc
không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền
thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không
còn nhu cầu sử dụng đất;
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà
phải di chuyển chỗ ở;
+ Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; Hỗ trợ khác.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10

* Tái định cư:
- Tái định cư được hiểu là: quá trình bồi thường, hỗ trợ về đất, tài sản,
các khoản hỗ trợ để người bị thu hồi đất di chuyển đến một nơi ở mới để sinh
sống và làm ăn và bàn giao lại đất cho dự án. Khu tái định cư phải được xây
dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện hạ tầng và môi trường an
sinh cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.
Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp phải di chuyển
chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức:
- Bồi thường bằng việc giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
- Bồi thường bằng tiền để người bị thu hồi đất tự tìm đất tái định cư;
1.1.2. Đặc điểm và các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB
khi thực hiện thu hồi đất
Đặc điểm công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB khi thực hiện thu hồi đất:
- Hiện nay Quốc hội ban hành Luật đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐCP để hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định 47/2014/NĐ-CP hướng dẫn
thực hiện công tác bồi thường GPMB khi nhà nước khi thu hồi đất. Các văn bản
nêu trên có tính pháp lý trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Tuy nhiên trong các văn
bản nêu trên cũng quy định các địa phương căn cứ điều kiện thực tế tại địa
phương áp dụng mức bồi thường, hỗ trợ trong khung của Chính phủ cho phép

chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân là
rất cần thiết để đảm bảo đời sống người dân về lâu dài.
+ Đối với đất ở, đất phi nông nghiệp: Do giá trị sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất lớn, nó gắn bó trực tiếp với đời sống, sinh hoạt của người dân. Do
vậy, việc thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ đối với đất ở, đất phi nông nghiệp và
tài sản gắn liền với đất lại càng phức tạp. Bởi vì, việc bồi thường, phải di chuyển
chỗ ở đi nơi khác dẫn đến sự thay đổi lớn về đời sống, tập quán sinh hoạt, điều
kiện tái định cư, điều kiện sản xuất, kinh doanh… nên người bị thu hồi đất
không muốn di chuyển.[4]
Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB khi thực
hiện thu hồi đất:
- Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thường thấp hơn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tên thị trường, có trường hợp sự chênh lệch này tỷ lệ
còn khá cao mặc dù trước khi thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ GPMB khi
thu hồi đất đã tiến hành khảo sát xây dựng giá đất cụ thể để thực hiện.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12

- Giá đất bồi thường ở các địa phương có sự khác nhau, mỗi tỉnh áp dụng
khung giá đất riêng, cách thực hiện riêng dẫn đến thắc mắc, trong cư dân ở
những địa bàn giáp danh giữa các địa phương khác nhau.
- Chính sách hỗ trợ cho người dân để xác định, lựa chọn việc làm, lựa chọn
hướng chuyển đổi nghề nghiệp, việc tổ chức đào tạo, cho học nghề đối với người
dân bị thu hồi đất là rất khó.
- Hiện nay cơ cấu dân số tại Việt Nam chiếm 70% dân số trực tiếp sản xuất
nông nghiệp và sống phụ thuộc vào nông nghiệp, khi thực hiện thu hồi đất thực

người dân biết làm cho người bị thu hồi đất không có được những thông tin cần
thiết, diễn ra khá phổ biến gây ra nhiều bức xúc, dẫn đến việc khiếu nại, tố cáo
kéo dài.
- Vấn đề bố trí tái định cư cũng là yếu tố ảnh hưởng lớn đến công tác bồi
thường, hỗ trợ GPMB khi thực hiện thu hồi đất hiện nay nhiều khu tái định cư
chất lượng kém, không đáp ứng được chất lượng công trình, mới đi vào sử
dụng đã xuống cấp, hư hỏng, không đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật phục vụ
đời sống dân sinh như thiết kế ban đầu, sắp sếp, bố trí đất tái định cư không
phù hợp với tập quán, văn hoá sinh hoạt của đại bộ phận dân cư bị thu hồi đất.
1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai số: 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
- Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính Phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ qui
định về giá đất;
- Nghị định số: 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ qui
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số: 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ về việc
Qui định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
-Thông tư số: 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều
chinh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN





Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN