ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

NGUYỄN BÙI MAI LIÊN

NGHIÊN CỨU ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG
QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP
ĐƢỢC NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
TỪ QUỸ ĐẤT DO NHÀ NƢỚC THU HỒI
Ở HUYỆN YÊN PHONG, TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------Nguyễn Bùi Mai Liên

NGHIÊN CỨU ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG
QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP
ĐƢỢC NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
TỪ QUỸ ĐẤT DO NHÀ NƢỚC THU HỒI
Ở HUYỆN YÊN PHONG, TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

đã khích lệ và tạo điều kiện tốt nhất để Tôi hoàn thành luận văn này.
Luận văn chắc chắn không tránh khỏi những sai sót, tôi rất mong nhận được
sự đóng góp, chỉ bảo của các thầy, các cô và các bạn đồng nghiệp để luận văn được
hoàn thiện hơn.
Một lần nữa, Tôi xin trân trọng cảm ơn!

ii


DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BQL

Ban Quản lý

2

CNH

Công nghiệp hóa

3


TDMN

Trung du miền múi

9

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

10

XLNT

Xử lý nước thải

11

UBND

Ủy ban nhân dân

iii


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
Bảng 1.1. Số lượng và diện tích KCN phân bố theo vùng ........................................22
Bảng 1.2. Tình hình thu hút đầu tư và lao động các KCN ........................................30
Bảng 2.1. Tăng trưởng kinh tế trên địa bàn huyện ....................................................40

1 Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ..............................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu .........................................................................................3
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn.......................................................................4
7. Bố cục của luận văn ................................................................................................4
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT XÂY DỰNG KHU CÔNG
NGHIỆP ......................................................................................................................... 5
1.1. Khái quát về đất xây dựng khu công nghiệp ........................................................5
1.1.1. Khái niệm ................................................................................................. 5
1.1.2. Trình tự và thủ tục thành lập khu công nghiệp .......................................... 5
1.2. Nội dung quản lý nhà nước về đất xây dựng khu công nghiệp ..........................10
1.2.1. Các quy định pháp luật đối với người sử dụng đất xây dựng khu công
nghiệp .............................................................................................................. 10
1.2.2. Các quy định pháp luật về việc giao đất, cho thuê đất đối với các khu công
nghiệp .............................................................................................................. 15
1.3.Đánh giá chung về tình hình sử dụng đất xây dựng các khu công nghiệp ở nước
ta hiện nay .................................................................................................................20
1.3.1. Quy hoạch đất xây dựng các khu công nghiệp ở nước ta hiện nay .......... 20
1.3.2. Tình hình sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp ở nước ta hiện nay ..... 21

v


1.3.3. Tình hình lao động và môi trường ở khu vực xây dựng khu công nghiệp ở
nước ta hiện nay ............................................................................................... 29
Chƣơng 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT XÂY
DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP TẠI HUYỆN YÊN PHONG ................................ 35
2.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội tại huyện Yên Phong ...............................35

Chƣơng 3. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT XÂY
DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP CÓ HIỆU QUẢ TẠI HUYỆN YÊN PHONG ... 77
3.1.Định hướng phát triển công nghiệp hoá - hiện đại hoá trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
và huyện Yên Phong .................................................................................................77
3.2.Đề xuất các giải pháp quản lý sử dụng đất khu công nghiệp có hiệu quả tại
huyện Yên Phong ......................................................................................................80
3.2.1. Giải pháp chung cho việc quản lý sử dụng đất khu công nghiệp có hiệu
quả

............................................................................................................... 80

3.2.2. Giải pháp cụ thể cho việc quản lý sử dụng đất khu công nghiệp có hiệu
quả tại huyện Yên Phong .................................................................................. 82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 89
PHỤ LỤC ..................................................................................................................... 92

vii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Vấn đề quản lý và sử dụng đất đai đã có tác động mạnh mẽ đối với sự phát
triển kinh tế - xã hội. Việc quản lý sử dụng hiệu quả, bền vững tài nguyên đất luôn
là mục tiêu của mọi quốc gia. Bên cạnh đó, nước ta phấn đấu đến năm 2020 trở
thành nước công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Để đạt được mục tiêu đó chúng ta
đang thay đổi cơ cấu nền kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp,
tăng tỷ trọng sản xuất công nghiệp. Điều đó đòi hỏi phải chuyển một phần đất
nông nghiệp sang xây dựng cơ sở hạ tầng cho công nghiệp. Để thực hiện mục tiêu
này, nhà nước ta thực hiện thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô

hiện nay để cải thiện, nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất trên địa bàn
huyện Yên Phong tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài:
“Nghiên cứu đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất xây dựng khu công
nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ quỹ đất do nhà nước thu hồi ở
huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh”
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá hiện trạng sử dụng đất của các khu công nghiệp được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được thuê đất trực tiếp từ quỹ đất do Nhà nước
thu hồi để sử dụng vào mục đích chuyển nhượng, cho thuê sau khi đã đầu tư xây
dựng, hoàn thiện kết cấu hạ tầng. Đề xuất một số giải pháp quản lý, sử dụng đất xây
dựng khu công nghiệp có hiệu quả.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Tổng quan các tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến hướng nghiên cứu
của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng quản lý sử dụng đất các khu
công nghiệp năm 2015 của huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh.
- Tìm ưu điểm và tồn tại của hiện trạng quản lý sử dụng đất các khu công
nghiệp huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp quản lý, sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp
có hiệu quả tại huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện

2


Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
+ Xác định ưu điểm và tồn tại hiện trạng quản lý sử dụng đất các khu công
nghiệp tại huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh.

về giải pháp để quản lý sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp có hiệu quả tại
huyện Yên Phong.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, công
trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài.
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới quy hoạch sử dụng đất và phát triển
bền vững của chính phủ và địa phương
- Luật Đất đai năm 1993; Luật Đất đai năm 2003; Luật Đất đai năm 2013.
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của của Bộ, ngành và các văn bản
của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai.
- Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Các tài liệu, số liệu về tình hình cho các tổ chức kinh tế thuê đất xây dựng
khu công nghiệp trên địa bàn huyện Yên Phong.
- Các tài liệu liên quan đến việc thực hiện các thủ tục hành chính về sử dụng
đất đai.
- Các tài liệu về hiện trạng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất
khu công nghiệp trên địa bàn huyện Yên Phong
7. Bố cục của luận văn
Bố cục của luận văn bao gồm các phần như sau:
- Mở đầu
- Chương 1: Tổng quan về sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp
- Chương 2: Thực trạng công tác quản lý sử dụng đất xây dựng khu công
nghiệp tại huyện Yên Phong
- Chương 3: Đề xuất các giải pháp quản lý sử dụng đất xây dựng khu công
nghiệp tại huyện Yên Phong
- Kết luận và kiến nghị

4


5


* Điều kiện mở rộng khu công nghiệp:
- Phù hợp với Quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp đã được phê
duyệt;
- Tổng diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp này đã cho các dự án
đăng ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư thuê đất, thuê lại đất ít nhất là 60%;
- Khu công nghiệp đã xây dựng và đưa vào sử dụng công trình xử lý nước
thải tập trung.
* Đối với khu công nghiệp có quy mô diện tích từ 500 ha trở lên và có nhiều
nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng - kinh doanh kết cấu hạ tầng theo từng khu
riêng biệt hoặc khu công nghiệp gắn liền với khu đô thị, khu kinh doanh tập trung
khác trong một đề án tổng thể phải lập quy hoạch chung xây dựng theo hướng dẫn
của Bộ Xây dựng trước khi lập quy hoạch chi tiết.
* Đối với khu công nghiệp có quy mô diện tích từ 500 ha trở lên hoặc có vị
trí cạnh các tuyến quốc lộ, gần các khu vực quốc phòng, khu bảo tồn di tích lịch sử,
khu danh lam thắng cảnh, khu bảo tồn sinh thái của vùng và quốc gia, nằm trong
các đô thị loại II, loại I và loại đặc biệt phải có ý kiến bằng văn bản của Bộ Xây
dựng và các Bộ, ngành có liên quan về quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp
trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
1.1.2.2. Điều kiện bổ sung khu công nghiệp vào Quy hoạch tổng thể phát triển khu
công nghiệp [4;4]
- Tổng diện tích đất công nghiệp của các khu công nghiệp đã được thành lập
trên địa bàn lãnh thổ tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã cho các dự án đăng
ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư thuê đất, thuê lại đất ít nhất là 60%.
- Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất
của từng địa phương, quy hoạch xây dựng vùng và đô thị; quy hoạch kết cấu hạ
tầng - kỹ thuật; quy hoạch sử dụng khoáng sản và các nguồn tài nguyên khác.
- Có các điều kiện thuận lợi hoặc có khả năng xây dựng hệ thống kết cấu hạ

1.

Văn bản đề nghị của nhà đầu tư về việc thành lập, mở rộng khu công

nghiệp.
2.

Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp của

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

7


3.

Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư phát

triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
4.

Hồ sơ được lập thành 04 bộ, trong đó có 01 bộ hồ sơ gốc, nộp cho Ban

Quản lý khu công nghiệp, (sau đây được gọi chung là Ban Quản lý, trừ trường hợp
quy định cụ thể) hoặc Sở Kế hoạch và Đầu tư (đối với những địa phương chưa
thành lập Ban Quản lý).
5.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Ban


Tờ trình Thủ tướng Chính phủ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề nghị bổ

sung khu công nghiệp vào Quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp.
3.

Hồ sơ được lập thành 10 bộ, trong đó có ít nhất 02 bộ hồ sơ gốc (01 bộ hồ

sơ gốc trình Thủ tướng Chính phủ và 09 bộ hồ sơ nộp cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư
để thẩm định theo quy định).
1.1.2.5. Thẩm định bổ sung quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp [4;9-10]
1.

Nội dung thẩm định:

a) Cơ sở pháp lý và sự cần thiết của việc bổ sung quy hoạch tổng thể phát
triển khu công nghiệp;
b) Sự phù hợp của việc bổ sung quy hoạch tổng thể phát triển khu công
nghiệp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất của địa
phương; quy hoạch xây dựng vùng và đô thị; quy hoạch kết cấu hạ tầng - kỹ thuật;
quy hoạch sử dụng khoáng sản và các nguồn tài nguyên khác;
c) Các mục tiêu, chỉ tiêu của việc bổ sung quy hoạch tổng thể phát triển khu
công nghiệp và bố trí các nguồn lực;
d) Mức độ đáp ứng các điều kiện tương ứng của việc bổ sung quy hoạch tổng
thể phát triển khu công nghiệp hoặc thành lập ;
đ) Các giải pháp thực hiện và tính khả thi của việc bổ sung quy hoạch tổng
thể phát triển khu công nghiệp.
2.

Trình tự, thủ tục thẩm định:



lệch dưới 10% so với diện tích quy hoạch đã được phê duyệt nhưng không quá 20
ha, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh diện tích quy hoạch phù hợp
với diện tích thực tế mà không phải trình Thủ tướng Chính phủ.
3.

Các trường hợp mở rộng và điều chỉnh quy mô diện tích khu công nghiệp

còn lại phải trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.
1.1.2.7. Thẩm quyền thành lập, mở rộng khu công nghiệp [4;10]
1.

Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập, mở rộng phù hợp với Quy

hoạch tổng thể phát triển đã được phê duyệt.
2.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập mở rộng khu công

nghiệp đã có trong Quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp hoặc có trong
Quy hoạch chung xây dựng khu ki nh tế đã được phê duyệt.
1.2. Nội dung quản lý nhà nƣớc về đất xây dựng khu công nghiệp
1.2.1. Các quy định pháp luật đối với người sử dụng đất xây dựng khu công
nghiệp
a. Các quy định chung:

10


Các cá nhân, tổ chức, người sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, cụm


- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử
dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
b. Các quy định cụ thể về đất khu công nghiệp:
Đất khu công nghiệp được quy định và hướng dẫn chi tiết về chế độ sử dụng
đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại Điều 149, Luật Đất đai số 45/2013/QH13
ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11, nội dung cụ thể như sau:
1)

Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề

phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, phải đồng thời lập quy hoạch,
xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp, phục vụ đời
sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp [28;85].
2)

Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh
kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, . Đối với phần diện tích thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho
thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho
thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm [28;86].
Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ
tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
3)

đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có không có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền.
 Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và
nghĩa vụ [28;101-102].

13


* Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất
thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa quy định tại Điều 175, Luật Đất
đai 2013 sau đây:
- Các quyền và nghĩa vụ chung quy định của người sử dụng đất;
- Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện
quy định người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã
được xác định;
- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người
nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã
được xác định;
- Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm
đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu
tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công

dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định
giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. [28;2]
- Thuê đất là hình thức nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền
sử dụng đất của mình cho các chủa thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất phù hợp
với các quy định hiện hành của pháp luật hiện hành.
Theo Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước cho thuê
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết
định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp
đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. [28;3]
1.2.2.2. Giai đoạn 1993 – 2003
Giai đoạn 1991-1995 được xác định là giai đoạn tiếp tục đổi mới, tiếp tục cải
cách mở cửa, chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường.
Hiến pháp IV của nước CHXHCN Việt Nam và Luật Đất đai năm 1993 đã
quy định những nội dung hết sức cơ bản và trọng đại: Nhà nước giao đất cho người
dân sử dụng ổn định, lâu dài; Nhà nước cho thuê đất đối với các đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất; người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở được
thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; đất có
giá và giá đất do Nhà nước quy định để điều tiết quan hệ tài chính giữa Nhà nước và
người sử dụng đất. Hệ thống tổ chức quản lý đất đai được thành lập ở bốn cấp hành
chính; Nhà nước giao đất theo hai phương thức: Không thu tiền và có thu tiền sử
dụng đất. [25;16-18]
Luật Đất đai 1993 ban hành với mối quan tâm chủ yếu tập trung đất nông
nghiệp nhằm xây dựng nền nông nghiệp SX hàng hóa, chưa quan tâm đầy đủ tới đất

15


phi nông nghiệp và thị trường bất động sản có sự tham gia của đất đai, trong đó có
nội dung về giao đất, cho thuê đất đồng thời với Luật Thuế sử dụng đất nông
nghiệp.