B

GIÁO D C VÀ ÀO T O

TR

NG

B

XỂY D NG

I H C KI N TRÚC HÀ N I

TR NH TI N D NG

QU N LÝ PHÁT TRI N NHÀ
CÔNG NHÂN KHU CỌNG NGHI P T I CÁC

Ọ TH

VEN BI N NAM TRUNG B

LU N ÁN TI N S QU N LÝ Ọ TH VÀ CỌNG TRÌNH

Hà N i, 2015


B

GIÁO D C VÀ ÀO T O

2. PGS.TS PH M TR NG THU T

Hà N i, 2015


L I CAM OAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên c u c a riêng tôi. Các s li u,
k t qu nêu trong lu n án là trung th c và ch a t ng đ

c ai công b trong

b t k công trình nào khác.
Hà N i, n m 2015
Tác gi lu n án

Tr nh Ti n D ng


I

M CL C
Trang
L i cam đoan
M cl c

I

B ng các ch vi t t t

V

XI

5. Ý ngh a khoa h c và th c ti n

XIII

6. Nh ng đóng góp m i c a lu n án

XIII

7 C u trúc lu n án

VIV

8 Các khái ni m

XV

CH

NG 1 T NG QUAN V QU N LÝ PHÁT TRI N NHÀ

CỌNG NHỂN KHU CỌNG NGHI P T I CÁC

Ọ TH VEN

BI N NAM TRUNG B ................................................................................................
1
1.1 Tình hình quy ho ch, xây d ng phát tri n KCN t i Vi t Nam và
khu v c Nam Trung b ................................................................................................

công nhân khu

công nghi p t i các đô th ven bi n Nam Trung b ............................................................
25
1.4.1 Qu n lỦ quy ho ch, ki n trúc, tr t t xây d ng ................................
26
1.4.2 Qu n lỦ h t ng k thu t và h t ng xã h i ................................ 29
1.4.3 Qu n lỦ môi tr

ng .............................................................................................
30

1.4.4 C ch chính sách phát tri n nhà

công nhân KCN ................................
30

1.4.5 S tham gia c a c ng đ ng trong qu n lỦ phát tri n ................................
31
1.4.6 B máy qu n lỦ phát tri n ................................................................
32
CH

NG 2 C S

KHOA H C QU N LÝ PHÁT TRI N NHÀ

CÔNG NHÂN KHU CỌNG NGHI P T I CÁC Ọ TH VEN BI N
NAM TRUNG B


công nhân c a đ a ph

ng ...............................
49

2.3

nh h

ng qu n lỦ phát tri n nhà

46

công nhân KCN t i các đô th

50
ven bi n Nam Trung b ................................................................................................
2.4 Các y u t tác đ ng đ n qu n lỦ phát tri n nhà

công nhân khu

công nghi p t i các đô th ven bi n Nam Trung b ............................................................
54
2.4.1

i u ki n t nhiên, V n hóa - Xã h i ................................................................
54

2.4.2


66
Vi t Nam ................................

công nhân khu công

66
c trên th gi i ................................................................

2.5.2 Kinh nghi m qu n lỦ phát tri n nhà
CH

cho công nhân khu

c trên th gi i và

2.5.1 Kinh nghi m qu n lỦ phát tri n nhà

63

công nhân t i Vi t Nam ............................
72

NG 3 GI I PHÁP QU N LÝ PHÁT TRI N KHU NHÀ

CỌNG NHỂN KCN T I CÁC

Ọ TH VEN BI N NAM TRUNG

B ................................................................................................................................
87

126

3.5 Qu n lỦ xã h i v i s tham gia c a c ng đ ng ............................................................
133
3.6 Bàn lu n k t qu nghiên c u................................................................139
3.6.1 Bàn lu n v kh n ng và đi u ki n áp d ng các mô hình

139


IV

qu n lỦ phát tri n nhà

công nhân KCN t i các đô th ven

bi n Nam Trung b ..............................................................................................
3.6.2 Bàn lu n v vi c th c hi n các gi i pháp qu n lỦ phát tri n
nhà

công nhân KCN t i các đô th ven bi n Nam Trung b ...............................
140

K T LU N VÀ KI N NGH ...........................................................................................
147
K T LU N ................................................................................................
147
KI N NGH ................................................................................................................................
149
CÁC BÀI BÁO KHOA H C Ã CỌNG B LIểN QUAN

QH
QLPT
SD
XD
TH
TP
TNHH
UBND

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

Trách nhi m h u h n
y ban nhân dân

VI T T T


VI

Danh m c hình

DANH M C HÌNH V , B NG BI U
Trang

Hình 1.1

1 V trí các đô th ven bi n Nam Trung b ................................
1

Hình 1.2

B n đ phân b các KCN ................................................................
3

Hình 1.3

C c u lao đ ng trong KCN

Hình 1.4

Nhà


CN do dân xây t i KCN Hòa Khánh –TP à

N ng ................................................................................................
16
Hình 2.1

Liên k t không gian gi a nhà

CN và các khu ch c

n ng ................................................................................................
35
Hình 2.2

Nhu c u thuê nhà

t p trung d ng KTX c a công nhân

KCN ................................................................................................
65
Hình 2.3

Nhà

công nhân t i Mexico City ................................................................
66

Hình 2.4


c ................................
78
c ................................
79

Hình 2.10 Khu l u trú công nhân Khu ch xu t Tân Thu n ................................
80

Hình 2.11 Khu th thao dành cho công nhân................................................................
80
Hình 2.12 Khu l u trú công nhân KCN Tân Bình ................................ 81


VII

Hình 2.13 Nhà l u trú công nhân Công ty Nissel - Th
Hình 2.14 Nhà

c ................................
81

công nhân do dân xây d ng t i TP H Chí Minh ..............................
84

Hình 3.1

Qu n lỦ quy ho ch phát tri n trong b c c t p trung ................................
94

Hình 3.2


CN theo b c c

phân tán ................................................................................................
123
Hình 3.8

Qu n lỦ th c hi n các chính sách tài chính phát tri n
nhà

Hình 3.9

công nhân KCN theo b c c phân tán................................
125

C c u t ch c t ng th phát tri n nhà

công nhân

KCN ................................................................................................
127
Hình 3.10 C c u t ch c Ban ch đ o QL phát tri n nhà

công

nhân KCN ................................................................................................
129
Hình 3.11 T chuyên viên QLPT nhà

công nhân KCN ................................

2

B ng 1.2

Tình hình ho t đ ng KCN t i các đô th Nam Trung b ..............................
5

B ng 1.3

Các khu công nghi p do đ a ph

B ng 1.4

S l

B ng 1.5

Tình hình phát tri n nhà

ng thành l p ................................
6

ng công nhân KCN t i các đô th Nam Trung b ..............................
7
công nhân KCN t i t nh

Qu ng Nam
B ng 1.6

10

Thu nh p bình quân đ u ng

i ................................................................
57

B ng 2.4

C c u giá tr s n xu t công nghi p theo giá th c t ................................
57

B ng 2.5

Trình đ lao đ ng khu v c Nam Trung b ................................
58

B ng 2.6

Tình hình lao đ ng – vi c làm khu v c Nam Trung b ...............................
59

B ng 2.7

S l

ng công nhân KCN t i khu v c Nam Trung b ................................
60

B ng 2.8

S l


IX

M

U

1. Lý do ch n đ tài
Hi n nay, đ t n
hóa. ây là h

c ta đang đ y m nh quá trình công nghi p hóa, hi n đ i

ng đi đúng đ n, phù h p v i ch tr

đáp ng m c tiên đ n n m 2020 n
nghi p theo h

ng chính sách c a

c ta c b n tr thành m t n

ng,

c công

ng hi n đ i.

Quá trình hình thành và phát tri n m t cách nhanh chóng các khu công
nghi p trong th i gian g n đây đã t o nên s d ch chuy n đáng k

c hình thành.

i công nhân đã

đáp ng ngu n nhân l c cho khu công nghi p, th a

mãn nhu c u n, , đi l i và sinh ho t v n hóa c a công nhân khu công


X

nghi p, khu nhà

công nhân khu công nghi p ra đ i nh m t t t y u khách

quan. B i vì, khu công nghi p ch có th ho t đ ng đ
đ i s ng c a công nhân đ

c khi có công nhân và

c đ m b o.

Tuy v y v i nhi u khu công nghi p, vi c cung c p ngu n nhân l c còn
nhi u h n ch .

n đ nh đ i s ng c a ng

i công nhân và gia đình ch a đ

c


Mi n Nam Trung b có đi u ki n phát tri n khu công nghi p là khá
thu n l i. Tuy nhiên s l

ng các khu công nghi p còn ít, di n tích khu công

nghi p không l n, t l l p đ y là ch a cao so v i m t s đô th trong c
n

c. Nh v y có th th y môi tr

đ u t , nh t là các nhà đ u t n

ng đ u t ch a th c s h p d n các nhà
c ngoài. M c d u nhi u t nh, thành ph đã

ch đ ng xúc ti n qu ng bá, có nhi u chính sách u đãi đ u t . Nh ng bên
c nh đi u ki n đ a lỦ, c s h t ng ch a th c s thu n l i, đáp ng đ

c yêu

c u phát tri n c a các khu công nghi p và c a nhà đ u t ... còn là các y u t
xã h i nh ngu n nhân l c ch a n đ nh, cu c s ng c a công nhân ch a đ
đi u ki n đ có th phát tri n lâu dài và b n v ng các khu công nghi p.
Vi c công nhân ph i
ch a đ

trong nh ng khu nhà tr t m b , do dân t xây,

c qu n lỦ m t cách ch t ch không nh ng gây khó kh n trong công

t i các khu đô th ven bi n Nam Trung B phù h p v i chi n l
nhà

c phát tri n

qu c gia đ n n m 2020 và t m nhìn đ n n m 2030, nh m t ng b

cc i

thi n v nhà , c i thi n đi u ki n s ng c a công nhân KCN, giúp KCN phát
tri n b n v ng và góp ph n th c hi n nhi m v qu n lỦ phát tri n c a các đô
th ven bi n Nam Trung b .
3.

it

ng và ph m vi nghiên c u
i t

ng nghiên c u: qu n lỦ phát tri n nhà

công nhân khu công

nghi p t i các đô th ven bi n Nam Trung B .
Ph m vi nghiên c u: qu n lỦ Nhà n

c v qu n lỦ phát tri n nhà

công


t i các đô th trong khu v c nghiên c u; các v n b n quy ph m pháp lu t liên
quan đ n qu n lỦ phát tri n nhà
4.2 Ph

công nhân KCN.

ng pháp đi u tra kh o sát

Nh m tìm hi u v nhu c u nhà
mà ng

công nhân KCN c ng nh các yêu c u

i công nhân mong mu n v nhà

kinh t , tác gi đã dùng ph

v i đi u ki n có th đáp ng v

ng pháp ph ng v n tr c ti p các đ i t

công nhân KCN khi đi kh o sát đ i s ng công nhân t i các KCN
B cb ,

ng là

đ ng B ng

ông Nam b và trên đ a bàn nghiên c u, qua đó th y đ


nhiên đ n gi n.
Ngoài ra, tác gi còn s d ng ph

ng pháp quan sát khách quan. Tác gi

đã tham quan nhi u mô hình phát tri n t i các đô th đã phát tri n thành công
c ng nh th t b i m t s d án nhà
4.3 Ph

công nhân KCN.

ng pháp t ng h p, phân tích

V i nh ng thông tin thu th p đ
nh ng k t qu đã nghiên c u đi tr

c, các s li u đi u tra kh o sát cùng v i
c, tác gi s d ng ph

ng pháp t ng h p


XIII

đ xác đ nh các y u t

nh h

ng đ n qu n lỦ phát tri n nhà


óng góp

vào công tác nghiên c u, ban hành các chính sách ch đ c a Nhà n
v i vi c quy ho ch, thi t k , xây d ng và qu n lỦ nhà

cđ i

hi n nay.

Ý ngh a th c ti n: góp ph n đi u ch nh qu n lỦ phát tri n nhà

công

nhân khu công nghi p hi n có phù h p v i quy ho ch phát tri n đô th và
KCN trong khu v c c ng nh đ nh h
KCN s xây d ng trong t

ng qu n lỦ phát tri n nhà

công nhân

ng lai.

6. Nh ng đóng góp m i c a lu n án
a. Lu n án đã phân tích th c tr ng phát tri n nhà
trong c n

công nhân KCN

c và trong đ a bàn nghiên c u; qua đó đánh giá, t ng h p 06 v n

công nhân KCN; các gi i pháp qu n lỦ phát
c, quy đ nh

ng phát tri n các đô th và KCN. Qua đó, các đ a

ng có c s đánh giá, rà soát và ban hành các v n b n qu n lỦ; l a ch n

gi i pháp qu n lỦ phát tri n phù h p v i đi u ki n và n ng l c tài chính nh m
c i thi n đi u ki n s ng c a công nhân KCN; giúp KCN phát tri n b n v ng
và góp ph n th c hi n nhi m v qu n lỦ phát tri n c a các đô th ven bi n
Nam Trung b .
d. Lu n án đã đ xu t b sung thêm m t s n i dung c a

i u 20, L u

trú, t m trú trong khu công nghi p, khu ch xu t, doanh nghi p ch xu t c a
Ngh đ nh 29/2008/N -CP Quy đ nh v khu công nghi p, khu ch xu t và khu
kinh t cho phù h p v i th c t ;
e. Lu n án đã đ xu t có nh ng ch tài c th ràng bu c th c hi n Quy t
đ nh s 1780/2011/Q -TTg v

án xây d ng đ i s ng v n hóa công nhân

các khu công nghi p đ n n m 2015, đ nh h

ng đ n n m 2020.

7. C u trúc lu n án:
Ngoài ph n m đ u, k t lu n và ki n ngh , n i dung lu n án đ
trong 3 ch

8. Các khái ni m
 Khái ni m v qu n lý
t n t i và phát tri n, con ng
ph i h p nh ng n l c cá nhân h

i không th hành đ ng riêng l mà c n

ng t i m c tiêu chung.

Theo cách ti p c n h th ng, m i t ch c đ u có th đ
h th ng g m hai phân h : ch th qu n lỦ và đ i t
th ng bao gi c ng ho t đ ng trong nh ng môi tr

c xem nh m t

ng qu n lỦ. M i h

ng nh t đ nh (khách th

qu n lỦ).
Nh v y có th nói: “Qu n lỦ là s tác đ ng có t ch c, có h
c a ch th qu n lỦ lên đ i t

ng đích

ng và khách th qu n lỦ nh m s d ng có hi u

qu nh t các ngu n l c, các th i c c a t ch c đ đ t m c tiêu đ t ra trong
đi u ki n môi tr


XVI

Nh v y, trong ph m vi nghiên c u c a lu n án thì: Nhà
KCN là m t hình th c c a nhà
đ u t phát tri n nhà

xã h i, do các thành ph n kinh t tham gia

cho công nhân lao đ ng t i các KCN thuê đ

 Khái ni m qu n lý phát tri n nhà
Phát tri n nhà

.

công nhân khu công nghi p.

là vi c đ u t xây d ng m i, xây d ng l i ho c c i t o

làm t ng di n tích nhà
Nhà

công nhân

[73].

công nhân khu công nghi p là m t b ph n c a nhà

xã h i,



v i các quy đ nh c a pháp lu t. Nhà

công nhân ph i đ

c s d ng đúng

m c đích, đáp ng m t cách t t nh t trong kh n ng có th đ i v i cu c s ng
c a công nhân, t ng b

c c i t o đi u ki n s ng c a ng

i lao đ ng.

Nh v y, trong ph m vi c a lu n án thì Qu n lỦ phát tri n nhà
nhân KCN là m t quá trình qu n lỦ nhà n

c v s phát tri n nhà

công

cho công


XVII

nhân KCN, b t đ u t vi c qu n lỦ công tác l p quy ho ch, k ho ch s d ng
đ t; qu n lỦ các ngu n v n, các u đãi cho vi c đ u t phát tri n; qu n lỦ tr t
t xây d ng và ki n trúc c nh quan, môi tr


v c Nam Trung b
1.1.1 Tình hình phát tri n KCN t i Vi t Nam
Cùng v i quá trình đ y m nh đô th hóa, h th ng đô th c n

c phát

tri n m t cách nhanh chóng, t 500 đô th n m 1986 lên 755 đô th n m 2011.
nh h

ng phát tri n đ n n m 2015 c n

2025 c n

c có kho ng 870 đô th , đ n n m

c có kho ng 1000 đô th . [32]

M ng l

i đô th c n

cđ

c

ông B c b

hình thành và phát tri n phân b trên
c


à N ng

Tây
nguyên
ông Nam b

Nam
Trung
b

và các t nh Qu ng Nam, Qu ng
Ngãi, Bình

nh, Phú Yên, Khánh

Hòa, Ninh Thu n, Bình Thu n. V
trí đ

c phân b nh hình 1.1. [35]
Các KCN trong c n

c phát

B sông C u long
Long

Hình 1.1 V trí các đô th
ven bi n Nam Trung b

tri n nhanh chóng. Tính đ n cu i n m 2014, c n

STT

1
2
3
4
5
6

Vùng

T su t ĐT d

án ha đ t CN đã T ng s
cho thuê
CN/ha

T

D án

D án

đ t CN

đã cho

(%)

Di n tích


116

B c TB và Duyên h i

40

14

10.883

13

1.4

23.42

64

Tây Nguyên

7

2

1.065

1

0,32


29,92

74,7

295

100

83.873

100

3,3

20.8

92

l

TDMN phía B c

Đ ng b ng sông ( ng
mi n Trung
Tây Nam B

Bình quân c n

c


c. S


3

Hình 1.2 B n đ phân b các KCN [29 ]


4

V c c u lao đ ng phân

Theo gi i tính

Theo qu c t ch

theo gi i tính và qu c t ch: tính
đ n h t n m 2014, t ng s lao
đ ng trong các KCN kho ng
2,4 tri u ng

i, trong đó nam

gi i chi m 37% và lao đ ng
n

Hình 1.3 C c u lao đ ng trong KCN [7]

c ngoài chi m kho ng 2%, c c u này đ

à N ng, Dung Qu t, Th N i, V ng

Rô, Vân Phong, Cam Ranh, v.v… Có tri n v ng v d u khí

th m l c đ a.

Ngoài ra còn n m trong khu v c có ti m n ng v khoáng s n.
Bên c nh đó, các d án phát tri n, các khu kinh t m : khu kinh t m
Chu Lai (Qu ng Nam), khu kinh t Dung Qu t (Qu ng Ngãi), khu kinh t
Nh n H i (Bình

nh),v.v… m ra c h i l n cho phát tri n kinh t c a khu

v c, đ c bi t là du l ch và công nghi p. Phát tri n kinh t - xã h i vùng c n
phù h p v i chi n l

c phát tri n c a c n

Công nghi p c a vùng b

c và chi n l

c bi n Vi t Nam.

c đ u phát tri n nh ng quy mô còn nh và t c

đ phát tri n ch m. H t ng k thu t đã có nh ng b

c phát tri n trong nh ng



Trung du v vựng nỳi phớa B c, Tõy Nguyờn.
- T su t u t h t ng/ha t t nhiờn cao (ch th p h n Tõy Nam b ).
- T su t u t 1 d ỏn/ha t CN cho thuờ th p.
- T ng s cụng nhõn/ha t cụng nghi p ó cho thuờ th p (ch cao h n
Tõy nguyờn). [B ng 1.1]
Nh v y cú th th y, tỡnh hỡnh phỏt tri n KCN t i khu v c Nam Trung
b cũn r t khú kh n so v i c n

c. S l

ng KCN ớt, m c u t xõy d ng

h t ng cao, su t u t c a cỏc d ỏn vo th p v thu hỳt lao ng vo trong
cỏc KCN cũn r t th p.
Tỡnh hỡnh ho t ng c a cỏc Khu Cụng nghi p do Chớnh ph ra quy t
nh thnh l p t i cỏc t nh trờn a bn nghiờn c u nh sau:
B ng 1.2 Tỡnh hỡnh ho t ng KCN t i cỏc ụ th Nam Trung b [85 ]
Diện tích (ha)
STT

Tên KCN, KCX

Ngày
cấp
phép

1
2
3

374
137

ất CN có
thể cho thuê
(ha)
43
300
74

ã cho
thuê
(ha)
36
129
60

Tỷ lệ
(%)

572

358

316

88,3

390