ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
___________________________________________________________________________________

uê
́

ĐẶNG NGỌC THIỆN Ý

tê
́H

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH
MUA NHÀ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI

Ki

nh

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HUẾ

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH

ho

̣c

MÃ SỐ:

Đ


dẫn luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc.

Thành phố Huế, tháng 7 năm 2017

Ki

nh

Tác giả

Tr

ươ

̀ng

Đ

ại

ho

̣c

Đặng Ngọc Thiện Ý

i


LỜI CẢM ƠN

Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS BÙI ĐỨC TÍNH,
người thầy đã trực tiếp đỡ đầu, tận tụy hướng dẫn, giúp đỡ, chỉ bảo cho tôi trong
quá trình học tập và thực hiện luận văn này.

̀ng

Đ

ại

Cuối cùng, xin được bày tỏ lòng biết ơn vô hạn đối với những người thân
trong gia đình, bạn bè là nguồn động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập,
hoàn thành luận văn này.

ươ

Huế, tháng 7 năm 2017

Tr

Đặng Ngọc Thiện Ý

ii


TÓM LƯỢC LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC KINH TẾ
Họ và tên học viên: ĐẶNG NGỌC THIỆN Ý
Chuyên ngành:

Quản trị kinh doanh Niên khóa: 2015-2017


ại

ho

Trước tình hình đó, các chủ đầu tư cần có một cái nhìn khách quan để đánh
giá xem liệu nhu cầu hiện tại của khách hàng thực sự là gì, để đi đến quyết định
mua một căn nhà tại khu đô thị mới thì yếu tố nào là yếu tố họ thật sự cân nhắc và
quan tâm. Từ đó đưa ra những chiến lược kinh doanh phù hợp. Xuất phát từ yêu cầu

Đ

của thực tiễn, đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

̀ng

của khách hàng tại các khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Huế” đã được
chọn làm luận văn thạc sĩ.

ươ

2. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp thống kê mô tả, phương pháp phân tích,

Tr

phương pháp chuyên gia và sử dụng phần mềm thống kê để xử lý số liệu.
3. Kết quả nghiên cứu
Luận văn đã đạt được các kết quả nghiên cứu sau:
Hệ thống hóa cơ sở lý luận về nhà ở và thuộc tính sản phẩm nhà ở đô thị.

Số thứ tự

VIF

Variance Inflation Factor (hệ số phóng đại phương sai)

Ctg

Cùng tác giả

Tr

ươ

̀ng

Đ

ại

ho

̣c

Ki

nh

tê
́H


2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2

Ki

3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ..............................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................3

ho

̣c

5. Kết cấu của luận văn ...............................................................................................6
PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .......................................................................7

ại

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.............................7
1.1 Tổng quan về nhà ở và thuộc tính sản phẩm nhà ở đô thị ....................................7

Đ

1.1.1. Khái niệm chung về nhà ở.................................................................................7

̀ng

1.1.2. Các loại hình nhà ở............................................................................................7
1.1.3. Khái niệm về khu đô thị mới.............................................................................8

ươ

́H

2.1.3. Các sản phẩm của dự án khu đô thị mới An Cựu City và An Đông Villas ....37
2.1.4 Tình hình kinh doanh của dự án An Cựu City và An Đông Villas..................39
An Cựu City ..............................................................................................................39

nh

2.2. Đánh giá của khách hàng về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại

Ki

An Cựu City ..............................................................................................................45
2.2.1. Thông tin mẫu nghiên cứu ..............................................................................45

ho

̣c

2.2.2 Đánh giá độ tin cậy của thang đo .....................................................................47
2.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA........................................................................48

ại

2.3.1 Thang đo các nhân tố tác động đến quyết định mua của khách hàng..............49
2.3.2 Thang đo quyết định mua.................................................................................51

Đ

2.3.3 Mô hình nghiên cứu điều chỉnh .......................................................................52

uê
́

PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................74
1. Kết luận .................................................................................................................74

tê
́H

2. Kiến nghị ...............................................................................................................75
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................78

Tr

ươ

̀ng

Đ

ại

ho

̣c

Ki

nh



uê
́

Bảng 1.1:

đến 2017 ............................................................................................39
Tình hình kinh doanh công ty IMG Huế qua các năm 2014 - 2016 .41

Bảng 2.6:

Tình hình kinh doanh giai đoạn 1 tại khu đô thị mới An Đông Villas

nh

Bảng 2.5:

17/3/2017...........................................................................................43
Báo cáo kết quả kinh doanh dự án An Đông Villas giai đoạn 2015 –

Ki

Bảng 2.7.

2016...................................................................................................44
Thông tin mẫu khảo sát .....................................................................45

Bảng 2.9:

Kết quả Cronbach’s Alpha của các thành phần thang đo .................47


Bảng 2.14:

Kết quả phân tích hồi quy .................................................................55

Bảng 2.15:

Kiểm định về giới tính ......................................................................59

Tr

Bảng 2.13:

Thống kê mức độ phù hợp của mô hình hồi quy ..............................54

viii


DANH MỤC CÁC HÌNH

Quy trình nghiên cứu ..........................................................................4

Hình 1.1:

Mô hình nghiên cứu của Connie & ctg (2001) .................................13

Hình1.2:

Mô hình nghiên cứu của Haddad & ctg (2011) ................................15


ươ

̀ng

Đ

ại

ho

̣c

Ki

nh

tê
́H

uê
́

Hình 1:

ix


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Cùng với sự phát triển của thế giới, Việt Nam hiện nay đã có những bước


ho

tại dự án khu đô thị mới An Cựu City rất lớn, tuy nhiên quá trình đi từ “ý định mua”
đến “quyết định mua” thường bị kéo dài, thời gian đầu tư cho một giao dịch mua

ại

bán trên thị trường nhà ở tạo không ít áp lực cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, tại

Đ

một số dự án khác, số lượng giao dịch thấp làm cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn

̀ng

về mặt tài chính, thậm chí rơi vào khủng hoảng, một số dự án vẫn còn dở dang vì
thiếu vốn.

ươ

Trong thời gian trở lại đây, các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Thừa

Thiên Huế mọc lên ồ ạt. Thậm chí có giai đoạn đóng băng, bất động sản không bán

Tr

được, quản lý khó khăn, mặc dù nhu cầu mua nhà của người dân vẫn tồn tại.
Nguyên nhân chính là do sản phầm của doanh nghiệp vẫn chưa đáp ứng được nhu
cầu của khách hàng.


2.2. Mục tiêu cụ thể

nh

các khu đô thị mới trong thành phố Huế từ đó đề xuất giải pháp phát triển thị trường

̣c

- Hệ thống hoá những vấn đề cơ bản về lý luận và thực tiễn có liên quan đến

ho

thị trường bất động sản, thị trường nhà ở và hành vi của khách hàng.
- Phân tích thực trạng thị trường nhà ở và xác định các yếu tố ảnh hưởng

ại

đến quyết định mua nhà của khách hàng ở các khu đô thị mới tại thành phố Huế.
IMG Huế.

Đ

- Đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho công ty cổ phần đầu tư

̀ng

3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

ươ


tê
́H

Quy trình nghiên cứu của đề tài được xây dựng qua hai giai đoạn: nghiên cứu
sơ bộ và nghiên cứu chính thức.

Thang đo 1

Thảo luận
tay đôi

Thang đo 2

Ki

Mô hình
nghiêncứu

ươ

̀ng

Đ

ại

Dàn bài thảo luận

ho


Hình 1:Quy trình nghiên cứu
 Giai đoạn nghiên cứu sơ bộ: được thực hiện để xây dựng, điều chỉnh các

uê
́

thành phần thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng

tê
́H

tại các khu đô thị mới ở thành phố Huế.

Đề tài sử dụng phương pháp thu thập thông tin thứ cấp để hệ thống hóa cơ sở
lý thuyết về hành vi mua và các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của

nh

khách hàng.Từ đó xây dựng mô hình nghiên cứu cho đề tài và thang đo 1 (Phụ lục
1) được thiết kế.

Ki

Tuy nhiên, do có sự khác nhau về đặc thù của từng khu nhà ở cụ thể và đối
tượng khách hàng nên có thể các thang đo đã được ứng dụng trong các nghiên cứu

ho

̣c


4


Thang đo được điều chỉnh sau khi thực hiện thảo luận với khách hàng
(thang đo 2) là nền tảng thiết kế bảng câu hỏi chính thức.Tiến hành khảo sát 200
khách hàng để đạt kích thước mẫu yêu cầu tối thiểu là 170. Trong đó, số bảng
hỏi trả lời hợp lệ được đưa vào nghiên cứu là 180.Dữ liệu thu thập qua việc khảo
sát này được xử lý thống kê bằng phần mềm SPSS 20. Kết quả nghiên cứu được
trình bày và thảo luận.

uê
́

4.2. Phương pháp thu thập thông tin
4.2.1. Số liệu thứ cấp

tê
́H

Thu thập từ các bộ phận công ty IMG (chủ đầu tư dự án An Cựu City) và
công ty cổ phần An Dương (Chủ đầu tư dự án An Đông Villas). Đó là các báo cáo
kết quả kinh doanh, tình hình thi công dự án qua 2 năm 2015 – 2016 do phòng Kinh

nh

Doanh và phòng Kế Toán của các công ty cung cấp. Bên cạnh đó, thông tin còn

Ki


hàng là cư dân đã mua nhà và đang sinh sống tại hai dự án nói trên. Mức độ ảnh
hưởng của từng yếu tố đến quyết định mua nhà của khách hàng sẽ được đánh giá.
Thang đo Likert được sử dụng trong bảng phỏng vấn để điều tra ý kiến khách hàng.
Phương pháp điều tra: đến nhà của các khách hàng tại hai khu đô thị nói trên
và phỏng vấn trực tiếp khách hàng mua nhà ở đây. Ưu điểm của phương pháp này là
gặp trực tiếp được khách hàng nên tỷ lệ trả lời bảng câu hỏi rất cao.

5


+ Quy mô mẫu: Với bảng khảo sát sử dụng trong nghiên cứu này là 34 câu
thì theo Bollen (1989) kích thước mẫu tối thiểu là n = 5*34= 170.
+ Phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phi xác suất: chọn mẫu thuận tiện.
4.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu
- Sử dụng phương pháp phân tổ thống kê để hệ thống hoá và tổ hợp tài liệu
điều tra theo các tiêu thức phù hợp với mục đích nghiên cứu.

suất, phần trăm được thực hiệndưới dạng bảng biểu và đồ thị.

uê
́

Để thống kê các đặc điểm của khách hàng, phương pháp thống kê mô tả tần

tê
́H

Để kiểm định độ tin cậy của thang đo chính thức, hệ số tin cậy Cronbach’s
Alpha được sử dụng. Ở bước này, các biến quan sát và các yếu tố thành phần khi
không có đủ độ tin cậy sẽ bị loại ra khỏi mô hình.

giữa hai đám đông và One-Way ANOVA so sánh trung bình của từ 3 đám đông trở

ươ

lên) được thực hiện.

Tr

5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chủ yếu của luận văn bao gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của
khách hàng tại các khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Huế
Chương 3: Giải pháp phát triển thị trường nhà ở đô thị cho công ty cổ phần
đầu tư IMG Huế.

6


PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan về nhà ở và thuộc tính sản phẩm nhà ở đô thị
1.1.1. Khái niệm chung về nhà ở

uê
́

Luật Nhà ở 2014 đã giải thích các khái niệm liên quan đến nhà ở như sau:
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu


Đ

dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

̀ng

3. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trường.

ươ

4. Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở

nhà công vụ thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.

Tr

5. Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá

nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo
quy định của pháp luật.
6. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.

7


1.1.3. Khái niệm về khu đô thị mới
1.1.3.1 Khu đô thị mới


Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ)
1.1.3.3 Quy mô dự án khu đô thị mới

ại

Dự án khu đô thị mới được lập có quy mô chiếm đất từ 50 ha trở lên. Trường
hợp diện tích đất để dành cho dự án nằm trong quy hoạch đất đô thị nhưng bị hạn

Đ

chế bởi các dự án khác hoặc bởi khu đô thị đang tồn tại thì cho phép lập dự án khu

̀ng

đô thị mới có quy mô dưới 50 ha nhưng không được nhỏ hơn 20 ha. Đối với dự án
khu đô thị mới có quy mô chiếm đất từ 50 ha trở lên, quy hoạch xây dựng đô thị

ươ

phải được phân chia thành các khu vực có quy mô và chức năng thuận lợi cho việc

Tr

phát triển các dự án khu đô thị mới; trong đó, có dành tỷ lệ diện tích để xây dựng
nhà ở cho người thu nhập thấp và đối tượng chính sách. (theo điều 04 chương 01
Nghị định 02/2006/NĐ - CP )
1.1.4 Nhà ở tại các khu đô thị mới
Tại khác dự án khu đô thị mới, các chủ đầu tư thường kinh doanh theo 2 hình
thức chính là phân lô bán nền hoặc xây và bán nhà. Nhà ở được bán ở các dự án khu đô


khách sạn, cơ sở sản xuất nhỏ v.v.

Nhà liên kề có sân vườn: Là loại nhà ở liên kề, phía trước hoặc phía sau nhà

ho

̣c

có một khoảng sân vườn nằm trong khuôn viên của mỗi nhà và kích thước được lấy
thống nhất cả dãy theo quy hoạch chi tiết của khu vực.

ại

1.1.4.2 Biệt thự

Khái niệm:Biệt thự là loại hình nhà ở được thiết kế và xây dựng trên một

Đ

không gian tương đối hoàn thiện và biệt lập tương đối với không gian xây dựng

̀ng

chung. Thông thường, biệt thự được hiểu là nhà ở riêng lẻ có sân vườn (cây xanh,
thảm cỏ, vườn hoa, …), có tường rào và lối ra vào riêng biệt.

ươ

1.1.4.3 Nhà chung cư

́H

đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất
lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt
mức độ hoàn hảo.

nh

- Căn hộ chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu

Ki

cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối

ho

̣c

hoàn hảo.

- Căn hộ chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo

ại

yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.

Đ



uê
́

quát.

tê
́H

Nghiên cứu hành vi khách hàng lấy nền tảng dựa trên hành vi mua của khách hàng,
khách hàng đóng 3 vai trò riêng biệt là người sử dụng, người trả tiền và người mua.
Nghiên cứu đã chỉ ra rằng rất khó để người ta dự đoán hành vi khách hàng, thậm chí

nh

đó là chuyên gia trong lĩnh vực này. Mối quan hệ tiếp thị là một nguồn quý báu ảnh
hưởng đến sự phân tích hành vi khách hàng bởi nó có mối quan tâm đến việc tái

Ki

khám phá ý nghĩa thực sự của việc tiếp thị thông qua việc tái khẳng định tầm quan

̣c

trọng của khách hàng hay người mua. Một tầm quan trọng to lớn hơn cũng được đặt

ho

lên là duy trì khách hàng, quản lý quan hệ khách hàng. Chức năng xã hội có thế
được xếp vào lựa chọn xã hội và phúc lợi xã hội.

Quyết định mua nhà ở
Tiến trình ra quyết định mua gồm 5 bước: Nhận dạng vấn đề, nghĩa là việc
người tiêu dùng làm rõ xem họ đang cần gì. Tìm kiếm thông tin, nghĩa là họ tìm
kiếm kiến thức, thông tin về sản phẩm. Xem xét lựa chọn thay thế khả dụng, nghĩa
là người tiêu dùng sẽ xem xét liệu có sản phẩm nào rẻ hơn hay tốt hơn có mặt trên
thị trường không. Đưa ra lựa chọn sản phẩm sẽ mua và cuối cùng là họ sẽ quyết

uê
́

định mua.Năm bước trên cho thấy quá trình mua hoàn chỉnh mà một người tiêu
dùng sẽ trải qua, dù họ có nhận ra hay không, nó đều đi qua khi họ mua một sản

tê
́H

phẩm.

Hành vi khách hàng là một chủ đề nghiên cứu quan trọng trong nhiều thập kỷ
gần đây. Có một liên kết giữa "ý định mua" và "quyết định mua" của khách hàng, đặc

nh

biệt là các quyết định liên quan đến mua bất động sản (Ajzen, 1991;. Han & Kim,

Ki

2010; Kunshapn & Yeman, 2011). Ý định mua hàng thường dựa trên việc nắm bắt
những động cơ mua hàng với các thuộc tính hay đặc điểm của sản phẩm trong tập hợp


lựa chọn địa điểm cư trú đã phát hiện ra rằng các dịch vụ công cộng địa phương và
đặc điểm cộng đồng chỉ đóng vai trò nhỏ trong việc xác định lựa chọn địa điểm cư
trú. Trong khi số lượng các tiện ích có thể có được trong một cộng đồng đóng một
vai trò khá quan trọng theo Hua Kiefer (2007). Nechyba và Strauss (1997) thấy rằng

12


chi tiêu công, thuế, tỷ lệ tội phạm, hoạt động thương mại là những yếu tố ảnh hưởng
trực tiếp đến quyết định mua nhà của cộng đồng dân cư và họ cũng phát hiện ra
rằng quyết định lựa chọn vị trí căn hộ của người mua bị ảnh hưởng đáng kể bởi các
dịch vụ công cộng địa phương và mặt bằng chi phí sinh hoạt.
Connie và các cộng sự tại trường đại học Petra Christian, Indonesia
(2001) nghiên cứu các yếu tố động cơ và nhận thức ảnh hưởng đến hành vi

uê
́

mua nhà của người dân ở Dilly, Đông Timor. Trong nghiên cứu này, tác giả đã
đề xuất và kiểm tra bốn thành phần chính là yếu tố Vật Lý (Physical), Liên Kết

tê
́H

(Linkage), Môi Trường (Environment) và Tiện Ích (Utilities) ảnh hưởng đến quyết
định mua của người dân ở Dilly.

- Thành phần vật lý bao gồm các yếu tố: chất lượng xây dựng, giá, thiết kế,

nh


Hình 1.1: Mô hình nghiên cứu của Connie & ctg (2001)

13


Kết quả cho thấy yếu tố vật lý và liên kết không quan trọng như yếu tố môi
trường và tiện ích khi người dân cân nhắc mua nhà để ở. Hơn nữa, kết quả là phù
hợp với phương châm của các nhà phát triển nhà ở ở Dilly là “sạch sẽ, an toàn, thẩm
mỹ, sức khỏe và thịnh vượng “Bên cạnh đó, nghiên cứu này đã tìm ra những nguồn
thông tin chính, người ảnh hưởng và ai là người đưa ra quyết định mua trong gia
đình. Kết quả đã chỉ ra rằng bạn bè và đồng nghiệp là những nguồn thông tin quan

quyết định nhưng người chồng là người ra quyết định chính.

uê
́

trọng nhất (45%) và mặc dù người vợ là người ảnh hưởng đáng kể đến quá trình ra

tê
́H

Haddad và các cộng sự tại đại học Al-Albayt và đại học Applied Science,
Jordon (2011) nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
chung cư của người dân ở Amman, Jordan. Nghiên cứu này phát hiện ra rằng các

nh

đáp viên bị ảnh hưởng đáng kể bởi các yếu tố bao gồm: Thẩm Mỹ (Aesthetic), Kinh

́H
nh
Ki
̣c

ho

Hình1.2: Mô hình nghiên cứu của Haddad & ctg (2011)
Mansi Misra, Gagan Katiyar and A.K. Dey (2013) nghiên cứu nhận thức

ại

và hành vi mua căn hộ của người tiêu dùng ở thủ đô của Delhi” Các tác giả cho

Đ

rằng,quyết định chọn mua một căn hộ của người tiêu dùng phụ thuộc vào 2 thành

̀ng

phần chính đó là yếu tố bên trong và yếu tố bên ngoài. Yếu tố bên trong là các
thông số kỹ thuật về căn hộ và cơ sở vật chất được cung cấp bởi các nhà xây dựng

ươ

trong khu vực chọn mua. Trong khi yếu tố bên ngoài liên quan đến các vấn đề như
khả năng vay vốn, kế hoạch thanh toán, giảm giá, thương hiệu của chủ đầu tư, uy tín

Tr