NGUYỄN THỊ HỒNG HUỆ– KHÓA 2015- 2017, CHUYÊN NGÀNH KỸ THUẬT XD CÔNG TRÌNH DD& CN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
-------------------------

NGUYỄN THỊ HỒNG HUỆ

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH
CÔNG TRÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI PHƯỜNG CỔ
NHUẾ 2, QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KỸ THUẬT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
DÂN DỤNG & CÔNG NGHIỆP

Hà Nội - Năm 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
---------------------------------

NGUYỄN THỊ HỒNG HUỆ
KHÓA: 2015-2017


TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Hồng Huệ


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ là công trình nghiên cứu khoa học
độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Hồng Huệ


DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH, ĐỒ THỊ
Số hiệu
hình, đồ thị

Tên hình, đồ thị

Trang

Hình 1.1

Sơ đồ cơ cấu quản lý chung cư tại Mỹ

05

Hình 1.2


Sơ đồ tổ chức bộ máy công ty Tây Hồ

23

Hình 1.8

Mặt bằng tổng thể vị trí tòa nhà

26

Hình 1.9

Sơ đồ quản lý tòa nhà

28

Hình 2.1

Vòng đời của một công trình xây dựng
Tuổi thọ công trình trong mối tương quan với
thời gian
Sơ đồ bảo trì công trình trong tổng thể dự án
Sơ đồ tổ chức bộ máy Ban quản lý

46

62

Hình 3.4


54
60

65
71


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Cụm từ viết tắt

BQT

Ban quản trị

CĐT

Chủ đầu tư

NƠXH

Nhà ở xã hội

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC

* Cấu trúc của luận văn

02

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN
HÀNH CÔNG TRÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI

03

1.1 Những khái niệm cơ bản về nhà ở

03

1.1.1 Khái niệm về nhà ở, nhà chung cư, nhà ở xã hội

03

1.1.2 Quản lý vận hành nhà ở

03

1.2 Mô hình về quản lý vận hành nhà chung cư của một số nước trên
thế giới

04

1.2.1 Quản lý chung cư ở Mỹ

04



1.4.1 Giới thiệu về Công ty TNHH đầu tư và phát triển Tây Hồ

22

1.4.2 Thực trạng tổ chức quản lý vận hành Công trình Nhà ở xã hội.

28

1.4.3 Các vấn đề còn tồn tại cần giải quyết

31

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ KHOA HỌC TRONG
QUẢN LÝ VẬN HÀNH KHAI THÁC NHÀ Ở XÃ HỘI

33

2.1 Cơ sở pháp lý

33

2.1.1 Hệ thống luật

33

2.1.2 Hệ thống văn bản dưới luật

36



3.1.1 Mô hình quản lý

60


3.1.2 Quy trình quản lý vận hành

64

3.1.3 Nội dung quản lý vận hành

67

3.2 Đề xuất mô hình và quy trình bảo trì công trình

71

3.2.1 Mô hình bảo trì công trình

71

3.2.2 Quy trình bảo trì công trình

74

3.3 Kinh phí để vận hành, bảo trì công trình

78


tốc độ gia tăng dân số ngày một cao dẫn tới chủ đề nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã
hội (NƠXH) trở thành một trong những vấn đề nóng bỏng và đáng quan tâm
nhất của thành phố Hà Nội thời điểm hiện nay.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế đó, trong những năm qua, Hà Nội là
một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện
tích cực chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối
tượng dân cư trên địa bàn. Các dự án NƠXH được đầu tư bởi cơ quan nhà
nước, các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ngày càng nhiều. Một
trong số đó là Công trình Nhà ở xã hội do Công ty TNHH đầu tư và phát triển
Tây Hồ làm chủ đầu tư (CĐT) thực hiện.
Tuy nhiên, những vấn đề về tổ chức quản lý công trình sau khi đưa vào sử
dụng đã gặp nhiều lúng túng, nhiều vấn đề bất cập xảy ra như: bảo hành, bảo
trì chưa đầy đủ; xác định việc sở hữu chung và sở hữu riêng chưa rõ ràng; hệ
thống văn bản pháp lý để hướng dẫn quản lý chung cư ở nước ta còn chưa đầy
đủ dẫn đến Công tác quản lý vận hành tòa nhà còn gặp nhiều khó khăn.
Chính vì vậy, tác giả đã lựa chọn đề tài :“Hoàn thiện công tác quản lý
vận hành Công trình Nhà ở xã hội tại phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ
Liêm, thành phố Hà Nội”.
* Mục đích nghiên cứu.
Đưa ra những giải pháp hoàn thiện công tác quản lý vận hành sau đầu tư
xây dựng công trình NƠXH do công ty TNHH đầu tư và phát triển Tây Hồ
làm CĐT.


2

* Đối tượng, phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu công tác quản lý vận
hành Công trình NƠXH sau đầu tư xây dựng.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là phân tích công tác quản lý vận hành

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN


80

cưới hỏi....) Để tận dụng nguồn kinh phí đó vào việc bảo trì tòa nhà.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Trong những năm gần đây các dự án về NƠXH ngày càng được triển khai
nhiều. Thực tế đã giải quyết được phần nào nhu cầu về nhà ở của người dân
có thu nhập thấp, đem lại hiệu quả lớn trong việc sử dụng đất. Công trình
NƠXH do Công ty trách nhiệm hữu hạn đầu tư và phát triển Tây Hồ làm CĐT
cũng giống như các dự án về nhà ở khác hiện nay vấn đề về việc quản lý vận
hành tòa nhà đã dần đi vào ổn định nhưng vẫn tồn tại những khó khăn bất cập
cần được hoàn thiện để có thể đem lại hiểu quả cao nhất trong việc duy trì
hoạt động của tòa nhà và góp phần bảo đảm độ bền vững, tuổi thọ của công
trình.
Giải quyết nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra, kết quả cơ bản của luận văn thể
hiện ở các nội dung sau:
- Nêu lên một số mô hình quản lý vận hành nhà chung cư của một số nước
trên thế giới như : Mỹ, Sigapore, Thái Lan, New Zealand làm cơ sở để Việt
Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng học tập và phát huy.
- Phân tích thực trạng của việc quản lý vận hành nhà cao tầng trên địa bàn


81

Hà Nội hiện nay những vấn đề bất cập còn tồn tại của một số mô hình quản
lý.

đỡ trong quá trình quản lý tòa nhà.
- Phổ biến kiến thức về sử dụng các hệ thống của tòa nhà như thang máy,
thiết bị chiếu sáng, hệ thống điện nước,...cho cư dân để việc vận hành tòa nhà
thuận lợi. Thành lập, tập huấn lực lượng phòng cháy, chữa cháy tại chỗ.
Trong phạm vi có hạn của Luận văn, những vấn đề quản lý vận hành khai
thác sử dụng tòa nhà mới chỉ được nghiên cứu, phân tích ở một mức độ hạn
chế, nó cần được tập trung nghiên cứu ở nhiều góc độ sâu hơn, rộng hơn để có
được những nhìn nhận, đánh giá, tổng kết đầy đủ nhất nhằm đáp ứng theo kịp
tốc độ phát triển của nền kinh tế xã hội.


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Quốc hội Việt Nam (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13, quy định về
quản lý và sử dụng đất đai.
2. Quốc hội Việt Nam (2014), Luật xây dựng số 50/2014/QH13, quy định
về hoạt động xây dựng.
3. Quốc hội Việt Nam (2014), Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, quy định về
sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý
nhà nước về nhà ở.
4. Chính phủ (2014), Nghị định số 15/2014/NĐ-CP, quy định chi tiết một
số điều và biện pháp thi hành luật hòa giải cơ sở.
5. Chính phủ (2015), Nghị định số 59/2015/NĐ-CP, ban hành quy định về
quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
6. Chính phủ (2015), Nghị định số 46/2015/NĐ-CP, quản lý chất lượng và
bảo trì công trình xây dựng.
7. Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
8. Bộ Nội vụ (2012), Thông tư Số: 04/2012/TT- BNV, Hướng dẫn về tổ
chức và hoạt động của thôn, tổ dân phố.
9. Bộ Xây dựng (2015), Thông tư 10/2015/TT-BXD, quy định về việc đào