BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

MAI BÌNH DƯƠNG

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÍA ĐÔNG HÒN CẶP BÈ TẠI
PHƯỜNG HỒNG HẢI, THÀNH PHỐ HẠ LONG

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

HÀ NỘI, NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

MAI BÌNH DƯƠNG
KHOÁ 2013-2015

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÍA ĐÔNG HÒN CẶP BÈ TẠI
PHƯỜNG HỒNG HẢI, THÀNH PHỐ HẠ LONG

Chuyên ngành: Quản lý đô thị & Công trình

của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
Tác giả Luận văn

Mai Bình Dương


MỤC LỤC
Trang
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục hình ảnh minh họa
Danh mục các bảng, biểu
Danh mục sơ đồ minh họa
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
*. Lý do chọn đề tài ............................................................................................1
*. Mục đích nghiên cứu ......................................................................................2
*. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................3
*. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................3
*. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .......................................................3
*. Một số khái niệm dùng trong luận văn ...........................................................4
*. Cấu trúc luận văn ............................................................................................7
NỘI DUNG LUẬN VĂN ...........................................................................................8
CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY
HOẠCH KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÍA ĐÔNG HÒN CẶP BÈ ......................................8
1.1. Thực trạng phát triển và quản lý xây dựng đô thị tại Quảng Ninh nói
chung và thành phố Hạ Long nói riêng ..............................................................8
1.1.1. Khái quát về tỉnh Quảng Ninh và thành phố Hạ Long .............................8
1.1.2. Thực trạng phát triển các khu đô thị tại thành phố Hạ Long .................12
1.1.3. Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại thành phố Hạ

2.3.1. Yếu tố kinh tế - xã hội ............................................................................50
2.3.2. Yếu tố dân số và đô thị hoá. ...................................................................50
2.3.3. Yếu tố khoa học công nghệ ....................................................................53
2.4. Cơ sở thực tiễn về quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị mới phía
Đông hòn Cặp Bè .............................................................................................54
2.4.1. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài..................................................54


2.4.2. Quản lý, kiểm soát quá trình thực hiện theo quy hoạch Khu đô thị mới
phía Đông hòn Cặp Bè và vai trò QLNN về quy hoạch xây dựng đô thị ........67
2.4.3. Chuyên môn hoá bộ máy quản lý tại Khu đô thị mới phía Đông hòn Cặp
Bè ......................................................................................................................68
2.4.4. Kinh nghiệm quản lý một số đô thị trong nước......................................69
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÍA
ĐÔNG HÒN CẶP BÈ TẠI PHƯỜNG HỒNG HẢI, THÀNH PHỐ HẠ LONG ....74
3.1. Quan điểm, mục tiêu và những nội dung quản xây dựng theo quy hoạch
Khu đô thị mới phía Đông hòn Cặp Bè ............................................................74
3.1.1. Quan điểm ..............................................................................................74
3.1.2. Mục tiêu ..................................................................................................75
3.1.3. Nguyên tắc quản lý xây dựng Khu đô thị mới phía Đông hòn Cặp Bè .76
3.2. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị mới phía Đông
hòn Cặp Bè .......................................................................................................76
3.2.1. Giải pháp quản lý và sử dụng đất đai .....................................................76
3.2.2. Giải pháp quản lý hạ tầng kỹ thuật .........................................................80
3.2.3. Giải pháp quản lý đầu tư xây dựng các dự án thứ cấp ...........................82
3.2.4. Giải pháp kiến trúc, cảnh quan và trật tự đô thị .....................................87
3.2.5. Giải pháp quản lý môi trường ................................................................90
3.2.6. Giải pháp về tổ chức bộ máy và mô hình thực hiện quản lý ..................90
3.2.7. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch có sự tham gia của cộng
đồng ..................................................................................................................98

Đô thị mới

KĐT

Khu đô thị

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GPXD

Giấy phép xây dựng

HTKT

HTKT

HTXH

Hạ tầng xã hội

HĐND

Hội đồng Nhân dân

TTTM

Trung tâm thương mại


Trang

hình
Hình 1.1

Vị trí thành phố Hạ Long trong liên hệ vùng tỉnh Quảng Ninh

9

Hình 1.2

Hình ảnh địa hình đặc trưng của thành phố Hạ Long

10

Hình 1.3

Thành phố Hạ Long trong chiến lược phát triển KT-XH

12

Hình 1.4

Điều chỉnh QHC TP Hạ Long đến 2030

13

Hình 1.5

Bản đồ các khu đô thị ở thành phố Hạ Long


33

Hình 1.11

Hiện trạng kiến trúc cảnh quan Khu đô thị mới phía Đông hòn

35

Cặp Bè
Hình 3.1

Đưa không gian xanh vào trong công trình kiến trúc

88

Hình 3.2

Thiêt kế đồng nhất đối với công trình nhà ở biệt thự, nhà ở TM

88

Hình 3.3

Tổ chức cảnh quan khu vực công cộng

89

Hình 3.4



Trang

đồ, đồ thị
Sơ đồ 2.1

Sơ đồ nguyên tắc trong hoạt động xây dựng

43

Sơ đồ 3.1

Sơ đồ các loại hình sử dụng đất

78

Sơ đồ 3.2

Tổ chức Ban Quản lý khu vực phát triển đô thị

95

Sơ đồ 3.3

Mô hình Ban Quản lý khu vực phát triển đô thị tỉnh

95

Quảng Ninh
Sơ đồ 3.4

trong những đầu tầu kinh tế của miền Bắc và cả nước với hệ thống kết cấu hạ tầng
kinh tế - xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị đồng bộ, hiện đại....;
Thành phố Hạ Long là vùng trung tâm của tỉnh Quảng Ninh, quy hoạch định
hướng phát triển thành phố Hạ Long thành trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của
tỉnh để xứng tầm là một trung tâm du lịch lớn trong nước và quốc tế trong tương lai;
trở thành một thành phố đô thị hiện đại trong vành đai kinh tế Vịnh Bắc Bộ; phát
triển thành phố Hạ Long gắn liền với công tác bảo tồn, khôi phục, phát huy các giá
trị văn hóa của Vịnh Hạ Long và Vịnh Bái Tử Long. Không gian thành phố sẽ được
phát triển mở rộng về phía Tây và phía Bắc, trong phía Tây là khu Bãi Cháy sẽ tập
trung phát triển du lịch; phía Đông là khu Hòn Gại là trung tâm hành chính và
thương mại.
Việc phát triển và đầu tư xây dựng các khu đô thị là một phần mục tiêu thực
hiện phát triển kinh tế - xã hội và đáp ứng nhu cầu ở, sinh hoạt và làm việc của
người dân đảm bảo văn minh và hiện đại. Những năm qua với nhiều chính sách đổi
mới, diện mạo đô thị có nhiều khởi sắc và đã khẳng định vai trò là động lực phát
triển và tạo môi trường và không gian văn minh hiện đại. Bên cạnh những kết quả
đã đạt được vẫn còn những tồn tại vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện
quy hoạch đặc biệt là việc đầu tư xây dựng không tuân thủ theo quy hoạch đã được
phê duyệt và công tác quản lý xây dựng.
Khu đô thị mới phía Đông hòn Cặp Bè tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ
Long có vị trí nằm cạnh đường bao biển Lán Bè - Cột 8 và cạnh khu các công trình


2

Văn hoá như Bảo tàng tỉnh; Nhà triển lãm; Thư viện tỉnh; Bảo tàng sinh thái Hạ
Long .... khu cây xanh công viên nhằm bảo vệ môi trường biển Vịnh Hạ Long. Quy
hoạch đã được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt tại Quyết định số 1865/QĐUBND ngày 24 tháng 7 năm 2012 với tổng diện tích là 17,89ha. Đến nay Khu đô
thị mới phía Đông hòn Cặp Bè đang bắt đầu được đầu tư xây dựng, việc quản lý xây
dưng theo quy hoạch Khu đô thị mới phía Đông hòn Cặp Bè góp phần đảm bảo việc

2010.
Phạm vi nghiên cứu
Toàn bộ ranh giới Khu đô thị mới phía Đông hòn Cặp Bè tại phường Hồng
Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt
điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 2081/QĐ-UBND ngày
09 tháng 7 năm 2010 với diện tích 17,9ha.
*. Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập tài liệu, số liệu và thực hiện nghiên cứu, khảo sát thực tế về Khu
đô thị mới phía Đông hòn Cặp Bè tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long; một số
khu đô thị mới tại thành phố Hạ Long và một số KĐT kiểu mẫu đã được đầu tư xây
dựng tại Việt Nam.
- Phân tích các tài liệu tham khảo và nghiên cứu các quy định, chính sách có
liên quan về công tác quản lý quy hoạch, xây dựng đô thị hiện hành ở nước ta;
nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn, kinh nghiệm trong công tác quản lý đô thị,
quản lý xây dựng theo quy hoạch của các KĐT mới ở một số tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương để đề xuất các giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu
đô thị mới phía Đông hòn Cặp Bè tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long.
*. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Ý nghĩa khoa học
Làm rõ một số vấn đề tồn tại, bất cập trong công tác quản lý xây dựng theo
quy hoạch và những quy định hiện hành của nhà nước; xây dựng cơ sở khoa học để
giải quyết trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại của các KĐT trên địa
bàn tỉnh Quảng Ninh.


4

Ý nghĩa thực tiễn
Đề ra những giải pháp để quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị mới
phía Đông hòn Cặp Bè tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

triển đô thị có thể gồm một hoặc nhiều khu chức năng đô thị. Khu vực phát triển đô
thị có thể thuộc địa giới hành chính của một hoặc nhiều tỉnh, thành phố. Khu vực
phát triển đô thị có thể bao gồm một hoặc nhiều dự án đầu tư phát triển đô thị [6].
- Khu vực phát triển đô thị mới là khu vực dự kiến hình thành một đô thị mới
trong tương lai theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, được
đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng đô thị [6].
- Khu vực phát triển đô thị mở rộng là khu vực phát triển đô thị bao gồm cả
khu vực đô thị hiện hữu và khu vực đô thị mới có sự kết nối đồng bộ về hạ tầng đô
thị [6].
- Khu vực cải tạo đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây dựng
nhằm nâng cao chất lượng đô thị hiện có nhưng không làm thay đổi cơ bản cấu trúc
đô thị [6].
- Khu vực bảo tồn đô thị là khu vực phát triển đô thị nhằm bảo tồn, tôn tạo
các giá trị văn hóa, lịch sử của đô thị [6].
- Khu vực tái thiết đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây dựng
mới trên nền các công trình cũ đã được phá bỏ của đô thị hiện hữu [6].
- Khu vực có chức năng chuyên biệt là khu vực phát triển đô thị nhằm hình
thành các khu chức năng chuyên biệt như khu kinh tế, khu du lịch - nghỉ dưỡng, khu
đại học...[6].
- Dự án đầu tư phát triển đô thị là dự án đầu tư xây dựng một công trình hoặc
một tổ hợp công trình trong khu vực phát triển đô thị đã được cấp có thẩm quyền
quyết định và công bố [6].
- Dự án đầu tư phát triển đô thị bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và
dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị [6].
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng các công trình
(có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng...) trên một khu đất
được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền
phê duyệt.Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị bao gồm các loại sau đây:



tham gia đầu tư vào dự án đầu tư phát triển đô thị thông qua việc thuê, giao hoặc


7

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc dự án đầu tư phát triển
đô thị để đầu tư xây dựng công trình [6].
- Dịch vụ đô thị là các dịch vụ công cộng được cung cấp trong đô thị như:
Quản lý, khai thác, duy tu hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật; vệ sinh và bảo
vệ môi trường; quản lý công viên, cây xanh; chiếu sáng đô thị, cấp nước, thoát
nước; quản lý chung cư; dịch vụ tang lễ, xử lý chất thải; vận tải công cộng; bảo vệ
trật tự, an ninh khu vực phát triển đô thị; y tế, giáo dục, thương mại, vui chơi giải trí,
TDTT và các dịch vụ công cộng khác [6].
*. Cấu trúc luận văn
Cấu trúc luận văn gồm, phần Mở đầu, phần nội dung, phần Kết luận và Kiến
nghị, phần Phụ lục và phần Tài liệu tham khảo. Trong đó phần Nội dung luận văn
gồm 3 chương:
Chương 1: Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị
mới phía Đông hòn Cặp Bè tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng
Ninh.
Chương 2: Cơ sở khoa học về quản lý xây dựng theo quy khoạch Khu đô thị
mới phía Đông hòn Cặp Bè tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng
Ninh.
Chương 3: Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị mới phía
Đông hòn Cặp Bè tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Kết luận và kiến nghị
Tài liệu tham khảo
Phụ lục



sự phát triển của các đô thị ở Việt Nam thì phần lớn còn thiếu kinh nghiệm trong
việc quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch, tình trạng xây dựng lộn xộn, chồng
chéo và không tuân thủ theo đúng quy hoạch và quy định quản lý, không phát huy
được sức mạnh của cộng đồng trong việc quản lý.
Nhận thức được vấn đề này, việc nghiên cứu quản lý xây dựng theo quy
hoạch Khu đô thị mới phía Đông hòn Cặp Bè để triển khai đồng bộ theo quy hoạch
được duyệt, cải thiện bộ mặt đô thị, cải thiện môi trường sống của nhân dân là rất
cần thiết và cấp bách nhằn đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác
quản lý xây dựng Khu đô thị mới phía Đông hòn Cặp Bè.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại
thành phố Hạ Long và Khu đô thị mới phía Đông hòn Cặp Bè, đánh giá những tồn
tại, nguyên nhân và nghiên cứu cơ sở khoa học về các yếu tố xã hội, yếu tố kinh tế


105

thị trường và học tập, rút kinh nghiệm thực tiễn trong công tác quản lý xây dựng tại
thành phố lớn có nhiều kinh nghiệm trong công tác quản lý và phát triên đô thị như
Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, luận văn đề xuất 09 giải pháp để thực
hiện việc quản lý nhằm góp phần để Khu đô thị mới phía Đông hòn Cặp Bè được
triển khai đồng bộ, hoàn thiện theo tiến độ, cải thiện bộ mặt đô thị, tạo môi trường
sống thu hút người dân đến sịnh sông ổn định và bền vững.
2. Kiến nghị.
Để thực hiện công tác quản lý và triển khai các giải pháp quản lý xây dựng Khu
đô thị mới phía Đông hòn Cặp Bè tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long thì các tổ
chức, đơn vị và cơ quan quản lý phải triển khai các nội dung cụ thể như sau:
- Chính phủ và các Bộ, ngành sớm ban hành các văn bản quy phạm pháp luật
(Luật, nghị định, thông tư, ...) để triển khai thực hiện mô hình quản lý đối tác công tư;
- UBND tỉnh Quảng Ninh:
+ Giao Sở Xây dựng sớm lập hồ sơ đề xuất khu vực phát triển đô thị thành

4. Quốc Hội (2013), Luật Đất đai.
5. Chính phủ (2013) Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/2/2013 về quản
lý chất lượng công trình.
6. Chính phủ (2013) Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về đầu
tư phát triển đô thị.
7. Chính phủ (2012) Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 về cấp
giấy phép xây dựng.
8. Chính phủ (2005) Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 về Quy
hoạch xây dựng.
9. Chính phủ (2010) Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về Lập,
thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
10. Chính phủ (2007) Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07/12/2007 về
việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật xây
dựng về xử phạm trật tự xây dựng đô thị.
11. Chính phủ (2010) Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về quản
lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.
12. Chính phủ (2010) Nghị định số 64/2010/NĐ-CP ngày 11/6/2010 Về quản
lý cây xanh đô thị.
13. Chính phủ (2009) Nghị định số 79/2009/NĐ-CP ngày 28/9/2009 về quản
lý chiếu sáng đô thị.
14. Chính phủ (2009) Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 về việc
phân loại đô thị.
15. Bộ Xây dựng (2010) Thông tư số 19/2010/TT-BXD ngày 22/10/2010
hướng dẫn lập quy chế quản lý uy hoạch, kiến trúc đô thị.


16. Nguyễn Đình Bồng & Đỗ Hậu (2005), “Quản lý đất đai và bất động sản
đô thị”, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
17. Nguyễn Thế Bá (2004), “Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị”, NXB
Xây dựng.

chế thị trường, Tạp chí Sài Gòn Đầu tư & Xây dựng.
34. Nguyễn Đăng Sơn (2013), Quy hoạch phân khu và đổi mới phương pháp
quy hoạch, Tổng Hội Xây dựng Việt Nam.
35. Lương Đình Sâm (2012), “Luận văn Thạc sỹ, Quản lý xây dựng theo quy
hoạch Khu đô thị mới Dương Nội”, Hà Nội.
36. Sở Xây dựng Quảng Ninh (2013) “Báo cáo tình hình phát triển các khu
đô thị mới trên địa bàn thành phố Hạ Long thời kỳ 1996 – 2013”.
37. Chính phủ (2013) Quyết định số 2622/QĐ-TTg ngày 31/12/2013 về Quy
hoạch phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020, tầm
nhìn đến năm 2030.
38. UBND tỉnh Quảng Ninh (2014) Quyết định số 1588/QĐ-UBND ngày
28/7/2014 về phê duyệt Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Quảng Ninh đến
năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và ngoài 2050.
39. UBND tỉnh Quảng Ninh (2013) Quyết định số 2725/2013/QĐ-UBND
ngày 09/10/2013 về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây
dựng thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn
ngoài 2050.
40. UBND tỉnh Quảng Ninh (2014) Quyết định số 3333/2014/QĐ-UBND
ngày 30/12/2014 về việc Quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong
lĩnh vực đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất, mặt
nước; công tác quản lý đầu tư phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở
trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
41. UBND tỉnh Quảng Ninh (2013) Quyết định số 929/2013/QĐ-UBND
ngày11/4/2013 về cấp phép xây dựng trên địa bàn tỉnh.


42. UBND tỉnh Quảng Ninh (2011) Báo cáo về công tác lãnh đạo, chỉ đạo
của Ban cán sự Đảng UBND tỉnh Quảng Ninh trong công tác quy hoạch
và quản lý đô thị.
43. Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình trọng điểm (2012) báo cáo tổng