BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
------------------------------

NGUYỄN QUỐC VINH

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ
CAO XANH-HÀ KHÁNH A THÀNH PHỐ HẠ LONG
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội-2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
------------------------------

NGUYỄN QUỐC VINH
KHÓA 2015-2017

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ
CAO XANH-HÀ KHÁNH A THÀNH PHỐ HẠ LONG
TỈNH QUẢNG NINH

Tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ Phòng QLĐT thành phố Hạ Long đã tạo
điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập các tài liệu phục vụ luận văn.
Cuối cùng,tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn đến người thân,bạn bè và
đồng nghiệp đã động viên,giúp đỡ tôi trong thời gian qua.
Một lần nữa,tôi xin trân trọng cảm ơn.
Hà Nội,ngày

tháng
Tác giả luận văn

năm 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.Các số
liệu,kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ công trình nào khác.
Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Vinh


MỤC LỤC

PHẦNMỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
Lý do chọn đề tài . ....................................................................................... 1
Mục đích nghiên cứu của đề tài. .................................................................. 2
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. .............................................................. 3
Phương pháp nghiên cứu. ............................................................................ 3
Ý nghĩa khoa học của đề tài......................................................................... 4

2.1. Các cơ sở pháp lý. ........................................................................... 46
2.1.1. Các luật và văn bản dưới luật của chính phủ ,các bộ ngành và tỉnh
Quảng Ninh. ........................................................................................ 46
2.1.2. Quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch. .................................. 52
2.1.3

Các tiểu chuẩn quy phạm. ....................................................... 54

2.1.4 .Quy hoạch các loại có liên quan. ............................................... 54
2.2. Cơ sở lý thuyết về quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị Cao
Xanh-Hà Khánh A.................................................................................. 55
2.2.1. Nguyên lý quy hoạch.:............................................................... 55
2.2.2. Thiết kế đô thị.: ......................................................................... 56
2.2.3. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan: .................................. 58
2.3. Những yếu tố tác động đến công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch...................................................................................................... 59
2.3.1. Yếu tố văn hóa,xã hội. ............................................................... 59
2.3.2.Yếu tố kinh tế,thị trường bất động sản. ....................................... 60
2.3.3.Yếu tố dân số và đô thị hóa. ....................................................... 61
2.3.4.Yếu tố khoa học công nghệ. ....................................................... 62
2.3.5.Yếu tổ tự nhiên ........................................................................... 63
2.3.6. Vai trò của chính quyền và cộng đồng trong công tác quản lý xây
dựng theo quy hoạch. .......................................................................... 64


2.4 Kinh nghiệm về quản lý xây dựng theo quy hoạch của thế giới và
trong nước. ............................................................................................. 68
2.4.1

Kinh nghiệm của thế giới. ....................................................... 68



TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................
Tài liệu tiếng Việt..........................................................................................
Tài liệu web. .................................................................................................
PHỤ LỤC...........................................................................................................


DANH MỤC KÍ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

Viết tắt

Cụm từ viết tắt

BĐS

Bất động sản

BQLDA

Ban quản lý dự án

CĐT

Chủ đầu tư

CTCC

Công trình công cộng


Trung tâm thương mại

UBND

Ủy ban Nhân dân

QLĐT

Quản lý đô thị

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QLNN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QHCT

Quy hoạch chi tiết


DANH MỤC HÌNH ẢNH MINH HỌA

Số hiệu


14

Hình 1.5

Vị trí khu đô thị Cao Xanh-Hà Khánh A

14

Hinh 1.6

Một vài hình ảnh trục đường chính trong khu đô thị

22

Hình 1.7

Các công trình nhà ở,chung cư có kiến trúc đẹp,phù
hợp cảnh quan

24

Hình 1.8

Các công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng

25

Hình 1.9



nơi

69


DANH MỤC SƠ ĐỒ

Số hiệu sơ

Tên sơ đồ

đồ
Sơ đồ 1.1

Tổ chức bộ máy công ty cổ phần xây dựng công
trình 507.

Trang

30

Sơ đồ 3.1

Hệ thống không gian xanh khu đô thị mới

88

Sơ đồ 3.2


1

PHẦNMỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài .
Ở thành phố Hạ Long các dự án đô thị mới như khu đô thị Cái Dăm,
khu đô thị Nam ga Hạ Long, khu khách sạn, biệt thự cao cấp và vui chơi giải
trí Monaco, khu đô thị dịch vụ Hùng Thắng... dần đi vào thực tiễn và gắn kết
vào không gian tổng hòa trong định hướng Điều chỉnh quy hoạch chung xây
dựng thành phố Hạ Long,tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn ngoài
năm 2050 được UBND tỉnh phê duyệt kèm theo Quyết định số 2725/QĐUBND ngày 09/10/2013.
Tuy nhiên, thực trạng triển khai thực hiện của các khu đô thị nêu trên
còn chậm, kéo dài nhiều năm; hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa đồng bộ, công
trình xây dựng không tuân thủ đúng quy hoạch xây dựng được duyệt; đặc biệt
là công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch đã được phê duyệt còn yếu kém,
tồn tại nhiều bất cập gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước... Vai trò
quản lý nhà nước của chính quyền đô thị, nguồn nhân lực trong công tác quản
lý khu đô thị, khung pháp lý quản lý xây dựng khu đô thị chưa thực sự hoàn
thiện và phát huy hiệu quả.
Khu đô thị Cao Xanh -Hà Khánh A tại phường Cao Xanh, thành phố
Hạ Long vị trí đẹp hướng biển, đường giao thông thuận lợi và đồng bộ, một
mặt giáp với tuyến đường trục chính 377, một mặt giáp với biển của Vịnh
Cửa Lục. Đây sẽ trở thành tuyến giao thông trục chính, tuyến phố du lịch bãi
biển, một mặt giáp với khu đô thị Cao Xanh-Hà Khánh B, C. Trong tương lai,
dự án này được kỳ vọng sẽ trở thành khu đô thị xanh, sạch, đẹp, hiện đại, sầm
uất và đồng bộ nhất tỉnh Quảng Ninh. QHCT xây dựng tỉ lệ 1/500 khu đô thị
Cao Xanh-Hà Khánh A được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt từ năm 2002


2


dựng theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt và tìm ra giải pháp hợp lý
nhất để quản lý việc đầu tư xây dựng đảm bảo đồng bộ tuân thủ quy hoạch chi
tiết được duyệt, tạo không gian kiến trúc cảnh quan đẹp, kiểu mẫu và là điểm
nhấn cho khu vực cửa ngõ vào trung tâm thành phố Hạ Long.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
-Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của luận văn là công tác
quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị Cao Xanh- Hà Khánh A tại
phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
-Phạm vi nghiên cứu: Khu đô thị Cao Xanh-Hà Khánh A tại phường
Cao Xanh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Phương pháp nghiên cứu.
-Phương pháp điều tra, phân tích, đánh giá hiện trạng.
-Phương pháp dự báo.
-Phương pháp chuyên gia.
-Phương pháp tiếp cận hệ thống.
-Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu.


4

Ý nghĩa khoa học của đề tài.
- Làm rõ một số vấn đề tồn tại, bất cập trong công tác quản lý xây dựng
theo quy hoạch và những quy định hiện hành của Nhà nước; xây dựng cơ sở
khoa học để giải quyết trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại
các khu đô thị trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh; góp phần nâng cao lý luận khoa
học của công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch.
-Đề ra những giải pháp để quản lý xây dựng theo quy hoạch góp phần
xây dựng khu đô thị Cao Xanh- Hà Khánh A tại phường Cao Xanh, thành phố

biệt; Khu vực phát triển đô thị có thể gồm một hoặc nhiều khu chức năng đô
thị. Khu vực phát triển đô thị có thể thuộc địa giới hành chính của một hoặc
nhiều tỉnh, thành phố. Khu phát triển đô thị có thể bao gồm một hoặc nhiều
dự án đầu tư phát triển đô thị [6].
-Khu phát triển đô thị mới là khu vực dự kiến hình thành một đô thị
mới trong tương lai theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng đô thị [6].
-Khu vực phát triển đô thị mở rộng là khu vực phát triển đô thị bao
gồm cả khu vực đô thị hiện hữu và khu vực đô thị mới có sự kết nối đồng bộ
về hạ tầng đô thị [6].
-Khu vực cải tạo đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây
dựng nhằm nâng cao chất lượng đô thị hiện có nhưng không làm thay đổi cơ
bản cấu trúc đô thị [6].
-Khu vực bảo tồn đô thị và khu vực phát triển đô thị nhằm bảo tồn, tôn
tạo các giá trị văn hóa, lịch sử của đô thị [6].


6

-Khu vực tái thiết đô thị và khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây
dựng mới trên nền các công trình cũ đã được phá bỏ của đô thị hiện hữu [6].
-Khu vực có chức năng chuyên biệt là khu vực phát triển đô thị nhằm
hình thành các khu chức năng chuyên biệt như khu kinh tế, khu du lịch-nghỉ
dưỡng, khu đại học [6].
-Dự án đầu tư phát triển đô thị là dự án đầu tư xây dựng một công trình
hoặc một tổ hợp công trình trong khu vực phát triển đô thị đã được cấp có
thẩm quyền quyết định và công bố [6].
-Dự án đầu tư phát triển đô thị bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô
thị và dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị [6].
-Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng các công

+Các cơ quan quản lý nhà nước có chức năng;
+Ban quản lý khu vực phát triển đô thị; các Ban quản lý đầu tư xây
dựng được nhà nước được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao;
+Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế,hợp tác xã;
+Các tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp đủ điều kiện theo quy định
của pháp luật.
-Chủ đầu tư thứ cấp là chủ đầu tư nâng cấp 2 hoặc chủ đầu tư các cấp
tiếp theo tham gia đầu tư vào dự án đầu tư phát triển đô thị thông qua việc
thuê, giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc
dự án đầu tư phát triển đô thị để đầu tư xây dựng công trình [6].


8

-Dịch vụ đô thị là dịch vụ công cộng được cung cấp trong đô thị như:
Quản lý, khai thác, duy tu hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật; vệ sinh và
bảo vệ môi trường; quản lý công viên, cây xanh; chiếu sáng đô thị, cấp nước,
thoát nước; quản lý chung cư, dịch vụ tang lễ, xử lý chất thải; vận tải công
cộng, bảo vệ trật tự, an ninh khu vực phát triển đô thị; y tế,giáo dục, thương
mại, vui chơi giải trí, TDTT và các dịch vụ công cộng khác [6].

Cấu trúc luận văn
Luận văn bao gồm phần Mở đầu, phần nội dung ,phần Kết luận và phần
kiến nghị,phần Tài liệu tham khảo và phần Phụ lục.Trong đó phần nội dung
luận văn gồm 3 chương :
Chương 1 :Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch khu
đô thị Cao Xanh- Hà Khánh A .
Chương 2:Cơ sở khoa học về quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô
thị Cao Xanh- Hà Khánh A .
Chương 3: Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị Cao

Trên thực tế việc quản lý xây dựng theo quy hoạch,kế hoạch,đảm
bảo tiến độ, đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân khi về sinh sống tại các
khu đô thị mới còn nhiều hạn chế gây ra bức xúc và xung đột giữa Chủ đầu
tư, các cơ quan chức năng và đặc biệt là những người dân sinh sống trong khu
đô thị mới.
Những năm gần đây, công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tuy
đã đạt được những kết quả tích cực nhưng vẫn còn nhiều tồn tại,bất cập. Do
đó, cần phải được nhìn nhận là một vấn đề khoa học về quản lý, phải được đổi
mới. Đánh giá về sự phát triển của các đô thị ở Việt Nam thì phần lớn còn
thiếu kinh nghiệm trong việc quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch, tình
trạng xây dựng lộn xộn, chồng chéo và không tuân thủ theo đúng quy hoạch
và quy định quản lý, không phát huy được sức mạnh của cộng động trong
việc quản lý.


113

Nhận thức được vấn đề này,việc nghiên cứu quản lý xây dựng theo
quy hoạch khu đô thị Cao Xanh-Hà Khánh A để triển khai đồng bộ theo quy
hoạch được duyệt, cải thiện bộ mặt đô thị, cải thiện môi trường sống của nhân
dân là rất cần thiết và cấp bách nhằm đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu
quả của công tác quản lý xây dựng khu đô thị Cao Xanh-Hà Khánh A.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch tại thành phố Hạ Long và khu đô thị Cao Xanh-Hà Khánh A, đánh giá
những tồn tại, nguyên nhân và nghiên cứu cơ sở khoa học về các yếu tố xã
hội, yếu tố kinh tế thị trường, thị trường đất đai và thị trường BĐS và học tập,
rút kinh nghiệm thực tiễn trong công tác quản lý xây dựng tại thành phố lớn
có nhiều kinh nghiệm trong công quản lý và phát triển đô thị như Hà Nội,
thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, luận văn đề xuất 9 giải pháp đề thực
hiện việc quản lý nhằm góp phần đề khu đô thị Cao Xanh-Hà Khánh A được

không đủ thẩm quyền để xử lý kịp thời; thành lập Ban giám sát cộng đồng để
giám sát các hoạt động đầu tư xây dựng và sử dụng trong khu đô thị đảm bảo
tuân thủ theo quy hoạch và các quy định hiện hành;
-Chủ đầu tư Khu đô thị Cao Xanh-Hà Khánh A thành lập Ban quản
lý khu đô thị để thực hiện công tác quản lý trong việc đầu tư xây dựng, cải tạo
sửa chữa và vận hành khu đô thị Cao Xanh-Hà Khánh A hoạt động đúng tính
chất, chức năng và tuân thủ quy hoạch được duyệt.


TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tài liệu tiếng Việt.
1. Quốc Hội (2014), Luật Xây dựng,Hà Nội.
2.Quốc Hội (2009), Luật Quy hoạch đô thị, Hà Nội.
3.Quốc Hội (2005), Luật Đầu tư,Hà Nội.
4.Quốc Hội (2013), Luật Đất đai.
5.Chính phủ (2013) Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/2/2013 về quản lý
chất lượng công trình.
6.Chính phủ (2013) Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về đầu tư
phát triển đô thị.
7.Chính phủ (2012) Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 về cấp
phép xây dựng.
8.Chính phủ (2005) Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 về Quy
hoạch xây dựng.
9.Chính phủ (2010) Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về lập,
thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
10.Chính phủ (2007) Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07/12/2007 về việc
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật xây dựng về xử
phạm trật tự xây dựng đô thị.
11.Chính phủ(2010) Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về quản lý
không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.