VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ VÂN ANH

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA
ĐẢM BẢO TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
TỪ THỰC TIỄN CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP
VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ VÂN ANH

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA
ĐẢM BẢO TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
TỪ THỰC TIỄN CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP
VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC


AGRIBANK .............................................................................................................24
2.1. Tổng quan tình hình hoạt động tín dụng tại Agribank......................................24
2.2. Phân cấp và quy trình xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền
vay tại Agribank ........................................................................................................25
2.3. Tình hình xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay tại
Agribank ....................................................................................................................29
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ
TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TỪ
THỰC TIỄN TẠI AGRIBANK .............................................................................60
3.1. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật trong việc xử lý tài sản
thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay ............................................................60
3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác xử lý tài sản thế chấp của bên thứ
ba để bảo đảm tiền vay tại Agribank .........................................................................64
KẾT LUẬN ..............................................................................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................74


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Agribank

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam

BLDS

Bộ luật dân sự

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

trọng tâm giải quyết nợ xấu, Agribank đã áp dụng nhiều giải pháp khác nhau tuy
nhiên quá trình xử lý TSBĐ, cụ thể xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm
tiền vay còn gặp nhiều khó khăn, bất cập.
Pháp luật quy định về xử lý TSĐB đã đi vào cuộc sống đã góp phần quan trọng
vào việc thúc đẩy các giao dịch bảo đảm phát triển, tạo điều kiện cho các hộ gia đình,
cá nhân, doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn tín dụng để phục vụ nhu cầu sản xuất,
kinh doanh, thúc đẩy kinh tế phát triển như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 về giao dịch bảo đảm; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP; Thông tư liên tịch số
16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề về xử lý TSĐB.
Tuy nhiên, qua hơn 11 năm triển khai thực hiện Nghị định số 163/2006/NĐCP, cùng với sự phát triển của nền kinh tế và sự thay đổi của hệ thống pháp luật liên
quan như việc ban hành Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở
2014… và đặc biệt là BLDS năm 2015, nhiều quy định về giao dịch bảo đảm tại
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã bộc lộ những hạn chế nhất định, nhiều quy định
không theo kịp sự đa dạng của các giao dịch bảo đảm, nhiều quy định pháp luật
không khả thi hay có sự có sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa Nghị định về giao dịch
bảo đảm và các văn bản pháp lý cao hơn. Do đó, các NHTM gặp nhiều khó khăn
khi nhận TSBĐ cũng như khi xử lý TSBĐ dẫn đến các tranh chấp giữa các bên. Đây
được cho là một trong những nguyên nhân hạn chế quyền xử lý TSBĐ của các
NHTM, do đó, dẫn đến nợ xấu của ngành NHTM gia tăng trong những năm qua.
1


Trong phạm vi nghiên cứu, luận văn đã tìm hiểu một số vấn đề chung về hoạt
động xử lý TSBĐ, qua đó thấy được thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản
thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay tại Agribank để đưa ra một số giải pháp,
kiến nghị hoàn thiện hệ thống xử lý TSBĐ tạo khung pháp lý cho công tác xử lý tài
sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay nói riêng và hoạt động xử lý TSBĐ
nói chung tại Agribank và các NHTM được hiệu quả hơn.
Chính vì vậy tôi đã quyết định chọn đề tài “Xử lý tài sản thế chấp của bên

chung về hoạt động xử lý TSBĐ, qua đó đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về
xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay tại Agribank để đưa ra một
số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống xử lý TSBĐ tạo khung pháp lý cho công
tác xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay nói riêng và hoạt động xử
lý TSBĐ nói chung tại Agribank và các NHTM được hiệu quả hơn.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định pháp luật có liên quan
đến việc xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay, từ đó đưa ra một số
giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống xử lý TSBĐ đáp ứng nhu cầu thực tiễn
kinh tế xã hội.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung vào ba khía cạnh chính: Thứ nhất,
luận văn nghiên cứu một số vấn đề chung về xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để
bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng tại ngân hàng thương mại. Thứ hai, luận văn
nghiên cứu đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp của bên thứ
ba bảo đảm tiền vay tại Agribank. Thứ ba, từ việc nghiên cứu hai nội dung trên, luận
văn có nhiệm vụ đưa ra một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp
của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay cho phù hợp với thực tiễn tại Agribank.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Trong khuôn khổ một luận văn Thạc Sĩ, phương pháp luận của luận văn là
dựa trên chủ nghĩa duy vật biện chứng. Bên cạnh đó, việc nghiên cứu đề tài luận văn
cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành như: phân tích,
tổng hợp, so sánh, diễn giải, khảo sát… Đồng thời, việc nghiên cứu còn dựa vào các
vụ việc trong thực tiễn xét xử, cũng như thông tin trên mạng Internet để tổng hợp và
làm sáng tỏ các nội dung cần nghiên cứu của đề tài.

3


6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn bước đầu hệ thống hóa một số vấn đề chung về xử lý tài sản thế

vay của khách hàng tại ngân hàng là việc làm phổ biến trong hoạt động cấp tín dụng
tại các ngân hàng. Nhận TSBĐ của bên thứ ba là việc ngân hàng nhận TSBĐ thuộc
quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm (chủ sở hữu TSBĐ hay còn gọi là “bên thứ
ba”) để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn (bên có
nghĩa vụ được bảo đảm) với ngân hàng. Hợp đồng bảo đảm được ký kết trong
trường hợp này là hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba. Mối quan hệ hợp
đồng này thường có sự tham gia của ba bên: ngân hàng với vai trò là bên nhận bảo
đảm, đồng thời là bên cho vay trong quan hệ cấp tín dụng; chủ sở hữu tài sản là bên
bảo đảm hay còn gọi là bên thứ ba mang tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ
trả nợ của khách hàng vay với ngân hàng; và khách hàng vay là bên được bảo đảm.
Trường hợp thế chấp TSBĐ thì hợp đồng bảo đảm được gọi là hợp đồng thế chấp
tài sản của bên thứ ba.
Tuy nhiên, thời gian vừa qua, khi khách hàng vay không trả được nợ vay
ngân hàng theo thỏa thuận, ngân hàng lại tiến hành xử lý TSBĐ là quyền sử dụng
đất của bên bảo đảm (bên thứ ba) để thu hồi nợ vay theo quy định của Luật đất đai
2003, và bên thứ ba khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng bảo đảm vô hiệu. Trên
thực tế, khi giải quyết loại tranh chấp này, một số tòa án nhân dân các cấp (cả cấp
sơ thẩm và phúc thẩm) đã tuyên hợp đồng bảo đảm của bên thứ ba là vô hiệu với lý
do chủ yếu cho rằng, đây là mối quan hệ ba bên nên đáng lẽ các bên liên quan phải
ký kết hợp đồng bảo lãnh (giữa ba bên), chứ không phải là hợp đồng thế chấp. Ðiều
đáng lưu ý ở đây là các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba này đã
được các bên liên quan hoàn tất thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng và
đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Vấn đề đặt ra ở đây là
5


việc bên thứ ba thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình đề bảo đảm cho nghĩa
vụ trả nợ của bên vay (bên được bảo đảm) trong hoạt động cho vay của các NHTM
về mặt bản chất pháp lý phải được hiểu như thế nào? [37]
Ðiều 346 BLDS năm 1995 quy định: “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa

tín dụng) và với quy định nêu trên thì bên thứ ba có thể lựa chọn: dùng tài sản hay
dùng uy tín, cam kết (hoặc cả hai) để xác lập giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên do
BLDS năm 2005 - là văn bản mà Nghị định số 163/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi
hành - không đề cập một cách rõ ràng đến biện pháp bảo đảm bằng tài sản của
người thứ ba nên một số tòa án không chấp nhận cách tiếp cận của nghị định này.
Theo Khoản 2 Điều 4 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất lại quy
định có thể đăng ký thế chấp bất động sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
không những của bên thế chấp mà còn của cả người khác. Điều đó có nghĩa là
Thông tư thừa nhận biện pháp thế chấp bằng bất động sản của người thứ ba.
Từ quy định pháp luật không rõ ràng, có nhiều ý kiến khác nhau, nhưng tôi
đồng ý với quan điểm nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp tài sản có thể là nghĩa
vụ của chính bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản) hoặc có thể là nghĩa vụ của người
khác không phải là bên thế chấp. Do vậy, sẽ xảy ra trong hai trường hợp: Thế chấp
là việc dùng tài sản của mình bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình
đối với bên có quyền; Hay thế chấp là việc dùng tài sản của mình bảo đảm cho việc
thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác đối với bên có quyền. Ở trường hợp thứ
hai sẽ xuất hiện bên thứ ba tham gia vào quan hệ thế chấp, và xét về mặt bản chất
đó chính là trường hợp "thế chấp tài sản của bên thứ ba".
Thế chấp tài sản của người thứ ba - TSBĐ có thể thuộc sở hữu của bên thứ
ba mà người này dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa
vụ đối với bên có quyền. Trường hợp này là bên thứ ba dùng tài sản của mình để
bảo đảm trực tiếp nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp (tức là
bên có quyền) và nó khác với việc bên thứ ba bảo đảm nghĩa vụ bằng bảo lãnh. Nếu
bên có nghĩa vụ không thực hiện hay thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm,
bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp. Nếu giá trị tài sản thế chấp
không đủ để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm, bên thế chấp không phải thanh toán
phần còn thiếu.
Tóm lại, về mặt bản chất, việc bên thứ ba chứ không phải là bên vay thế chấp
7

quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng
8


để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác”. Ðiểm 2.1 khoản 2 Mục 2
Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ
sung một số quy định của Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày
16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDÐ, tài sản gắn liền
với đất (đã được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT)
quy định: “2. Các trường hợp đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất: 2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của người
thứ ba mà trong Luật Ðất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi chung là
thế chấp quyền sử dụng đất)”. Ðiểm 1.1 khoản 1 Mục I Thông tư liên tịch số
04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng
thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất quy định: “Thông tư
này hướng dẫn việc công chứng của Phòng Công chứng và chứng thực của Ủy ban
nhân dân xã, phường, thị trấn đối với các hợp đồng, văn bản sau đây: a) Hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba
mà Luật Ðất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi là hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất)”. Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày
18/11/2011 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký
thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ quy định trình tự, thủ tục, hồ
sơ đối với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
Tất cả những thay đổi trong các văn bản pháp luật nói trên là bởi nó căn cứ
vào BLDS năm 1995 và Luật đất đai 2003. Đến khi BLDS năm 2005, 2015 ra đời,
khái niệm bảo lãnh bằng tài sản không còn nữa và được chuyển thành thế chấp tài
sản của bên thứ ba thì với tính cách là đạo luật gốc, tất cả các văn bản pháp luật có
liên quan đều phải thay đổi theo định hướng đó.
1.1.2. Giá trị pháp lý của hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba

cho vay trong quan hệ cấp tín dụng; chủ sở hữu tài sản là bên bảo đảm hay còn gọi
là bên thứ ba mang tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng
vay với NHTM; và khách hàng vay là bên được bảo đảm. Trường hợp thế chấp
TSBĐ thì hợp đồng bảo đảm được gọi là hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba.
Xuất phát từ bản chất của bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ
ba trong hoạt động cho vay của NHTM như đã phân tích ở trên, có thể suy ra một số
đặc trưng của bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba. Đó là: Bên thế
10


chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay
không phải là bên vay mà là một bên thứ ba khác; Bên thứ ba thế chấp tài sản thuộc
quyền sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay của bên vay chứ không
phải nghĩa vụ của chính mình; Bên thứ ba chỉ định tài sản thế chấp cụ thể dùng để
bảo đảm. Trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ trả nợ tiền vay, NHTM có quyền ưu
tiên đối với tài sản đã được thế chấp của bên thứ ba, có quyền xử lý chính tài sản đó
để thu hồi nợ vay theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
BLDS năm 2015 không khẳng định một cách rõ ràng về việc bên thế chấp có
quyền dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác hay
không. Mặc dù vậy, trên nguyên tắc, “quyền dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo quy
định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật
tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng” (khoản 2 Điều 2 BLDS
năm 2015) và “mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không
trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác
tôn trọng” (khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015), tôi tán đồng quan điểm cho rằng, chủ
sở hữu tài sản được quyền tự do định đoạt việc dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ, không phụ thuộc và bị giới hạn bởi chủ thể của
nghĩa vụ được bảo đảm là ai (của chính chủ sở hữu hoặc của người khác), trừ
trường hợp bị hạn chế quyền dân sự quy định tại khoản 2 Điều 2 BLDS năm 2015.
Theo nguyên lý này, các bên có quyền tự do lựa chọn hình thức thế chấp (bao gồm

BLDS năm 2015, để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (của bên bảo lãnh), các
bên có thể thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản, bao gồm cả thế chấp
tài sản. Tuy nhiên, cũng cần phải nói thêm rằng, việc bổ sung hình thức thế chấp tài
sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh không đồng nghĩa với việc BLDS năm
2015 không thừa nhận hình thức thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của
người khác. Bởi lẽ, hai hình thức thế chấp tài sản này có sự khác biệt:
Thế chấp tài sản để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ của người
khác
Bản chất

Thế chấp tài sản để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

Bên bảo đảm không cam kết trả Bên bảo lãnh trước hết đưa ra cam
nợ thay cho bên vay mà đơn kết cá nhân bằng uy tín sẽ thực
thuần chỉ trao cho NHTM hiện thay nghĩa vụ trả nợ cho bên

12


quyền đối với một trong các tài vay và do đó, NHTM có quyền đối
sản của mình mà thôi. Trong với tất cả các tài sản của bên bảo
trường hợp bên vay không trả lãnh. Sau đó, bên bảo lãnh có thể
nợ dẫn tới việc xử lý TSBĐ thì cầm cố hay thế chấp một tài sản cụ
bên bảo đảm có hai sự lựa chọn thể nào đó của mình (hoặc xác lập
là trả số tiền được bảo đảm để một biện pháp bảo đảm khác) để
rút lại TSBĐ hoặc là từ bỏ bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh (khoản
TSBĐ để cho NHTM xử lý thu 3, Điều 336), tức là nghĩa vụ trả
hồi nợ. Trong trường hợp thứ thay cho bên vay trong trường hợp

bảo phải của bên thế chấp.

vụ của chính bên thế chấp (mà cụ

đảm

thể, đó chính là nghĩa vụ bảo lãnh).

Thời

điểm Thời điểm bên có nghĩa vụ Thời điểm được tính từ khi bên thế

bên

nhận không thực hiện nghĩa vụ chấp (đồng thời là bên bảo lãnh)

thế

chấp được bảo đảm.

không thực hiện nghĩa vụ bảo

được quyền

lãnh, nghĩa là, không thực hiện

xử lý TSBĐ

nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ.



phạm nghĩa vụ của khách hàng vay theo những cam kết tại hợp đồng tín dụng.
Xử lý TSBĐ tiền vay nhằm thu hồi khoản nợ của NHTM đã cho khách hàng
vay khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Hoạt động cho vay của NHTM không
chỉ phục vụ mục tiêu kinh doanh mà còn bảo đảm mục tiêu hoạt động an toàn, ổn
định và phát triển của hệ thống NHTM và của nền kinh tế. Khả năng thu hồi vốn vay
của các NHTM phụ thuộc vào việc thực hiện nghiêm chỉnh nghĩa vụ trả nợ của khách
hàng. Do đó việc xử lý TSBĐ tiền vay để thu hồi nợ cho các NHTM là biện pháp
khắc phục rủi ro đối với khoản tín dụng và là nguồn thu nợ thứ hai của NHTM.
1.2.2. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba nhằm bảo
đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng
Theo Điều 299 BLDS năm 2015 và Điều 56 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
quy định các NHTM được phép xử lý TSBĐ trong các trường hợp cụ thể như sau:
Trường hợp thứ nhất, đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có
nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Trường hợp thứ hai, bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm
trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp
luật. Trường hợp này thường xảy ra khi NHTM thu hồi nợ trước hạn theo thỏa
thuận trong hợp đồng tín dụng, khi một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nhiều
nghĩa vụ (khoản 3, Điều 296, BLDS năm 2015) hay khách hàng vay là doanh
nghiệp bị tòa án tuyên bố bị phá sản, bị giải thể theo quyết định của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền, dù thời điểm đó chưa đến hạn những cũng được coi là đến
hạn, NHTM có quyền yêu cầu thu hồi nợ vay trước thời hạn (điểm b, khoản 1, Điều
53, Luật phá sản số 51/2014/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2014).
Trường hợp thứ ba, pháp luật quy định TSBĐ phải được xử lý để bên bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
Trường hợp thứ tư, ngoài các trường hợp trên, các trường hợp khác do các
bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.
Trường hợp thứ năm, một văn bản luật cũng có thể quy định về trường hợp
xử lý bảo đảm. Theo Điều 90, Luật thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 được bổ

cấp, mất giá…
Căn cứ theo quy định của BLDS năm 2015 và Nghị định số 163/2006/NĐCP, việc xử lý TSBĐ không thể đem lại cho bên có quyền (bên nhận bảo đảm) một
lợi ích lớn hơn lợi ích mà việc bên bảo đảm (bên có nghĩa vụ) thực hiện nghĩa vụ
16


được bảo đảm một cách bình thường đưa lại. Hơn nữa, trong trường hợp một nghĩa
vụ được bảo đảm bằng nhiều biện pháp bảo đảm, bên bảo đảm có thể lựa chọn giao
dịch bảo đảm để xử lý hoặc xử lý tất cả các giao dịch bảo đảm, nếu các bên không
có thỏa thuận khác.
1.2.4. Phương thức xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba nhằm bảo đảm
tiền vay trong hợp đồng tín dụng
Theo Điều 59 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Điều 303 BLDS năm 2015
quy định 4 phương thức xử lý TSBĐ như sau:
Phương thứ thứ nhất, bán TSBĐ
Phương thứ thứ hai, bên nhận bảo đảm nhận chính TSBĐ để thay thế cho
việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.
Phương thứ thứ ba, bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác
từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ.
Phương thứ thứ tư, phương thức khác do các bên thoả thuận.
Như vậy theo quy định của pháp luật, có ba phương thức để xử lý TSBĐ cơ
bản mà các bên trong hợp đồng có thể thỏa thuận đó là: bán TSBĐ, bên nhận bảo
đảm nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm,
bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong
trường hợp thế chấp quyền đòi nợ đối với bên thứ ba. Ngoài ra, các bên hoàn toàn
có thể thỏa thuận bất kỳ một phương thức xử lý TSBĐ khác ngoài trừ những trường
hợp pháp luật có những quy định riêng về xử lý tài sản trong trường hợp TSBĐ là
những đối tượng đặc biệt như: đất, quyền sử dụng đất, và các quyền sở hữu khác…
Phương thức thứ nhất: Bán TSBĐ
Đây là phương thức được áp dụng nhiều nhất trên thực tế trong việc xử lý

hợp không thỏa thuận được, bên bảo đảm được quyền chỉ định cơ quan, tổ chức
thẩm định giá trong 15 ngày kể từ ngày không thỏa thuận được giá bán; (iii) Hết
thời hạn này nếu bên bảo đảm không chỉ định, thì bên nhận bảo đảm có quyền chỉ
định cơ quan, tổ chức thẩm định giá xác định giá bán TSBĐ.
Trong trường hợp TSBĐ không bán được theo giá định giá, thì bên nhận bảo
đảm được hạ giá bán. Việc hạ giá được thực hiện tối đa ba lần, mỗi lần không quá
10% giá đã định, thời gian hạ giá phải cách nhau ít nhất 30 ngày đối với bất động
sản và 15 ngày đối với động sản. Sau ba lần hạ giá mà vẫn chưa bán được thì bên
nhận bảo đảm được nhận chính TSBĐ. Giá trị tài sản trong trường hợp này là mức
18


giá của lần hạ giá cuối cùng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Có thể nói, đây là một trong những quy định về việc xử lý tài sản mà NHTM
chờ đợi. Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNNnày đưa ra
phương thức định giá tài sản một cách bài bản. Do vậy mục đích của thông tư liên
tịch này là nhằm khuyến khích việc bán TSBĐ; là yếu tố cần thiết để công ty quản
lý nợ có thể tiến hành bán nợ xấu và TSBĐ kèm theo. Mặc dù được đánh giá là tích
cực, nhưng với việc không quy định về việc bắt buộc thu giữ TSBĐ khiến các
NHTM không mặn mà với hình thức này, trừ khi không có sự lựa chọn nào khác.
Theo Điều 195 BLDS năm 2015 quy định “người không phải là chủ sở hữu tài
sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định
của luật”. Tuy nhiên, Điểm b Khoản 1 Điều 303 BLDS năm 2015 đã mở ra một ngoại
lệ cho bên nhận bảo đảm là người không phải chủ sở hữu của TSBĐ - được tự bán
TSBĐ. Như vậy, để NHTM được tự mình bán TSBĐ, chỉ cần các bên có thỏa thuận
về phương thức xử lý bảo đảm này, mà không cần có ủy quyền của bên bảo đảm cho
NHTM vì mục đích này. Đây là một quy định mới và được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện
thuận lợi hơn cho NHTM trong việc xử lý bảo đảm. Hiện không có quy định đề cập
thời điểm mà các bên có thể thỏa thuận về việc NHTM tự bán TSBĐ. Có thể hiểu,
các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc vào thời điểm xử lý TSBĐ.

thỏa thuận về các phương thức xử lý TSBĐ khác, ngoài ba phương thức đã được
liệt kê.Chẳng hạn, các bên có thể thỏa thuận về việc đưa TSBĐ vào khai thác hay
cho thuê và số tiền thu được từ việc khai thác hay cho thuê sẽ được sử dụng vào
việc thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.Trong trường hợp không có thỏa thuận về
phương thức xử lý TSBĐ thì tài sản sẽ được bán đấu giá (khoản 2, Điều 303 BLDS
năm 2015). Cũng cần lưu ý trong một số trường hợp pháp luật có thể ấn định
phương thức xử lý TSBĐ.Chẳng hạn, theo quy định tại khoản 2, Điều 149, Luật nhà
ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014, việc xử lý tài sản thế chấp là dự án
đầu tư xây dựng nhà ở chỉ có thể được thực hiện thông qua việc chuyển nhượng dự
án cho một bên đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
1.2.5. Thời hạn xử lý tài sản thế chấp
Theo Điều 62 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì thời hạn xử lý TSBĐ được
căn cứ trước hết theo thoả thuận của các bên (Bên thế chấp và bên nhận thế chấp),
nếu các bên không có thoả thuận thì người xử lý tài sản có quyền quyết định về thời
hạn xử lý, nhưng không được trước bảy ngày đối với động sản hoặc mười lăm ngày
20