Những Bất cập trong luật đất đai năm 2013

Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã
hội của mỗi đất nước. Ở nước ta, đất đai được xác định tài nguyên vô cùng quý giá
của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực quan trọng nhất để phát
triển kinh tế, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Hiến pháp năm 2013
khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng
phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”[1].
Đất đai có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng như vậy nên quản lý, sử dụng đất đai
luôn là vấn đề được Đảng và Nhà nước ta chú trọng quan tâm. Từ khi chúng ta tiến
hành đường lối đổi mới đến nay, Đảng ta đã đề ra nhiều chủ trương, quan điểm về
quản lý, sử dụng đất đai và được ghi nhận trong các Nghị quyết Đại hội Đảng toàn
quốc lần thứ VII, VIII, IX, X, XI và XII. Hội nghị Trung ương 7 khóa IX (ngày
13/01/2003) đã dành hẳn một Nghị quyết bàn về vấn đề đất đai, trong đó, đề ra các
quan điểm chỉ đạo về quản lý, sử dụng đất đai. Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày
31/10/2012 của Hội nghị Trương ương 6 khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách,
pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đã khẳng
định đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài
sản, nguồn lực to lớn của đất nước.
Thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng về đất đai, quản lý, sử dụng đất đai,
Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật đất đai như: Hiến
pháp, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật
Đất đai năm 2013 và nhiều văn bản hướng dẫn thi hành, tạo thành hệ thống văn
bản quy phạm pháp luật đất đai khá đồ sộ. Luật Đất đai năm 2013 là đạo luật lớn
với 14 chương, 212 điều, quy định tương đối đầy đủ, toàn diện về quản lý và sử
dụng đất đai, đã cụ thể thành công các quy định về đất đai trong Hiến pháp năm
2013. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải
quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai
năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế,
xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân. Tuy nhiên,
sau một thời gian triển khai, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi

- Nhà nước cần ban hành các quy định pháp lý để thành lập cơ quan định giá đất
thuộc các Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc ở từng vùng thuộc Bộ Tài nguyên và
Môi trường để tạo nền tảng pháp lý cho việc thành lập hệ thống cơ quan này. Cơ
quan định giá đất được thành lập sẽ có tác dụng định giá đất kịp thời, khách quan,
khoa học khi đất đai có sự biến động. Đây chính là điểm mấu chốt để việc định giá
đất sát với giá thực tế ở nước ta hiện nay. Cơ quan định giá đất của Nhà nước cần
phải có tính độc lập về chuyên môn và chịu sự quản lý của các cơ quan tài nguyên
và môi trường như đã nêu trên.
Hai là, về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư


Về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước nên tập trung
nghiên cứu, rút kinh nghiệm, bóc tách các mối quan hệ cụ thể, để làm căn cứ ban
hành các quy phạm pháp luật đất đai về bồi thường sát với thực tế. Trên cơ sở các
quy định pháp lý có tính chuẩn xác thì mới bồi thường đúng được các thiệt hại của
người sử dụng đất; đảm bảo sự công bằng giữa các đối tượng bị thu hồi đất và góp
phần làm giảm thiểu tình trạng khiếu kiện của những người bị thu hồi đất.
Pháp luật đất đai cũng cần sửa đổi các quy định liên quan đến việc thỏa thuận giá
đền bù giữa các chủ đầu tư các dự án sản xuất kinh doanh và người sử dụng đất. Vì
thực tế việc thỏa thuận hết sức khó khăn bởi người sử dụng đất đưa giá quá cao
hoặc có thể thỏa thuận được với đa số người sử dụng đất nhưng một số người sử
dụng đất lại không chịu thỏa thuận, song các thửa đất của họ lại nằm ở trung tâm
dự án, nên dự án không thể tiếp tục triển khai. Quy định này đã gây khó khăn cho
người được giao đất, gây ách tắc cho việc giải phóng mặt bằng, do đó Nhà nước
cần phải nhanh chóng sửa đổi quy định này theo hướng khuyến khích các bên tự
thỏa thuận về giá đất đền bù nhưng cũng cần có quy định về nghĩa vụ người sử
dụng đất trong việc bàn giao mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Trong trường
hợp, người sử dụng đất không đồng ý với giá đền bù được đưa ra, có thể yêu cầu
cơ quan định giá đất độc lập để xác định giá đất và giá do cơ quan định giá đất đưa
ra là giá để tính đền bù. Đặc biệt, hiện nay, cần quy định Nhà nước thu hồi đất và

lợi cho việc thực hiện của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
Ba là, về giao đất, cho thuê đất
Luật Đất đai năm 2013 cũng cần bổ sung một số quy định để thu hẹp các đối tượng
được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất. Việc giao đất, cho thuê đất để
thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua đấu
giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tiếp tục giao đất, cho thuê
đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn theo hướng kéo dài
hơn quy định hiện hành để khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất và yên tâm
đầu tư sản xuất. Đồng thời, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp phù hợp với điều kiện cụ thể từng vùng, từng giai đoạn để tạo điều kiện
thuận lợi cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai, từng bước hình thành những vùng
sản xuất hàng hóa lớn trong nông nghiệp. Sớm có giải pháp đáp ứng nhu cầu đất
sản xuất và việc làm cho bộ phận đồng bào dân tộc thiểu số đang không có đất sản
xuất. Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện
dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý
nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng
sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng;
không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với
các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Cần bổ sung các quy
định để hướng dẫn chi tiết về trình tự thủ tục chuyển từ hình thức giao đất không
thu tiền sử dụng đất sang thuê đất đối với các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về
tài chính; quy định rõ điều kiện để được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở là
khu vực đấu giá đã có hạ tầng (xây dựng mới hoặc sử dụng hạ tầng sẵn có); trình


tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trong cùng loại đất để thực hiện các dự án
đầu tư khác nhau; trình tự, thủ tục trong trường hợp hộ gia đình cá nhân “hiến”
diện tích đất đang sử dụng (chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
cho Nhà nước để xây dựng công trình công cộng.
Bốn là, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản


quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đảm bảo quy hoạch sử dụng đất được thực
hiện nghiêm. Tăng cường hơn nữa các biện pháp xử lý đối với tình trạng các quy
hoạch có nội dung sử dụng đất nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
tiến độ (“quy hoạch treo”). Hướng dẫn cụ thể việc xử lý vi phạm hành chính trong
trường hợp người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước. Theo
quy định tại điểm g khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thu hồi
đất do vi phạm pháp luật đất đai: “Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối
với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành”, để thu
hồi đất đối với hành vi này trước hết phải bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng
chủ đầu tư không chấp hành, nhưng trong Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày
10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai lại
không quy định về hành vi này.
Tăng cường các biện pháp xử lý hình sự trong lĩnh vực đất đai, tập trung vào một
số điểm sau: Ban hành thêm một số điều luật quy định cụ thể các hành vi vi phạm
pháp luật đất đai được xem là tội phạm như hành vi lấn chiếm đất đai thu lợi bất
chính lớn; hành vi hủy hoại đất gây hậu quả nghiêm trọng và hành vi gây ô nhiễm
đất đai nghiêm trọng. Đặc biệt, cần làm rõ, định lượng “hậu quả nghiêm trọng” sát
với tình hình kinh tế - xã hội. Hình sự hóa các hành vi giao đất, thu hồi đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất trái pháp luật gây hậu quả nghiêm trọng mà không cần phải quy định “bị xử lý
kỷ luật về hành vi này mà còn vi phạm” thì mới xử lý hình sự.
Sáu là, cải cách thủ tục hành chính
Chú trọng cải cách thủ tục hành chính về đất đai theo hướng: Tiếp tục kiểm soát
chặt chẽ việc ban hành mới các thủ tục hành chính, sửa đổi, bổ sung các thủ tục
hành chính về đất đai; thường xuyên rà soát, cập nhật và công bố công khai bộ thủ
tục hành chính về đất đai; tiếp tục rà soát, hoàn thiện thể chế, chính sách trong lĩnh
vực đất đai và các lĩnh vực có liên quan như đầu tư, xây dựng, thuế nhằm tạo điều
kiện thuận lợi hơn nữa cho người dân và doanh nghiệp; trong đó tập trung vào các
nội dung như: Sự liên thông và gắn kết giữa các thủ tục đầu tư, xây dựng và đất đai

cho thuê đất; quy định thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khó thực hiện
nhất là ở cấp huyện; hạn mức giao đất nông nghiệp và sự mâu thuẫn quy định về
công chứng, chứng thực giao dịch hợp đồng thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất
giữa các văn bản luật trong hệ thống pháp luật;…Đặc biệt, với một số quy định
mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2017), như quyền đối
với bất động sản liền kề; quyền bề mặt;…lại càng đặt ra yêu cầu cấp thiết hơn phải
sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cho phù hợp hơn. Trong phạm vi bài viết này, tác
giả đề cập đến một số vướng mắc, bất cập vừa nêu và đề xuất sửa đổi, bổ sung một
số quy định của Luật Đất đai năm 2013 trong thời gian tới.
Thứ nhất: Không khó để người nước ngoài sở hữu đất tại Việt Nam. Với những
“chiêu thức” mua cổ phần, vốn góp để rồi sở hữu doanh nghiệp, rồi sở hữu quyền
sử dụng đất. Cụ thể, theo quy định tại Điều 46 [1] Nghị định 118/2015/NĐ-CP


ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số
điều của Luật Đầu tư và Điều 26 [2] Luật Đầu tư năm 2014, thì nhà đầu tư nước
ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh
tế trong nước không phải thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký
đầu tư. Người nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam phải có dự án được duyệt và
được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới được phép hoạt động. Nhưng những
doanh nghiệp nước ngoài được hình thành bằng cách góp vốn, mua cổ phần, mua
phần vốn góp của doanh nghiệp trong nước nên các cổ đông nước ngoài cũng
giống như doanh nghiệp trong nước. Điều đó nghĩa là họ đương nhiên trở thành
chủ sở hữu các dự án và sử dụng đất mà không phải qua thẩm định của cơ quan
chức năng và không phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Trên cơ
sở đó, khi có đầy đủ tư cách pháp nhân, thì cổ đông được quyền sở hữu đất bởi
pháp luật cho phép điều này. Cụ thể, về các hình thức sở hữu nhà của người nước
ngoài tại Việt Nam, khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy
định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được
thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy

điều của Luật Đất đai (viết tắt Nghị định 43/2014/NĐ-CP), quy định: “Quý III
hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp huyện gửi hồ sơ kế hoạch sử dụng đất hàng năm
của năm sau đến Sở Tài nguyên và Môi trường để tổ chức thẩm định;”. Như vậy,
các công trình, dự án sử dụng nguồn ngân sách nhà nước đưa vào kế hoạch sử
dụng đất hàng năm cấp huyện không thể đáp ứng quy định này. Đồng thời, các
công trình, dự án sử dụng các nguồn vốn khác nếu chốt thời hạn là quý III hàng
năm thì những công trình dự án cấp bách được cấp có thẩm quyền cấp phép chủ
trương đầu tư sau quý III sẽ không được đưa vào kế hoạch sử dụng đất và không
được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong năm sau. Điều này
dẫn tới hệ lụy không thu hút được nhà đầu tư vì vướng các quy định về thời gian
lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Nghị định 43/2014/NĐ-CP dẫn tới thủ tục
đầu tư quá phức tạp.
Mặt khác, theo quy định tại khoản 7 Điều 67 Thông tư 29/2014/TT-BTNMT ngày
02/6/2016 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết việc lập, điều
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (viết tắt Thông tư 29/2014/TTBTNMT) “xác định diện tích đất cần phải chuyển mục đích sử dụng đất để thực
hiện việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền
sử dụng đất trong năm kế hoạch trên cơ sở xem xét đơn đề nghị của người sử dụng
đất”.Quy định này dẫn đến hiện nay các địa phương đều hiểu và thực hiện theo
hướng: Nếu người sử dụng đất có đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được
duyệt nhưng muốn chuyển mục đích sử dụng đất trong năm kế hoạch thì phải làm
đơn đăng ký với Ủy ban nhân dân xã, hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường để
đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê
duyệt. Điều này dẫn tới hàng triệu hộ dân trên cả nước hàng năm phải theo dõi
thông báo của các cơ quan chức năng để làm đơn đăng ký chuyển mục đích sử
dụng đất trong năm kế hoạch. Trong thực tế, phần lớn các đối tượng sử dụng đất,


nhất là những hộ gia đình sản xuất nông nghiệp thường không tiếp cận đầy đủ
thông tin do ngành Tài nguyên Môi trường thông báo trên website của các cơ quan
chức năng, trên phương tiện thông tin đại chúng, nên dẫn tới nhiều trường hợp đất

buộc công bố thời gian bắt đầu hạn chế quyền của người dân mà không quy định
việc công bố kết thúc những hạn chế này. Tuy nhiên, trong thực tế gần như rất


hiếm khi các cơ quan nhà nước công bố hủy bỏ các quy hoạch, kế hoạch không
thực hiện mà để kéo dài rất lâu, làm ảnh hưởng rất lớn đến quyền của người sử
dụng đất. Theo quy định thì nếu cơ quan có thẩm quyền không công bố hủy bỏ,
điều chỉnh thì sau 03 năm người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền. Tuy
nhiên, trong thực tế nếu không có các quyết định công bố điều chỉnh, hủy bỏ kế
hoạch treo thì hiển nhiên quyền của người sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng, nhất là
quyền chuyển nhượng, xây dựng công trình, thế chấp, góp vốn.
Luật Đất đai năm 2013 tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền về
đất đai, ngoại trừ các quyền bị hạn chế được liệt kê trong các quy định của pháp
luật, cụ thể, theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013:“Trường hợp đã có kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực
phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực
hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở,
công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa
chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép theo quy định của pháp luật”. Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 chỉ hạn chế
việc xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm khi đất nằm trong kế hoạch
sử dụng đất. Từ đó suy ra, pháp luật hoàn toàn không hạn chế các quyền cụ thể của
người sử sụng đất theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai hiện hành, đó là: Quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
góp vốn quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tế thì các quyền của người sử
dụng đất gần như bị “treo” khi đất đai nằm trong kế hoạch sử dụng đất chờ giải
phóng mặt bằng để thực hiện các công trình, dự án. Nhất là các dự án sử dụng ngân
sách nhà nước, thì người sử dụng đất gần như không thể hoặc thực hiện với giá trị
rất thấp so với giá trị thật của thửa đất với các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hay góp vốn quyền sử dụng đất. Thậm chí, có

Mặt khác, Điều 58 Luật Đất đai năm 2013, quy định về điều kiện giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Mà theo đó,
khoản 3 Điều này quy định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau:
“a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu
tư;
b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử
dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.”
Theo quan điểm của tác giả, Luật không nên đặt ra có những tiêu chí mang tính
định tính như: “có năng lực tài chính”. Bởi, quy định như thế nhưng Luật và các
văn bản hướng dẫn thi hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho đến nay
cũng chưa đưa ra được cách hiểu thống nhất, chủ thể được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thế nào
là có năng lực tài chính? Thiết nghĩ, Luật cần bổ sung những loại hình khác như
bán đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất trong các trường hợp được giao, cho thuê


đất. Vì nếu muốn xóa bỏ thị trường “ngầm” thì cách tốt nhất là đấu giá, đấu thầu
một cách công khai minh bạch. Nhà nước chỉ nên chỉ định thầu những dự án đặc
thù như liên quan đến an ninh, quốc phòng, an sinh xã hội đặc biệt. Còn lại, các dự
án giao đất, cho thuê đất kể cả chuyển đổi mục đích sự dụng đều phải đấu giá, đấu
thầu có như vậy mới bảo đảm thật sự minh bạch về lợi ích, chống được lợi ích
nhóm đang là vấn đề “nhức nhói” trong dư luận xã hội hiện nay. Bởi suy cho cùng,
điều kiện về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà
không chặt chẽ, không rõ ràng thì sẽ còn tình trạng “xin – cho”, do vậy, tham
nhũng vẫn còn tồn tại.
Kế đến, mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự
án, được quy định tại khoản 2 Điều 42 Luật Đầu tư năm 2014 là chưa phù hợp với
những trường hợp nhà đầu tư đã tự bỏ chi phí giải phóng mặt bằng rồi mới được

dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc
cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi
trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Tuy nhiên tại Điều 37 [4] Nghị định 43/2014/NĐ- CP, thì lại quy định được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho cá nhân nước ngoài. Hoặc như tại điểm c khoản 4 Điều 114 Luật Đất
đai năm 2013, không quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trong trường
hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại khoản 2[ 5] Điều 15 Nghị định
44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất lại quy định
giá đất cụ thể làm căn cứ để xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
Liên quan đến nhóm các vấn đề trong việc xử lý vi phạm đất đai, các địa phương
đang gặp nhiều khó khăn về cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất, vì Điều 71
Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định cưỡng chế thực hiện đối với trường hợp thu
hồi đất để thực hiện dự án đầu tư mà không quy định việc cưỡng chế thu hồi đất vi
phạm pháp luật đất đai. Bất cập lớn nhất của chính sách trong thu hồi đất là không
đưa ra được căn cứ nào để định giá đất, nói cách khác là căn cứ để xác định giá
không rõ ràng. Đồng thời, khi thu hồi đất, không chỉ là tiền đền bù mà còn phải
tính đến sinh kế cho người dân. Theo quy định, khi thu hồi đất cho các dự án, nông
dân ngoài việc được nhận tiền bồi thường, còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề với
mức tiền không quá 5 lần giá đất. Riêng cán bộ công chức, viên chức, người đã có
nghề phi nông nghiệp thì không được khoản này. Đây là quy định rất bất cập, bởi
không ít các đối tượng bị thu hồi đất tại nhiều địa phương là cán bộ công tác tại các
cơ quan hành chính nhà nước cấp xã, huyện; giáo viên; cán bộ, nhân viên ngành y
tế;…lương thấp, không đủ sống nên ngoài giờ làm việc tại cơ quan, họ phải làm
thêm ruộng, vườn để kiếm thêm thu nhập trang trải kinh tế gia đình. Nếu thu hồi

luật dân sự thì quy định của BLDS được áp dụng. Cụ thể, tại Điều 4 BLDS năm
2015, quy định nguyên tắc áp dụng BLDS, như sau:
“1. Bộ luật này là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự.
2. Luật khác có liên quan điều chỉnh quan hệ dân sự trong các lĩnh vực cụ thể
không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều
3 [6] của Bộ luật này.
3. Trường hợp luật khác có liên quan không quy định hoặc có quy định nhưng vi


phạm khoản 2 Điều này thì quy định của Bộ luật này được áp dụng.”
Về áp dụng tập quán, tại Điều 5 Bộ luật này, quy định:
“1. Tập quán là quy tắc xử sự có nội dung rõ ràng để xác định quyền, nghĩa vụ
của cá nhân, pháp nhân trong quan hệ dân sự cụ thể, được hình thành và lặp đi
lặp lại nhiều lần trong một thời gian dài, được thừa nhận và áp dụng rộng rãi
trong một vùng, miền, dân tộc, cộng đồng dân cư hoặc trong một lĩnh vực dân sự.
2. Trường hợp các bên không có thỏa thuận và pháp luật không quy định thì có thể
áp dụng tập quán nhưng tập quán áp dụng không được trái với các nguyên tắc cơ
bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật này.”
Về áp dụng tương tự pháp luật, Điều 6 BLDS năm 2015, quy định:
“1. Trường hợp phát sinh quan hệ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự
mà các bên không có thỏa thuận, pháp luật không có quy định và không có tập
quán được áp dụng thì áp dụng quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự
tương tự.
2. Trường hợp không thể áp dụng tương tự pháp luật theo quy định tại khoản 1
Điều này thì áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại
Điều 3 của Bộ luật này, án lệ, lẽ công bằng.”
Từ những quy định vừa trích dẫn cho thấy, giao dịch dân sự về cầm cố nếu như
trước đây không được pháp luật thừa nhận, cho dù giao dịch đó không vi phạm
điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội, thì nay theo những quy định
của BLDS năm 2015, giao dịch này sẽ được Tòa án xem xét giải quyết tranh chấp

10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với
xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
3. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi
loại đất:
a) Đất rừng phòng hộ;
b) Đất rừng sản xuất.
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng
cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất
không quá 05 héc ta.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn
mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở
đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức
giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.
5. Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử
dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất
quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và không tính vào hạn mức giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có
mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng


theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt.
6. Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng
rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi
hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5
Điều này.
…”

kiện có thể áp dụng các tiến bộ công nghệ.
Đầu tư cho nông nghiệp là một loại đầu tư có chu kỳ dài nếu muốn đầu tư đó mang
lại năng suất và sản lượng rất cao. Thời hạn sử dụng đất ngắn không thể khuyến
khích đầu tư vào nông nghiệp.Để tạo động lực mới nhằm giải quyết tốt vấn đề
“Tam nông”, Luật Đất đai năm 2013 cần được sửa đổi theo hướng bỏ quy định về
hạn mức giao nhất nông nghiệp.
Thứ tám: Tại điểm d khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 quy định việc
công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được
công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực được thực hiện
tại ủy ban nhân dân cấp xã. Trong khi đó, Luật Công chứng năm 2006 (sửa đổi, bổ
sung năm 2014) quy định hợp đồng thế chấp bất động sản; thỏa thuận phân chia di
sản là quyền sử dụng đất phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng.
Mà theo đó, tại khoản 1 Điều 54 Luật Công chứng năm 2006 (sửa đổi, bổ sung
năm 2014), quy định: “Việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải
được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương nơi có bất động sản.”; khoản 2 Điều 57 Luật này quy
định: “Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định
phải đăng ký quyền sở hữu trì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ
chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản.”.
Như vậy, tuy quy định cùng một vấn đề nhưng giữa hai văn bản luật trên đã có sự
chồng chéo. Theo quy định tại khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm
pháp luật năm 2015: “ Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng
một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy
định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau.”. Tuy sư chồng chéo trên đã
có cách giải quyết, nhưng để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong hệ thống
pháp luật của Nhà nước ta, tác giả đề nghị cần sớm sửa đổi quy định tại khoản 3
Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cho phù hợp hơn và tương thích hơn giữa Luật
Đất đai năm 2013 với Luật Công chứng năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).
Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 [7] Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, những

“1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản,
10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản
thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa
kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:
a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều
236 của Bộ luật này;
b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a
khoản này.
2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác
bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để
lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế".


Pháp luật dân sự Việt Nam qui định mọi cá nhân đều có quyền hưởng di sản thừa
kế theo di chúc hay theo pháp luật, không phân biệt về tình trạng sức khỏe, giới
tính… trừ một số trường hợp qui định tại Điều 621 BLDS năm 2015: Người bị kết
án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hoặc về hành vi ngược đãi
nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân
phẩm của người đó; Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để
lại di sản; Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác
nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền
hưởng; Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong
việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, huỷ di chúc, che giấu di chúc
nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 621 Bộ luật này, nếu người để lại di sản
đã biết hành vi của những người đó, nhưng vẫn cho họ hưởng di sản theo di chúc
thì họ vẫn được hưởng di sản.
Từ những phân tích trên, theo tác giả, quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai
năm 2013 là bất cập, hạn chế quyền lợi hợp pháp của công dân nên cần được

thuộc quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp của 600 hộ dân tại địa phương.
Trường hợp này, theo quy định của BLDS năm 2015, thay vì giải pháp như đã thực
hiện trước đấy, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của 600 hộ dân nói trên để bàn
giao cho phía Công ty H hoặc thay vì Công ty H phải ký hợp đồng thuê quyền sử
dụng đất của 600 hộ dân, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, thì nay có thể
cho phép 600 hộ dân nói trên chuyển giao quyền bề mặt cho Công ty H sử dụng
trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư và được trả tiền quyền bề mặt hoặc lựa chọn
việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào dự án đầu tư nông nghiệp của Công ty H.
Hết thời hạn đầu tư, Công ty H phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian
trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho 600 hộ dân, đồng thời phải xử lý tài sản
thuộc sở hữu của mình.
Đây là cách tiếp cận mới, rất quan trọng, liên quan chặt chẽ đến pháp luật về đất
đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch... nên không chỉ cụ thể hóa trong các văn bản quy
phạm pháp luật, mà trong nhiều trường hợp để bảo đảm sự tương thích với BLDS
với tư cách là luật chung, Luật chuyên ngành, như Luật Đất đai cũng phải sửa đổi,
bổ sung cho bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật, vừa bảo đảm quyền,
lợi ích của người sử dụng đất, chủ thể có quyền bề mặt, vừa bảo đảm được quy
định của Hiến pháp, Luật đất đai về việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà
nước thống nhất quản lý, bảo đảm sự ổn định trật tự xã hội trong các quan hệ liên
quan. Trong đó, cần tách bạch giữa quan hệ trong hợp đồng thuê khoán và quan hệ
trong quyền bề mặt.