BÀI TẬP NHÓM
MÔN: KINH TẾ VI MÔ
ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH SỰ BIẾN
ĐỘNG CỦA GIÁ CẢ NHÀ ĐẤT TỪ
NĂM 2010 ĐẾN NAY TẠI THỊ
TRƯỚC VIỆT NAM. NGUYÊN
NHÂN VÀ BIỆN PHÁP CAN THIỆP
CỦA NHÀ NƯỚC NHẰM ỔN ĐỊNH
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
GIẢNG VIÊN:
NHÓM THỰC HIỆN:

ĐÀ NẴNG, NGÀY…THÁNG…NĂM 2016


BÀI TẬP NHÓM
MÔN: KINH TẾ VI MÔ
ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH SỰ BIẾN
ĐỘNG CỦA GIÁ CẢ NHÀ ĐẤT TỪ
NĂM 2010 ĐẾN NAY TẠI THỊ
TRƯỚC VIỆT NAM. NGUYÊN
NHÂN VÀ BIỆN PHÁP CAN THIỆP
CỦA NHÀ NƯỚC NHẰM ỔN ĐỊNH
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
GIẢNG VIÊN:
NHÓM THỰC HIỆN:

ĐÀ NẴNG, NGÀY…THÁNG…NĂM 2016

MỤC LỤC


nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau
và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng
cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến
trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách
hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
 Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các
vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một
thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu
hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và
công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà
chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ
vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu
lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng,
1


không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét
thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây
dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ
kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của
BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh
tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà
xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất
lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý
sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau,
nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

1. Khái niêm cung bất động sản:
Cung bất động sản là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản so sánh đưa
ra thị trường để so sanh trao đổi tại thời điểm nào đó với 1 mức giá nhất định
2. Cung bất động sản biến động qua các năm
 Năm 2012:

Tại Hà Nội :
Tính trong cả năm 2012, số lượng căn hộ chào bán trên thị trường Hà Nội ước
đạt 8.651 căn. Trong đó có 976 căn hộ cao cấp, 2.171 căn hộ trung cấp và căn hộ
bình dân chiếm đa số với khoảng 5.504 căn. Không được như dự báo của các
chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục xu hướng giảm giá trong năm
2012, giá bán căn hộ tiếp tục giảm ở tất cả các phân khúc.
Đáng chú ý, thị trường căn hộ trong năm nay đã xuất hiện những hình thức
khuyến mãi, tặng kèm hấp dẫn và rầm rộ hơn như, mua nhà tặng vàng, mua nhà
tặng ô tô. Đặc biệt, ở một số dự án các chủ đầu tư đã linh hoạt trong việc bàn
giao căn hộ, khách hàng có thể lựa chọn giao nhà thô hoặc giao nhà hoàn thiện.
Tại TP.Hồ Chí Minh :
Tiếp diễn những khó khăn trong năm 2011, thị trường căn hộ Tp.HCM năm
2012 vẫn ế ẩm. Trong năm, tổng nguồn cung căn hộ ước đạt 6.344 căn, giảm gần
44% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án chào bán chủ yếu các dự án được
chào bán nằm ở phân khúc trung bình với giá bán căn hộ vào khoảng 9,7 đến 18
triệu đồng/m2 tùy dự án và khu vực. Các dự án căn hộ cao cấp có giá bán cao
vượt khả năng chi trả của người mua nên tình hình buôn bán rất khó khăn.
Mặc dù các chủ đầu tư khá mạnh tay trong việc giảm giá bán, nhưng số căn hộ
tồn kho vẫn rất nhiều. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng khảo sát trên 44 tỉnh thành,
Tp.HCM hiện có 10.108 căn hộ chung cư và 1.131 căn nhà ở thấp tầng còn tồn
kho.
 Năm 2013:
Tại Tp.Hồ Chí Minh:


thương hiệu Vinhomes, Nam Cường lập thương hiệu The Sparks; Xuân Mai Tower
cũng đã được đổi tên thành Xuân Mai Park State.
 Năm 2014:
Miền Hà Nội: Tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường Hà Nội trong năm 2014 là
13.193 căn, tăng 45% so với cùng kỳ năm 2013.
Trong năm qua, thị trường căn hộ Hà Nội không có nhiều dự án mới được đưa ra
thị trường, nguồn cung căn hộ chủ yếu đến từ các dự án cũ đổi tên và mở bán đợt
mới với gần 90 dự án đang hoạt động.

4


Phân theo khu vực, Hà Đông đứng đầu trong danh sách có nguồn cung căn hộ
nhiều nhất với hơn 3.500 căn, tiếp đến là Từ Liêm 2.300 căn và kế đến là Thanh
Xuân, Hoàng Mai với con số lần lượt là 1.640 căn và 1.490 căn.
Tp.Hồ Chí Minh :
Thị trường căn hộ Tp.HCM
Trong năm 2014, 14.522 căn hộ được chào bán ra thị trường, tăng gần gấp đôi so
với cùng kỳ năm trước. Quận 7 vẫn là nơi dẫn đầu về nguồn cung căn hộ với
2.300 căn, tiếp đến là quận 2 với 1.814 căn, tiếp đến là một số quận ngoại thành
như Tân Phú, Quận 12 với nguồn cung căn hộ chủ yếu phục vụ nhu cầu khách
hành ở phân khúc trung bình.
Một trong những thay đổi mạnh mẽ mà chúng tôi ghi nhận được trong năm 2014
đó là sự gia tăng về nguồn cung của phân khúc căn hộ trung và cao cấp, càng về
cuối năm lượng hàng thuộc phân khúc nay đưa ra thị trường càng nhiều. Điển
hình như sản phẩm của các doanh nghiệp như: Phú Mỹ Hưng, Novaland,
Himlam Land, Phát Đạt, Vingroup, Thảo Điền Investment,…
 Năm 2015
Tại Hà Nội:
Thị trường căn hộ Hà Nội


-

-

 Quý 1 Năm 2016 :
Tại Tp.Hồ Chí Minh:
Căn hộ: lượng mở bán mới đạt 9720 căn, tăng 28% theo quý và 63% theo năm,
với phân khúc Trung cấp đóng góp hơn 50%
Biệt thự/ nhà phố : Lương mở bán mới đạt 279 căn, giảm 44% so với mức kỉ lục
quý 4 năm 2015.
Trong quý 1 2016 không có dự án mới nào tham gia vào thị trường căn hộ. Tổng
nguồn cung là 4290 căn, không đổi so với quý trước.
Tính đến cuối quý 1 2016 khu vực trung tâm thành phố gồm quận 1 và quận 3 có
2575 căn, khu vực vùng ven là 1715 căn.
Tại Hà Nôi :
Thị trường nhà ở nguồn cung dồi dào, lượng mở bán đạt 9900 căn, tăng 13% so
với quý 4 năm 2015. Phân khúc bình dân và Trung chiếm lần lượt là 43% và
50%
Quận Nam Từ Liêm và Quận Thanh Xuân dẫn đầu về lượng mở bán mới trong
quý 1 năm 2016 với lần lượt là 2050 và 1650


6


 Quý 2 năm 2016:
Tại Tp.Hồ Chí Minh:
-


 Năm 2013: một số quan điểm cho rằng giá đã giảm 15-30%, thậm chí 50%.
Một số quan điểm khác cho rằng giá không giảm, nhất là trên địa bàn Hà
Nội. Tuy nhiên, có sự đồng thuận là không có tăng giá.
 Năm 2014: Mặt bằng giá cả nhà ở nhìn chung là ổn định, nhiều dự án trong
giai đoạn 2011-2013 giá đã giảm sâu (trên 30%), trong 12 tháng qua giá đã
ổn định và không giảm tiếp. Tại Hà Nội, một số dự án có vị trí tốt, đã hoàn
thành hoặc sắp đưa vào sử dụng giá có tăng nhẹ (khoảng 1-2%) so với năm
2013.
 Năm 2015: Theo báo cáo tổng kết thị trường bất động sản (BĐS) năm 2015
của Bộ Xây dựng, giá nhà ở trong năm vừa qua nhìn chung ổn định, một số
7


dự án ở khu vực có hạ tầng đầy đủ, xây dựng đúng tiến độ có giá chào bán
tăng nhẹ từ 2-5% so với cùng kỳ năm 2014.
 Thị trường phục hồi trong năm 2015-2016 khiến giá bất động sản tiếp tục
được điều chỉnh, tăng khoảng từ 5-10%.
 Quý 1/2016, nhìn chung giá tăng.giá căn hộ bán tại thị trường Hà Nội tăng
đáng kể 6% so với quý trước và 16% so với năm 2015 ghi nhận 28tr/m2.
Quý 2/2016, Giá tăng cao, nhờ vào tiến độ xây dựng và bán hàng tốt ở
nhiều dự án cũng như sự gia nhập của các dự án cao cấp.
 Nhìn chung tình hình giá cả BĐS giai đoạn 2010-2013 là tồi tệ nhất,rơi vào
khủng hoảng đóng băng,giá cả xuống dốc ko phanh. Bước qua giai đoạn
2014 đã có những dấu hiệu phục hồi tích cực,tiếp giai đoạn 2014,năm
V.

2015 đã lấy đà phát triển và ổn định dần trởi lại cho đến nay.
CAN THIỆP CỦA CHÍNH PHỦ
 Thị trường bất động sản đã bắt đầu sụt giảm từ năm 2011 và năm 2013 thị
trường sẽ tiếp tục khó khăn. Vì vậy, phương án được đề ra là kết hợp theo

nhà thuộc diện này làm ấm lại thị trường bất động sản.
VI. XU HƯỚNG GIÁ CẢ TRONG THỜI GIAN TỚI
 Từ đầu năm 2016 tới nay, thị trường BĐS có những dấu hiệu tăng giá trở lại.
Theo khảo sát của các công ty tư vấn BĐS, mặt bằng giá ở nhiều phân khúc
đã tăng so với thời điểm của năm 2015, đồng thời xuất hiện tình trạng đầu cơ
gom hàng tại nhiều dự án. Theo nhận định của JLL Việt Nam, thị trường bất
động sản Việt Nam sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong 2-3 năm tới cả về cung và
cầu đối với nhà ở, văn phòng và khách sạn nghỉ dưỡng. Giá bán của phân
khúc nhà ở được dự báo sẽ tăng 1-2% mỗi quý.
 Hiện nay, cầu yếu và đang có xu hướng phục hồi chậm chạp, không có dấu
hiệu bùng nổ. Cầu có tăng nhưng cung vẫn lớn, tồn kho giảm từ từ, giá BĐS
tăng chậm và tái cấu trúc phân khúc khá ổn định.
 Với tác động của TPP, nhu cầu bất động sản có khả năng tăng mạnh trong
thời gian tới, việc giá BĐS có thể sẽ tăng theo.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Tập bài giản Căn bản kinh tế vi mô.
2. Báo tạp chí tài chính: http://tapchitaichinh.vn/
3. Báo cafef: http://cafef.vn/
9


4. Báo cafeland: https://cafeland.vn/

10


BẢNG PHÂN CÔNG
TÊN
NỘI DUNG