BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

TRẦN HOÀI DƯƠNG

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ CÁI DĂM TẠI PHƯỜNG BÃI CHÁY
THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

HÀ NỘI, NĂM 2014


BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

TRẦN HOÀI DƯƠNG
KHOÁ 2012-2014

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ CÁI DĂM TẠI PHƯỜNG BÃI CHÁY
THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình

Khu đô thị Cái Dăm tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng
Ninh là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học,
kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
Tác giả Luận văn

Trần Hoài Dương


MỤC LỤC ............................................................................................... Trang
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
*. Lý do chọn đề tài. .................................................................................. 1
*. Mục đích nghiên cứu............................................................................. 2
*. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................... 3
*. Phương pháp nghiên cứu. ..................................................................... 3
*. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài. ............................................. 4
*. Một số khái niệm dùng trong luận văn. ................................................ 4
*. Cấu trúc luận văn. ................................................................................. 8
NỘI DUNG....................................................................................................... 9
CHƯƠNG 1. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ CÁI DĂM. ........................................ 9
1.1. Thực trạng phát triển và quản lý xây dựng đô thị tại Quảng Ninh nói
chung và thành phố Hạ Long nói riêng..................................................... 9
1.1.1. Khái quát về tỉnh Quảng Ninh và thành phố Hạ Long. .................. 9
1.1.2. Thực trạng phát triển và công tác quản lý các khu đô thị tại thành
phố Hạ Long............................................................................................ 14
1.2. Thực trạng quy hoạch xây dựng Khu đô thị Cái Dăm. .................... 24
1.2.1. Khái quát về đầu tư xây dựng Khu đô thị Cái Dăm. .................... 25
1.2.2. Vị trí địa điểm và nội dung quy hoạch Khu đô thị Cái Dăm. ....... 25
1.3. Thực trạng đầu tư xây dựng và công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch tại Khu đô thị Cái Dăm................................................................. 31

3.1.2. Mục tiêu. ....................................................................................... 78
3.1.3. Nguyên tắc quản lý xây dựng khu đô thị Cái Dăm. ...................... 79
3.2. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị Cái Dăm. . 80
3.2.1. Giải pháp quản lý và sử dụng đất đai............................................ 80


3.2.2. Giải pháp quản lý hạ tầng kỹ thuật. .............................................. 83
3.2.3. Giải pháp quản lý đầu tư xây dựng các dự án thứ cấp.................. 84
3.2.4. Giải pháp kiến trúc, cảnh quan và trật tự đô thị. ........................... 86
3.2.5. Giải pháp quản lý môi trường. ...................................................... 90
3.2.6. Giải pháp về tổ chức bộ máy và mô hình thực hiện quản lý. ....... 90
3.2.7. Giải pháp về áp dụng mô hình đối tác công tư (PPP). ................ 100
3.2.8. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch có sự tham gia của
cộng đồng. ............................................................................................. 105
3.2.9. Giải pháp ứng dụng khoa học công nghệ trong quản lý. ............ 108
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 111
1. Kết luận. ............................................................................................ 111
2. Kiến nghị. .......................................................................................... 112


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Cụm từ viết tắt

BĐS

Bất động sản

BQLDA


HTXH

Hạ tầng xã hội

HĐND

Hội đồng Nhân dân

TTTM

Trung tâm thương mại

UBND

Ủy ban Nhân dân

QLĐT

Quản lý đô thị

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QLNN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

Hình 1.16. Hiện trạng cấp điện ....................................................................... 40
Hình 1.17. Hiện trạng hệ thống thoát nước..................................................... 41
Hình 1.18. Tình trạng đổ phế thải xây dựng ................................................... 42
Hình 1.19. Hiện trạng đổ rác thải .................................................................... 42
Hình 3.1. Đưa không gian xanh vào trong công trình kiến trúc ..................... 87
Hình 3.2. Thiết kế vườn trên mái nhà cao tầng (nguồn: internet) .................. 87
Hình 3.3. Thiêt kế đồng nhất đối với công trình nhà ở biệt thự ..................... 88
Hình 3.4. Tổng chức cảnh quan khu vực công cộng (nguồn: internet) .......... 89
Hình 3.5. Sơ đồ Hệ thống thông tin quản lý quy hoạch - xây dựng ............. 109


DANH MỤC BẢNG
Số hiệu bảng

Tên bảng

Trang

Bảng 1.1. Tổng sản phẩm nội địa GDP (2009-2013) .................................... 11
Bảng 1.2. GDP bình quân đầu người (2009-2013) ......................................... 11
Bảng 1.3. Tỷ trọng GDP theo nhóm ngành (2009-2013) ............................... 11
Bảng 1.4. Dân số hiện trạng các phường thuộc TP Hạ Long ......................... 13
Bảng 1.5. Thống kê, đánh giá các KĐT mới trên địa bàn TP Hạ Long. ........ 18
Bảng 1.6. Cơ cấu sử dụng đất Khu đô thị Cái Dăm. ....................................... 27
Bảng 1.7. Danh mục sử dụng đất .................................................................... 27

DANH MỤC SƠ ĐỒ MINH HOẠ
Số hiệu sơ đồ

Tên sơ đồ

chính trị của tỉnh để xứng tầm là một trung tâm du lịch lớn trong nước và
quốc tế trong tương lai; trở thành một thành phố đô thị hiện đại trong vành đai
kinh tế Vịnh Bắc Bộ; phát triển thành phố Hạ Long gắn liền với công tác bảo
tồn, khôi phục, phát huy các giá trị văn hóa của Vịnh Hạ Long và Vịnh Bái
Tử Long. Không gian thành phố sẽ được phát triển mở rộng về phía Tây và
phía Bắc, trong phía Tây là khu Bãi Cháy sẽ tập trung phát triển du lịch; phía
Đông là khu Hòn Gại là trung tâm hành chính và thương mại.
Việc phát triển và đầu tư xây dựng các khu đô thị là một phần mục tiêu
thực hiện phát triển kinh tế - xã hội và đáp ứng nhu cầu ở, sinh hoạt và làm
việc của người dân đảm bảo văn minh và hiện đại. Những năm qua với nhiều
chính sách đổi mới, diện mạo đô thị có nhiều khởi sắc và đã khẳng định vai
trò là động lực phát triển và tạo môi trường và không gian văn minh hiện đại.
Bên cạnh những kết quả đã đạt được vẫn còn những tồn tại vướng mắc trong


2

quá trình triển khai thực hiện quy hoạch đặc biệt là việc đầu tư xây dựng
không tuân thủ theo quy hoạch đã được phê duyệt và công tác quản lý xây
dựng.
KĐT Cái Dăm tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long có vị trí tại
điểm nút giao thông của ngõ vào khu du lịch Bãi Cháy và gần khu trung tâm
du lịch Bãi Cháy, thành phố Hạ Long. Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500
Khu đô thị Cái Dăm được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt từ năm 2004 và
phê duyệt điều chỉnh tại Quyết định số 1943/QĐ-UBND ngày 03/8/2012 với
tổng diện tích là 35,6ha. Đến nay KĐT Cái Dăm đang được đầu tư xây dựng
và dần hình thành, việc quản lý xây dưng theo quy hoạch KĐT Cái Dăm góp
phần đảm bảo việc đầu tư xâu dựng tuân thủ theo quy hoạch được duyệt và
hình thành một KĐT văn minh, hiện đại và tạo điểm nhấn cho khu du lịch Bãi
Cháy, thành phố Hạ Long.

Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh được UBND tỉnh Quảng Ninh
phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số
1943/QĐ-UBND ngày 03/8/2012 với diện tích 35,6ha.
*. Phương pháp nghiên cứu.
- Thu thập tài liệu, số liệu và thực hiện nghiên cứu, khảo sát thực tế về
KĐT Cái Dăm tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long; một số khu đô thị
mới tại thành phố Hạ Long và một số KĐT kiểu mẫu đã được đầu tư xây
dựng tại Việt Nam.
- Phân tích các tài liệu tham khảo và nghiên cứu các quy định, chính
sách có liên quan về công tác quản lý quy hoạch, xây dựng đô thị hiện hành ở
nước ta; nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn, kinh nghiệm trong công tác
quản lý đô thị, quản lý xây dựng theo quy hoạch của các KĐT mới ở một số
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để đề xuất các giải pháp quản lý xây


4

dựng theo quy hoạch KĐT Cái Dăm tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ
Long.
*. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ một số vấn đề tồn tại, bất cập trong công
tác quản lý xây dựng theo quy hoạch và những quy định hiện hành của nhà
nước; xây dựng cơ sở khoa học để giải quyết trong công tác quản lý xây dựng
theo quy hoạch tại của các KĐT trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Ý nghĩa thực tiễn: Đề ra những giải pháp để quản lý xây dựng theo
quy hoạch KĐT Cái Dăm tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh nói riêng và các KĐT mới trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói
chung.
*. Một số khái niệm dùng trong luận văn.
- Đô thị: Khái niệm đô thị có tính tương đối do sự khác nhau về trình

nhiều tỉnh, thành phố. Khu vực phát triển đô thị có thể bao gồm một hoặc
nhiều dự án đầu tư phát triển đô thị [6].
- Khu vực phát triển đô thị mới là khu vực dự kiến hình thành một đô
thị mới trong tương lai theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng đô thị [6].
- Khu vực phát triển đô thị mở rộng là khu vực phát triển đô thị bao
gồm cả khu vực đô thị hiện hữu và khu vực đô thị mới có sự kết nối đồng bộ
về hạ tầng đô thị [6].
- Khu vực cải tạo đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây
dựng nhằm nâng cao chất lượng đô thị hiện có nhưng không làm thay đổi cơ
bản cấu trúc đô thị [6].


6

- Khu vực bảo tồn đô thị là khu vực phát triển đô thị nhằm bảo tồn, tôn
tạo các giá trị văn hóa, lịch sử của đô thị [6].
- Khu vực tái thiết đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây
dựng mới trên nền các công trình cũ đã được phá bỏ của đô thị hiện hữu [6].
- Khu vực có chức năng chuyên biệt là khu vực phát triển đô thị nhằm
hình thành các khu chức năng chuyên biệt như khu kinh tế, khu du lịch - nghỉ
dưỡng, khu đại học...[6].
- Dự án đầu tư phát triển đô thị là dự án đầu tư xây dựng một công trình
hoặc một tổ hợp công trình trong khu vực phát triển đô thị đã được cấp có
thẩm quyền quyết định và công bố [6].
- Dự án đầu tư phát triển đô thị bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô
thị và dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị [6].
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng các công
trình (có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng...) trên
một khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch được

dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao;
+ Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, hợp tác xã;
+ Các tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp đủ điều kiện theo quy định
của pháp luật.
- Chủ đầu tư thứ cấp là chủ đầu tư cấp 2 hoặc chủ đầu tư các cấp tiếp
theo tham gia đầu tư vào dự án đầu tư phát triển đô thị thông qua việc thuê,


8

giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc dự án
đầu tư phát triển đô thị để đầu tư xây dựng công trình [6].
- Dịch vụ đô thị là các dịch vụ công cộng được cung cấp trong đô thị
như: Quản lý, khai thác, duy tu hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật; vệ
sinh và bảo vệ môi trường; quản lý công viên, cây xanh; chiếu sáng đô thị,
cấp nước, thoát nước; quản lý chung cư; dịch vụ tang lễ, xử lý chất thải; vận
tải công cộng; bảo vệ trật tự, an ninh khu vực phát triển đô thị; y tế, giáo dục,
thương mại, vui chơi giải trí, TDTT và các dịch vụ công cộng khác [6].
*. Cấu trúc luận văn.
Cấu trúc luận văn gồm, phần Mở đầu, phần nội dung, phần Kết luận và
Kiến nghị, phần Phụ lục và phần Tài liệu tham khảo. Trong đó phần Nội dung
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1. Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu
đô thị Cái Dăm.
Chương 2. Cơ sở khoa học về quản lý xây dựng theo quy khoạch Khu
đô thị Cái Dăm.
Chương 3. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị Cái
Dăm.
Kết luận và kiến nghị
Tài liệu tham khảo

cơ quan chức năng và đặc biệt là những người dân sinh sống trong khu khu đô
thin mới.
Nhưng năm gần đây, công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tuy đã
đạt được những kết quả tích cực nhưng vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập. Do đó
cần phải được nhìn nhận là một vấn đề khoa học về quản lý, phải được đổi
mới. Đánh giá về sự phát triển của các đô thị ở Việt Nam thì phần lớn còn
thiếu kinh nghiệm trong việc quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch, tình
trạng xây dựng lộn xộn, chồng chéo và không tuân thủ theo đúng quy hoạch
và quy định quản lý, không phát huy được sức mạnh của cộng đồng trong việc
quản lý.
Nhận thức được vấn đề này, việc nghiên cứu quản lý xây dựng theo
quy hoạch khu đô thị Cái Dăm để triển khai đồng bộ theo quy hoạch được


112

duyệt, cải thiện bộ mặt đô thị, cải thiện môi trường sống của nhân dân là rất
cần thiết và cấp bách nhằn đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả của
công tác quản lý xây dựng khu đô thị Cái Dăm.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch tại thành phố Hạ Long và khu đô thị Cái Dăm, đánh giá những tồn tại,
nguyên nhân và nghiên cứu cơ sở khoa học về các yếu tố xã hội, yếu tố kinh
tế thị trường, thị trường đất đai và thị trường BĐS và học tập, rút kinh nghiệm
thực tiễn trong công tác quản lý xây dựng tại thành phố lớn có nhiều kinh
nghiệm trong công tác quản lý và phát triên đô thị như Hà Nội, thành phố Hồ
Chí Minh và Đà Nẵng, luận văn đề xuất 09 giải pháp để thực hiện việc quản
lý nhằm góp phần để khu đô thị Cái Dăm được triển khai đồng bộ, hoàn thiện
theo tiến độ, cải thiện bộ mặt đô thị, tạo môi trường sống thu hút người dân
đến sịnh sông ổn định và bền vững.
2. Kiến nghị.

Dăm để thực hiện công tác quản lý trong việc đầu tư xây dựng, cải tạo sửa
chữa và vận hành Khu đô thị Cái Dăm hoạt động đúng tính chất, chức năng và
tuân thủ quy hoạch được duyệt.


TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tài liệu tiếng Việt:
1. Quốc Hội (2003), Luật Xây dựng, Hà Nội.
2. Quốc Hội (2009), Luật Quy hoạch đô thị, Hà Nội.
3. Quốc Hội (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội.
4. Quốc Hội (2013), Luật Đất đai.
5. Chính phủ (2013) Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/2/2013 về
quản lý chất lượng công trình.
6. Chính phủ (2013) Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013
về đầu tư phát triển đô thị.
7. Chính phủ (2012) Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 về
cấp giấy phép xây dựng.
8. Chính phủ (2005) Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005
về Quy hoạch xây dựng.
9. Chính phủ (2010) Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về
Lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
10. Chính phủ (2007) Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07/12/2007
về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của
Luật xây dựng về xử phạm trật tự xây dựng đô thị.
11. Chính phủ (2010) Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về
quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.
12. Chính phủ (2010) Nghị định số 64/2010/NĐ-CP ngày 11/6/2010 Về
quản lý cây xanh đô thị.
13. Chính phủ (2009) Nghị định số 79/2009/NĐ-CP ngày 28/9/2009 về
quản lý chiếu sáng đô thị.



26. Tạ Thị Thu Hương (http://www.longan.gov.vn - 10/10/2012 9:42),
“Vai trò của cộng đồng trong phát triển đô thị”.
27. Nguyễn Minh Hòa (http://tuoitre.vn/ - Thứ Bảy, 03/01/2004, 13:37),
“Quản lý Đô thị 10 chuẩn mực vàng”.
28. Dương Quang Minh (1998), “Dự án Khu dịch vụ tổng hợp và nhà
ở hồ Linh Đàm”, Tạp chí xây dựng.
29. Phạm Trọng Mạnh (2005), “Quản lý đô thị”, NXB Xây dựng.
30. Những bất cập trong quá trình đô thị hóa ở Việt Nam (2013), “Tạp
chí điện tử Kinh tế và Dự báo - Bộ Kế hoạch và Đầu tư”.
31. Niên giám thống kê tỉnh Quảng Ninh năm 2012.
32. Phạm Sỹ Liêm (http://tonghoixaydungvn.vn - 1/3/2014 12:57:00
PM) “Nâng cao hiệu quả quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch”.
33. Nguyễn Đăng Sơn (2013), Quản lý thực hiện quy hoạch đô thị
trong cơ chế thị trường, Tạp chí Sài Gòn Đầu tư & Xây dựng.
34. Nguyễn Đăng Sơn (2013), Quy hoạch phân khu và đổi mới phương
pháp quy hoạch, Tổng Hội Xây dựng Việt Nam.
35. Lương Đình Sâm (2012), “Luận văn Thạc sỹ, Quản lý xây dựng
theo quy hoạch Khu đô thị mới Dương Nội”, Hà Nội.
36. Sở Xây dựng Quảng Ninh (2013) “Báo cáo tình hình phát triển các
khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hạ Long thời kỳ 1996 –
2013”.
37. Chính phủ (2013) Quyết định số 2622/QĐ-TTg ngày 31/12/2013 về
Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Ninh đến năm
2020, tầm nhìn đến năm 2030.
38. UBND tỉnh Quảng Ninh (2013) Quyết định số 608/QĐ-UBND
ngày 27/2/2013 về phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch xây dựng vùng