ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
KHOA LUẬT
K15504T
---------o0o--------

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ
ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
GVHD: PGS.TS Lê Vũ Nam

Thành phố Hồ Chí Minh, 5/2018


LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................ 4
CHƢƠNG 1: LÍ LUẬN CHUNG.............................................................................. 6
1.1 Thế chấp tài sản............................................................................................... 6
1.1.1 Khái niệm.................................................................................................. 6
1.1.2 Đặc điểm................................................................................................... 6
1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS................................................................................. 7
1.1.4 Hình thức hợp đồng thế chấp tài sản......................................................... 8
1.2 Tín dụng........................................................................................................... 9
1.2.1 Khái niệm.................................................................................................. 9
1.2.2 Phân loại................................................................................................. 10
1.2.3 Hợp đồng tín dụng.................................................................................. 12
CHƢƠNG 2: HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO
THỰC HIỆN NGHĨA VỤ THANH TOÁN................................................................. 15
2.1. Chủ thể tham gia hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa
vụ thanh toán............................................................................................................ 15
2.1.1 Bên cho vay............................................................................................. 15
2.1.2 Bên đi vay............................................................................................... 15

CHƢƠNG 4: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN
HÀNG........................................................................................................................ 411
4.1 Thực tiễn........................................................................................................ 41
4.2 Tranh chấp hợp đồng tín dụng ngân hàng...................................................... 41
4.3 Các phƣơng thức giải quyết tranh chấp......................................................... 42

Trang 3/55


4.3.1 Thƣơng lƣợng giữa tổ chức tín dụng và khách hàng khi giải quyết tranh chấp
phát sinh từ giao dịch đảm bảo trong hoạt động cấp tín dụng..............................42
4.3.2..............................................................................................................Hò
a giải giữa các bên thông qua bên thứ ba là trung gian.....................................43
4.3.3..............................................................................................................Áp
dụng Trọng tài thƣơng mại để giải quyết tranh chấp phát sinh.........................44
4.3.4..............................................................................................................Giả
i quyết tranh chấp phát sinh tại Tòa án nhân dân.............................................. 45
CHƢƠNG 5: NHỮNG BẤT CẬP VÀ TRANH CHẤP XẢY RA TRÊN THỰC TẾ
.......................................................................................................................................46
5.1 Thế chấp nhà ở chƣa đƣợc chứng nhận sở hữu: thông tƣ lại mâu thuẫn với luật
...................................................................................................................................46
5.2 Tranh chấp về việc chậm giải ngân
.................................................................48
5.3 Tranh chấp về chủ thể kí hợp đồng và tài sản đảm bảo.................................. 51
KẾT LUẬN............................................................................................................. 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................... 55


LỜI MỞ ĐẦU
Hệ thống ngân hàng thƣơng mại và các tổ chức tín dụng khác đóng vai trò chủ yếu và

dụng ngân hàng cho thấy, nội dung của bộ phận pháp luật này còn có nhiều bất cập với
yêu cầu của cuộc sống, hiệu quả áp dụng còn rất thấp. Đặc biệt bức xúc ở các lĩnh vực
nhƣ: Xác định loại tài sản thế chấp, đăng kí tài sản thế chấp, xử lý tài sản thế chấp… dẫn
đến hậu quả là hàng nghìn tỷ đồng tiền vốn cho vay của các ngân hàng thƣơng mại và
tổ chức tín dụng khách không thu hồi đƣợc, đóng băng trong các bất động sản thế


chấp. Những thực tiễn đó bắt nguồn từ nguyên nhân trực tiếp là các văn bản pháp luật
về vấn đề này vừa tản mạn, vừa chồng chéo thậm chí mâu thuẫn nhau, chƣa hình thành
một hệ thống văn bản pháp luật hoàn chỉnh.
Chính vì vậy, nhóm tác giả lựa chọn hƣớng nghiên cứu, luận giải những vấn đề lý luận
và thực tiễn trong phạm vi đề tài “Pháp luật về thế chấp tài sản là bất động sản (nhà
ở, quyền sử dụng đất) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng” góp
phần hoàn thiện các quy định về đảm bảo tiền vay nói riêng và hoàn thiện các quy định
pháp luật ngân hàng nói chung là cần thiết, có tính thời sự, có ý nghĩa lý luận và thực
tiễn.


CHƢƠNG 1: LÍ LUẬN CHUNG
1.1 Thế chấp tài sản
1.1.1 Khái niệm
Theo Khoản 1, Điều 317 BLDS 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau
đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”
Cho nên, thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng có thể hiểu là sự thỏa thuận
giữa tổ chức tín dụng và khách hàng, theo đó, khách hàng cam kết sử dụng tài sản của
mình bằng cách chuyển giao toàn bộ hồ sơ pháp lý/giấy tờ chứng minh quyền sở
hữu/quyền sử dụng tài sản thế chấp cho tổ chức tín dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ phát sinh trong hợp đồng cấp tín dụng. 1


BĐS rất lớn nên giá trị BĐS thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trƣờng tại thời điểm thế
chấp để đảm bảo tính an toàn của phía các tổ chức tín dụng. Thông thƣờng giá trị BĐS
thế chấp chỉ đƣợc tính tƣơng đƣơng với giá trị của nó tại thời điểm thị trƣờng xấu
nhất, mức giá có thể là thấp nhất.

1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS3
- Đối với chủ sở hữu BĐS: Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sản đảm bảo
để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và
hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử
dụng BĐS của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lƣợng vốn
để phục vụ mục đích của mình.
- Đối với các tổ chức tín dụng: Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt
động chủ yếu và quan trọng nhất. Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn
đƣợc khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi. Tránh
rủi ro trong kinh doanh thì các tổ chức tín dụng đƣa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách
hàng để cho vay. Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính
của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng. Để đảm bảo an
toàn thì các tổ chức tín dụng yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các
khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản 4 cao thì việc cấp tín dụng của
các ngân hàng càng đảm bảo. Vì vậy đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu
quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần vốn.
3

Theo: , truy cập
ngày 31/03/2018
4
Một tài sản có tính thanh khoản khi nó đáp ứng đƣợc hai điều kiện: (1) Dễ dàng chuyển đổi thành tiền mặt
nhanh chóng với mức độ chi phí thấp nhất; (2) Tránh đƣợc rủi ro biến động trong giá trị vốn (tính ra tiền)

Trang 7/55

giao kết, trừ trường hợp có

trường hợp pháp luật có quy định thì

thỏa thuận khác hoặc luật có

văn bản thế chấp phải được công chứng,

quy định khác.” Việc thế chấp

chứng thực hoặc đăng ký.” Việc thế chấp

theo quy định hiện hành

phải đƣợc lập thành văn bản. Đây có thể

không nói rõ về việc phải lập

là một hợp đồng thế chấp riêng hoặc là

thành văn bản, có cần công

một điều khoản trong hợp đồng cấp tín

chứng hay không.

dụng. Trƣờng hợp thế chấp miệng
không có giá trị trong luật thực định.
- Hợp đồng thế chấp tài sản bao gồm



điều 9 NĐ 8019/VBHN-BTP)

+ Hợp đồng thế chấp phải đăng ký thế
chấp. Pháp luật quy định những trƣờng
hợp đó là: Thế chấp quyền sử dụng đất;
Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở

1.2 Tín dụng
1.2.1 Khái niệm

hữu rừng sản xuất là rừng trồng; Thế

Tín dụng (credit), xuất phát từ

chấp tàu bay, tàu biển; Thế chấp một tài

tiếng Latinh là credo – là sự tin

sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa

tƣởng, sự tín nhiệm và đƣợc

vụ.

định nghĩa dƣới nhiều góc độ

(Khoản

1,

lƣợng giá trị từ ngƣời
sở hữu sang ngƣời sử
dụng để sau một thời
gian sẽ thu hồi về một
lƣợng giá trị lớn hơn
lƣợng giá trị ban đầu
(phần lớn hơn là lãi)

-

Tín dụng là sự chuyển
dịch vốn dƣới hình
thái tiền tệ hay hiện
vật của một tổ chức, cá


nhân này cho một tổ chức, cá
nhân khác sử dụng trong một
thời gian nhất định trên nguyên
tắc hoàn trả.
Nhƣ vậy, tín dụng có thể đƣợc diễn đạt
bằng nhiều cách khác nhau nhƣng bản
chất của tín dụng là một giao dịch về tài
sản giữa một bên là ngƣời đi vay và
một bên là ngƣời cho vay trên cơ sở
hoàn trả cả gốc và lãi.


1.2.2 Phân loại
Căn cứ vào chủ thể tín dụng, có thể chia tín dụng thành 3 loại, bao gồm tín dụng

và phƣơng tiện thanh toán thay thế cho tiền mặt trong nền kinh tế.7

- Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng giữa một bên là ngân hàng và một bên đi vay
(là các tổ chức kinh tế, cá nhân trong nền kinh tế). Trong đó, ngân hàng chuyển giao
5

Hành vi mua bán chịu hàng hóa đƣợc xem là hình thức tín dụng – ngƣời bán chuyển giao cho ngƣời mua
quyền sử dụng vốn tạm thời trong một thời gian nhất định, và khi đến thời hạn đã đƣợc thỏa thuận, ngƣời mua
phải hoàn trả lại vốn cho ngƣời bán dƣới hình thức tiền tệ và cả phần lãi ngƣời bán chịu.
6
Tham khảo tại trang web wikipidia, />%A5ng#.C4.90.E1.BA.B7c_.C4.91i.E1.BB.83m_c.E1.B
B.A 7a_t.C3.ADn_d.E1.BB.A5ng_th.C6.B0.C6.A1ng_m.E1.BA.A1i, truy cập ngày 1/04/2018
7 Theo: , truy cập ngày 1/04/2018


tài sản cho bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận, và bên đi
vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện cả vốn gốc và lãi cho ngân hàng khi đến hạn
thanh toán. Tín dụng ngân hàng đƣợc cung cấp dƣới hình thức tiền tệ bao gồm bút tệ
và tiền mặt.
• Đặc điểm:
-

Ngân hàng vừa là ngƣời đi vay, vừa là ngƣời cho vay.

-

Đối tƣợng cho vay: Các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân.

-


8

-

Chủ thể là nhà nƣớc, các pháp nhân và thể nhân

-

Hình thức cho vay đa dạng, phong phú

-

Chủ yếu là loại hình trực tiếp, không thông qua tổ chức trung gian.

Tín dụng ngắn hạn có thời hạn không quá 12 tháng. Tín dụng trung hạn có thời hạn cho vay từ trên 12 tháng
đến 60 tháng. Tín dụng dài hạn có thời hạn cho vay lớn hơn 60 tháng.


-

Công cụ lƣu thông tín dụng nhà nƣớc khi nhà nƣớc vay, bao gồm: tín phiếu kho
bạc, trái phiếu kho bạc; trái phiếu đầu tƣ, công trái và trái phiếu chỉnh phủ quốc
tế; Khi nhà nƣớc cho vay, bao gồm: cho vay đầu tƣ, hỗ trợ lãi suất sau đầu tƣ
và bảo lãnh tín dụng.

Căn cứ vào thời hạn tín dụng, có thể chia tín dụng thành 3 loại, gồm ngắn hạn, trung
hạn và dài hạn.9
-

Tín dụng ngắn hạn: Là khoản tín dụng dƣới 1 năm và đƣợc sử dụng dể bổ sung

9

Theo: truy cập
ngày 1/4/2018

Trang 12/55


cấp cho bên đi vay một khoản tiền nhất định để sử dụng trong một khoảng thời gian
nhất định và khi hết hạn đó, bên đi vay phải hoàn trả lại cả gốc và lãi”.
Tuy cách diễn đạt có sự khác nhau nhƣng cả hai cách định nghĩa trên về cơ bản đều
thống nhất về nội dung. Ở đây, chúng ta cần hiểu trƣớc hết hợp đồng tín dụng là một
loại hợp đồng, vì vậy, phải có sự thoả thuận, thống nhất ý chí giữa các bên chủ thể
trong hợp đồng. Khác với quan hệ cho vay thông thƣờng, quan hệ cho vay giữa tổ chức
tín dụng và khách hàng tiềm ẩn độ rủi ro cao nên hợp đồng tín dụng ngân hàng phải có
những điều kiện chặt chẽ về chủ thể, hình thức hợp đồng, thời hạn, mục đích sử dụng
tiền vay và luôn có lãi suất.
Từ các phân tích trên, theo nhóm, hợp đồng tín dụng ngân hàng có thể định nghĩa nhƣ
sau: “Hợp đồng tín dụng ngân hàng là sự thoả thuận bằng văn bản giữa một bên là tổ
chức tín dụng (bên cho vay) với bên kia là tổ chức, cá nhân thoả mãn điều kiện luật
định (bên đi vay), theo đó bên cho vay cấp cho bên đi vay một khoản tiền để sử dụng
vào mục đích và trong thời hạn đã thoả thuận, hết thời hạn đó bên đi vay phải hoàn
trả cả gốc và lãi.”
Với định nghĩa này, có thể thấy ngoài những dấu hiệu chung của một loại hợp đồng,
hợp đồng tín dụng còn có một số đặc điểm đặc trƣng sau đây để phân biệt với các
chủng loại hợp đồng khác trong giao lƣu dân sự và thƣơng mại:
– Về chủ thể: khác với các hợp đồng thông thƣờng chủ thể là các tổ chức, cá nhân có
năng lực pháp luật và năng lực hành vi, trong hợp đồng tín dụng ngân hàng thì một
bên chủ thể bắt buộc phải là tổ chức tín dụng đƣợc thành lập và hoạt động theo quy
định của pháp luật với tƣ cách là bên cho vay; còn bên vay là các tổ chức, cá nhân thoả

khoảng thời gian này, bên đi vay phải trả khoản tiền cả gốc và lãi cho tổ chức tín dụng.
Có thể nói rằng, mục đích của quy định này nhằm xác định rõ trách nhiệm của ngƣời
đi vay và bảo tồn vốn vay của tổ chức tín dụng.
- Hợp đồng tín dụng luôn nhằm mục đích lợi nhuận (hợp đồng có lãi suất). Trong giao
kết và thực hiện hợp đồng tín dụng, tổ chức tín dụng thu lợi nhuận không chỉ nhằm
mục đích bù đắp chi phí kinh doanh nhƣ: trả lãi tiền gửi, trả lƣơng nhân viên…mà còn
nhằm bù đắp những rủi ro có thể xảy ra cho tổ chức tín dụng và cũng có thể là

rủi ro

của ngƣời gửi tiền. Vì vậy, việc thu hồi lợi nhuận không chỉ xuất phát từ lợi ích của tổ
chức tín dụng mà còn xuất phát từ lợi ích của ngời gửi tiền và lợi ích của toàn xã hội.
- Về cơ chế thực hiện quyền và nghĩa vụ: trong hợp đồng tín dụng, nghĩa vụ chuyển
giao tiền vay (nghĩa vụ giải ngân) của bên cho vay bao giờ cũng phải đƣợc thực hiện
trƣớc, làm cơ sở, tiền đề cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên vay. Do đo, chỉ


khi nào bên cho vay chứng minh đƣợc rằng họ đã chuyển giao tiền vay theo đúng hợp
đồng tín dụng cho bên vay thì khi đó họ với có quyền yêu cầu bên vay phải thực hiện
các nghĩa vụ đối với mình (bao gồm các nghĩa vụ chính nhƣ sử dụng tiền vay

đúng

mục đích; nghĩa vụ hoàn trả tiền vay đúng hạn cả gốc và lãi…) 10

CHƢƠNG 2: HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO
THỰC HIỆN NGHĨA VỤ THANH TOÁN
2.1. Chủ thể tham gia hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ thanh toán
Quan hệ pháp luật tín dụng ngân hàng là quan hệ tài sản – hàng hóa phát sinh trong

 Doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài và
 Các tổ chức khác

- Nhóm khách hàng thứ hai:
•

Cá nhân;

•

Hộ gia đình;

•

Tổ hợp tác;

•

Doanh nghiệp tƣ nhân;

- Nhóm khách hàng thứ ba: Các pháp nhân và cá nhân nƣớc ngoài.
Bên đi vay phải thỏa mãn các điều kiện liên quan đến năng lực chủ thể, mục đích sử
dụng vốn vay, khả năng thanh toán khoản vay…
2.2 Quy định đối với bên đi vay
Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều
kiện sau đây:11
•

Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp
luật. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy

1. Để thực hiện các hoạt động đầu tƣ kinh doanh thuộc ngành, nghề mà pháp luật cấm
đầu tƣ kinh doanh.
2. Để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà
pháp luật cấm.
3. Để mua, sử dụng các hàng hóa, dịch vụ thuộc ngành, nghề mà pháp luật cấm đầu tƣ
kinh doanh.
4. Để mua vàng miếng.
5. Để trả nợ khoản nợ vay tại chính tổ chức tín dụng cho vay trừ trƣờng hợp cho vay để
thanh toán lãi tiền vay phát sinh trong quá trình thi công xây dựng công trình, mà chi
phí lãi tiền vay đƣợc tính trong dự toán xây dựng công trình đƣợc cấp có thẩm quyền
phê duyệt theo quy định của pháp luật.
6. Để trả nợ khoản nợ vay tại tổ chức tín dụng khác và trả nợ khoản vay nƣớc

ngoài,

trừ trƣờng hợp cho vay để trả nợ trƣớc hạn khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện
sau đây:
a) Là khoản vay phục vụ hoạt động kinh doanh;
b) Thời hạn cho vay không vƣợt quá thời hạn cho vay còn lại của khoản vay cũ;
c) Là khoản vay chƣa thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ.

12

Tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về lãi suất cho vay ngắn hạn bằng đồng Việt Nam nhƣng không
vƣợt quá mức lãi suất cho vay tối đa do Thống đốc Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam quyết định trong từng thời
kỳ
13

Điều 20 Thông tƣ 39/2016/TTNHNN



Điều 13 Thông tƣ 36//2014/TT- NHNN
Điểm b Khoản 1 Điều 126 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010

Trang 21/55


chức danh tƣơng đƣơng của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài, pháp
nhân là cổ đông có ngƣời đại diện phần vốn góp là thành viên Hội đồng quản trị,
thành viên Ban kiểm soát của tổ chức tín dụng là công ty cổ phần, pháp nhân là
thành viên góp vốn, chủ sở hữu của tổ chức tín dụng là công ty trách nhiệm hữu hạn;
b) Cha, mẹ, vợ, chồng, con của thành viên Hội đồng quản trị, thành viên Hội đồng thành
viên, thành viên Ban kiểm soát, Tổng giám đốc (Giám đốc), Phó Tổng giám đốc (Phó
giám đốc) và các chức danh tƣơng đƣơng.
- Có một vấn đề pháp lý cần làm rõ đó là khái niệm “con” sẽ bao gồm những ai.
Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì “thành viên
gia đình bao gồm vợ, chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, cha dượng, mẹ kế, cha mẹ vợ,
cha mẹ chồng; con đẻ, con nuôi, con riêng của vợ hoặc chồng, con dâu, con rể; anh,
chị, em cùng cha mẹ, anh, chị, em cùng cha khác mẹ, anh, chị, em cùng mẹ khác cha,
anh rể, em rể, chị dâu, em dâu của người cùng cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ, cùng
mẹ khác cha; ông bà nội, ông bà ngoại; cháu nội, cháu ngoại; cô, dì, chú, cậu, bác
ruột và cháu ruột”.
=> Điều này có nghĩa là, khái niệm “con” theo quy định của pháp luật rất
rộng, bao gồm con đẻ, con nuôi, con riêng của vợ hoặc chồng, con dâu, con rể.

2.4 Nội dung hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
thanh toán
- Điều khoản về đối tƣợng của nghĩa vụ. Đối tƣợng của nghĩa vụ đƣợc bảo đảm là
nghĩa vụ trả nợ đƣợc xác định trong hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Nghĩa vụ trả nợ có thể là nghĩa vụ trả nợ gốc hoặc lãi

+ Các ràng buộc của pháp luật chuyên ngành liên quan đến tài sản đảm bảo nhƣ
Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản,... Ở đây, chúng ta đang đề
cập đến tài sản bảo đảm là bất động sản (quyền sử dụng đất, nhà ở) nên điều khoản
có liên quan đến luật chuyên ngành rất quan trọng. Thứ nhất, cần lƣu ý về thế chấp
giá trị quyền sử dụng đất nhƣ sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đƣợc
Nhà nƣớc giao trong hạn mức; đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đƣợc Nhà nƣớc công nhận
16
17

Khoản 1 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, đƣợc sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP.
Khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, đƣợc sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP.


quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho, nhận
thừa kế thì đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động
tại Việt Nam.18 Còn hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm chỉ có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
thuê tại tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam. 19 Đối với Ngƣời

Việt

Nam định cƣ ở nƣớc ngoài về đầu tƣ tại Việt Nam đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc
Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có quyền thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín
dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất. 20 Còn Ngƣời Việt
Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc

và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.23
 Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà

ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận theo quy định
của pháp luật; Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về
quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trƣờng hợp sở hữu nhà
ở có thời hạn; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp
hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải
tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.24
+ Tính đối kháng với ngƣời thứ ba khi giao dịch bảo đảm đƣợc xác lập hợp pháp.
Theo đó, trong trƣờng hợp giao dịch bảo đảm đƣợc giao kết hợp pháp và có giá trị
pháp lý đối với ngƣời thứ ba thì Tòa án, cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền khác không
đƣợc kê biên tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ khác của bên bảo đảm, trừ trƣờng
hợp pháp luật có quy định khác.25
+ Ngoài ra, Điều 90 Luật Thi hành án Dân sự 2008, sửa đổi bổ sung 2014 quy
định: “Trƣờng hợp ngƣời phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản
nhƣng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của
ngƣời phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa
vụ đƣợc bảo đảm và chi phí cƣỡng chế thi hành án. Khi kê biên tài sản đang cầm cố,
thế chấp, Chấp hành viên phải thông báo ngay cho ngƣời nhận cầm cố, nhận thế chấp;
khi xử lý tài sản kê biên, ngƣời nhận cầm cố, nhận thế chấp đƣợc ƣu tiên thanh toán
theo quy định tại khoản 3 Điều 47 của Luật Thi hành án Dân sự”. Do đó, tổ chức tín
dụng cũng cần phải lƣu ý, xem xét tài sản đảm bảo có phải là tài sản của ngƣời đang
bị áp dụng biện pháp kê biên để tránh rủi ro phát sinh. Trong thực tế, đây là vấn đề rất
khó thực hiện đối với tổ chức tín dụng, nhƣng nếu không kiểm tra thì tổ chức tín dụng
sẽ gặp khó khăn nếu nhƣ tài sản đảm bảo bị kê biên để thi hành án.

23