BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

DIỆP CHÍ NGUYỆN

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP VÀ MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

DIỆP CHÍ NGUYỆN

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP VÀ MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai ......... 8
1.1.2.1. Khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai ....................... 8
1.1.2.2. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai .............................. 9
1.2. Các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai ........................... 12
1.2.1. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ................................. 12
1.2.2. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ................................. 15
1.3. Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
.................................................................................................................. 19
1.3.1. Bên thế chấp................................................................................ 19
1.3.2. Bên nhận thế chấp ....................................................................... 21
1.4. Điều kiện thế chấp nhà ở HTTTL ..................................................... 22
1.5. Chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
.................................................................................................................. 23
1.5.1. Bên bán ....................................................................................... 24
1.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua ................................................. 26
1.6. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ....... 27
Chương 2: Thực trạng về thế chấp và mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp và mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai ........................................................ 29
2.1. Thực trạng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ......................... 29
2.2. Thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ......................... 41


2.3. Thực tiễn giải quyết tranh chấp về nhà ở HTTTL tại Tòa án nhân dân
thành phố Cà Mau ........................................................................................ 54
2.4. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giao dịch nhà ở hình thành
trong tương lai.............................................................................................. 58
2.4.1. Hướng hoàn thiện chung ................................................................ 58
2.4.2 Hoàn thiện quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
.................................................................................................................. 59

văn bản quy phạm pháp luật trong các lĩnh vực như dân sự, thương mại, hành
chính. Theo đó, các quyền liên quan đến nhà ở luôn là một trong những vấn
đề được pháp luật đặc biệt quan tâm và được ghi nhận trong các văn bản pháp
lý của hầu hết các quốc gia trên thế giới với tư cách là một quyền cơ bản của
công dân. Nước ta từng bước hội nhập sâu, rộng trên tất cả các lĩnh vực kinh
tế - văn hóa - khoa học kỹ thuật là điều kiện thúc đẩy nền kinh tế phát triển
mạnh mẽ; đời sống vật chất và tinh thần trong nhân dân đòi hỏi ngày càng
cao; nhu cầu được sống trong những ngôi nhà với đầy đủ, thuận tiện cho sinh
hoạt và công việc hàng ngày đang rất được coi trọng. Đây chính là điều kiện
để cho các hoạt động, giao dịch liên quan đến nhà ở ngày càng phát triển để
đáp ứng nhu cầu của người dân. Đặc biệt là tại các Thành phố lớn như Hà Nội
và Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận đang phát triển mạnh.
Về vấn đề giao dịch nhà ở HTTTL, pháp luật Việt Nam đã có những
quy định liên quan nhưng chưa thực sự đầy đủ và thống nhất. Do đó, hiệu quả
thực thi trên thực tế chưa cao và còn nhiều vướng mắc như: vướng mắc trong
việc xác định nhà ở HTTTL, vướng mắc về định giá tài sản thế chấp, vướng
mắc khi thực hiện thủ tục giao kết hợp đồng thế chấp; mua bán và vướng mắc
về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL và giải quyết khi có tranh
chấp xảy ra. Trong quá trình thực tế công tác tại Tòa án, tác giả Luận văn đã
có cơ hội được tiếp cận với nhiều các giao dịch bảo đảm có đối tượng là nhà ở
HTTTL, qua đó cũng thấy được những khó khăn, vướng mắc mà các bên
tham gia giao dịch gặp phải. Tác giả cũng đã tìm hiểu các bài viết, bài nghiên
cứu và một số luận văn liên quan đến vấn đề này, nhưng nhận thấy đây là vấn
đề còn khá mới mẻ nên hiện nay chưa có nhiều nghiên cứu chuyên sâu. Đó là


2

những lý do mà tác giả chọn đề tài “Thực trạng pháp luật về giao dịch nhà ở
hình thành trong tương lai và giải quyết tranh chấp tại Tòa án” để làm đề tài

3

- Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về giao dịch bất động sản hình
thành trong tương lai” tác giả Mai Thị Trang, Trường Đại học Cần Thơ 2014
và một số bài viết nghiên cứu, trao đổi có liên quan khác như: chuyên đề tổng
kết, tạp chí nghiên cứu.
Có thể nhận thấy những công trình nghiên cứu nói trên tuy đã có
những phân tích khá sâu sắc về tài sản HTTTL nói chung và thế chấp tài sản
HTTTL nói riêng nhưng chưa đề cập chuyên sâu đến vấn đề thế chấp, mua
bán nhà ở HTTTL một đề tài đang được quan tâm như hiện nay.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn
3.1 Mục đích nghiên cứu:
Trên cơ sở phân tích, đánh giá những quy định của pháp luật Việt
Nam về mua bán, thế chấp nhà ở HTTTL, thực tiễn áp dụng những quy định
này, Luận văn đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật, góp
phần phát huy vai trò tích cực của chế định mua bán, thế chấp nhà ở HTTTL
trên thực tế tại Việt Nam và tại địa phương trong thời gian tới.
3.2 Câu hỏi nghiên cứu:
Luận văn nghiên cứu đề tài “Pháp luật về thế chấp và mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai” là nhằm hướng đến giải quyết các câu hỏi nghiên
cứu sau :
- Pháp luật hiện hành của Việt Nam có những quy định gì về giao dịch
mua bán nhà ở và thế chấp nhà ở HTTTL ?
- Giao dịch nhà ở HTTTL hiện nay tại Việt Nam có những vướng mắc,
bất cập gì ? Giải pháp nào để khắc phục những vướng mắc, bất cập đó ?
- Trên địa bàn tỉnh Cà Mau, những tranh chấp được tòa án thụ lý, giải
quyết về giao dịch nhà ở HTTTL thời gian qua có nội dung và tính chất như
thế nào ?
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của luận văn, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn

quy định trên tại Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 là định nghĩa đầy đủ nhất về
thuật ngữ nhà ở.
Nhà ở với tính chất là một công trình xây dựng với những yêu cầu cụ
thể về thiết kế, vật liệu xây dựng đồng thời nhấn mạnh mục đích để ở và phục
vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình.Theo quy định tại Điều 3
Luật kinh doanh BĐS năm 2014, nhà ở được xác định có 2 loại:
Một là, nhà có sẵn, nghĩa là nhà ở đó đã hoàn thành việc xây dựng và
đưa vào sử dụng.
Hai là, nhà hình thành trong tương lai là nhà đang trong quá trình xây
dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Quy định trên tại Điều 3 Luật
kinh doanh BĐS năm 2014 cũng tương đồng với các quy định về tài sản hình
thành trong tương lai tại Điều 105, Điều 107 và Điều 108 BLDS năm 2015.
1
2

Viện ngôn ngữ học (2006), Tự điển tiếng việt, NXB Đà Nẵng, tr.699
Ngô Mạnh Tú (2011), Luận văn pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng và giải pháp hoàn thiện, tr 4


6

Như vậy, có thể hiểu nhà sẵn có là nhà đã hoàn tất việc xây dựng, đưa
sử dụng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền trên đất. Còn nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở được tổ
chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu
tư xây dựng nhà ở, mà tại thời điểm xác lập hợp đồng mua bán, nhà ở đó đang
trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế hoặc đã hoàn thành việc
xây dựng nhưng chưa được nghiệm thu hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất (thực tế,
nhiều người còn gọi là giao dịch mua bán nhà “trên giấy”).

lớn thể hiện qua việc nguồn cung thường nhỏ hơn nhu cầu và giá trị luôn vượt
ngoài khả năng mua của nhiều người.
Thứ ba, là tính cá biệt, khan hiếm: Đặc điểm này của nhà ở xuất phát từ
tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do
diện tích bề mặt trái đất là có hạn, sự khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn
về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ
v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai
nên hàng hoá nhà ở có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai nhà
ở cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau, trên thị trường nhà ở khó
tồn tại hai nhà ở hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác
nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế bởi khi
thông qua góc nhìn, bối cảnh xung quanh. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư,
kiến trúc sư đều quan tâm đến đến sự biệt để tạo sự hấp dẫn đối với khách
hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân, đây cũng là yếu tố tạo nên giá trị khác
nhau khi nhà ở là hàng hóa trên thị trường bât động sản.
Thứ tư, là tính đa dạng và phong phú phụ thuộc vào người đầu tư, thiết
kế, từ đó có nhiều sản phẩm nhà khác nhau về chủng loại, kết cấu và về giá
trị. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá nhà ở, lại có thể sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá nhà ở rất phong phú và đa dạng cả
về số lượng và chất lượng. Mặc khác, nhà ở còn có tính chịu sự ảnh hưởng lẫn
nhau về giá trị và tính thích ứng khi điều chỉnh công năng nhưng vẫn giữ
được nét đặc trưng.
Thứ năm, là tính phụ thuộc vào khả năng quản lý, yếu tố tập quán, thị
hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối của các yếu tố này
mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác, khả năng quản lý thích hợp sẽ
giúp cho nhà ở có tuổi thọ vật lý và kinh tế ở mỗi vùng, mổi khu vực cũng rất
khác nhau, nó phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại


8

hình thành trong tương lai”. Quy định về tài sản hình thành trong tương lai đã
có từ năm 1995 và nó là tiền đề cho các quy định sau này. Cùng với sự phát


9

triển không ngừng của xã hội thì loại tài sản này ngày càng trở thành đối
tượng của nhiều giao dịch dân sự, thương mại, tác động đến quyền và lợi ích
hợp pháp của nhiều chủ thể khác nhau trong xã hội3.
Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở
hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.
Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
Tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập
quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch.
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo
đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao
kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tài sản đã hình thành tại thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.
1.1.2.2. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Lần đầu tiên, thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai” được quy
định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Tuy nhiên, thuật ngữ này không được giải
thích trong Nghị định4.
Trước đó, Luật Nhà ở 2005 không đưa ra khái niệm về nhà ở hình
thành trong tương lai, do đó các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành
trong tương lai chủ yếu dựa vào luật chung – BLDS năm 2005 và các văn bản
hướng dẫn thi hành5. BLDS năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ
luật này cũng không đề cập đến thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai”,
thay vào đó là những quy định chung về “tài sản hình thành trong tương lai”,

Ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở có hiệu lực vào
ngày 01/7/2015 đã giải thích rất cô đọng và ngắn gọn về khái niệm nhà ở hình
thành trong tương lai là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa
được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Luật nhà ở 2014 quy định điều kiện thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, nếu đối với dự án nhà ở hình
thành trong tương lai thì phải có những giấy tờ cần thiết thể hiện nhà ở sẽ
hình thành gồm: hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và
Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền; đối với nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trong
dự án thì phải xây xong phần móng; đối với nhà ở hình thành trong tương lai
do tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì vào thời
điểm xác lập giao dịch đã có giấy phép xây dựng7.
Bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về
tài sản HTTTL theo hình thức liệt kê, theo đó, tài sản HTTTL bao gồm: Tài

BLDS năm 2005 khi quy định về phân loại tài sản có nhắc đến tài sản có thể được hình thành trong tương
lai tại Điều 320 và khẳng định tài sản hình thành trong tương lai cũng có thể thế chấp (Điều 342).
7
Xem thêm Điều 147. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
Điều 148. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
6


11

sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở
hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Nhà ở cũng là một loại tài sản nên khi đáp ứng được các đặc điểm của
tài sản HTTTL thì đó cũng là nhà ở HTTTL. Vì vậy, có thể chỉ ra những yếu
tố của nhà ở HTTTL như sau:

chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Hậu quả của việc xác lập giao dịch dân sự là làm phát sinh, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của chủ thể trong quan hệ pháp luật
dân sự. Giao dịch dân sự là một sự kiện pháp lý (hành vi pháp lý đơn phương
hoặc đa phương – một bên hoặc nhiều bên) làm phát sinh hậu quả pháp lý.
Tùy từng giao dịch cụ thể mà làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ dân
sự. Giao dịch dân sự là hành vi mang tính ý chí của chủ thể tham gia giao
dịch, với những mục đích và động cơ nhất định.
Trong giao dịch dân sự có ý chí và thể hiện ý chí của chủ thể tham gia
giao dịch. Bởi vậy, giao dịch dân sự phải là sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ
ý chí. Thiếu sự thống nhất này, giao dịch dân sự có thể bị tuyên bố vô hiệu
hoặc sẽ vô hiệu.
Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích hợp pháp mà các bên mong
muốn đạt được khi xác lập giao dịch. Mục đích của giao dịch chính là hậu quả
pháp lý sẽ phát sinh từ giao dịch mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập
giao dịch. Nói cách khác, mục đích ở đây luôn mang tính pháp lý (mục đích
pháp lý). Mục đích pháp lý (mong muốn) đó sẽ trở thành hiện thực, nếu như
các bên trong giao dịch thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo quy định của
pháp luật.
Trong phạm vi nghiên cứu của Luận văn, Tác giả chỉ trình bày các quy
định về mua bán và thế chấp nhà ở HTTTL.
1.2.1. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
a. Khái niệm:
Theo quy định tại Điều 292 BLDS 2015 thì thế chấp là một trong các
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự “là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình
hoặc sử dụng uy tín của mình (bên bảo đảm) để bảo đảm cho việc thực hiện


13

8
9

Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình luật dân sự Việt Nam, NXB Công an nhân dân, Hà Nội.
Điều 317 BLDS 2015


14

Thứ nhất, thế chấp tài sản HTTTL là việc bên thế chấp dùng tài sản của
mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với bên có quyền hay còn gọi là bên
nhận thế chấp. Hành vi ở đây là bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo
đảm với bên có quyền rằng mình sẽ thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ như đã
giao kết, nếu không hiện đúng và đầy đủ như đã giao kết thì sẽ chịu trách
nhiệm bằng chính tài sản bảo đảm đã đem ra bảo đảm.
Thứ hai, thế chấp tài sản HTTTL về bản chất là một biện pháp mang
tính phòng ngừa, bỏ sung cho nghĩa vụ chính. Điều này có nghĩa thế chấp tài
sản HTTTL nói riêng hay thế chấp tài sản nói chung không tồn tại độc lập mà
luôn phụ thuộc vào một quan hệ dân sự chính và việc thực hiện nghĩa vụ
trong giao dịch thế chấp này chỉ xảy ra khi có sự vi phạm nghĩa vụ chính đã
được thỏa thuận trong giao dịch dân sự chính.
Thứ ba, xuất phát từ bản chất của quan hệ thế chấp, chúng ta thấy mục
đích của quan hệ này để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Điều này có thể
dễ dành nhận biết vì thế chấp là một trong các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ
dân sự theo quy định tại Điều 217 BLDS, mục đích của nó là đảm bảo cho
nghĩa vụ chính được thực hiện đầy đủ như thỏa thuận.
Thứ tư, tài sản bảo đảm thế chấp tài sản HTTTL là tài sản có giá trị vật
chất hay lợi ích vật chất10. Có thể coi đây là đặc điểm đặc trưng của chế định
này. Vì đối với các biện pháp bảo đảm khác, đối tượng của nó là tài sản, tùy
từng biện pháp bảo đảm cụ thể mà có tài sản cụ thể. Tuy nhiên, thế chấp tài

ước là “Hợp đồng với nhau – Ý chí hợp nhau. Điều kiện của hai người trở lên
đồng ý kết hợp với nhau để cùng nhau tuân giữ mà làm việc gì (contrat)” và
định nghĩa Hợp đồng là “Cái khế ước của hai bên, mỗi bên đều giữ một bản
để làm tin (contrat)”12.
Hợp đồng được định nghĩa là sự thỏa thuận giữa các chủ thể nhằm xác
lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong những quan hệ xã hội cụ
thể. Dù được hình thành trong lĩnh vực quan hệ xã hội nào thì hợp đồng luôn
có những điểm chung sau :
- Trong hợp đồng, yếu tố cơ bản nhất là sự thỏa hiệp giữa các ý chí, tức
là có sự ưng thuận giữa các bên với nhau. Người ta thường gọi nguyên tắc này
là nguyên tắc hiệp ý. Nguyên tắc hiệp ý là kết quả tất yếu của tự do hợp đồng:
khi giao kết hợp đồng các bên được tự do quy định nội dung hợp đồng, tự do
xác định phạm vi quyền và nghĩa vụ của các bên. Đương nhiên tự do hợp
đồng không phải là tự do tuyệt đối. Nhà nước buộc các bên khi giao kết hợp
Hoàng Hà Tuyên (2011), Pháp luật về TSHHTTL và thực tiễn áp dụng, Luận văn cử nhân trường Đại học
luật tp. Hồ Chí Minh, tr. 37
12
Đào Duy Anh (1957), Hán – Việt Từ điển, Trường Thi xuất bản, Sài Gòn, tr.393.
11


16

đồng phải tôn trọng đạo đức, trật tự xã hội, trật tự công cộng. - Ý chí chỉ phát
sinh các quyền và nghĩa vụ pháp lý khi người giao kết có đầy đủ năng lực
hành vi để xác lập hợp đồng.
- Yếu tố thứ ba không thể thiếu của hợp đồng chính là đối tượng. Sự
thống nhất ý chí của các bên phải nhằm vào một đối tượng cụ thể. Mọi hợp
đồng phải có đối tượng xác định. Đối tượng của hợp đồng phải được xác định
rõ rệt và không bị cấm đưa vào các giao dịch dân sự – kinh tế. Chẳng hạn, đối

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhóm đối tượng được pháp luật dân
sự các nước phát triển trên thế giới điều chỉnh với những quy chế cụ thể, chặt
chẽ. Đặc trưng quan trọng nhất của hợp đồng mua bán là việc giao một tài sản
để đổi lấy một số tiền, bởi việc giao một số tiền để đổi lấy tài sản, không có
yếu tố đặc trưng ấy, hợp đồng sẽ mang một tên gọi khác chứ không phải hợp
đồng mua bán. Yếu tố đặc trưng quan trọng này cho thấy: mặc dù tài sản chưa
hình thành nhưng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc
phân loại hợp đồng mua bán.
Điều khác biệt cơ bản với các loại Hợp đồng mua bán khác ở chỗ vật
tài sản đem trao đổi chưa hình thành tại thời điểm kết ước trong hợp đồng.
Điều khác biệt thứ hai là việc tài sản chưa hình thành này gắn bó hữu cơ, mật
thiết với một tài sản đặc biệt: nhà ở. Cụ thể: đối tượng của dạng hợp đồng này
là nhà ở gắn liền trên đất sẽ hình thành trong tương lai thông qua việc xây
dựng, tạo lập trước hoặc sau khi hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai được ký kết.
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
chính là nhà ở sẽ chuyển nhượng được các bên thỏa thuận trong hợp đồng .
Tài sản chuyển nhượng là điều khoản quan trọng, chính yếu trong hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chính vì vậy, điều khoản này cần
được thiết kế chi tiết, thỏa thuận rõ trong quá trình thương thảo hợp đồng,
tránh phát sinh rủi ro pháp lý về sau.
Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp
đồng mua bán nhà ở khi thoả mãn điều kiện: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất,
hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,
Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ
về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng
theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà trung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích
để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành
xong phần móng của tòa nhà đó.


tập.
Thứ hai, mua bán nhà ở HTTTL có ý nghĩa quan trọng trong việc áp
dụng pháp luật, có ý nghĩa trong thực tế cuộc sống. Sự ra đời của chế định
này đã tạo một hành lang pháp lý vững chắc để các chủ thể có thể tự tin tham


19

gia vào các giao dịch dân sự, tạo sự đa dạng và phong phú của các giao dịch
bảo đảm.
Ngoài ra, một vai trò hết sức quan trọng của chế định mua bán nhà ở
HTTTL là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, chủ yếu là bên nhận
thế chấp. Bởi, mục đích tồn tại của nó là bảo đảm bên có nghĩa vụ thực hiện
đúng nghĩa vụ của mình trước bên có quyền. Vì vậy, đây là công cụ để bên
nhận thế chấp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Việc ghi nhận chế
định này cũng nhằm hạn chế các tranh chấp trong các mối quan hệ xã hội vì
đã có quy định rõ rang, nếu có tranh chấp xảy ra thì cũng dễ dàng thực hiện vì
điều này được pháp luật điều chỉnh.
1.3. Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
1.3.1. Bên thế chấp
Bên thế chấp tài sản HTTTL theo quy định của pháp luật Việt Nam là
bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với bên
nhận thế chấp. Bên thế chấp là cá nhân, tổ chức, pháp nhân, hộ gia đình …mà
pháp luật dân sự thừa nhận. Tuy nhiên, cũng như khi tham gia vào quan hệ
dân sự khác, bên thế chấp muốn tham gia vào quan hệ thế chấp tài sản
HTTTL phả thỏa mãn yêu cầu năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân
sự.13 Về năng lực pháp luật dân sự, bên thế chấp tùy vào loại chủ thể nào mà
có quy định tương ứng. Nếu là cá nhân phải đáp ứng yêu cầu Điều 17 – Điều
19 BLDS năm 2015 và quy định pháp luật chuyên ngành trong từng lĩnh vực
cụ thể. Tương tự nếu là pháp nhân thì căn cứ vào chương IV BLDS năm 2005