TÓM TẮT
Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt của mỗi gia
đình, cá nhân. Đồng thời đây cũng là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của
đất nước. Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về nhà ở của
người dân ngày càng tăng đặc biệt là tại các thành phố, các khu đô thị lớn. So với
nhiều năm trước đây thì nhu cầu về nhà ở ngày càng được nâng lên cả về chất lượng
nhà ở và các điều kiện đi kèm.
Trong khi đó, các giao dịch về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai đang diễn ra một cách thường xuyên nhưng cơ sở pháp lý điều chỉnh thì còn nhiều
bất cập. Trong quá trình học tập và nghiên cứu trên các thông tin điện tử, sách, báo...,
tác giả luận văn đã có cơ hội được tiếp cận với các giao dịch về hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai dưới góc độ lý luận và thực tiễn, qua đó cũng thấy
được những khó khăn, vướng mắc mà các bên tham gia giao dịch gặp phải, những
nguyên nhân dẫn tới tình trạng tranh chấp liên quan đến nhóm đối tượng này thường
kéo dài và hết sức phức tạp. Với mong muốn tìm hiều một cách quy mô và có hệ
thống các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai. Vì vậy, tác giả lựa chọn đề tài “ Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai” làm đề tài nghiên cứu của mình.
Trên cơ sở nghiên cứu một số vấn đề lý luận chung và các qui định của pháp
luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, luận văn làm
rõ khái niệm, đặc điểm, vai trò cũng như các hình thức, nội dung khi giao kết và thực
hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai…
Nghiên cứu và đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ ra những nội dung còn hạn chế, thiếu sót, chưa
phù hợp. Phân tích, đánh giá và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra cho người tham gia
giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nhận diện những bất cập của
pháp luật và thực tiễn các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Từ đó

-iii-



contracts formed in the future have indicated the contents that are limited, flawed and
inappropriate. Analysis, assessment and warn of the risks that may occur to the
participants of housing purchase transactions formed in the future. Identifying the
inadequacies of law and practice of housing purchase transactions formed in the
future. From that, the author may explain the requirements on perfecting provisions
of law on housing purchase contracts formed in the future.

-v-


On the basis of the theoretical and practical issues as given above, the thesis
supports on improving the directions to improve the adjustment effectiveness of law
on this issue ./.

-vi-


MỤC LỤC
Trang tựa
Quyết định trao đề tài
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
TÓM TẮT ................................................................................................................ iii
ABSTRACT ...............................................................................................................v
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài .................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................1
3. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài ..........................................................................1
4. Phương pháp nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài ...............................2
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................................2

2.3. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ......................39
2.4. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ..............43
2.5. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ...........45
2.6. Thực trạng về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ..............49
2.6.1. Đánh giá thực trạng về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai ....................................................................................................49
2.6.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .......50
2.6.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai ....................................................................................................50
2.6.4. Vấn đề hợp đồng mẫu trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .53
2.7. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai .................................................................................................................56
2.7.1. Các biện pháp mang tính “phòng ngừa” để đảm bảo lợi ích hợp pháp của
khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai .............................................56
2.7.1.1. Biện pháp bảo lãnh của ngân hàng ....................................................56
2.7.1.2. Biện pháp quản lý của Nhà nước .......................................................58

-viii-


2.7.1.3. Quy định về việc ứng trước tiền và sử dụng tiền ứng trước của
khách hàng .....................................................................................................59
2.7.2. Hoàn thiện bộ máy quản lý thực hiện pháp luật .......................................61
2.7.3. Kiến nghị cụ thể đối với các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai ........................................................................63
KẾT LUẬN ..............................................................................................................65
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................67

-ix-


-1-


- Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong lĩnh vực của
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và xu thế phát triển
của các quan hệ xã hội làm cơ sở cho việc đề suất sửa đổi, bổ sung một số văn bản
pháp luật.
- Phân tích, cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra cho các chủ thể tham gia giao
dịch, nhận diện những bất cập của pháp luật và thực tiễn thực hiện của pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Phương pháp nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Đề tài được xây dựng trên nền tảng chung của Chủ nghĩa duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử; nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn. Trong quá trình nghiên
cứu, tác giả phối hợp hợp lý các phương pháp nghiên cứu khoa học cơ bản, chủ yếu
sử dụng phương pháp phân tích và tổng hợp, phối hợp với phương pháp so sánh đối
chiếu để làm sáng tỏ các vấn đề cần nghiên cứu.
- Nghiên cứu chế định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai,
bao gồm: Trong phạm vi của luận văn này, tác giả tập trung vào việc nghiên cứu,
phân tích mặt pháp luật và thực tiễn của hợp đồng trong các giao dịch mua bán, bảo
lãnh, thế chấp mua nhà ở hình thành trong tương lai.Tuy nhiên với giới hạn của một
luận văn thạc sĩ, tác giả chỉ tập trung phân tích các quy phạm pháp luật điều chỉnh
mua nhà ở hình thành trong tương lai với đối tượng qua đó tìm ra nhưng điểm mâu
thuẫn trong các quy định pháp luật nhằm đưa ra kiến nghị đề xuất sửa đổi. Pháp luật
điều chỉnh giao dịch loại nhà ở hình thành trong tương lai còn nhiều điểm bất cập dẫn
đến việc áp dụng pháp luật còn lúng túng, xảy ra tranh chấp giữa các bên. Vì lý do
đó, tác giả cho rằng việc xác định phạm vi nghiên cứu như trên sẽ phù hợp với năng
lực của tác giả.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Luận văn đề tài: “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai” có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những quy định của pháp luật về hợp

dục Việt Nam, Hà Nội; GS. TS. Nguyễn Thị Mơ (2006), Cẩm nang pháp lý về giao
kết hợp đồng, NXB Lao động; TS. Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp
đồng thông dụng trong Luật dân sự Việt Nam, NXB Trẻ, Tp. Hồ Chí Minh và Nguyễn
Ngọc Điện (2005), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam,

-3-


Nhà xuất bản Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh; TS. Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp
luật về hợp đồng, NXB Chính trị Quốc gia và rất nhiều bài viết khác đã cho tác giả
có cái nhìn toàn diện về những vấn đề pháp lý cơ bản của pháp luật về hợp đồng.
Nói chung tài sản hình thành trong tương lai và nhà ở hình thành trong tương
lai nói riêng là một khái niệm rất mới ở Việt Nam. Vì thế, với cái nhìn tiến bộ của
nhà làm luật cũng như những nhà luật học, thì hiện tượng mua bán này đã có từ rất
sớm. Thông qua các tài liệu như: TS. Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học
về tài sản trong luật dân sự Việt Nam, NXB Trẻ, Tp. Hồ Chí Minh; PGS. TS. Thái
Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản – những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt
Nam, NXB Tài chính, Hà Nội; Các biện pháp xử lý việc không thực hiện đúng hợp
đồng trong pháp luật Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia; TS. Bùi Văn Tuyên (2011),
Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB Chính trị quốc
gia; Đại học Luật Hà Nội (1997), Giáo trình Luật Kinh tế, NXB. Giáo dục, Hà Nội…
và rất nhiều giáo trình Luật kinh tế, pháp luật kinh doanh bất động sản của các Tiến
sỹ, Thạc sỹ, Giảng viên các trường Đại học đã giúp cho tác giả nhận thức đúng đắn
các vấn đề về tài sản, về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai bắt kịp
quan điểm của các nhà luật học trên thế giới cũng như quan điểm của nhà làm luật ở
Việt Nam. Thông qua đó, tác giả nhận thức đầy đủ hơn về đối tượng nghiên cứu của
mình, đó là loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Về các công trình nghiên cứu, đề tài khoa học có liên quan đến đề tài của tác
giả, qua khảo sát tác giả nhận thấy: Có một số đề tài nghiên cứu về lĩnh vực hợp đồng
mua bán tài sản hình thành trong tương lai nhưng ở góc độ chuyên ngành kinh tế, chưa

- Phần kết luận.
- Danh mục tài liệu tham khảo.
- Các phụ lục.
-5-


TÀI LIỆU THAM KHẢO
A. Các Văn kiện của Đảng Cộng sản Việt Nam
[1]. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ
X, NXB. Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
[2]. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ
XI, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
[3]. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ
quá độ lên Chủ nghĩa xã hội (Bổ sung, phát triển năm 2011), NXB Chính trị
Quốc gia, Hà Nội.
[4]. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 2020, NXB. Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
[5]. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Báo cáo Chính trị của Ban Chấp hành Trung
ương Đảng khóa X tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XI, NXB Chính trị
Quốc gia, Hà Nội.
[6]. Ban chấp hành Trung ương Đảng (2005), Nghị quyết số 48/NQ-TW ngày 24
tháng 5 năm 2005 của Ban chấp hành Trung ương Đảng về chiến lược xây
dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng
đến năm 2020.
B. Các văn bản pháp luật
[7]. Bộ Xây dựng (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006
của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
[8]. Bộ Xây dựng (2008), Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008
của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.
[9]. Bộ Xây dựng (2008), Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008
của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định

Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
[20]. Chính phủ (2015), Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của
Luật Kinh doanh bất động sản.

-68-


[21]. Chính phủ (2015), Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
[22]. Quốc hội (1992), Hiến pháp 1992.
[23]. Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự 1995.
[24]. Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003.
[25]. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự 2005.
[26]. Quốc hội (1995), Luật Thương mại 2005.
[27]. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở 2005.
[28]. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản 2006.
[29]. Quốc hội (2009), Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của
Luật Đất đai 2009.
[30]. Quốc hội (2010), Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010.
[31]. Quốc hội (2014), Luật Nhà ở 2014.
[32]. Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
[33]. Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự 2015.
[34]. Quốc hội (2008), Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của
Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại
Việt Nam.
[35]. Chính phủ (2011), Nghị định 99/2011/NĐ-CP.
[36]. Hội đồng nhà nước (1989), Pháp lệnh Hợp đồng Kinh tế 1989.
[37]. Hội đồng nhà nước (1991), Pháp lệnh Hợp đồng Dân sự 1991.
C. Các sách, giáo trình
[38]. Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật về hợp đồng, NXB Chính trị Quốc gia,

[53]. Trường Đại học Luật Hà Nội (1997), Giáo trình Lý luận Nhà nước và Pháp
luật, NXB Công an nhân dân, Hà Nội.
[54]. Trường Đại học Luật Hà Nội (1997), Giáo trình Luật Kinh tế, NXB Giáo dục,
Hà Nội.
[55]. Trường Đại học Kinh tế TP. HCM (2007), Giáo trình Luật Kinh tế, NXB. Đại
học Quốc gia TP. HCM.
[56]. Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2008), Giáo trình Luật Kinh tế, NXB. Đại
học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội.
[57]. Trường Đại học Quốc gia TP. HCM (2009), Giáo trình Luật Hợp đồng Thương
mại Quốc tế, NXB. Đại học Quốc gia, TP. HCM.

-70-


[58]. Lưu Quốc Thái (2016), “Các biện pháp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách
hàng mua nhà hình thành trong tương lai”, Tạp chí khoa học pháp lý, (6), tr. 23,
Khoa Luật Thương mại, Trường ĐH Luật TP. Hồ Chí Minh;
D. Các Luận án, Luận văn
[59]. Lê chí Cường (2011), Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai, Luận văn thạc sĩ luật học.
[60]. Nguyễn Phú Cường (2008), Luận văn Khía cạnh pháp lý của hợp đồng xuất
khẩu thủy sản.
[61]. Lê Minh Hùng (2011), Luận án Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp
luật Việt Nam.
[62]. Vũ Thị Thu Huệ (2007), Luận văn Hợp đồng mua bán hàng hóa giao sau, thực
trạng pháp luật ở Việt Nam.
[63]. Lê Thị Ngọc Hiếu (2011), Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất
động sản.
[64]. Hội đồng quốc gia chỉ đạo biên soạn Từ điển Bách khoa Việt Nam (2003), Từ
điển Bách khoa Việt Nam 3. NXB. Từ điển Bách khoa Hà Nội, tr.207.


nhà

đất,

chung

cư,

truy cập ngày 28/4/2016.
[71]. />oneid=106&itemid=827&lang=vi-VN, truy cập ngày 20/5/2016.
[72]. “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, truy cập ngày 21/5/2016.
[73]. “Chủ và khách dự án 8B Lê Trực cùng “kêu cứu””, />htm, truy cập ngày 25/5/2016.
[74]. Đình Dân, “Mệt mỏi với dự án chậm bàn giao căn hộ”, />
truy

cập

ngày 27/5/2016.
[75]. C. Mai, “6 năm vẫn chưa xử xong vụ tranh chấp căn hộ The Manor”,
/>truy cập ngày 28/5/2016.
[76]. “Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương
hướng hoàn thiện”, truy cập ngày 6/6/2016.
[77]. “Bắt đại gia Vũng Tàu lừa 400 tỷ”, http:// vietnamnet.vn/vn/kinhdoanh/271758/bat-dai-gia-vung-taulua-dao-400-ty.html, truy cập ngày 5/9/2016.
[78]. “Những bất ngờ của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong năm 2016”,
truy cập ngày 12/9/2016.

-72-