BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020,
KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤTTHỜI KỲ (2011-2015)
THỊ TRẤN GIA RAY, HUYỆN XUÂN LỘC,
TỈNH ĐỒNG NAI

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

LÊ TRUNG TÍN
08124082
DH08QL
2008 - 2012
Quản Lý Đất Đai

-TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2012-


Ký tên: …………………


LỜI CẢM ƠN
Trước tiên em xin chân thành cảm ơn ban giám hiệu trường Đại học
Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh và các ban nghành đã tạo điều kiện cho em
hoàn thành chương trình học ở trường.
Em xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các thầy cô khoa Quản
lý đất đai và TT.BĐS, đặc biệt thầy Huỳnh Thanh Hùng là người trực tiếp
hướng dẫn, đã tận tình chỉ bảo và giúp đỡ em trong suốt quá trình làm luận
án tốt nghiệp..
Đồng thời em xin chân thành cảm ơn các anh chị Phòng Tài nguyên
Môi trường huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai đã hướng dẫn đóng góp và cung
cấp những tài liệu quý báu trong thời gian em thực tập.
Cảm ơn bạn bè đã động viên chân tình, tạo điều kiện giúp đỡ cho tôi
rất nhiều trong quá trình thực hiện luận án.
Và con xin đươc gửi lòng biết ơn sâu sắc đến ba má cũng như những
người thân trong gia đình đã hết lòng yêu thương, động viên và tạo điều kiện
giúp đỡ con trong quá trình học tập cũng như hoàn thành tốt luận án tốt
nghiệp này.
Cuối cùng, em xin chúc các thầy cô trường Nông Lâm, các anh chị
phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Xuân Lộc và các bạn dồi dào sức
khoẻ, gặt hái được nhiều thành công tốt đẹp trong công tác.

Lê Trung Tín

                                                                          Trang i 

 

năm (2011-2015) của Thị trấn Gia Ray.
Bản đồ QHSDĐ đến năm 2020 của Thị trấn Gia Ray tỷ lệ 1:5000
Đến năm 2020, cơ cấu sử dụng đất đai của Thị trấn có sự thay đổi: đất nông
nghiệp là 640,50 ha, giảm 182,69 ha so với hiện trạng năm 2010; đất phi nông
nghiệp là 756,49 ha tăng 314,01 ha do đất nông nghiệp chuyển qua; đất chưa sử
dụng không còn.
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất thời kỳ 20112015 là cơ sở quan trọng để địa phương làm căn cứ xây dưng kế hoạch phát triển
kinh tế và xã hội trong 5 năm tới, đóng vai trò quan trọng góp phần thúc đẩy phát
triển kinh tế – xã hội, tăng cường đầu tư vào đất, tạo cơ sở pháp lý cho công tác
quản lý đất đai trên địa bàn
                                                                          Trang ii 

 


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Quy hoạch sử dụng đất
Kế hoạch sử dụng đất
Nghị Định
Thông Tư
Quyết Định
Trung Ương
Chính Phủ
Hiện trạng sử dụng đất
Đơn vị đất đai
Bản đồ đất
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hộ gia đình – cá nhân
Thương mại – dịch vụ

Bảng 3.2: Giá trị tăng thêm (GDP) của thị trấn Gia Ray .............................................. 17
Bảng 3.3: Hiện trạng giao thông thị trấn Gia Ray ......................................................... 19
Bảng 3.4: Hiện trạng đất phát triển hạ tầng thị trấn Gia Ray – huyện Xuân Lộc – tỉnh
Đồng Nai. ....................................................................................................................... 24
Bảng 3.5: Biến động các loại đất thời kỳ 2005 – 2010thị trấn Gia Ray – huyện Xuân
Lộc – tỉnh Đồng Nai. ..................................................................................................... 25
Bảng 3.6: Kết quả thực hiện QHSDĐ kỳ trước thị trấn Gia Ray – huyện Xuân Lộc –
tỉnh Đồng Nai. ............................................................................................................... 29
Bảng 3.7: Kết quả thực hiện điều chỉnh QHSDĐ phát triển hạ tầng kỳ trước thị trấn Gia
Ray – huyện Xuân Lộc – tỉnh Đồng Nai ....................................................................... 31
Bảng 3.8: Mô tả chất lượng các đơn vị đất đai .............................................................. 34
Bảng 3.9: Kết quả đánh giá thích nghi .......................................................................... 35
Bảng 3.10: Diện tích theo mức độ thích nghi của từng loại hình sử dụng đất....................... 36
Bảng 3.11: Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu phát triển đô thị Gia Ray ................. 40
Bảng 3.12: So sánh phương án QHSDĐ ....................................................................... 42
Bảng 3.13: Nhu cầu sử dụng đất giao thông đến năm 2020 thị trấn Gia Ray – huyện
Xuân Lộc – tỉnh Đồng Nai .............................................................................................................45
Bảng 3.14: Diện tích các loại đất được cấp Huyện phân bổ cho thị trấn Gia Ray .........47
Bảng 3.15: Diện tích các loại đất thị trấn Gia Ray quy hoạch ...................................... 48
Bảng 3.16: Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 thị trấn Gia Ray – huyện Xuân Lộc –
tỉnh Đồng Nai ................................................................................................................ 49
Bảng 3.17: Quy hoạch đất phát triển hạ tầng đến năm 2020 thị trấn Gia Ray – huyện
Xuân Lộc – tỉnh Đồng Nai ............................................................................................ 51
Bảng 3.18: Phân kỳ các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất trong kỳ quy hoạch thị trấn Gia
Ray – huyện Xuân Lộc – tỉnh Đồng Nai ....................................................................... 54
Bảng 3.19: Phân kỳ diện tích đất chuyển mục đích trong kỳ quy hoạch thị trấn Gia Ray
– huyện Xuân Lộc – tỉnh Đồng Nai ............................................................................... 55
Bảng 3.20: Kế hoạch sử dụng đất 2011 – 2015 do cấp Huyện phân bổ thị trấn Gia Ray
– huyện Xuân Lộc – tỉnh Đồng Nai ............................................................................... 56


III.1.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN ...................................................................................14
III.1.2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ – XÃ HỘI ......................................17
III.1.3. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ
MÔI TRƯỜNG............................................................................................................200
III.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ..................................................21
III.2.1. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI .................................................................21
III.2.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN ĐỘNG CÁC LOẠI ĐẤT ............22
III.2.3. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KỲ TRƯỚC ...29
III.3. ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI VÀ ĐỊNH HƯỚNG DÀI HẠN SỬ DỤNG
ĐẤT ...............................................................................................................................33
III.3.1. ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI ...............................................................33
III.3.2. ĐỊNH HƯỚNG DÀI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT ......................................................37
III.4. PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ..................................................38
III.4.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TRONG THỜI KỲ QUY
HOẠCH .........................................................................................................................38
III.4.2. PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ..............................................41
III.4.3. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT ĐẾN KINH TẾ - XÃ HỘI....................................................................................52
III.4.4. PHÂN KỲ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ....................................................53
III.4.5. LẬP KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KỲ ĐẦU ..................................................56
 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

III.5. GIẢI PHÁP TỔ CHỨC THỰC HIỆN QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT ...............................................................................................................................62

Như vậy, QHSDĐĐ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ trước mắt mà cả
lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm về điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục
tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, QHSDĐĐ được tiến hành nhằm
tạo cơ sở để bố trí sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ môi trường đồng thời đáp
ứng nhu cầu thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất huyện Xuân lộc đến năm 2010 đã được triển khai xây
dựng từ năm 1998, sau đó tiến hành điều chỉnh vào năm 2003 và gần nhất là năm
2008. Trên cơ sở quy hoạch cấp huyện, cấp xã cũng được xây dựng và điều chỉnh quy
hoạch theo từng mốc thời gian tương ứng. Quá trình thực hiện 10 năm qua đã giúp cho
công tác quản lý, sử dụng đất ở địa phương đi vào nề nếp và mang lại hiểu quả thiết
thực, làm tăng giá trị và sử dụng bền vững tài nguyên đất đai, tạo điều kiện thuận lợi
cho các ngành phát triển, góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển. Tuy
nhiên, đến hết 2010 thì quy hoạch sử dụng đất thị trấn Gia Ray, cũng như các xã đều
hết thời gian thực hiện, trong khi dự báo giai đoạn 2010 – 2020 kinh tế - xã hội sẽ
phát triển với tốc độ cao và có nhiều biến đổi so với giai đoạn 2001 – 2010. Do vậy, để
đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và tạo cơ sở pháp lý cho
công tác quản lý đất đai một cách bền vững, thì việc lập Quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) của thị trấn Gia Ray là việc làm
cần thiết.
Xuất phát từ thực tế đó, chúng tôi thực hiện đề tài: “Quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020, kế hoạch sử dụng đất thời kỳ (2011-2015) thị trấn Gia Ray, huyện
Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai”.

Trang 1 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

sau:
I.1.1. Trước năm 1975
Ở miền Bắc: Bộ nông trường đã tiến hành chỉ đạo cho các nông trường lập quy
hoạch sản xuất, những quy hoạch này đáp ứng được cho công tác bố trí sản xuất cho
các nông trường quốc doanh nhưng các phương án quy hoạch không được phê duyệt
nên tính khả thi và tính pháp lý không cao.
Ở miền Nam: Chế độ cũ có xây dựng dự án phát triển kinh tế hậu chiến với ý đồ
là dự án sẽ tiến hành quy hoạch phát triển sau chiến tranh, kết quả là ở miền Nam hình
thành khu công nghiệp Biên Hòa 1.
Hạn chế: QH chủ yếu phục vụ cho nông trường và hợp tác xã nông nghiệp.
I.1.2. Từ năm 1976 – 1980
Thông qua Nghị Quyết Trung Ương II khoá IV, Nhà nước thành lập Uỷ ban phân
vùng kinh tế Trung Ương và ở các Tỉnh thành lập ban phân vùng kinh tế. Kết quả là
phân được các vùng kinh tế: Nông nghiệp, lâm nghiệp, chế biến thực phẩm của cả
nước, đặc biệt phân được 07 vùng kinh tế trọng điểm: Vùng đồi núi phía bắc, vùng
đồng bằng Sông Hồng, vùng Bắc Trung Bộ, vùng duyên hải Trung Bộ, vùng Tây
Nguyên, vùng Đông Nam Bộ và vùng đồng bằng Sông Cửu Long.
Hạn chế: trong giai đoạn này đã xây dựng được phương án phân vùng trong
nông – lâm nghiệp cho 41 tỉnh – thành phố. Chủ yếu cho 02 loại đất nông nghiệp và
lâm nghiệp, các loại khác ít được chú ý.
I.1.3. Từ năm 1981 – 1986
Có Đại hội Đảng Cộng Sản Việt Nam toàn quốc lần thứ V và ban hành văn kiện
có nội dung: xúc tiến công tác nghiên cứu điều tra cơ bản, làm cơ sở lập tổng sơ đồ
phát triển và phân bố lực lượng sản xuất toàn quốc (QH cấp quốc gia), sơ đồ phát triển
và phân bố lực lượng sản xuất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và các bộ
ngành trung ương (QH cấp tỉnh).
Kết quả là đối tượng đất đai trong quy hoạch được mở rộng: nghiên cứu về đất
phát triển không gian đô thị, đất giao thông, đất khu công nghiệp…tài liệu điều tra cơ
bản khá phong phú, đồng bộ, có đánh giá nguồn lực (nội và ngoại lực) và xét trong
mối quan hệ vùng, có lượng toán vốn đầu tư, hiệu quả của quy hoạch, nội dung

toàn quốc đến năm 2010.
Hạn chế: công tác lập quy hoạch-kế hoạch mang tính chất nội bộ, ít công khai và
chưa phân tích đánh giá được hiểu quả kinh tế cũng như tổ chức thực hiện quy hoạch
còn hạn chế.
I.1.6. Từ năm 2003 đến nay
Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 (có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004).
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
Thông tư 30/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 về việc hướng dẫn
lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quyết định 04/2005/TT-BTNMT ngày 30/6/2005 về việc ban hành quy trình lập
và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quyết định 10/2005/QĐ-BTNMT ngày 24/10/2005 về việc ban hành định mức
kinh tế - kỹ thuật lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thông tư 04/2006/TT-BTNMT ngày 22/05/2006 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường hướng dẫn tính đơn giá dự toán, xây dựng dự toán kinh phí thực hiện lập và
điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Thủ tướng Chính phủ về quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Thông tư 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi Trường
về việc quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thông tư 06/2010/TT-BTNMT ngày 15/3/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật lập và điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
Nội dung mới:
- Hệ thống lập QHSDĐ chia làm 5 cấp : toàn quốc, tỉnh, huyện, xã và khu kinh tế khu công nghệ cao.
- Thời kỳ lập QHSDĐ: 10 năm.
- Kế hoạch sử dụng đất 5 năm thống nhất tất cả các cấp.

Trang 4 

Quan điểm thứ hai: QHSDĐ được xây dựng trên các quy phạm pháp luật của nhà
nước nhầm nhấn mạnh tính pháp chế của quy hoạch sử dụng đất.
Cả hai quan điểm đó chưa đúng và đầy đủ vì bản chất của quy hoạch không nằm
ở kỹ thuật đo đạc, cũng không thuộc về hình thức pháp lý, mà nó nằm bên trong tổ
chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất đặc biệt, coi đất như đối tượng của các mối
quan hệ trong đối tượng sản xuất.
Quy hoạch sử dụng đất có 3 tính chất phải thể hiện: Tính pháp chế; tính kỹ thuật;
tính kinh tế.
Từ đó có thể rút ra kinh nghiệm QHSDĐ như sau: “QHSDĐ là hệ thống các biện
pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai
đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bố quỹ đất cho
các mục đích và cho các ngành và tổ chức sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sản
xuất của xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường.”
I.3. CƠ SỞ LÝ LUẬN
I.3.1. Cơ sở khoa học
I.3.1.1. Các khái niệm
Đất đai: là một vùng không gian đặc trưng có giới hạn, theo chiều thẳng đúng (gồm
khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước,
tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là
sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác).
Ngoài ra còn hoạt động của con người từ quá khứ đến hiện tại và triển vọng trong tương lai.
Trang 5 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

Quy hoạch sử dụng đất: QHSDĐ là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và

hội chính là lịch sử phát triển của QHSDĐ. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một
phương thức sản xuất thể hiện theo hai mặt: lực lượng sản xuất (quan hệ giữa người
với súc vật hoặc tự nhiên trong quá trình sản xuất) và quan hệ sản xuất (quan hệ giữa
người với người trong quá trình sản xuất). Trong QHSDĐ, luôn nảy sinh mối quan hệ
giữa người với đất đai. Các công việc của con người như điều tra, đo đạc, khoanh định,
thiết kế... đều liên quan chặt chẽ với đất đai, nhằm đưa đất đai vào sử dụng sao cho
đầy đủ, hợp lý và hiệu quả cao nhất. QHSDĐ thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy
phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy
nó luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất xã hội.
Mặt khác, ở mỗi nước khác nhau đều có Luật đất đai riêng của mình. Vì vậy, quy
hoạch sử dụng đất của các nước cũng có nội dung khác nhau. Ở nước ta, QHSDĐ phục
vụ nhu cầu sử dụng đất và quyền lợi của toàn xã hội. Bởi vì vậy theo Luật đất đai thì
Trang 6 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý và nhà nước
giao đất cho các hộ gia đình và tổ chức sử dụng. Điều đó góp phần tích cực thay đổi
quan hệ sản xuất ở nông thôn, tạo điều kiện cho người dân làm chủ mảnh đất, tự tin
trong sản xuất và đầu tư, giúp cho việc bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã
hội. Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường, QHSDĐ góp phần giải quyết các mâu thuẫn
nội tại của cùng lợi ích kinh tế xã hội và môi trường nảy sinh trong quá trình sử dụng
đất, cũng như mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau.
2. Tính tổng hợp
Đất đai có vai trò quan trọng đối với đời sống của con người và các hoạt động xã
hội. Cho nên QHSDĐ mang tính tổng hợp rất cao, đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa

quá trình dự báo chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế - xã hội khó xác định, nên
chỉ tiêu quy hoạch càng khái lược, quy hoạch sẽ càng ổn định.

Trang 7 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

Do đó, quy hoạch thường có giá trị trong thời gian, tạo nền tảng và định hướng
cho các ngành khác sử dụng đất đai, tạo nền tảng và định hướng cho các ngành khác
sử dụng đất đai theo phương hướng đã vạch ra.
5. Tính chính sách
QHSDĐ thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính sách xã hội. Mỗi đất nước
có các thể chế chính trị khác nhau, các phương hướng hoạt động kinh tế - xã hội khác
nhau, nên chính sách QHSDĐ đai cũng khác. Khi xây dựng phương án phải quán triệt
các chính sách và quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo
cụ thể mặt bằng đất đai của các mục tiêu phát triển kinh tế quốc dân, phát triển ổn định
kinh tế chính trị xã hội; tuân thủ các chỉ tiêu, các quy định khống chế về dân số, đất đai
và môi trường sinh thái. Trong một số trường hợp ta có thể hiểu quy hoạch là luật,
QHSDĐ để đề ra phương hướng, kế hoạch bắt mọi người phải làm theo. Vì vậy,
QHSDĐ thể hiện tính chính sách rất cao.
6. Tính khả biến
Với xu hướng đi lên của xã hội, mọi sự vật hiện tượng luôn thay đổi. Vì vậy, dưới
sự tác động của nhiều nhân tố khó định trước, đoán trước, theo nhiều phương diện
khác nhau, QHSDĐ chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất
sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất
định. Càng ngày xã hội càng phát triển, khoa học kỹ thuật phát triển mạnh, đời sống


I.3.1.6. Quan hệ giữa QHSDĐ với QH khác
1. Quan hệ giữa QHSDĐ của ĐVHC cấp trên và QHSDĐ của ĐVHC cấp dưới
QHSDĐ được thực hiện ở 4 cấp: Cả nước, Tỉnh, Huyện, Xã.
- Chỉ tiêu phân bổ quỹ đất cho các ĐVHC trực thuộc là chỉ tiêu định hướng (chỉ
tiêu này sẽ được tính toán lại trong quá trình lập QHSDĐ của cấp trực thuộc).
- QHSDĐ của ĐVHC cấp dưới là căn cứ để điều chỉnh, bổ sung QHSDĐ của
ĐVHC cấp trên.
QHSDĐ của ĐVHC các cấp cùng hợp thành hệ thống QHSDĐ hoàn chỉnh.
Trong đó nhiệm vụ của QHSDĐ từng cấp hành chính được thể hiện như sau:
Cấp hành chính

Nhiệm vụ

Cả nước (đã hoàn thành)

Điều hòa quan hệ sử dụng đất giữa các
ngành, Tỉnh, Thành phố trực thuộc TW

Cấp Tỉnh (ĐVHC trực thuộc TW)

Cụ thể QHSDĐ cấp toàn quốc, kết hợp
với nhu cầu phát triển KT-XH của Tỉnh

Cấp Huyện (ĐVHC trực thuộc Tỉnh)

Trên cơ sở QHSDĐ cấp Tỉnh giải
quyết các mâu thuẫn về quan hệ đất đai

Cấp Xã (ĐVHC trực thuộc Huyện)


4.Quan hệ giữa QHSDĐ với QH đô thị
QH đô thị định ra tính chất quy mô, xác định đô thị, các định các bộ phận hợp
thành đô thị.
QH đô thị bố trí các khu vực cho các dự án, tổ chứ và sắp xếp nội dung xây dựng đô thị.
- Khu trung tâm hành chánh
- Khu thương mại, dịch vụ, du lịch
- Khu công nghiệp
- Cụm dân cư
QHSDĐ xác định vị trí, quy mô các loại đất trong các dự án xây dựng đô thị, quy
hoạch sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho xây dựng và phát triển đô thị.
5.Quan hệ giữa QHSDĐ với QH các ngành
QH ngành: Giao thông, xây dựng, du lịch, giáo dục, thủy lợi, thể thao, khoáng sản.
QH các ngành là cơ sở và bộ phận hợp thành QHSDĐ.
QH ngành chịu sự chỉ đạo khống chế của QHSDĐ: quy mô sử dụng đất của các
ngành sẽ được điều hòa trong QHSDĐ.
Không có sự sai khác theo không gian và thời gian ở cùng một khu vực cụ thể:
đối tượng được xác định trong QH các ngành cũng sẽ được bố trí trong QHSDĐ theo
vị trí và thời điểm triển khai.
I.3.1.7. Quy trình thực hiện QHSDĐ
Năm 1995 quy trình thực hiện điều tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chính thức
được ban hành kèm theo Quyết định số 657/QĐ.ĐC ngày 28/9/1995 của Tổng cục địa
chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) là cở sở để thực hiện quy hoạch các cấp.
Ngày 12 tháng 10 năm 1998, Tổng cục Địa chính ban hành văn bản số 1814/VCTCĐC hướng dẫn lập quy hoạch sử dụng đất theo đơn vị hành chính về nội dung và
trình tự các bước cơ bản như quy định trong Quyết định số 675/QĐ.ĐC ngày 28/9/1995.
Năm 2001 Luật đất đai được điều chỉnh, bổ sung. Nghị định 68/2001/NĐ-CP
ngày 01/10/2001 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, kèm theo Thông tư
1842/2001/TT-TCĐC ngày 01/11/2001 của Tổng cục địa chính ( nay là Bộ Tài nguyên
và Môi trường) đã hướng dẫn thực hiện công tác quy hoạch sử dụng đất. Về cơ bản nội
dung các bước lập quy hoạch sử dụng đất đai vẫn giữ thao quy trình lập quy hoạch, kế

Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
Công văn số 2778/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 04/8/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc triển khai lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử
dụng đất 05 năm (2011-2015);
Chỉ thị số 01/CT-BTNMT ngày 17 tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và môi
trường về việc tăng cường công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quyết định số 1764/QĐ-UBND ngày 06 tháng 7 năm 2010 của UBND tỉnh Đồng
Nai về việc phê duyệt dự án lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử
dụng đất 5 năm kì đầu (2011 – 2015) huyện Xuân Lộc – tỉnh Đồng Nai.
Văn kiện đại hội đại biểu Đảng bộ huyện Xuân Lộc lần thứ V nhiệm kỳ 2010 -2015.
Các quy hoạch dự án có liên quan, còn hiệu lực thi hành của tỉnh Đồng Nai và
huyện Xuân Lộc.
I.3.3. Cơ sở thực tiễn
Văn kiện đại hội Đảng bộ thị trấn Gia Ray – huyện Xuân Lộc nhiệm kỳ 2010-2015.
Quy hoạch sử dụng đất tỉnh Đồng Nai đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 05
năm (2011 - 2015).
Quy hoạch phát triển các ngành trên địa bàn tỉnh có liên quan đến thị trấn Gia
Ray, bao gồm: nông nghiệp và phát triển nông thôn, công nghiệp, xây dựng, giao
thông, điện lực, du lịch, giáo dục, y tế, quốc phòng.
I.4. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
Thị trấn Gia ray, huyện xuân lộc với tổng diện tích tự nhiên là 1396,99ha(theo kết
quả kiểm kê đất đai năm 2010) và 17.200 nhân khẩu chiếm 1,92% diện tích và 6,73%
dân số toàn Huyện, 8 khu phố dân cư. Thị trấn Gia Ray là trung tâm huyện lỵ của
huyện Xuân Lộc - tỉnh Đồng Nai, địa giới hành chính được xác định như sau: Phía Bắc
giáp xã Xuân Trường, Phía Tây giáp xã Xuân Hiệp, Phía Đông giáp xã Xuân Tâm,
Phía Nam giáp xã Xuân Hiệp và Xuân Tâm.Thị trấn là cửa ngõ phía Đông Nam của
tỉnh Đồng Nai, nơi giao nhau của các tuyến giao thông huyết mạch (QL1A, TL766…),
nên Gia Ray có vị trí rất quan trọng trong phát triển kinh tế và an ninh quốc phòng.
Bên cạnh đó, Gia Ray là trung tâm huyện lỵ và là đô thị duy nhất trong Huyện nên có

Các bước, các nhiệm vụ để thực hiện dự án áp dụng theo quy định tại Thông tư
06/2010/TT-BTNMT, cụ thể là:
Bước 1: Điều tra, thu thập các thông tin, dữ liệu và bản đồ.
Bước 2: Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và biến đổi khí
hậu, các chỉ tiêu quy hoạch phát triển các ngành, lĩnh vực tác động đến việc sử dụng đất;
Bước 3: Phân tích, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất, biến động sử dụng
đất, kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ trước và tiềm năng đất đai;
Bước 4: Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất;
Bước 5: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu;
Bước 6: Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp, hoàn chỉnh tài liệu quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, trình thông qua, xét duyệt và công bố quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
II.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Phương pháp thống kê: sử dụng trong quá trình thu thập, tổng hợp các số liệu về
tự nhiên, kinh tế, xã hội, hiện trạng sử dụng đất.
- Phương pháp điều tra thực địa: sử dụng trong quá trình đối soát thực địa chỉnh lý
những biến động về đất đai, thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010.
- Phương pháp bản đồ: thành lập các loại bản đồ trung gian và bản đồ thành quả
của quy hoạch sử dụng đất đai.
Trang 12 
 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

- Phương pháp dự báo: dự báo dân số, dự báo nhu cầu sử dụng đất trong thời kỳ
quy hoạch và dự trữ cho các giai đoạn phát triển tiếp theo.
- Phương pháp so sánh: so sánh sự biến động đất đai qua các giai đoạn.

- Phớa Nam giỏp xó Xuõn Hip v Xuõn Tõm.
Th trn Gia Ray cú din tớch t nhiờn: 1.396,99ha, dõn s (nm 2010): 17.200
ngi, chim 1,92% din tớch v 6,73% dõn s ton huyn. L ca ngừ phớa ụng
Nam ca tnh ng Nai, ni giao nhau ca cỏc tuyn giao thụng huyt mch (QL1A,
TL766), nờn Gia Ray cú v trớ rt quan trng trong phỏt trin kinh t v an ninh quc
phũng. Bờn cnh ú, Gia Ray l trung tõm huyn l v l ụ th duy nht trong Huyn
nờn cú rt nhiu iu kin thun li thu hỳt cỏc ngun lc u t vo phỏt trin kinh
t - xó hi trờn a bn.
L
ng
sô

TỉNH
BìNH THUậN

g
aN

su
ối
Rế
t

HUYệN
ĐịNH QUáN


s.Tâm

è

á

Hồ
Gia Ui
suối





xã Bảo Hòa
xã Xuân Đinh



suố xã Xuân Hiệp
iC
ầu s u
B ối Sôn
g

xã Xuân Tâm


s uố

Ra

y
xã Lang Minh

ng


xã Xuân Hòa

su
ối
Sô
ng
R

s uố i



Hồ
Núi Le

1





TT
Gia Ray

xã Suối Cát
xã Xuân Phú


B RịA-VũNG TU

Hỡnh 3.1: S v trớ th trn Gia Ray, huyn Xuõn Lc


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Trung Tín

III.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Có 2 dạng địa hình chính là:
- Địa hình núi: Trong phạm vi thị trấn có núi Chứa Chan, độ cao 844m, tuy không
thích hợp để sản xuất nông nghiệp nhưng có tiềm năng về phát triển du lịch.
- Địa hình đồi thoải lượn sóng: chiếm khoảng 90% diện tích tự nhiên. Độ dốc phổ
biến từ 30 đến 80 khá thuận lợi cho phát triên nông nghiệp với các loại hình cây lâu năm.
III.1.1.3. Khí hậu
Khí hậu thị trấn Gia Ray nằm trong vùng cận xích đạo có những đặc trưng chính như sau:
- Năng lượng bức xạ dồi dào ( trung bình khoảng 154 – 158 Kcal/cm2-năm ). Nắng
nhiều ( trung bình 5,7 – 6 giờ/ngày ). Nhiệt độ cao và cao đều quanh năm, ( trung bình
25,40 C ). Hầu như không có thiên tai như: bão, lụt, thuận lợi cho phát triển kinh tế.
- Lượng mưa lớn ( trung bình 1.956 – 2.139 mm/năm ), mùa mưa thường bắt đầu
vào tháng 5 và kết thúc vào tháng 11, mưa nhiều và mưa to vào thời ky từ tháng 7 đến
tháng 9. Mùa khô thường bắt đầu từ tháng 12 đến tháng 4, do bị mất cân đối nghiêm
trọng trong cán cân ẩm nên vào mùa này việc trồng trọt sản xuất cần phải được bổ
sung nước tưới kịp thời.
 Nhìn chung khí hậu ở Gia Ray ít có những biểu hiện cực đoan gây trở ngại cho
phát triển kinh tế - xã hội và đời sống dân sinh
III.1.1.4. Các nguồn tài nguyên.
1. Tài nguyên đất
Theo bản đồ đất tỷ lệ 1/25.000 của huyện Xuân Lộc được phúc tra thành lập từ

Số TT
1

2

3

Tên Đất

Ký Hiệu

Diện tích
(ha)

%

Nhóm đất xám vàng

AC

606

43,4

Đất xám vàng gley

Acg

76


274

19,6

Đất tầng mỏng

LPd

222

15,9

85

6,1

1.397

100,0

Sông suối, ao hồ
Tổng DTTN

(Nguồn: Quy hoạch sử dụng đất thị trấn Gia Ray thời kỳ 2003-2010 – Phân viện QH&TKNN)

 Nhìn chung, đất đai ở TT. Gia Ray có nền móng vững chắc, kết cấu ổn định,
ngoại trừ diện tích núi Chứa Chan có độ dốc lớn và lòng hồ Núi Le, diện tích còn lại
có độ dốc thấp, bằng phẳng, thoát nước tốt nên rất thuận lợi trong xây dựng cơ sở hạ
tầng và phát triển không gian đô thị.
2. Tài nguyên nước.