BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 9 - TP.HỒ CHÍ MINH.”

SVTH

: TRẦN MỘNG KHANH

MSSV

: 08124037

LỚP

: DH08QL

KHÓA

: 2008 - 2012

NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

- TP. Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2012 -



Để hoàn thành được bài luận văn em xin cảm ơn các anh chị
cán bộ địa phương nơi em thực tập đã tận tình giúp đỡ để luận văn
được hoàn thành đúng thời hạn.
Xin chân thành gửi lời cảm ơn các cô chú, anh chị làm việc tại
UBND quận 9, phòng Thống kê, phòng Tài nguyên và Môi trường,
Văn phòng Đăng ký QSDĐ đã cung cấp tài liệu và tạo mọi điều kiện
thuận lợi nhất để đề tài nghiên cứu được tiến hành trong suốt thời
gian thực tập tại địa phương.
Do thời gian thực tập và kiến thức còn hạn hẹp do đó báo cáo
khó tránh khỏi những sai sót, kính mong sự góp ý của quý thầy cô để
luận văn được hoàn thiện hơn. Những kiến thức quý báu mà thầy cô
sẻ chia là tiền đề để cho em trong thời gian công tác tiếp theo.
Đại học Nông Lâm TP.HCM , tháng 08 năm 2012
Sinh viên thực hiện
Trần Mộng Khanh


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện:Trần Mộng Khanh; Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Quận 9- Tp.Hồ Chí Minh.”
Giáo viên hướng dẫn:TS. Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nguồn lao động dồi dào từ các tỉnh thành
khác đến làm cho nhu cầu SDĐ tăng nhanh. Đặc biệt là địa bàn Quận 9 - nơi đang có tốc
độ đô thị hóa rất cao, nằm ở vị trí cửa ngõ phía Đông Thành phố, có lợi thế giao thông
với xa lộ Hà Nội, sông Đồng Nai và các xa lộ lớn dự kiến mở nối với các tỉnh xung
quanh. Khi đất đai được thừa nhận là có giá trị thì làm cho các biến động quyền sử dụng
đất trở nên sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp. Vì thế, đã gây nên những điều bất
cập dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả. Chính những

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
MỞ ĐẦU ............................................................................................................................. 1
PHẦN I: TỔNG QUAN .................................................................................................... 3
I.1. Cơ sở lý luận ................................................................................................................. 3
I.1.1. Cơ sở khoa học .................................................................................................. 14
I.1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................... 15
I.1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................... 16
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu...................................................................................... 16
I.2.1. Lịch sử hình thành Quận 9 ................................................................................ 17
I.2.2.Điều kiện tự nhiên .............................................................................................. 12
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 28
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 28
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 28
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................ 29
II.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên –tài nguyên thiên nhiên có ảnh hưởng đến việc sử dụng
đất ...................................................................................................................................... 29
II.2. Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận ........................... 30
II.2.1. Tình hình quản lý đất đai.................................................................................. 30
II.2.2. Công tác quản lý đất đai theo ranh giới hành chính ......................................... 31
II.2.3. Công tác lập bản đồ địa chính .......................................................................... 31
II.2.4. Công tác đăng ký đất đai,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................. 32
II.2.5. Công tác lập quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất .............................................. 33
II.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .................................................................. 33
II.2.7. Công tác giải quyết Tranh chấp, Khiếu nại về đất đai. .................................... 33
II.2.8. Công tác xử lý vi phạm pháp luật về đất đai .................................................... 34
II.2.9. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính. ........................................................ 35


II.3. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Quận 9 .............................................................. 35
II.3.1. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng ................................................ 35

QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
UBND: Ủy ban nhân dân
TNHTHS: Tiếp nhận hoàn trả hổ sơ
TĐB: Tổ đăng bộ
VPĐK: Văn phòng đăng ký


DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Diện tích Quận theo đơn vị hành chính ............................................................... 18
Bảng 2: Một số chỉ tiêu khí hậu địa phương ..................................................................... 19
Bảng 3. Tài nguyên đất Quận 9 ......................................................................................... 20
Bảng 4: Doanh thu ngành công nghiệp ............................................................................. 22
Bảng 5: Doanh thu ngành thương mại dịch vụ .................................................................. 23
Bảng 6: Giá trị sản xuất hàng nông nghiệp, thủy sản ........................................................ 24
Bảng 7: Hiện trạng dân số, mật độ dân số theo đơn vị hành chính năm 2010 .................. 25
Bảng 8: Hiện trạng về trường lớp trên địa bàn Quận 9 ..................................................... 27
Bảng 9: Diện tích Quận theo đơn vị hành chính. .............................................................. 31
Bảng 10: Kết quả đo đạc bản đồ địa chính mới ................................................................ 32
Bảng 11: Thống kê các vụ tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo qua các năm. ................. 34
Bảng 12: Thống kê sổ địa chính theo LĐĐ 2003 .............................................................. 35
Bảng 13: Thống kê sổ địa chính theo Nghị Định 88. ........................................................ 35
Bảng 14:Thống kê diện tích đất theo mục đích sử dụng và theo đơn vị hành chính ........ 36
Bảng 15: Hiện trạng sử dụng các loại đất chính 2011 ....................................................... 36
Bảng16: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2011 .................................................. 37
Bảng 17: Phân bố đất sản xuất nông nghiệp theo đơn vị hành chính................................ 39
Bảng 18: Phân bố đất trông cây hàng năm theo mục đích sử dụng và theo đơn vị hành
chính .................................................................................................................................. 40
Bảng 19: Phân bố đất trồng cây lâu năm theo đơn vị hành chính ..................................... 41
Bảng 20: Phân bố đất nuôi trồng thủy sản theo đơn vị hành chính ................................... 42


SVTH: Trần Mộng Khanh

MỞ ĐẦU
I. Đặt vấn đề.
Trong những năm gần đây, nền kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh đã đạt sự phát triển
nhiều mặt, đất đai trở thành một trong những động lực hết sức quan trọng trong sự phát triển
ấy. Song song đó, tình hình sử dụng đất đai có những biến động rất lớn, đặc biệt là do sự tác
động của nền kinh tế thị trường, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, thêm vào đó là quá trình điều
chỉnh quy hoạch, chỉnh trang đô thị diễn ra hết sức mạnh mẽ đặc biệt là ở những vùng ngoại
thành.
Với sự liên quan hầu hết tới các lĩnh vực KT – XH, nên tình hình sử dụng đất đai có
rất nhiều biến động xảy ra. Chính vì vậy, quá trình sử dụng đất và tình hình biến động đất đai
diễn ra hết sức phức tạp và khó kiểm soát được. Điều này tạo ra trở ngại rất lớn trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai trong cả nước nói chung và từng địa phương nói riêng. Để
quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thông tin đầy đủ và phản ánh đúng
thực trạng thông qua đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên bản đồ địa chính và
hệ thống hồ sơ địa chính. Bất kỳ mọi biến động nào đều phải thực hiện theo trình tự thủ tục
và phải đăng ký cập nhật những thay đổi để từ đó làm cơ sở bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ
hợp pháp của các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để Nhà nước hoạch định chính sách và
phát triển. Vì vậy công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai là một trong những nhiệm vụ
cần thiết, thường xuyên được các cấp quan tâm và chỉ đạo cơ quan quản lý đất đai ở cấp
mình quản lý, nhằm tăng cường thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai
ngày càng chuẩn xác hơn. Vì đây là công tác trọng tâm của ngành Quản lý.
Trong khi đó, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai hiện nay trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh gặp nhiều khó khăn bất cập do nhiều nguyên nhân khách quan. Vấn
đề đặt ra hiện nay làm cách nào để thực hiện công việc trên một cách hiệu quả, nhằm củng cố
lại công tác quản lý đất đai và giải quyết những hồ sơ tồn động trong nhiều năm, đồng thời
tạo thuận lợi cho quá trình quản lý, lưu trữ hồ sơ và hệ thống sổ bộ địa chính, bởi nếu không
cập nhật biến động kịp thời thì hồ sơ và hệ thống sổ bộ địa chính thiết lập trong thời gian đầu

 Bản đồ địa chính và hệ thống sổ bộ, giữa dữ liệu file và tài liệu giấy phải đảm bảo
tính đồng bộ về thông tin và nội dung.
 Số liệu chỉnh lý phải đúng với thực tế, thường xuyên cập nhật và sửa những sai sót
trước đây.
 Đảm bảo đúng quy định kỹ thuật, trình tự, nội dung chỉnh lý, thường xuyên cập
nhật thông tin mới.
 Đảm bảo tính thống nhất về thẩm quyền về cập nhật, chỉnh lý biến động, chỉ chỉnh
lý khi biến động đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và thực hiện theo đúng
quy trình hướng dẫn.

Trang 2


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Mộng Khanh
PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1. Cơ sở lý luận.
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Tổng quan về hồ sơ địa chính
a. Khái niệm về hồ sơ địa chính.
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những thông
tin cần thiết về mặt tự nhiên - kinh tế - xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá
trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính cung cấp những thông tin cần thiết để Nhà nước thực hiện chức năng
của mình đối với đất đai với tư cách là chủ sở hữu.
Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất của mỗi người sử dụng đất theo
từng đơn vị hành chính cấp xã gồm: bản đồ địa chính (hoặc bản trích đo địa chính), sổ địa

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Mộng Khanh

thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa).
Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ tài liệu địa chính phục vụ thường xuyên hoặc hỗ trợ cho yêu cầu quản lý
đất đai
Các tài liệu phục vụ thường xuyên cho công tác quản lý đất đai bao gồm:
Bản đồ địa chính.
Khái niệm.
Bản đồ địa chính gốc: Là bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất và thể hiện
trọn và không trọn các thửa đất, các đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa
đất, các yếu tố quy hoạch đã được phê duyệt, các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo
khu vực trong phạm vi một hoặc một đơn vị hành chính cấp xã, trong một phần hay cả
đơn vị hành chánh cấp huyện hoặc một số huyện trong phạm vi một tỉnh hoặc một
thành phố thuộc Trung Ương, được cơ quan thực hiện và cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh xác nhận. Bản đồ địa chính gốc là cơ sở để thành lập bản đồ địa chính theo đơn vị
hành chính cấp xã, phường, thị trấn. Các nội dung đã được cập nhật trên bản đồ địa
chính cấp xã phải được chuyển lên bản đồ địa chính gốc.
Bản đồ địa chính: Là bản đồ thể hiện trọn các thửa đất và các đối tượng chiếm
đất nhưng không tạo thành thửa đất, các yếu tố quy hoạch đã được phê duyệt, các yếu
tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn được cơ quan
thực hiện, UBND cấp xã và cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh xác nhận.
Ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng của thửa đất thể hiện trên bản đồ địa
chính được xác định theo hiện trạng sử dụng. Trên phương diện pháp lý, bản đồ địa
chính được coi là tài liệu cơ sở quan trọng nhất trong việc xác định pháp lý về vị trí,
hình dạng và diện tích của một thửa đất. Các thông tin về thửa đất trên bản đồ địa chính
phải được hoàn chỉnh phù hợp với các số liệu trong hồ sơ địa chính.

Sổ địa chính.
Khái niệm: Sổ địa chính là sổ được lập theo đơn vị hành chính cấp xã để thể
hiện thông tin về người sử dụng đất và thông tin về sử dụng đất của người đó đối với
thửa đất đã cấp GCN.
Mục đích lập sổ địa chính: Sổ địa chính được thành lập nhằm đăng ký toàn bộ
diện tích đất đai được Nhà nước giao quyền sử dụng cho các chủ sử dụng đất vào các
mục đích khác nhau và toàn bộ đất chưa giao chưa cho thuê sử dụng, làm cơ sở để Nhà
nước thực hiện chức năng quản lý đất đai theo đúng pháp luật, đồng thời bảo vệ quyền
sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất.
Các trường hợp biến động cần chỉnh lý trên sổ địa chính:
- Người sử dụng đất chuyển quyền hoặc đổi tên.
- Người sử đụng đất cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ.
- Có thay đổi số liệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính.
- Có thay đổi mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất.
- Chuyển từ hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền.
- Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.
- Thay đổi về giá đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính phải thực hiện.
- Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sổ theo dõi biến động đất đai.
Khái niệm: Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ được lập để theo dõi các trường
hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người
sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất.
Mục đích lập sổ: Sổ theo dõi biến động đất đai được lập để theo dõi tình hình
đăng ký biến động về sử dụng đất và làm cơ sở để thực hiện thống kê diện tích đất đai
hàng năm.Sổ được lập để theo dõi và quản lý quá trình biến động đất, chỉnh lý hồ sơ địa
chính.
Các trường hợp biến động cần chỉnh lý trên sổ theo dõi biến động đất đai:
Việc cập nhật vào sổ theo dõi biến động đất đai được thực hiện đối với tất cả

bản đồ riêng để phục vụ việc quản lý, hoặc lưu trữ trong một hệ thống sổ bộ riêng biệt để phục
vụ trong quá trình quản lý.
b. Khái niệm đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính Nhà
nước mà trực tiếp là ngành TNMT nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho
hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước
phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.
Đăng ký biến đông đất đai có những đặc điểm cơ bản sau:
 Dựa trên cơ sở hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu.
 Được tiến hành ngay sau khi kết thúc đăng ký ban đầu.
 Được tiến hành thường xuyên, tồn tại song song với quá trình sử dụng
đất.
c. Các nguyên nhân gây biến động đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất, do tác động của con người và thiên nhiên làm cho đất
đai bị biến động so với trạng thái đã đăng ký.
 Về phía con người: có hai chủ thể là người sử dụng đất và Nhà nước.
Người sử đụng đất thực hiện quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật
như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp…
Người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất gây ra
những biến động về đất đai.
Những tác động đó làm cho đất đai biến động về hình dạng, kích thước thửa đất, về
hình thái sử dụng như cho thuê, thế chấp, thời hạn sử dụng, thay đổi mục đích sử dung.
 Về phía thiên nhiên.
Tác động của thiên tai như gây lũ lụt gây xói mòn làm thay đổi trạng thái của đất, dẫn

Trang 6


Ngành: Quản lý đất đai



Trường hợp biến động mà đối tượng sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được mua nhà ở gắn liền vời quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
thì đăng ký biến động tại VPĐKQSDĐ thuộc sở TN-MT. Sau thẩm tra nếu hồ sơ hợp lệ,
VPĐKQSDĐ thuộc sở TN-MT sẽ thực hiện giải quyết biến động (chỉnh lý GCN hoặc cấp
GCN) theo nhu cầu của đối tượng sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp tỉnh chỉnh lý.

Sau đó căn cứ vào hồ sơ lưu, VPĐKQSDĐ thuộc sở TN-MT sẽ tiến hành
gửi thông báo về việc cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính và các giấy tờ khác kèm theo (sơ đồ
thửa đất, bảo sao GCN, quyết định chuyển mục đích …) đến VPĐKQSDĐ thuộc phòng TNMT và UBND xã, phường, thị trấn để cập nhật chỉnh lý cho đồng bộ.

Trang 7


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Mộng Khanh

- Chỉnh lý biến động thuộc thẩm quyền cấp huyện.

Trường hợp biến động mà đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân ,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, cộng
đồng dân cư thì đăng ký biến động tại VPĐKQSDĐ thuộc phòng TN-MT. Sau thẩm tra nếu hồ
sơ hợp lệ, VPĐKQSDĐ thuộc phòng TN-MT sẽ thực hiện giải quyết biến động (chỉnh lý GCN
hoặc cấp GCN) theo nhu cầu của đối tượng sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp tỉnh chính lý.

Sau đó căn cứ vào hồ sơ lưu, VPĐKQSDĐ thuộc phòng TN-MT sẽ tiến
hành gửi thông báo về cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính và các giấy tờ kèm theo (sở đồ thửa
đất, bản sao GCN, quyết định chuyển mục đích…) đến VPĐKQSDĐ thuộc sở TN-MT và

Trường hợp có biến động về ranh giới của một hoặc nhiều thửa, VPĐKQSDĐ gửi
thông báo kèm theo bản trích lục BĐĐC hoặc trích đo địa chính (ở nơi chưa có bản đồ địa

Trang 8


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Mộng Khanh

chính) để chỉnh lý BĐĐC.
- Tại UBND cấp xã: Việc cập nhật, chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê
đất đai lưu tại UBND cấp xã được thực hiện căn cứ vào thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý
HSĐC và bản Trích lục BĐĐC hoặc trích đo địa chính (ở nơi chưa có BĐĐC) của thửa đất
hoặc khu vực các thửa đất có biến động về ranh giới thửa (trong đố có thể hiện nội dung thay
đổi của thửa đất) do VPĐKQSDĐ các cấp gửi đến.
4. Chỉnh lý vào hồ sơ địa chính.
+ Phương pháp chỉnh lý sổ mục kê.
- Gạch ngang bằng mực đỏ ngay nội dung thay đổi.
- Sau đó ghi nội dung biến động ở cột ghi chú

Ghi số thửa biến động vào cột STT thửa

Tại cột nội dung thay đổi
a. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đối với cả thửa đất:
Trường hợp chuyển nhượng (chuyển đổi, thửa kế, tặng cho) QSDĐ: ghi ‘‘Chuyển
nhượng (chuyển đổi, thửa kế, tặng cho) trọn thửa cho ông (hoặc bà, hộ gia đình)…(tên người
nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho)’’.
b. Trường hợp chuyển quyến sử dụng đất đối với một phần thửa đất :
+ Trường hợp chuyển nhượng (chuyển đổi, thửa kế, tặng cho) QSDĐ: ghi ‘‘Chuyển

‘‘Chuyển nhượng (chuyển đổi, thừa kế, tặng cho) trọn thửa cho ông (hoặc bà, hộ gia
đình)…theo HĐCN ( HĐCĐ, biên bảng họp gia đình, HĐTC) số ….được UBND…. ký
ngày…/…/….’’
+ Trường hợp để thừa kế QSDĐ cho nhiều người cùng sử dụng đất thì ghi tên
của tất cả những người nhận thừa kế; trường hợp để thừa kế QSDĐ cho nhiều người và
tại thời điểm đăng ký vẫn chưa xác định được đầy đủ tên của những người đó thì ghi
tên của tất cả những người nhận thừa kế đã được xác định, sau đó ghi ‘‘và một số người
thừa kế khác chưa được xác định’’.
- Ghi thửa đất đã chuyển quyền vào Mục II trên trang sổ của người nhận
chuyển QSDĐ, trường hợp có ghi chú về thửa đất hoặc QSDĐ thì ghi vào Mục III trên
trang sổ đó.
b. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất:
- Gạch bằng mực đỏ vào dòng ghi thửa đất đã chuyển tại Mục II trên trang sổ
của người chuyển QSDĐ và ghi thông tin về phần diện tích còn lại không chuyển quyền
của thửa đất cũ vào dòng kế tiếp tại Mục II trên trang sổ đó.
- Tại Mục III trên trang sổ của người chuyển quyền SDĐ
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng một phần thửa: ghi ‘‘Chuyển đổi một
phần thửa số…. cho ông (hoặc bà, hộ gia đình)… với DT:….m2, phần đất còn lại có số
thửa là…., DT:….m2 theo HSĐC số…. được UBND xã …. Ký ngày…./…./….’’
+ Trường hợp chuyển nhượng (để thừa kế, tặng cho) quyền sử dụng một phần
thửa đất : ghi ‘‘Chuyển nhượng (để thừa kế, tặng cho) một phần thửa số… cho ông
(hoặc bà)… với DT:….m2. STM…… DT còn lại…. m2 theo HĐCN (biên bản họp gia
đình, HĐTC) số…. được UBND xã… ký…/…/….’’
- Ghi thông tin về thửa đất mới là phần diện tích đã chuyển quyền của thửa đất
cũ vào Mục II trên trang sổ của người chuyển QSDĐ, trường hợp có ghi chú về thửa đất
hoặc QSDĐ thì ghi vào Mục III trên trang sổ đó.
c. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
- Gạch bằng mực đỏ vào dòng ghi thửa đất đã thu hồi tại Mục II trên trang sổ
của người sử dụng đất.
- Tại Mục III trên trang sổ của người sử dụng đất

+ Trường hợp cấp đổi GCBQSDĐ: ghi ‘‘Cấp đổi GCNQSDĐ do bị rách nát(
hoặc bị ố nhòe), số phát hành là…., số vào sổ là… theo Đơn xin cấp đổi, cấp lại
GCNQSDĐ ngày…/tháng…/năm….’’
f. Trường hợp đăng ký thế chấp và xóa thế chấp.
Đăng ký thế chấp bằng QSDĐ
- Tại Mục III trên trang sổ của người sử dụng đất: ghi ‘‘Thế chấp bằng QSDĐ
tại ngân hàng (hoặc ông, bà)…..theo HĐTD số….’’
Đăng ký xóa thế chấp bằng QSDĐ
- Tại Mục III trên trang sổ của người sử dụng đất: ghi ‘‘Đã xóa thế chấp bằng
QSDĐ tại ngân hàng (hoặc ông, bà)…..theo HĐTD số….’’
+ Phương pháp chỉnh lý Sổ theo dõi biến động
-Tại cột thửa đất biến động
+ Cột Tờ bản đồ số ghi số thứ tự của tờ bản đồ địa chính.
+ Cột Thửa đất số ghi số thứ tự của thửa đất trước khi có biến động về sử dụng đất
hoặc số thứ tự của thửa đất mới được tạo thành.
- Tại cột Nội dung biến động ghi:
a. Trường hợp chuyển QSDĐ đối với cả thửa đất :
Trường hợp chuyển nhượng (chuyển đổi, để thừa kế, tặng cho) QSDĐ: ghi ‘‘Chuyển
nhượng (chuyển đổi, để thừa kế, tặng cho) trọn thửa cho ông (hoặc bà, hộ gia đình)… ở địa
chỉ…, với DT….m2, loại đất….theo HĐCN (HĐCĐ, biên bản họp gia đình, HĐTC) số…..
được UBND xã ký ngày…../…../…..’’
b. Trường hợp chuyển QSDĐ đối với một phần thửa đất :
Trường hợp chuyển đổi QSDĐ: ghi ‘‘Chuyển đổi QSDĐ một phần thửa đất cho ông
(hoặc bà)…ở địa chỉ…………, với DT….m2, loại đất…., phần đất còn lại có số thửa là…..,
DT……m2 theo HĐCĐ số..….. được UBND xã ký ngày…../…../…..’’

Trang 11


Ngành: Quản lý đất đai

DT :…..m2 tại ngân hàng (hoặc ông bà).’’
Trường hợp đăng ký xóa thế chấp bằng QSDĐ: ghi ‘‘Xóa thế chấp bằng QSDĐ với
DT :…..m2 tại ngân hàng (hoặc ông bà).’’
+ Phương pháp chỉnh lý Sổ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với
đất.
- Trường hợp thu hồi GCN do Nhà nước thu hồi hoặc cấp GCN trái pháp luật thì
gạch bằng mực đỏ vào dòng ghi thông tin về GCN đã hoặc thu hồi và ghi ‘‘Thu hồi
GCN do…(ghi lý do thu hồi)’’ vào cột Ghi chú- Trường hợp thu hồi GCN do tách thửa,
hợp thửa, cấp đổi GCN; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất và các trường hợp khác phù hợp với quy định của pháp luật ghi ‘‘Thu hồi GCN
do….(ghi lý do thu hồi), Cấp GCN mới số:…….(ghi vào sổ cấp GCN)’’ vào cột Ghi
chú;

Trang 12


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Mộng Khanh

- Trường hợp mất GCN và cấp lại GCN mới thì gạch bằng mực đỏ vào dòng ghi
thông tin về GCN đã mất và ghi ‘‘Mất GCN, cấp lại GCN mới số…..(ghi vào sổ cấp
GCN’’ vào cột Ghi chú;
- Nhiều người sử dụng đất thì ghi ‘‘Đồng quyền sử dụng đất’’
- Trường hợp người nhận GCN là người được ủy quyền thì phải có giấy tờ ủy
quyền và ghi chú ‘‘Được ủy quyền theo văn bản số…, ngày…./…./…..’’
- Giấy chứng nhận cấp mới được ghi vào sổ tiếp theo số thứ tự cuối cùng của
GCN đã cấp thuộc phạm vi đơn vị hành chính lập sổ.
- Trường hợp cấp đổi, cấp lại GCN thì ghi ‘‘Cấp đổi (cấp lại) lần…’’ vào cột
Ghi chú.


Trang 13


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Trần Mộng Khanh

‘‘Chuyển nhượng (hoặc Chuyển đổi, Để thừa kế, Tặng cho,…) một phần thửa số…., tờ bản đồ
số…. cho ông (hoặc bà)…. Với DT là …..m2, STM…., DT còn lại….m2 theo hợp đồng (biên
bản,…) số…., ký ngày…./…../…..’’
Trường hợp Giấy chứng nhận đã được cấp cho nhiều thửa đất mà người sử dụng đất
chuyển quyền sử dụng hoặc một số thửa đất thì ghi ‘‘Chuyển nhượng (hoặc Chuyển đổi, Để
thừa kế, Tặng cho,…) thửa đất số…. chô ông (hoặc bà)….với tổng DT là …..m2, tổng DT còn
lại ……m2 theo hợp đồng (biên bản…) số….., ngày…../……./….’’
c. Trường hợp thế chấp bằng QSDĐ: ghi ‘‘Thế chấp bằng QSDĐ tại ngân hàng (hoặc
ông, bà, tổ chức kinh tế khác)…. Theo hợp đồng số…., ngày…./…./….’’
d. Trường hợp xóa thế chấp bằng QSDĐ: ghi ‘‘Đã xóa thế chấp bằng QSDĐ tại ngân
hàng (hoặc ông, bà, tổ chức kinh tế khác)…. Theo hợp đồng số….,ngày…/…/…’’ và gạch
bằng mực đỏ vào dòng ghi biến động thế chấp.
f. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất: ghi ‘‘Chuyển mục đích sử dụng
sang…. Theo quyết định số….,ngày…./…./…’’
g. Trường hợp Nhà nước thu hồi một phần thửa đất: ghi ‘‘Nhà nước thu hồi một
phần thửa đất số…., với DT….m2, do…(ghi lý do thu hồi), DT còn lại….m2 theo quyết định
số…. của UBND….ký ngày…./…./….’’
- Cột xác nhận của cơ quan có thẩm quyền: Văn phòng Đăng ký quyến sử dụng đất ghi
ngày tháng năm; ký và đóng dấu, ghi họ tên, chức vụ người ký.
I.1.2. Cơ sở pháp lý.
Tình hình biến động đất đai hiện nay tương đối lớn cho nên để hệ thống hồ sơ địa
chính luôn phản ánh đầy đủ, chính xác thông tin ngoài thực địa thì Bộ TNMT, Sở TNMT

về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn.
 Giai đoạn trước ngày 30/04/1975
Tình hình quản lý trong thời kỳ này tuy chưa hệ thống, đồng bộ nhưng được phân
định rõ ràng nên có chế độ bảo hộ cho người sử dụng đất một cách phù hợp. Trong giai đoạn
này tình hình biến động đất đai xảy ra ít vì đất đai chưa được công nhận là hàng hóa và người
sử dụng đất chưa có các quyền: chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê… Vấn đề cập nhật biến
động được lưu tâm nhưng chưa tiến hành cụ thể.
 Giai đoạn từ năm 1975 đến trước năm 1993
Thực hiện triển khai đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê theo chỉ thị 299 trong
cả nước đối với đất nông nghiệp. Hệ thống bản đồ và hồ sơ có rất nhiều biến động so với trước
đây. Hệ thống sổ sách đăng ký được thiết lập trong giai đoạn này mang tính điều tra, phản ánh
nguyên hiện trạng sử dụng đất và còn nhiều vấn đề phải giải quyết.
Sau cơn sốt giá đất năm 1991 cho đến năm 1993 (Luật đất đai ban hành) và đến năm
1995 thì mức độ biến động đất đai của Tp Hồ Chí Minh rất lớn, biến động cả về hình thể mục
đích sử dụng và đặc biệt biến động do chuyển đổi, chuyển nhượng rất nhiều trong quá trình đô
thị hóa và công nghiệp hóa. Nhất là khi có Luật đất đai ra đời công nhận đất đai có giá trị và
người sử dụng đất được thực hiện các quyền, đây là cơ sở làm cho đất đai biến động mạnh.
Vấn đề cập nhật biến động những thông tin địa chính đã được đề cập nhưng chưa thực hiện
đồng bộ.
 Giai đoạn từ năm 1993 đến trước năm 2003
- Luật đất đai 1993; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai được Quốc
hội thông qua ngày 02/12/1998; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai được Quốc
hội thông qua 01/10/2001 (điều 13,14, 33).
Tình hình biến động đất đai hiện nay tương đối lớn cho nên để hệ thống hồ sơ địa
chính luôn phản ánh đầy đủ, chính xác các thông tin ngoài thực địa, UBND Tp Hồ Chí Minh
và Sở Tài Nguyên - MôiTrường đã ban hành các văn bản sau:
- Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của TCĐC ban hành mẫu sổ bộ địa
chính, sổ mục kê, sổ địa chính.
- Thông tư 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký