BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
****************

ĐOÀN THỊ NGỌC TRANG

XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA TỶ LỆ CHE PHỦ
CÂY XANH ĐỐI VỚI GIÁ NHÀ TẠI KHU DÂN CƯ
NAM VIÊN PHÚ MỸ HƯNG QUẬN 7
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
NGÀNH KINH TẾ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 07/2011


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
****************

ĐOÀN THỊ NGỌC TRANG

XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA TỶ LỆ CHE PHỦ
CÂY XANH ĐỐI VỚI GIÁ NHÀ TẠI KHU DÂN CƯ
NAM VIÊN PHÚ MỸ HƯNG QUẬN 7
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGÀNH KINH TẾ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG


tháng

năm

Thư ký hội đồng chấm báo cáo

____________________________
Ngày

tháng

năm


LỜI CẢM TẠ

Khóa luận đã hoàn thành với tất cả sự nỗ lực của bản thân. Bên cạnh đó, nó
cũng là kết quả của sự động viên, giúp đỡ cả về vật chất, tinh thần và kiến thức của
nhiều cá nhân, tổ chức. Để có được kết quả như ngày hôm nay tôi xin:
Gửi đến cô TS. Phan Thị Giác Tâm lòng biết ơn chân thành nhất. Cảm ơn Cô đã
rất nhiệt tình giảng dạy, chỉ bảo, truyền đạt cho tôi những kiến thức bổ ích, và sự
hướng dẫn tận tình trong suốt quá trình thực hiện khóa luận này.
Cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường ĐH. Nông Lâm TP.HCM, Ban Chủ Nhiệm
Khoa Kinh Tế, các Thầy Cô giảng dạy, cùng các bạn lớp Kinh Tế Tài Nguyên Môi
Trường khóa 33 đã gắn bó với tôi trong suốt 4 năm học vừa qua.
Cảm ơn các anh chị, cô chú thuộc Ban Quản Lý Khu Nam, Công Ty Công Viên
Cây Xanh, Công Ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Liên Doanh Phú Mỹ Hưng, Công Ty Lê
Thanh, đã nhiệt tình cung cấp số liệu và hướng dẫn tận tình cho tôi hoàn thành nghiên
cứu này.
Xin cảm ơn sự giúp đỡ của các hộ gia đình trên địa bàn khu dân cư Nam Viên.

Nam Viên khi tăng 10% tỷ lệ che phủ cây xanh là 26.413.197.814 VND/năm. Thông
qua những kết quả trên, khóa luận cũng có một số đề xuất nhằm tăng giá trị nhà đất tại
khu dân cư Nam Viên Phú Mỹ Hưng Quận 7 nói riêng cũng như nhà đất tại TP.HCM
nói chung.


MỤC LỤC
Trang
MỤC LỤC

v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

ix

CHƯƠNG I

1

MỞ ĐẦU


2.2. Tổng quan địa bàn nghiên cứu

5

CHƯƠNG III

10

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

10

3.1. Cơ sở lý luận

10

3.1.1.

Cây xanh đô thị

10

3.1.2.

Các phương pháp định giá tài nguyên môi trường

12

3.2. Phương pháp nghiên cứu


22

4.1.2.

Mật độ cây xanh công cộng

22
v


4.1.3.

Mật độ cây xanh khuôn viên

4.2. Cung cầu nhà đất tại khu dân cư Nam Viên

24
24

4.2.1.

Cung nhà đất tại khu dân cư Nam Viên trong những năm qua

24

4.2.2.

Cầu nhà tại khu dân cư Nam Viên

25


40

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

40

5.1. Kết luận

40

5.2. Kiến nghị

40

TÀI LIỆU THAM KHẢO

41

PHỤ LỤC

41

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
HP

Hedonic Price

Bảng 2.1. Các chỉ tiêu cơ bản của khu A Phú Mỹ Hưng

7

Bảng 4.1. Cung Nhà Tại Khu Dân Cư Nam Viên Tính Đến Tháng 4/2011

25

Bảng 4.2. Đặc Điểm Người Được Phỏng Vấn

27

Bảng 4.3. Diện Tích Căn Nhà Của Mẫu Điều Tra

28

Bảng 4.4. Số Phòng Trong Căn Nhà

29

Bảng 4.5. Khoảng Cách Trung Bình Đến Các Khu Tiện Nghi

29

Bảng 4.6. Tình Trạng An Ninh Trật Tự Và Giao Thông Trong Khu Vực

30

Bảng 4.6. Đặc Điểm Về Tỷ Lệ Che Phủ Cây Xanh



Hình 4.1: Biểu Đồ Diện Tích Cây Xanh Bình Quân Đầu Người Tại Các Quận TPHCM
và Khu Dân Cư Nam Viên.

22

Hình 4.2: Biểu Đồ Diện Tích Mảng Xanh Công Cộng Bình Quân Đầu Người Tại Các
Quận TPHCM và Khu Dân Cư Nam Viên

22

Hình 4.3. Biểu Đồ Diện Tích Cây Xanh Khuôn Viên Bình Quân Đầu Người Tại Các
Quận TPHCM Và Khu Dân Cư Nam Viên

24

ix


DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ Lục 1. Kết Quả Ước Lượng Mô Hình Giá Nhà
Phụ Lục 2. Kiểm Định Hiện Tượng PSSSTĐ
Phụ Lục 3. Kiểm Tra Đa Cộng Tuyến
Phụ Lục 4. Kiểm Tra Hiện Tượng Tự Tương Quan
Phụ Lục 5. Mô Hình Hàm Cầu Chất Lượng Môi Trường
Phụ Lục 6. Kiểm Tra Hiện Tượng PSSSTĐ
Phụ Lục 7. Kiểm Tra Hiện Tượng Tự Tương Quan
Phụ Lục 8. Thay Đổi Thặng Dư Người Tiêu Dùng Khi Tăng Tỷ Lệ Che Phủ Lên 10%
Phụ Lục 9. Bảng Câu Hỏi Điểu Tra Phỏng Vấn


Hưng là diện tích đất dành cho các công viên cây xanh chiếm tỷ lệ rất cao – 4,36%
tổng diện tích (ủy ban nhân dân thành phố, 2007). Bản thuyết minh điều chỉnh qui
hoạch chi tiết khu A do công ty Tư Vấn Thiết Kế Xây Dựng Miền Nam (ACSA) thực
hiện vào tháng 7/2003 viết: “công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng (chủ đầu tư phát triển


khu đô thị mới) tổ chức trồng nhiều cây xanh trên các trục đường, trong khuôn viên
giữa các căn hộ, khu cao ốc văn phòng, trong các công viên tập trung và ven kênh
rạch”. Đây là một trong những yếu tố làm tăng giá trị khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng.
Các nghiên cứu về lâm nghiệp đô thị cho thấy rằng cây xanh đô thị có giá trị gấp nhiều
lần không những vật chất hữu hình mà còn vật chất vô hình so với chi phí trồng, chăm
sóc và bảo vệ. Cây xanh mang lại lợi ích rất to lớn, không những có khả năng làm sạch
môi trường, giảm nhiệt độ và tiếng ồn, cải thiện sức khỏe mà còn tạo thêm nét thẩm
mỹ, tăng giá trị kinh tế cho các công trình kiến trúc, chống xói mòn, điều tiết nước…
(Nguyễn Sơn Thụy, 2005)
Tuy vậy cho đến nay, chưa có nghiên cứu nào nói rõ mức độ ảnh hưởng của cây
xanh đối với giá nhà tại Phú Mỹ Hưng là bao nhiêu? Hay giá sẵn lòng trả cho một sự
cải thiện môi trường từ cây xanh là bao nhiêu? Từ thực tế trên, tôi quyết định chọn đề
tài: “XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA TỶ LỆ CHE PHỦ CÂY XANH
ĐỐI VỚI GIÁ NHÀ TẠI KHU DÂN CƯ NAM VIÊN PHÚ MỸ HƯNG QUẬN 7
TP.HCM”
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Xác định mức độ ảnh hưởng của tỷ lệ che phủ cây xanh đối với giá nhà tại khu
dân cư Nam Viên Phú Mỹ Hưng quận 7 TP.HCM
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
-

Xác định mối quan hệ giữa giá nhà và tỷ lệ che phủ cây xanh


V kết quả và kiến nghị sẽ tóm lược các kết quả nghiên cứu và đưa ra những kiến nghị
nhằm nâng cao giá trị nhà ở tại khu dân cư Nam Viên Phú Mỹ Hưng.

3


CHƯƠNG II
TỔNG QUAN

2.1. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Áp dụng phương pháp giá hưởng thụ để xác định ảnh hưởng của sự thay đổi
chất lượng môi trường lên giá nhà được áp dụng khá phổ biến trên thế giới. Tuy nhiên,
việc áp dụng để xác định ảnh hưởng tích cực của môi trường làm tăng giá trị nhà đất
còn khá hạn chế.
A.Markandya (2006). Nghiên cứu này áp dụng phương pháp giá hưởng thụ
nhằm đánh giá giá trị lợi ích từ việc cải thiện tỷ lệ che phủ cây xanh trong thành phố.
Đề tài đã xác định được lợi ích trung bình mà các hộ gia đình nhận được từ việc tăng
10% tỷ lệ che phủ cây lá rộng hiện tại. Nghiên cứu cung cấp cho đề tài cơ sở lý luận
của phương pháp giá hưởng thụ.
Sathya Gopalakrishman, Martin D. Smith, Jordan M. Slott, A. Brad Murray,
2010. Nghiên cứu ứng dụng phương pháp giá hưởng thụ trong việc ước lượng giá trị
của chiều rộng bãi biển lên giá nhà ven biển. Nghiên cứu cung cấp cho đề tài dạng
hàm của hàm giá nhà và hàm cầu chất lượng môi trường. Bên cạnh đó, còn cung cấp
cho đề tài cơ sở lý luận để thực hiện phương pháp giá hưởng thụ
Chin Tung Leong, 2000. Nghiên cứu này sử dụng phương pháp giá hưởng thụ
với mục đích xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ tại Penang. Nghiên cứu hỗ
trợ cho đề tài cơ sở để xây dựng các biến cho mô hình giá nhà. Tuy nhiên, nghiên cứu
này chỉ dừng lại ở bước xác định giá nhà, việc xây dựng hàm cầu chất lượng môi
trường từ đó tính thặng dư người tiêu dung thay đổi chưa được thực hiện.
Phạm Thị Hồng Trang, 2008 và Nguyễn Thị Thu Hà, 2008. Hai khóa luận này

thị văn minh, năng động và phồn hoa.
Bốn khu vực chính của khu A:
-

Khu trung tâm: có chức năng là khu giao dịch, thương mại, tài chính, ngân hàng,vui
chơi giải trí, khách sạn và dân cư

-

Khu phía Nam: là tiểu khu ở hoàn chỉnh có một số công trình đào tạo chuyên ngành,
các trường quốc tế và công trình hạ tầng kỹ thuật

-

Khu phía Tây Bắc: là tiểu khu ở hoàn chỉnh

-

Khu phía Tây Nam: là tiểu khu ở hoàn chỉnh, trường quốc tế, các cơ quan và công
trình hạ tầng kỹ thuật.
Căn cứ theo quyết định số 2038/QĐ-UBND ngày 04/5/2007 của Ủy ban nhân
dân thành phố về phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ
1/2000 khu A công ty LD Phú Mỹ Hưng, ta có các chỉ tiêu cơ bản của khu A như sau:

6


Bảng 2.1. Các chỉ tiêu cơ bản của khu A Phú Mỹ Hưng

Các chỉ tiêu cơ bản


Đất công cộng đô thị

5,51 m2/người

Đất công viên cây xanh

2,11 m2/người

Đất giao thông khu vực

9,18 m2/người

Đất hạ tầng kỹ thuật

0,22 m2/người

-

7,51 m2/người, trong đó:

Đất ngoài dân dụng

Đất giao thông đối ngoại

2,98 m2/người

Sông rạch

2,10 m2/người

các công trình trong Khu Thương Mại Tài Chính Quốc Tế, khu hồ Bán Nguyệt sẽ tạo
điều kiện phát triển cho Khu Nam Viên. Khu Nam Viên cũng được quy hoạch nhiều
trường học. Hiện đã có Trường Nhật Bản, Trường Hàn Quốc, Trường Đài Bắc.
Trường Nam Sài Gòn cũng tọa lạc kế bên. Trong tương lai, dự kiến có trường mẫu
8


giáo, trường tiểu học và trường trung học sẽ được xây dựng tại đây. Hiện nay, Công ty
Phú Mỹ Hưng đang triển khai nhiều dự án nhà ở tại Khu Nam Viên.

9


CHƯƠNG III
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1.

Cơ sở lý luận

3.1.1. Cây xanh đô thị
Cây xanh được trồng trong khu vực đô thị được gọi chung là cây xanh đô thị,
cây xanh trồng trong đô thị bao gồm cây, hoa, cỏ kiểng, dây leo. Khác với cây trong
lâm nghiệp có tác dụng lợi dụng gỗ là chủ yểu, cây xanh đô thị còn có những tác dụng
khác được chú trọng hơn như cải thiện môi trường và cảnh quan đô thị.
Lợi ích của cây xanh đô thị
Vai trò của cây xanh đô thị đối với đời sống con người rất quan trọng. Cây xanh
không chỉ mang lại lợi ích kinh tế mà còn cả lợi ích môi trường.
Lợi ích kinh tế
Cây xanh giúp giảm chi phí để điều hòa không khí, giảm chi phí xử lý nước thải

Cây xanh sử dụng hạn chế
Cây xanh sử dụng hạn chế hay còn gọi là cây xanh khuôn viên là cây xanh được
trồng trong khuôn viên các trụ sở, trường học, bệnh viện, nghĩa trang, các công trình
tín ngưỡng, biệt thự, nhà ở và các công trình công cộng khác do các tổ chức, cá nhân
quản lý và sử dụng.
Mật độ cây xanh khuôn viên = tổng diện tích cây xanh khuôn viên/ dân số
(m2/người).
Cây xanh chuyên dụng
Cây xanh chuyên dụng trong đô thị là các loại cây trong vườn ươm hoặc phục
vụ nghiên cứu.
Tỷ lệ che phủ cây xanh
Tỷ lệ che phủ cây xanh là tỷ lệ diện tích cây xanh trên một đơn vị diện tích.
Chỉ tiêu này được tính như sau: tỷ lệ che phủ cây xanh= diện tích cây xanh
trong khuôn viên nhà/ tổng diện tích khuôn viên.

11


3.1.2. Các phương pháp định giá tài nguyên môi trường
Để định giá tài nguyên môi trường, trên thế giới nói chung cũng như nước ta
nói riêng sử dụng rất nhiều phương pháp khác nhau. Việc lựa chọn phương pháp định
giá nào phụ thuộc vào mục tiêu cũng như điều kiện nghiên cứu. Một số phương pháp
định giá tài nguyên dựa vào tài sản như sau:
a.

Phương pháp định giá ngẫu nhiên (Contingent Valuation Methods-

CVM) (Đặng Thanh Hà, 2009)
Phương pháp đánh giá ngẫu nhiên (CVM) được sử dụng để đánh giá hàng hoá,
chất lượng môi trường bằng cách xây dựng một thị trường ảo thông qua sự sẵn lòng

b.

Phương pháp chi phí du hành (Travel Cost Method) (Đặng Thanh

Hà, 2009)
Phương pháp chi phú du hành là một phương pháp dựa trên cơ sở lựa chọn
ngầm của cá nhân. Phương pháp này dựa vào giả thiết : chi phí tốn để thăm quan 1 địa
điểm nào đó (bao gồm tất cả các chi phí thời gian và các chi phí khác) phần nào phản
ánh được mức sẵn lòng trả (WTP) đối với giá trị giải trí, cảnh quan của địa điểm đó.
Khi chất lượng môi trường của các điểm tham quan thay đổi, số lượng khác tham quan
cũng thay đổi.
Các bước tiến hành phương pháp chi phí du hành:
Bước 1: Thu thập các số liệu
Ta cần thu thập các thông tin về: số lượng khách tham quan tại điểm mà ta đánh
giá, nơi xuất xứ của khách tham quan, độ dài thời gian đi đường và thời gian lưu lại
thăm quan tại điểm, chi phí đi lại trực tiếp, chi phí cơ hội của thời gian mà khách thăm
quan bỏ ra, mục đích chuyến đi, các số liệu về chất lượng môi trường và đặc điểm của
điểm tham quan, các thông tin về đặc điểm kinh tế xã hội của người tham quan.
Bước 2: Ước lượng hàm số lần tham quan
Sử dụng phương pháp kinh tế lượng và các số liệu thu thập được để ước lượng
đường hồi quy:
Vi = α1 + α2 CPi + α3 TNi + α4 HVi + …+ αn CPKi
Trong đó:
Vi : số lần tham quan điểm du lịch
CPi : tổng chi phí du hành (chi phí thời gian đi lại, lưu lại tại điểm, chi thí tàu xe,
các chi phí khác phát sinh trong chuyến du hành)
TNi : thu nhập của quan sát thứ i
HVi : trình độ học vấn của quan sát thứ i
13



Những đặc điểm của miếng đất như vị trí, khoảng cách đến nơi làm việc và

trung tâm mua sắm, phương tiện giao thông công cộng..

14