BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC, TP. HỒ CHÍ MINH
TỪ NĂM 1997 ĐẾN NAY

SVTH

: ĐOÀN THỤY KIỀU PHƯƠNG

MSSV

: 04124061

LỚP

: DH04QL

KHÓA : 30
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

- TP. Hồ Chí Minh, tháng 9 năm 2008 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

Dù đã hết sức cố gắng để hoàn thành bài luận văn này nhưng do nhiều nguyên nhân
khách quan và chủ quan nên có thể vẫn còn nhiều sai sót, tôi kính mong nhận được nhiều ý
kiến nhận xét, góp ý chân thành từ quý thầy cô, anh chị đi trước và bạn bè.

Thủ Đức, ngày 15 tháng 7 năm 2008
Sinh viên

Đoàn Thụy Kiều Phương


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

ĐƠN XIN XÁC NHẬN THỰC TẬP
Kính gửi: Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức.
Tôi tên là Đoàn Thụy Kiều Phương, sinh viên lớp Quản lý đất đai khóa 30 của
Khoa Quản lý đất đai và bất động sản, trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí
Minh.
Từ ngày 01/4/2008 đến ngày 30/6/2008, tôi đã được nhận vào thực tập tại Tổ
Pháp chế của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức thực hiện đề tài tốt
nghiệp “Công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn quận Thủ Đức, Thành phố
Hồ Chí Minh từ năm 1997 cho đến nay”.
Đến nay sau khi đã hoàn thành thời gian thực tập, tôi làm đơn này kính mong
Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức xác nhận quá trình thực tập
của tôi tại đơn vị trong thời gian trên.
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người viết đơn

Đoàn Thụy Kiều Phương
Ý kiến nhận xét của đơn vị thực tập:

nề, khó khăn đối với UBND quận mà cơ quan tham mưu giải quyết là Phòng Tài
nguyên và Môi trường.
Đề tài về tranh chấp và giải quyết TCĐĐ có mục đích đánh giá thực trạng TCĐĐ
và giải quyết TCĐĐ của quận từ năm 1997 đến năm 2007, tìm hiểu một số vụ việc cụ
thể trong ba tháng đầu năm 2008 từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác
này.
Để có thể đạt được những mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài đã sử dụng các phương
pháp điều tra thu thập số liệu, thống kê xử lý số liệu, phân tích tổng hợp và phương
pháp so sánh để đánh giá thực trạng và kết quả giải quyết tranh chấp cũng như đánh
giá, nhận xét hiệu quả giải quyết TCĐĐ của quận. Nội dung nghiên cứu về điều kiện
tự nhiên, kinh tế xã hội, công tác quản lý đất đai của Thành phố, tình hình quản lý đất
đai của quận Thủ Đức, hiện trạng sử dụng đất năm 2007 có vai trò quan trọng, có liên
quan đến tình hình tranh chấp và giải quyết TCĐĐ của quận, giúp tìm ra nguyên
nhân, các dạng tranh chấp, cách giải quyết và những hạn chế cần được khắc phục
trong công tác này.
Từ năm 2007 cho đến tháng 3 năm 2008 quận Thủ Đức đã thụ lý tổng cộng 915 hồ
sơ TCĐĐ, đã giải quyết 858 hồ sơ, hiệu quả giải quyết TCĐĐ năm 2007 là 61,5 %
trên tổng hồ sơ thụ lý của năm. Phần lớn hồ sơ được giải quyết không đảm bảo thời
gian theo luật định do nhiều nguyên nhân khác nhau. Sau khi tìm hiểu những nguyên
nhân này, đề tài đã rút ra những điều kiện thuận lợi, những khó khăn, vướng mắc
trong công tác giải quyết TCĐĐ và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
của công tác giải quyết TCĐĐ cũng như góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà
nước về đất đai trên địa bàn quận Thủ Đức.


MỤC LỤC
Trang
Lời cảm ơn .................................................................................................................. i
Tóm tắt ....................................................................................................................... ii
Danh sách các chữ viết tắt ........................................................................................ iii

II.1.8. Quản lý tài chính về đất đai .......................................................................... 25
II.1.9. Thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm hành chính về đất đai ............................ 26
II.1.10. Quản lý việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.................................. 26
II.2. Đánh giá công tác giải quyết TCĐĐ trên địa bàn quận Thủ Đức ................... 26


II.2.1. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp và cách giải quyết từng dạng ................ 26
II.2.2. Đánh giá công tác giải quyết TCĐĐ giai đoạn 1997-2003 ........................... 31
II.2.3.Đánh giá công tác giải quyết tranh chấp đất đai từ 2004 - 2007 .................... 38
II.2.4. Công tác giải quyết TCĐĐ từ đầu năm 2008 đến tháng 3/2008 .................. 44
II.3. Một số vấn đề rút ra từ công tác giải quyết TCĐĐ trên địa bàn quận Thủ Đức và
một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác ............................................................ 53
II.3.1. Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai từ năm 1997 đến nay ....................... 53
II.3.2. Những tồn tại trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai .......................... 55
II.3.3. Một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác giải quyết TCĐĐ .............. 58
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................... 60
Kết luận .................................................................................................................... 60
Kiến nghị ................................................................................................................ 60
Tài liệu tham khảo


DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ II.1: Tỷ lệ đơn nhận mới của từng phường giai đoạn 1997-2003
Biểu đồ II.2: Tỷ lệ đơn nhận mới từ năm 1997 cho đến năm 2003
Biểu đồ II.3: Lượng đơn thụ lý từng năm của quận Thủ Đức
Biểu đồ II.4: Giải quyết hồ sơ TCĐĐ theo từng năm
Biểu đồ II.5: Hình thức giải quyết hồ sơ TCĐĐ nhận mới giai đoạn 1997- 2003
Biểu đồ II.6: Tiến độ giải quyết TCĐĐ giai đoạn 1997- 2003
Biểu đồ II.7: Các dạng TCĐĐ của quận năm 2005
Biểu đồ II.8: Các dạng TCĐĐ của quận năm 2006

: Ủy ban nhân dân

TCĐĐ

: Tranh chấp đất đai

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

HS

: Hồ sơ

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

GCNQSĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSHNƠ&QSDĐƠ: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở


Ngành: Quản lý đất đai

Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.
Đối tượng nghiên cứu
Tình hình tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn quận
Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài đánh giá tình hình giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn quận Thủ
Đức từ ngày thành lập quận đến năm 2007 và tiến hành tham gia giải quyết một số hồ
sơ tranh chấp đất đai mà UBND quận Thủ Đức nhận thụ lý từ đầu năm 2008 đến nay.
Do khuôn khổ của một luận văn, đề tài xin đánh giá tổng quát thành hai giai đoạn: giai
đoạn từ năm 1997 đến năm 2003 và giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2007.
Ý nghĩa của đề tài
Đề tài nghiên cứu có ý nghĩa cả về mặt lý thuyết lẫn thực tiễn, giúp tìm hiểu rõ
hơn nguyên nhân tranh chấp, những vướng mắc trong công tác giải quyết tranh chấp,
từ đó kiến nghị những biện pháp để khắc phục những hạn chế trên, góp phần nâng cao
hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thủ Đức.

Trang 1


Ngành: Quản lý đất đai

Đoàn Thụy Kiều Phương

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh năm 2007
I.1.1. Ban hành văn bản pháp luật
Thành phố đã ban hành 8 văn bản pháp luật về lĩnh vực quản lý tài nguyên đất gồm:
Chỉ thị về chấn chỉnh, tăng cường quản lý, sử dụng quỹ nhà đất do Nhà nước
trực tiếp quản lý, văn bản này Sở TN&MT đã trình cho UBND Thành phố ký ngày

Bình mới và quận Tân Phú. Thực hiện việc cập nhật biến động về thửa đất lên bản đồ
địa chính quận Hóc Môn, quận 2, quận 12 và trình Bộ TN&MT cấp giấy phép hoạt
động đo đạc bản đồ cho 17 đơn vị và thông báo danh sách 128 đơn vị đo đạc đang hoạt
động tại Thành phố.
I.1.3.Quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất
Sở TN&MT đã điều chỉnh QHSDĐ của Thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2010, KHSDĐ 5 năm (2006-2010) và được Chính phủ phê duyệt tại Nghị quyết số 10/

Trang 2


Ngành: Quản lý đất đai

Đoàn Thụy Kiều Phương

2007/NQ-CP ngày 13/02/2007. Sở TN&MT cũng đã phối hợp với Sở Quy hoạch-Kiến
trúc, Sở Kế hoạch-Đầu tư tiến hành rà soát, lập danh mục các khu đất kêu gọi đầu tư
đến năm 2010.
Thành phố đã thẩm định 17 phương án QHSDĐ-KHSDĐ của quận, huyện
1,2,3,6,7,8,9, Thủ Đức, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Bình Tân, Bình Chánh, Gò Vấp, Nhà
Bè, Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ. Thẩm định 91 phương án QHSDĐ-KHSDĐ chi tiết
cấp xã, phường, thị trấn thuộc các quận, huyện 1,2,3,6,8, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Củ
Chi.
I.1.4. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Sở TN&MT đã tiếp nhận 415 đơn xin giao đất, trình UBND Thành phố ký 146
quyết định giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích 1271 ha, trong
đó có 472 ha đất dành cho 28 dự án nhà ở, 659 ha cho 69 dự án sản xuất kinh doanh,
139 ha cho 49 dự án công trình công cộng phúc lợi xã hội, an ninh quốc phòng, tôn
giáo.Tiến hành kiểm tra tình hình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng đã được Nhà
nước giao đất, giải phóng mặt bằng. Hủy bỏ 24 quyết định giao đất do dự án chậm


Trang 3


Ngành: Quản lý đất đai

Đoàn Thụy Kiều Phương

nhượng trái phép. Kiểm tra việc sử dụng 465.254 m2 đất của 103 tổ chức không sử
dụng đất, sử dụng không đúng mục đích hoặc chuyển nhượng, cho thuê đất trái phép.
I.1.9. Giải quyết khiếu nại tố cáo, tranh chấp về đất đai
Năm 2007 Sở TN&MT đã tiếp 340 lượt công dân, giải đáp những thắc mắc về
khiếu nại tố cáo, TCĐĐ và hướng dẫn, giải thích quy trình thủ tục thực hiện cho người
dân được rõ.
Sở TN&MT đã tiếp nhận 1157 đơn thư khiếu nại tố cáo, TCĐĐ của các tổ
chức, cá nhân thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND Thành phố. Trong đó có 283
đơn trùng lặp, 874 đơn mới và 347 đơn khiếu nại, 20 đơn tố cáo, 188 đơn TCĐĐ.
UBND Thành phố đã ban hành 142 quyết định xử phạt vi phạm hành chính về đất đai
với số tiền thu được là 1.336 triệu đồng và 10 quyết định tịch thu phương tiện khai
thác cát trái phép trên sông Đồng Nai.
Nhìn chung công tác quản lý Nhà nước về đất đai của UBND Thành phố trong
năm 2007 với sự tham mưu của Sở Tài nguyên và Môi trường đã đạt được nhiều kết
quả tốt đẹp giúp cho việc quản lý, sử dụng đất ngày càng hợp lý, hiệu quả, khoa học
hơn. Nhưng vẫn còn có một số hạn chế cần phải được khắc phục:
Công tác lập QHSDĐ-KHSDĐ của các quận, huyện, phường, xã còn chậm,
chưa gắn kết chặt chẽ QHSDĐ-KHSDĐ chi tiết với quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ
1:2000 nên chưa đạt tính khả thi cao trong thực tế.
Việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân chưa đảm bảo tiến độ thời gian
như quy định của quy trình ISO vì các quận huyện chưa phân công rõ ràng nhiệm vụ
cho các phòng ban cũng như thiếu sự phối hợp giữa các phòng ban chức năng có liên

Đoàn Thụy Kiều Phương

Theo quy định tại Điều 2 Quyết định số 132/2006/QĐ-UBND của UBND
Thành phố Hồ Chí Minh ngày 05/9/2006, tranh chấp đất đai là việc hai cá nhân hoặc
giữa cá nhân với tổ chức hoặc giữa tổ chức với tổ chức có mâu thuẫn về quyền lợi và
nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng nhà đất mà một trong hai bên hoặc cả hai có đơn yêu
cầu cơ quan hành chính Nhà nước thụ lý giải quyết.
Nói cách khác tranh chấp đất đai là sự tranh giành quyền quản lý, sử dụng đất
đối với một thửa đất cụ thể mà bên nào cũng cho rằng mình đúng pháp luật, hai bên
không tự giải quyết được mà yêu cầu cơ quan nhà nước phân xử. Những trường hợp
tranh chấp về lợi ích kinh tế gián tiếp liên quan đến quyền sử dụng đất như đòi bồi
thường tổn thất khi bị người khác gây thiệt hại đến việc sử dụng đất của mình, hoặc
tranh chấp về tiền bồi thường đất khi Nhà nước thực hiện dự án quy hoạch … cũng
được xem là tranh chấp đất đai.
b) Các dạng tranh chấp đất đai
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: xảy ra do một bên
đương sự không thực hiện đúng theo những thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không
thừa nhận đã chuyển đổi quyền sử dụng đất cho bên kia dẫn đến tranh chấp.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: xảy ra khi một
trong hai bên không trả tiền, không giao đất, rút lại hợp đồng, không làm đúng hợp
đồng vì trong hợp đồng không ghi rõ diện tích, nghĩa vụ đóng thuế thuộc trách nhiệm
của bên nào, bên nào làm thủ tục hoặc hợp đồng chỉ bằng miệng, giấy tay nên đến nay
một bên không nhận là đã ký hợp đồng đó.
- Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất: phát sinh khi hết thời hạn
thuê mà bên thuê không trả đất, không trả tiền thuê đất, sử dụng không đúng mục đích,
đòi lại đất trước thời hạn, không thừa nhận việc thuê mướn đất vì hai bên chỉ làm hợp
đồng miệng.
- Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất: do người có quyền quản lý sử
dụng đất hợp pháp chết không để lại di chúc hoặc phân chia di sản không đều hoặc di
chúc trái pháp luật nên con cháu tranh chấp phần thừa kế quyền sử dụng đất với nhau.

có thể là tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng đất. Vì vậy để giải quyết tranh chấp
đất đai, Đảng và Nhà nước ta đã đưa ra những quan điểm, nguyên tắc và thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đất đai nhằm hạn chế tối đa đơn thư khiếu nại tố cáo, tranh chấp
về đất đai. Việc giải quyết TCĐĐ phải quán triệt các nguyên tắc sau:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên kiên
quyết bảo vệ thành quả cách mạng về ruộng đất đồng thời sửa chữa, khắc phục những
trường hợp xử lý sai quy định pháp luật.
- Lấy nhân dân làm gốc, phải dựa vào dân, bàn bạc dân chủ, công khai quỹ đất
với nhân dân, phát huy tình đoàn kết để tìm ra giải pháp, tránh tình trạng áp buộc,
mệnh lệnh, quan liêu. Đề cao vai trò của tổ chức, đoàn thể để hòa giải có hiệu quả cao.
- Mục đích cuối cùng của việc giải quyết tranh chấp đất đai là ổn định, phát
triển sản xuất, cải thiện đời sống cho nhân dân nên phải kết hợp việc giải quyết TCĐĐ
với việc tổ chức tái sản xuất, bố trí cơ cấu lao động cho phù hợp.
- Kết hợp giữa căn cứ pháp luật với thực tiễn, chính sách đất đai với các chính
sách xã hội khác.
- Mọi cá nhân, tổ chức sử dụng đất đều bình đẳng trước pháp luật.
- Trong quá trình phát triển của đất nước, tùy theo tình hình cụ thể mà Đảng và
Nhà nước có chủ trương, chính sách đất đai phù hợp.Vì vậy giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo phải căn cứ vào thời điểm phát sinh của vụ việc và chính sách
tương ứng của từng thời kỳ.
- Giải quyết các khiếu nại tranh chấp đất đai trên cơ sở tôn trọng quá trình sử
dụng ổn định lâu dài của các chủ sử dụng đất, bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất
đồng thời phải tôn trọng quy hoạch sử dụng đất của chính quyền địa phương và của
Chính phủ. Khi giải quyết nếu phát sinh các vấn đề về kinh tế, lợi ích vật chất thì phải
đảm bảo lợi ích của cả người sử dụng đất và Nhà nước.
d) Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Theo Điều 136 Luật đất đai 2003, thẩm quyền giải quyết TCĐĐ như sau:
* Tranh chấp tài sản gắn liền với đất hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất mà
đương sự có GCNQSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ sau thì thuộc thẩm quyền
giải quyết của Tòa án nhân dân.

trung ương và Quyết định giải quyết TCĐĐ lần thứ hai của Chủ tịch UBND tỉnh là
quyết định cuối cùng, bắt buộc hai bên phải thi hành.
- Trường hợp TCĐĐ giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc với cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng
dân cư thì Chủ tịch tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu và ban
hành Quyết định giải quyết TCĐĐ lần thứ nhất. Nếu một hoặc hai bên không đồng ý
thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ TN&MT và Quyết định giải quyết TCĐĐ lần
thứ hai của Bộ TN&MT là quyết định cuối cùng.
e) Trình tự, thủ tục giải quyết TCĐĐ
Theo quy định của Luật đất đai 2003 tại Điều 135 thì bước đầu tiên không thể
thiếu trong giải quyết TCĐĐ là bước hòa giải ở cấp cơ sở. “Nhà nước khuyến khích
các bên tự hoà giải, giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở. Các bên không
hòa giải được thì UBND xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp nhận đơn và phối hợp
với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận Tổ quốc Việt
Nam, tổ chức xã hội khác tiến hành hoà giải TCĐĐ trong thời hạn 30 ngày làm việc kể
từ ngày nhận đơn. Kết quả hòa giải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên, có
xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu kết quả hoà giải
khác với hiện trạng sử dụng đất thì UBND xã, phường, thị trấn chuyển kết quả lên cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai”. Nếu
hòa giải không thành thì đương sự có quyền nộp hồ sơ đến UBND quận hoặc UBND
tỉnh để yêu cầu được giải quyết lần thứ nhất. Sau khi Phòng Tiếp công dân quận hoặc
tỉnh thụ lý đơn sẽ chuyển cho Phòng TN&MT hoặc Sở TN&MT tham mưu giải quyết.
Phòng hoặc Sở TN&MT sau khi xác minh, thu thập chứng cứ, tiếp xúc với các bên sẽ
lập tờ trình đề xuất cách giải quyết để trình Chủ tịch UBND quận hoặc tỉnh ký duyệt.
Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì đương sự có quyền nộp hồ sơ
đến UBND tỉnh(đối với vụ việc do UBND quận giải quyết lần đầu) hoặc Bộ TN&MT
(đối với vụ việc do UBND tỉnh giải quyết lần đầu) để được giải quyết lần hai. Quyết
định giải quyết lần thứ hai là quyết định có hiệu lực cuối cùng, bắt buộc hai bên phải
thi hành.
f) Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai

ký duyệt. Công việc này được hoàn thành trong 25 ngày kể từ ngày nhận đơn do
Phòng tiếp dân chuyển sang. Nếu phải đo vẽ, trưng cầu giám định thì được tính thêm
không quá 20 ngày.
Chủ tịch UBND quận trong vòng 5 ngày kể từ ngày nhận được bản dự thảo
Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Phòng TN&MT tham mưu sẽ ký tên, ban
hành Quyết định chính thức. Nếu Chủ tịch UBND quận thấy hồ sơ còn điểm vướng
mắc chưa được giải quyết hợp lý thì sẽ yêu cầu họp bàn giữa các phòng ban để giải
quyết. Trong vòng 10 ngày, Văn phòng Hội đồng nhân dân-UBND quận sẽ bố trí cuộc
họp. Trong vòng 5 ngày kể từ ngày họp, báo cáo về kết quả họp bàn phải được thông
báo đến cho các cơ quan, ban, ngành có liên quan biết. Nếu Chủ tịch UBND quận yêu
cầu xác minh bổ sung tài liệu để có thể ban hành quyết định thì việc này không được
quá 15 ngày.
Đối với hồ sơ thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND Thành phố thì quy trình
làm việc cũng giống như của UBND quận nhưng thời gian từ lúc Sở TN&MT thụ lý
đến lúc lập tờ trình, báo cáo đề xuất giải quyết là 30 ngày, nếu có đo vẽ trưng cầu giám
định thì tính thêm không quá 20 ngày. Thời gian để Giám đốc Sở TN&MT ký quyết
định và trình UBND Thành phố, Văn phòng HĐND, Văn phòng tiếp công dân Thành
phố là 10 ngày.
g) Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai
Theo Điều 161 Luật đất đai thì căn cứ để giải quyết TCĐĐ (trường hợp không
có giấy tờ về quyền sử dụng đất) gồm:
- Nguồn gốc, quá trình sử dụng đất do các bên đưa ra (chứng cứ)
- Ý kiến của Hội đồng tư vấn giải quyết TCĐĐ của xã, phường, thị trấn do
UBND xã, phường thành lập (gồm có Chủ tịch, phó chủ tịch UBND phường, xã; Đại
diện của MTTQVN xã, tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc;

Trang 8


Ngành: Quản lý đất đai



Ngành: Quản lý đất đai

Đoàn Thụy Kiều Phương

I.3. Khái quát địa bàn nghiên cứu

Bản đồ quận Thủ Đức
I.3.1. Tổng quan về điều kiện tự nhiên của quận Thủ Đức
a) Vị trí địa lý
Quận Thủ Đức được thành lập vào tháng 4/1997 theo Nghị định 03/CP của Thủ
tướng Chính phủ ngày 06/01/1997 chia huyện Thủ Đức thành quận Thủ Đức, quận 2,
quận 9. Quận Thủ Đức trải dài từ 100 49’ đến 10054’ vĩ độ Bắc, kéo dài từ 106047’86”
đến 106047’98” kinh độ Đông và có diện tích tự nhiên hơn 4765 ha. Quận chia thành
12 phường, gồm 73 khu phố.
Với vị trí nằm ở hướng Bắc- Đông Bắc của TP.HCM, tiếp giáp nhiều khu vực
đang phát triển mạnh mẽ nên quận Thủ Đức có điều kiện thuận lợi để vươn lên một
tầm cao mới. Phía Bắc giáp huyện Thuận An và huyện Dĩ An của Bình Dương giúp dễ
dàng lưu thông hàng hóa giữa các khu công nghiệp, khu chế xuất và tận dụng cơ sở hạ
tầng khá hoàn chỉnh của nhau. Phía Nam giáp với quận 2, quận Bình Thạnh. Khu đô
thị mới Thủ Thiêm quận 2 đang được hình thành, sẽ là trung tâm hành chính-thương
mại của Thành phố và cả nước, là động lực thúc đẩy sự phát triển của Thủ Đức với vai
trò là nơi tập trung nhiều khu dân cư hiện đại, là khu đô thị vùng ven để mở rộng quy
mô Thành phố trong tương lai. Phía Đông giáp với quận 9 nên có lợi thế trong cung
cấp nguồn lao động trình độ cao cho Khu Công nghệ cao quận 9 và tiếp cận những
Trang 10


Ngành: Quản lý đất đai


13,58

03

Hiệp Bình Phước

765,34

16,06

04

Tam Phú

308,56

6,47

05

Linh Xuân

387,07

8,12

06

Linh Chiểu


Bình Thọ

121,17

2,54

11

Tam Bình

217,46

4,56

12

Linh Trung

706,11

14,82

13

Toàn quận

4.764,90

100

số giờ nắng trung bình mỗi ngày là 6,3 giờ, tổng lượng bức xạ 348 Kcal/cm2. Gió thổi
theo hai hướng chính là gió Đông Bắc từ tháng 2 đến tháng 11 và gió Tây Nam thổi
vào những tháng còn lại với tốc độ trung bình 2,5- 4,7 m/s. Với xu hướng đô thị hóa
mạnh mẽ của quận trong tương lai, việc phát triển các ngành kinh tế hầu như không
còn phụ thuộc vào thời tiết khí hậu mà chủ yếu là dựa vào yếu tố con người.
d) Hệ thống thủy văn
Hệ thống sông rạch của quận khá đa dạng, dày đặc, chủ yếu là sông Sài Gòn
chảy qua địa bàn với chiều dài hơn 20 km. Đây là một thế mạnh giúp phát triển các
lĩnh vực kinh tế cho thu nhập cao như kinh doanh nhà hàng, khu ẩm thực giải trí ven
sông, các khu công viên nước. Dòng chảy ổn định theo chế độ bán nhật triều, mực
nước trung bình là 0,8 m. Sông ngòi len lỏi mọi ngõ ngách giúp cung cấp nguồn nước
ngọt cho tưới tiêu, nuôi cá và vận chuyển phân bón, nông phẩm bằng ghe thuyền rất
đắc lực. Nhưng hiện nay nguồn nước thải độc hại từ các khu công nghiệp, nhà máy xí
nghiệp chế biến thực phẩm, dệt nhuộm đã làm ô nhiễm nặng nhiều sông rạch như kênh
tiêu Ba Bò, rạch Bình Thọ, Suối Cái, rạch Cầu Trắng, … ảnh hưởng nghiêm trọng đến
sức khỏe của người dân và việc phát triển nông nghiệp của quận.
Nguồn nước ngầm có trữ lượng lớn, chất lượng tốt, phân bố ở vùng đất gò, độ
cao mực nước ngầm vào mùa mưa là từ 2-4 m, vào mùa khô là 5-9 m. Tuy nhiên do
phần lớn đất thuộc dạng phèn tiềm tàng nên mùa khô nước ngầm một số nơi bị nhiễm
phèn khá nặng, phải qua xử lý mới sử dụng được. Hiện nay do tình trạng ô nhiễm
nguồn nước và khai thác nước ngầm quá mức nên các hộ dân đang dần chuyển sang sử
dụng nước máy từ hệ thống cấp nước Đồng Nai thay cho nước giếng khoan.
e) Tài nguyên đất
Quận có diện tích đất tự nhiên hơn 4764 ha chiếm 2% diện tích đất của
TP.HCM, gồm ba loại đất chính là đất phèn, đất xám, đất vàng xám.
Đất phèn có diện tích 2063 ha, chiếm 43,31% diện tích tư nhiên, phân bố ở các
phường Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, Linh Đông và một phần phường Tam
Phú, Tam Bình, Trường Thọ. Đất này không thích hợp cho nông nghiệp nhưng vẫn
được cải tạo để trồng một số cây giá trị trung bình như mãng cầu xiêm, thơm, điều,
mít, mận, dừa, cau, sen, rau muống.

* Cơ cấu kinh tế
Cơ cấu kinh tế của quận chủ yếu là dịch vụ và công nghiệp với tốc độ tăng
trưởng kinh tế trung bình là 21,4% và GDP năm 2007 là 6220 tỷ đồng, thu nhập bình
quân mỗi năm là 16,7 triệu đồng /người. Định hướng phát triển kinh tế của quận là đẩy
mạnh phát triển thương mại-dịch vụ, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển,
đặc biệt là kinh tế tư nhân và kinh tế hợp tác xã.
Bảng I.2 : Cơ cấu kinh tế của quận Thủ Đức năm 2007
Ngành

Năm

2006

2007

2010

Nông nghiệp (%)

0,57

0,48

Công nghiệp (%)

37,37

36,82

0,29

Trang 13


Ngành: Quản lý đất đai

Đoàn Thụy Kiều Phương

Xuân 80 ha, KCN quận 1 có diện tích 27 ha, Khu chế xuất Linh Trung 60 ha, ... hầu
hết đều có vị trí thuận tiện dọc theo các tuyến đường lớn. Thị trường tiêu thụ sản phẩm
công nghiệp ổn định và xuất khẩu 33% tổng sản phẩm công nghiệp cho các tỉnh thành
khác, chủ yếu là sản phẩm may mặc, chế biến. Bên cạnh việc kêu gọi đầu tư, khuyến
khích phát triển công nghiệp, việc xử lý nước thải, rác thải công nghiệp để bảo vệ môi
trường, bảo vệ sức khỏe người dân ngày càng được các cơ quan chức năng quan tâm
hơn. Một số xí nghiệp, nhà máy sản xuất then chốt có quy mô lớn, sản xuất hiệu quả
cao là nhà máy nhiệt điện Thủ Đức, nhà máy nước Thủ Đức, Ximăng Hà Tiên, Công
ty dệt Việt Thắng, sữa Vinamilk, mì ăn liền Colusa, bánh kẹo Kinh Đô.
* Dịch vụ
Năm 2006 ngành thượng mại dịch vụ đã chiếm 62,7% cơ cấu kinh tế, đạt giá trị
1009 tỷ đồng thu hút 25000 lao động với vốn đầu tư 133 tỷ đồng cho 14800 cơ sở.
Gần đây hoạt động kinh doanh nhà trọ trở nên phổ biến nhằm phục vụ nguồn lao động
nhập cư đông đảo từ các nơi khác đến. Đa số là công nhân trong các khu công nghiệp ,
khu chế xuất, sinh viên ... Năm 2006 quận có 5860 nhà trọ, khách sạn đạt doanh thu
118 tỷ đồng. Dịch vụ thương mại là ngành kinh tế chủ yếu, được ưu tiên đầu tư phát
triển nên hàng năm có tốc độ phát triển trên 20%. Các trung tâm thương mại lớn gồm
chợ Thủ Đức, chợ Bình Triệu, chợ đầu mối Tam Bình, ... Dịch vụ tín dụng - ngân hàng
ngày càng hoạt động hiệu quả, trang bị máy móc thiết bị hiện đại để đáp ứng nhu cầu
của người dân và các nhà đầu tư, đặc biệt hiện nay hệ thống rút tiền bằng thẻ ATM đã
đưa vào hoạt động tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong thời kỳ hội nhập. Các
loại hình kinh doanh dịch vụ khác như bưu chính viễn thông, công nghệ phần mềm,
giao thông vận tải cũng ngày càng được nâng cao chất lượng phục vụ, có đóng góp

hai nhà ga lớn là ga Sóng Thần, ga Bình Triệu. Tuy giao thông bằng đường sắt vẫn
phục vụ khá tốt nhưng cơ sở vật chất kỹ thuật đã cũ, thiếu đường bộ dọc theo hai bên
đường sắt, các đường ray xe lửa thường cắt ngang đường bộ ở các khu vực đông dân
cư nên dễ gây tai nạn và kẹt xe vào giờ cao điểm.
* Hệ thống thông tin liên lạc
Quận có hệ thống bưu điện khá hoàn chỉnh gồm một bưu điện trung tâm quận
và 12 bưu cục phân bố trên 12 phường. Ngoài ra hệ thống điện thoại công cộng được
lắp đặt khắp nơi sẵn sàng đáp ứng nhu cầu thông tin liên lạc không chỉ cho người dân
trong quận mà các quận xung quanh. Hầu hết các hộ gia đình đều có truyền hình và
rađio để giải trí, trao đổi, nắm bắt tin tức hằng ngày, đáp ứng nhu cầu thông tin ngày
càng tăng. Mỗi phường đều được trang bị một hệ thống phát thanh riêng để phổ biến,
tuyên truyền tin tức nội bộ, quy định pháp luật của nhà nước đến từng hộ dân.
* Hệ thống điện
Tất cả các hộ gia đình đều được cung cấp điện đến tận nhà, nhu cầu sử dụng
điện cho sản xuất cũng được đáp ứng đầy đủ, ổn định vì nguồn điện khá dồi dào được
cung cấp bởi các nhà máy thủy điện Đa Nhim, Trị An, quận cũng có nhà máy nhiệt
điện có công suất khá lớn. Đường dây cao thế đi qua địa bàn quận có chiều dài 33 km,
đường dây hạ thế dài 200 km với 04 trạm điện trung gian là trạm Sài Gòn, Bà Triệu,
Vikimcô, trạm Thủ Đức Bắc.
* Hệ thống cấp thoát nước
Nguồn nước ngầm của quận có chất lượng tốt nên có 51.632 hộ sử dụng nước
giếng khoan, chiếm tỷ lệ 54% tổng số hộ. Những hộ còn lại sử dụng nước máy Đồng
Nai,Thủ Đức. Nguồn nước phục vụ cho sản xuất công nghiệp, thương mại dịch vụ
được cung cấp đầy đủ nhưng nước thải chưa được xử lý tốt nên nguồn nước mặt và
nước ngầm của quận hiện đang bị ô nhiễm nặng nề, gây ảnh hưởng lâu dài và nghiêm
trọng đến sức khỏe con người và sự phát triển kinh tế, xã hội. Quận cũng đã đầu tư lắp
đặt, xây dựng hệ thống đường ống cấp thoát nước, cống rãnh rộng khắp nhằm tránh
tình trạng ngập nước mùa mưa trong khu đô thị.
c) Hiện trạng phát triển xã hội
* Dân số và lao động