MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU

DANH MỤC BẢNG BIỂU


1

MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Vốn đất đai mà chúng ta có được như ngày hôm nay là kết quả của quá trình đấu
tranh lâu dài và gian khổ của các thế hệ cha anh đi trước để chinh phục thiên nhiên, xây
dựng và bảo vệ đất nước. Chính vì vậy đất đai không chỉ là di sản thiêng liêng của nhiều
người, qua nhiều thế hệ, mà đối với người Việt Nam, đất đai còn là cơ sở vật chất của
hình tượng Tổ quốc, của lòng yêu nước, của sự hoài niệm và tình làng nghĩa xóm. Hơn
200 năm trước, Phan Huy Chú đã tổng kết được rằng “Của báu một nước không gì
bằng đất đai, nhân dân và của cải do đó mà sinh ra”.
Điều đó nói lên rằng, đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, là nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Do đó sử dụng hợp lý, có
hiệu quả tài nguyên đất đai là mối quan tâm hàng đầu của mỗi quốc gia trong quá
trình xây dựng và phát triển đất nước. Tại điều 18 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
Trong công cuộc xây dựng và phát triển đất nước, nước ta từ một nền kinh tế
nông nghiệp lạc hậu từng bước chuyển thành một nước có công, nông nghiệp hiện
đại, dịch vụ văn minh. Cơ cấu các ngành sản xuất, dịch vụ đã có thay đổi rất cơ bản,
ngay bản thân ngành nông nghiệp cũng có những thay đổi quan trọng: Cơ cấu các
cây trồng, vật nuôi cũng chuyển hướng gắn kết với hướng phát triển của công
nghiệp, dịch vụ và sự phát triển của các đô thị.

chuyên sâu về vấn đề này. Đến nay mới có một số công trình tiêu biểu sau:
1- Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước về Thực trạng đời sống việc làm
của những người có đất bị thu hồi để phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị, xây
dựng kết cấu hạ tầng và các công trình công cộng và phục vụ lợi ích quốc gia của
Đại học Kinh tế Quốc dân thực hiện năm 2005, đã cho thấy xu hướng tất yếu của
việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai trong quá trình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa. Đề tài cũng đã chỉ ra nhiều tồn tại và những vấn đề đặt ra cần giải
quyết gắn liền với quá trình thu hồi đất đai.


3
2- Luận án tiến sỹ về tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với đất đai
trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội của tác giả Trần Tú Cường thực hiện
năm 2006 đã đề cập đến vấn đề đô thị hóa và những vấn đề đặt ra đối với công tác
quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa.
3- Một số bài viết trong hội thảo về quy hoạch sử dụng đất đai trong thời kỳ
công nghiệp hóa do Hội khoa học đất phối hợp với Viện nghiên cứu Địa chính thực
hiện năm 2007 cũng đã đề cập đến một số vấn đề về đánh giá hiệu quả của việc
chuyển đổi mục đích sử dụng trong quy hoạch đất đai phụ vụ cho phát triển các khu
công nghiệp, đô thị và kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội.
Ngoài ra còn có một số công trình nghiên cứu liên quan đến chuyển đổi mục
đích sử dụng đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa, song các
công trình này hầu như mới chỉ dừng lại nghiên cứu ở từng khía cạnh khác nhau và
ở các địa phương khác ngoài tỉnh Ninh Bình, hiện chưa có công trình nào nghiên
cứu về quản lý nhà nước ở địa phương cụ thể như tỉnh Ninh Bình. Chính vì vậy đề
tài nghiên cứu: Tăng cường quản lý Nhà nước về chuyển đổi mục đích sử dụng
đất đai ở thành phố Ninh Bình, sẽ là bước đi cụ thể hơn xung quanh vấn đề quản
lý nhà nước về chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại một địa phương cụ thể với kỳ
vọng sẽ đưa ra một bức tranh tổng quát và toàn diện hơn cho vấn đề nghiên cứu.
1.3. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

Thứ ba: Đề xuất các giải pháp góp phần t¨ng cêng quản lý Nhà nước về
chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai trong thời gian tới cho các cấp lãnh đạo, quản
lý ở thành phố Ninh Bình.
1.7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu luận văn
được chia thành 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý Nhà nước đối với chuyển đổi
mục đích sử dụng đất đai tại Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng quản lý Nhà nước về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
đai trên địa bàn thành phố Ninh Bình .
Chương 3: Phương hướng và giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước đối với
việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai trong thời gian tới ở thành phố Ninh Bình.


5

Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM
1.1. BẢN CHẤT VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

1.1.1. Bản chất của chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là một tất yếu khách quan trong quá trình
thực hiện công nghiệp hóa, đô thị hóa.
Khi nghiên cứu quy luật chung tích lũy tư bản chủ nghĩa, đặc biệt nghiên cứu
về: bí mật của tích lũy nguyên thủy; về sự tước đoạt nông dân; đạo quân trù bị công
nghiệp ngày càng sản sinh nhiều hơn; giai cấp vô sản nông nghiệp Anh... C.Mác đã
chỉ ra tính tất yếu phải thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai trong quá

của quá trình này có ý nghĩa kinh tế xã hội quan trọng mang tầm kinh tế quốc dân.
Do vậy khái niệm giải phóng mặt bằng mới chỉ biểu đạt một ý nghĩa nhỏ hẹp là tạo
mặt bằng cho việc thi công một công trình nào đó.
Nếu tiếp cận theo tiêu chí "tính chất" thì quá trình thu hồi và chuyển đổi mục
đích sử dụng đất đai không chỉ đơn thuần là quá trình có tính chất kỹ thuật: tạo mặt
bằng cho việc triển khai xây dựng một công trình... mà đây là một quá trình có tính
chất kinh tế - xã hội thậm chí cả chính trị rộng lớn. Có thể nói quá trình thu hồi và
chuyển đổi mục đích sử dụng ruộng đất là tổng hòa của các quá trình sau:
Một là, quá trình vận động quần chúng kiên trì, gắn liền với thực thi pháp luật
công minh.
Hai là, quá trình giải quyết hài hòa quan hệ lợi ích giữa người bị thu hồi;
người được giao đất, giữa dân cư quanh vùng với những người mới đến, giữa dân
cư với chính quyền...
Ba là, quá trình tái định cư, chăm lo việc làm thu nhập, ổn định đời sống dân
cư bị chuyển cư (bao gồm đời sống vật chất và tinh thần; kinh tế - xã hội, cho người
lớn và cho trẻ em... cho hiện tại và tương lai).
Bốn là, quá trình thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai đi liền và phải
được tiến hành đồng bộ với quá trình xóa đói giảm nghèo; xóa bỏ tình trạng việc
xây dựng, chỉnh trang hay xây dựng mới tùy tiện trong các đô thị.


7
Năm là, quá trình thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất gắn liền với quá
trình đổi mới cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động theo hướng hiệu quả kinh tế
cao và ph¸t triÓn bÒn v÷ng.
Vậy, nhìn tổng quát chuyển đổi mục đích sử dụng đất là quá trình từ việc Nhà
nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao,
đến việc giao lại đất cho các chủ dự án để sử dụng cho các mục đích mới và giải
quyết có hiệu quả các vấn đề phát sinh trong quá trình đó, bằng các hình thức,
phương pháp thích hợp (bao gồm việc bồi thường đất, bồi thường và giải tỏa các tài

đai dần vào nề nếp, việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn. Tuy nhiên,
trong thời gian qua, một số nơi còn xảy ra tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất
nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp trái phép, không đúng quy hoạch; nhiều dự
án “treo”, dự án không phát huy được hiệu quả; tình trạng khiếu kiện trong công tác
đền bù, GPMB còn diễn ra phổ biến… làm cho tình hình quản lý đất đai tại các địa
phương diễn biến phức tạp, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người có
đất bị thu hồi.
Trước tình trạng nêu trên, để chấn chỉnh một bước và tăng cường hơn nữa
công tác quản lý đất đai trong thời gian tới; đồng thời có biện pháp xử lý nghiêm
đối với những hành vi lợi dụng chính sách, pháp luật trong thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân để trục lợi bất chính.
Nhà nước cần có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà
nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảm
quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả.
* Do yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tăng cường quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa các loại
đất có nội dung quan trọng là chuyển dịch cơ cấu kinh tế, muốn chuyển dịch cơ cấu
kinh tế đương nhiên phải chuyển dịch mục đích sử dụng đất và các hoạt động phải
gắn liền với đất. Các hoạt động đó là:
+ Chuyển dịch đất nông nghiệp sang đất phát triển các khu, cụm công nghiệp,
các khu chế xuất, các khu công nghệ cao, phát triển các cơ sở sản xuất dịch vụ… có
như vậy mới đáp ứng được mục tiêu đưa đất nước ta đến năm 2020 cơ bản trở thành
nước công nghiệp. Ngay trong nội bộ ngành nông nghiệp cũng phải tăng cường


9
chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo cơ cấu nội bộ ngành đó là: Từ đất trồng lúa
sang trồng cỏ, nuôi trồng thuỷ sản, nông nghiệp công nghệ cao, cho giá trị thu trên
đơn vị diện tích cao hơn, từ trồng lúa cho thu giá trị 30 - 35 triệu đồng/ha/năm

ra các quyết định hành chính thu hồi đất để chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp
đồng thuê đất giữa Nhà nước với doanh nghiệp.
Hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thị trường trong thời kỳ hội nhập diễn ra
rất sôi động, vì vậy yêu cầu về chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất cũng
diễn ra trên diện tích rộng không chỉ ở thành thị mà còn ở khu vực nông thôn, nếu
không có sự quản lý, điều tiết theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dẫn đến thị
trường hỗn loạn, Nhà nước không kiểm soát được việc chuyển mục đích và sử dụng
đất có mục đích, có hiệu quả hay huỷ hoại, lãng phí đất, đầu cơ đất đai làm cạn kiệt
tài nguyên sẵn có và quý giá. Chính vì vậy khi phát triển cơ chế thị trường và hội
nhập kinh tế quốc tế càng phải tăng cường quản lý Nhà nước thông qua các công cụ
quản lý, kiểm tra, giám sát, chế tài bằng tài chính và các công cụ khác để đảm bảo
đất được sử dụng đúng mục đích, theo quy hoạch và kế hoạch.
* Do yêu cầu thực hiện có hiệu quả, chống lãng phí thất thoát đất đai.
Do đất đai có hạn và khan hiếm, nhưng đất đai trước đây được coi như là một
nguồn tài nguyên thiên nhiên, một tư liệu sản xuất của nông nghiệp, đến nay đất đai
được xác định là một nguồn lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế. Lý luận kinh tế
đều thừa nhận: lao động, vốn, đất đai và tài nguyên thiên nhiên là ba nguồn lực đầu
vào của nền kinh tế, ba nguồn lực này được kết hợp với nhau tạo nên một cơ cấu
hợp lý và quyết định tính hiệu quả trong phát triển kinh tế
Đất đai có hạn, không tự sinh ra nên khan hiếm, xét về tổng diện tích của một
quốc gia thì hầu như ít có sự thay đổi, có chăng tăng giảm một lượng nhỏ tại khu
vực bờ biển do bồi hoặc bị bào mòn do sóng cuốn trôi, còn trên các đoạn sông có
bên lở, bên bồi gần như là cần bằng về mặt diện tích. Đất không tăng thêm, nhưng
dân số ngày càng tăng tức là số lượng người trên diện tích đất sử dụng tăng lên,
đồng thời với các loại sản phẩm hàng hóa và dịch vụ đều tăng, yêu cầu về mặt bằng
chứa hàng hóa, yêu cầu về nhà ở cho mỗi người, mỗi cặp vợ chồng tăng thêm, như
vậy diện tích đất đai có xu hướng ngày càng khan hiếm.


11


12
Cấu trúc của một chính sách gồm có: Mục tiêu của chính sách, các nguyên tắc
thực hiện mục tiêu của chính sách, các phân hệ của chính sách, các giải pháp và các
công cụ của chính sách.
Là một công cụ quan trọng nhất, các chính sách có các chức năng: chức năng
định hướng, chức năng điều tiết, chức năng tạo tiền đề cho phát triển, chức năng
khuyến khích sự phát triển.
Để thực hiện các chức năng trên, các chính sách phải đảm bảo các yêu cầu sau đây:
* Tính khách quan: Nghĩa là phải tuân thủ các yêu cầu của quy luật khách
quan; cũng có ý nghĩa nội dung chính sách phải dựa trên cơ sở khoa học, cơ sở thực
tiễn vững vàng. Điều đó đòi hỏi phải khắc phục tính chủ quan, giản đơn, duy ý chí.
Cán bộ hoạch định chính sách phải là những người có năng lực và hết lòng vì dân,
vì nước.
* Tính chính trị: Đòi hỏi chính sách phải quán triệt đường lối, chủ trương của
Đảng và Nhà nước và thực hiện mục tiêu chính trị của Đảng.
* Tính đồng bộ và hệ thống: Các vấn đề kinh tế- xã hội không tồn tại độc lập
mà luôn có sự liên hệ, tác động qua lại lẫn nhau. Cho nên các chính sách cần được
xem xét tất cả các khía cạnh, giải quyết phải đồng bộ mới có hiệu lực.
* Tính thực tiễn: Mọi chính sách kinh tế-xã hội đều phải được hoạch định trên
cơ sở quy luật khách quan và ý chí nguyện vọng của nhân dân. Chính sách chỉ có
giá trị khi nó đi vào cuộc sống, được cuộc sống chấp nhận. Cán bộ hoạch định chính
sách phải gần dân, lắng nghe ý kiến của dân, rung động trước nguyện vọng, khó
khăn của dân để hoàn thiện đổi mới chính sách.
* Tính hiệu quả kinh tế, xã hội: Yêu cầu này đòi hỏi phải xem xét, tiếp cận các
vấn đề chính sách một cách toàn diện, hệ thống, chú trọng các vấn đề kinh tế, các
vấn đề xã hội trong một thể thống nhất.
* Chính sách cần được liên tục xem xét, phân tích để đổi mới hoặc hoàn thiện
cho phù hợp với các điều kiện môi trường luôn luôn biến động.
Ở trên chúng ta đã nói đến tính thực tiễn của chính sách. Một khi thực tiễn đã

Ngay từ khi chế độ tư bản nảy sinh và phát triển trong lòng chế độ phong kiến,
các nhà kinh tế cổ điển đã quan tâm đến vấn đề đất đai, giá cả ruộng đất, địa tô.
W. Petty (1623-1687) – nhà kinh tế học cổ điển Anh đã xây dựng học thuyết về địa
tô. Ông coi địa tô là giá trị nông sản sản phẩm sau khi đã trừ đi các chi phí sản xuất.


14
Về thực chất địa tô là phần giá trị dôi ra ngoài tiền lương, tức là sản phẩm của lao
động thặng dư. Ông nghiên cứu chi tiết địa tô chênh lệch và chỉ ra các mảnh đất xa
gần khác nhau (vị trí địa lý khác nhau) mang lại thu nhập khác nhau. Gắn với địa tô
là lợi tức, theo Petty, người có tiền có hai cách để có thu nhập. Cách thứ nhất là
dùng tiền mua đất đai để thu địa tô, cách thứ hai là đem gửi vào ngân hàng để thu
lợi tức. Như vậy, căn cứ vào mức độ địa tô để xác định mức lợi tức, hay nói khác đi
mức lợi tức phụ thuộc vào điều kiện sản xuất nông nghiệp. Petty cho rằng bán
ruộng đất chẳng qua là bán quyền nhận địa tô do đó, giá cả ruộng đất do địa tô
quyết định. Tuy nhiên, Petty chưa nghiên cứu đến địa tô tuyệt đối. Sau này A.Smit
và D.Ricacdo không công nhận địa tô tuyệt đối.
Chỉ có đến C. Mác, bản chất của địa tô mới được làm rõ. Trên cơ sở phê phán
sai lầm của A.Smit và D.Ricacdo, C.Mác đã xây dựng hai khái niệm độc quyền kinh
doanh và độc quyền chiếm hữu ruộng đất, xây dựng học thuyết giá cả sản xuất và
C

C

quy luật cấu tạo hữu cơ tăng lên V ↑ trong đó trong nông nghiệp thấp hơn V trong
công nghiệp. Từ đó, C. Mác tìm ra địa tô tuyệt đối và hình thành một hệ thống địa
tô hoàn chỉnh gồm địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch I và II, C.Mác cũng đưa ra
khái niệm giá cả ruộng đất là địa tô tư bản hóa.
1.2.2.2. Hàng hóa đất đai
Các nhà kinh tế nhắc tới ở phần trên khi nghiên cứu đất đai đều coi từng mảnh

nhưng cho đến nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào cho việc mua bán đất nông
nghiệp. Ở Ucraina, tư nhân sở hữu 10% đất nông nghiệp nhưng quyền sở hữu ở đây
chỉ là quyền hưởng hoa lợi chứ không phải là quyền mua bán.
Ở nhiều nước khác, đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.
Tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai còn ở chỗ:
- Đất đai là nguồn vốn để đầu tư.
- Đất đai là tài sản thế chấp tiện lợi.
- Giá cả đất đai không chỉ phản ánh hao phí lao động khai phá, đầu tư nâng cao
độ phì nhiêu của đất đai... mà còn phản ánh lợi thế về vị trí, địa hình, địa mạo, khả
năng kinh doanh trên mảnh đất cụ thể.
- Đất đai thuộc chủ quyền quốc gia, là điều kiện sống của dân cư... vấn đề đất
đai rất nhạy cảm về mặt chính trị xã hội...


16
- Đất đai không sản sinh ra thêm mà ngày càng bị thu hẹp bởi các điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội (hiểu theo nghĩa tương đối và nhiều trường hợp có ý tuyệt đối).
1.2.2.3. Thị trường đất đai
Nghiên cứu thị trường đất đai là cần thiết. Ở các nước có nền kinh tế thị trường
phát triển, dù theo mô hình nào, cũng đều hình thành một hệ thống các thị trường
hoàn chỉnh, trong đó, thị trường đất đai có vị trí rất quan trọng. Thị trường đất đai tác
động mạnh mẽ đến thị trường lao động, thị trường tài chính và các thị trường khác.
Khi nghiên cứu thị trường đất đai cần quan tâm đến các vấn đề chủ yếu sau:
- Cung đất đai:

Giá
thuê đất

S
D'D' ,,’

* Nhu cầu đất đai ngày càng tăng về số lượng, đa dạng về chủng loại, trong lúc
cung có hạn và ngày càng khan hiếm. Do đó, quan hệ này ngày càng căng thẳng,
đòi hỏi phải có sự lựa chọn khách quan, hướng vào những mục tiêu sử dụng có hiệu
quả nhất. Đồng thời cần có sự quản lý của Nhà nước với các biện pháp, chính sách
thích hợp để khắc phục các hiện tượng "đầu cơ" không lành mạnh.
* Điều tiết quan hệ cung cầu có điểm khác với cầu của các hàng hóa khác
(hàng hóa tiêu dùng và cả các tư liệu sản xuất thông thường). Các hàng hóa khác có
thể để thị trường điều tiết, nhưng đất đai không thể thiếu được sự can thiệp của Nhà
nước, thí dụ, trong các khâu quy hoạch, kế hoạch phát triển công nghiệp, nông
nghiệp, đô thị... trong các thủ tục mua bán, xác lập quyền sở hữu...
* Thủ tục giao dịch phức tạp hơn.
* Quan hệ cung cầu đất đai có thể nóng lên, hoặc đóng băng theo nhịp phát
triển hay suy giảm. Nói khác đi, sự biến động về kinh tế, chính trị, xã hội ảnh hưởng
đến tâm lý dân cư và qua đó, tác động đến quan hệ cung cầu đất đai...


18
- Giá cả đất đai:

Giá

S

E

R

O

N

Giá thuê đất cao hay thấp là do mảnh đất đó được sử dụng vào mục đích gì và
giá trị mang lại từ việc sử dụng đất tạo sản phẩm cao hay thấp.
Như vậy, việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau nhiều hay
ít phụ thuộc vào giá thuê đất của mỗi loại mục đích sử dụng.
Thí dụ: đất nông nghiệp ngoại thành trồng cây lương thực, rau quả, khi chuyển
thành đất đô thị sử dụng cho xây dựng công xưởng, nhà hàng, rạp hát... thì đường
cầu đất đai dịch lên cao, tạo ra điểm cân bằng mới, với mức giá R cao hơn nhiều
cũng có thể nói ngược lại chính mức giá R cao nên đất đai đã được phân bố lại, đất
nông nghiệp sử dụng có hiệu quả thấp đã chuyển một phần quan trọng sang đất
công nghiệp, đô thị...
Cơ cấu phân bố đất đai giữa các ngành không cố định mà biến động do cơ cấu
nhu cầu đất đai biến động, do đó, giá thuê đất biến động.
Ngoài quan hệ cung cầu, giá đất còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác
như tình trạng đầu cơ tạo nên các nhu cầu giả tạo, tình trạng độc quyền, cạnh tranh
không lành mạnh, sự can thiệp của Nhà nước thông qua các chính sách, qua việc
điều chỉnh các quy hoạch, kế hoạch.
- Các doanh nghiệp kinh doanh gắn với đất đai
Trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, do không có thị trường đất đai (cũng
như thị trường bất động sản) nên không có doanh nghiệp kinh doanh đất đai (và bất
động sản). Tất cả là do Nhà nước chi phối, hoặc do dân cư tự lo liệu nên hiệu quả sử
dụng đất đai thấp. Trong nền kinh tế thị trường, các doanh nghiệp kinh doanh đất
đai và liên quan đến đất đai phát triển và có vai trò quan trọng nhằm nâng cao hiệu
quả kinh tế-xã hội trong sử dụng đất đai. Không chỉ các doanh nghiệp san tạo mặt
bằng mà các doanh nghiệp phát triển kết cấu hạ tầng cấp, thoát nước, điện, đường...


20
làm tăng thêm giá trị và giá trị sử dụng của đất đai. Hơn thế nữa, các cơ quan quy
hoạch, các tổ chức ngân hàng, tài chính cũng tổ chức dưới dạng doanh nghiệp
hướng về mặt hàng đất đai để kinh doanh.

năng lực cung cấp những chứng cứ chính xác, có giá trị pháp lý, không tốn kém, dễ
tiếp cận cho các chủ sở hữu; hình thành các cơ quan đăng ký lưu giữ hồ sơ của chủ
hữu; cơ quan địa chính xây dựng một hệ thống thông tin đất đai. Nhiệm vụ của hệ
thống quản lý là: bảo đảm an toàn và tăng cường nhịp độ giao dịch trên thị trường,
tăng cường khả năng tiếp cận với thông tin, bảo đảm an toàn cho việc thế chấp, bảo
vệ quỹ đất, giảm tranh chấp, góp phần nâng cao chất lượng quy hoạch... Hình thành
hệ thống thông tin minh bạch, công khai, dễ tiếp cận cho các đối tượng bao gồm:
thông tin quy hoạch, thông tin địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ; thông tin giá cả.
+ Tạo điều kiện để giá cả được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu, chống
độc quyền.
+ Nhà nước có trách nhiệm thúc đẩy sự hình thành thị trường đất đai, đồng bộ
với toàn bộ hệ thống thị trường.
+ Hình thành đội ngũ chuyên gia về pháp lý, giao dịch chuyển nhượng, giá cả,
các nhà môi giới...
+ Thực hiện sự điều tiết thị trường.
1.2.2.4. Cơ sở hình thành chính sách đất đai trong nền kinh tế Việt Nam hiện nay
Ở Việt Nam, từ Hiến pháp năm 1946 đến nay, do những biến động nhiều mặt.
Về quan điểm nhận thức, kinh tế, xã hội... nên những vấn đề liên quan đến đất đai
như: quyền sở hữu, quyền sử dụng, thị trường quyền sử dụng đất đai, vai trò của
nhà nước, các tổ chức trung gian, các tổ chức kinh doanh... cũng có biến động cần
được nghiên cứu thấu đáo.
a) Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai trong nền kinh tế Việt Nam hiện nay
Ở các phần trên, chúng ta thấy trong nền kinh tế thị trường phát triển, đất đai
có nhiều loại chủ sở hữu, đất đai có thể mua, bán như một loại hàng hóa đặc biệt. Thị
trường đất đai là một loại thị trường quan trọng trong hệ thống thị trường hoàn chỉnh.
Ở Việt Nam những quy định về quyền sở hữu có nhiều biến động. Hiện nay,
chúng ta thường nói "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" như một quy định của nhà
nước Việt Nam từ sau khi ra đời. Nhưng thực tế, Hiến pháp năm 1946 không quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân; Hiến pháp năm 1959 chỉ coi đất hoang hóa là




23
Trong điều kiện ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân - lý luận này được
vận dụng: Nhà nước chủ sở hữu đất đai có quyền giao đất và thu hồi đất đã giao
theo Luật Đất đai năm 1987. Người sử dụng đất có 2 quyền chủ yếu là thực hiện
quyền kinh doanh trên diện tích được giao và hưởng thụ các lợi ích có được từ các
hoạt động đó và được bán, chuyển nhượng tài sản trên mặt đất.
Theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước có quyền giao đất, thu hồi đất đã giao
và có quyền cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất với người đang sử dụng ổn
định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Người sử dụng đất không chỉ là những người được giao đất mà cả những
người được thuê đất (bao gồm cả cá nhân lẫn tổ chức), có điều cần lưu ý là các tổ
chức, cá nhân thuê đất chủ yếu là ở các đô thị. Luật năm 1993 quy định người sử
dụng đất có thêm một quyền thứ ba là: được phép chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật.
Cho đến nay, Điều 105 - chương IV, Luật Đất đai năm 2003, quyền lợi và
nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định như sau:
* Quyền lợi:
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao;
- Được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Hưởng các lợi ích do công trình công cộng và bảo vệ, cải tạo và bồi bổ đất;
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất;
- Được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình; được bồi thường thiệt hại khi đất bị thu hồi;
- Được quyền góp đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp
luật phù hợp với mục đích giao đất;
- Được quyền khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Do những quy định của pháp luật Việt Nam, quyền sở hữu đất đai thuộc về
toàn dân do Nhà nước đại diện (từ đây trở đi thống nhất dùng cụm từ: nhà nước là
chủ sỡ hữu về đất đai). Do đó, không có thị trường đất đai nhưng lại hình thành thị
trường quyền sử dụng đất đai. Từ khi nhà nước có chủ trương giao đất có thu tiền
và cho thuê đất thì những giao dịch về đất bắt đầu chuyển sang hình thức giá trị