MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU
MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Vốn đất đai mà chúng ta có được như ngày hôm nay là kết quả của quá trình đấu
tranh lâu dài và gian khổ của các thế hệ cha anh đi trước để chinh phục thiên nhiên, xây
dựng và bảo vệ đất nước. Chính vì vậy đất đai không chỉ là di sản thiêng liêng của nhiều
người, qua nhiều thế hệ, mà đối với người Việt Nam, đất đai còn là cơ sở vật chất của
hình tượng Tổ quốc, của lòng yêu nước, của sự hoài niệm và tình làng nghĩa xóm. Hơn
200 năm trước, Phan Huy Chú đã tổng kết được rằng “Của báu một nước không gì
bằng đất đai, nhân dân và của cải do đó mà sinh ra”.
Điều đó nói lên rằng, đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, là nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Do đó sử dụng hợp lý, có
hiệu quả tài nguyên đất đai là mối quan tâm hàng đầu của mỗi quốc gia trong quá
trình xây dựng và phát triển đất nước. Tại điều 18 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
Trong công cuộc xây dựng và phát triển đất nước, nước ta từ một nền kinh tế
nông nghiệp lạc hậu từng bước chuyển thành một nước có công, nông nghiệp hiện
đại, dịch vụ văn minh. Cơ cấu các ngành sản xuất, dịch vụ đã có thay đổi rất cơ bản,
ngay bản thân ngành nông nghiệp cũng có những thay đổi quan trọng: Cơ cấu các
cây trồng, vật nuôi cũng chuyển hướng gắn kết với hướng phát triển của công
nghiệp, dịch vụ và sự phát triển của các đô thị.
Do đó, cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi: đất đai trước đây, dùng để trồng lương
thực, hoa màu, thì nay tuỳ thuộc vào mức độ công nghiệp hoá và phát triển đô thị
phải chuyển sang thành đất chuyên dùng xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu
công nghiệp tập trung, xây dựng các khu đô thị, hình thành các vùng nguyên liệu
cho công nghiệp…
1
2
2- Luận án tiến sỹ về tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với đất đai
trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội của tác giả Trần Tú Cường thực hiện
năm 2006 đã đề cập đến vấn đề đô thị hóa và những vấn đề đặt ra đối với công tác
quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa.
3- Một số bài viết trong hội thảo về quy hoạch sử dụng đất đai trong thời kỳ
công nghiệp hóa do Hội khoa học đất phối hợp với Viện nghiên cứu Địa chính thực
hiện năm 2007 cũng đã đề cập đến một số vấn đề về đánh giá hiệu quả của việc
chuyển đổi mục đích sử dụng trong quy hoạch đất đai phụ vụ cho phát triển các khu
công nghiệp, đô thị và kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội.
Ngoài ra, còn có một số công trình nghiên cứu liên quan đến chuyển đổi mục
đích sử dụng đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa, song các
công trình này hầu như mới chỉ dừng lại nghiên cứu ở từng khía cạnh khác nhau và
ở các địa phương khác ngoài tỉnh Ninh Bình, hiện chưa có công trình nào nghiên
cứu về quản lý nhà nước ở địa phương cụ thể như tỉnh Ninh Bình. Chính vì vậy đề
tài nghiên cứu: Tăng cường quản lý Nhà nước về chuyển đổi mục đích sử dụng
đất đai ở thành phố Ninh Bình, sẽ là bước đi cụ thể hơn xung quanh vấn đề quản
lý nhà nước về chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại một địa phương cụ thể với kỳ
vọng sẽ đưa ra một bức tranh tổng quát và toàn diện hơn cho vấn đề nghiên cứu.
1.3. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Luận văn nghiên cứu nhằm các mục đích cơ bản sau đây:
(1) - Hệ thống hóa cơ sở lý luận về chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai để tạo
nền tảng lý thuyết giúp tác giả phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện chuyển đổi
mục đích sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Ninh Bình trong những năm qua.
(2) - Chỉ rõ những kết quả đạt được, những tồn tại, nguyên nhân và những bài
học kinh nghiệm rút ra.
(3) - Đề xuất các giải pháp tăng cường năng lực quản lý Nhà nước về chuyển đổi
mục đích sử dụng đất đai giúp công tác quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương
đạt hiệu quả cao hơn.
3
chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai trong thời gian tới ở thành phố Ninh Bình.
4
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM
1.1. BẢN CHẤT VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM
1.1.1. Bản chất của chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là một tất yếu khách quan trong quá trình
thực hiện công nghiệp hóa, đô thị hóa.
Khi nghiên cứu quy luật chung tích lũy tư bản chủ nghĩa, đặc biệt nghiên cứu
về: bí mật của tích lũy nguyên thủy; về sự tước đoạt nông dân; đạo quân trù bị công
nghiệp ngày càng sản sinh nhiều hơn; giai cấp vô sản nông nghiệp Anh C.Mác đã
chỉ ra tính tất yếu phải thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai trong quá
trình công nghiệp hóa và hình thành các đô thị, khai sinh ra chủ nghĩa tư bản.
Ở Việt Nam trong vài chục năm lại đây (cuối thế kỷ XX, đầu thế kỷ XXI) đã
diễn ra việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai có quy mô ngày càng
rộng lớn. Trong các văn bản, sách báo thường sử dụng một cụm từ "dân dã" để mô
tả quá trình này, đó là cụm từ: "Giải phóng mặt bằng". Cụm từ này nhằm mô tả quá
trình tạo mặt bằng để xây dựng các công trình kinh tế, xã hội, quân sự Nó chưa
thể hiện đúng thực chất của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Nếu tiếp cận từ nội dung công việc thì chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao
gồm các bước công việc: Thu hồi đất đai phục vụ các dự án đã được duyệt (theo
quy hoạch); bồi thường cho các đối tượng bị thu hồi đất; giải tỏa các công trình đã
có trên mặt đất; di chuyển dân cư bị thu hồi đất, tái tạo chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn
định cuộc sống; giao đất cho các chủ dự án để họ thực hiện các nhiệm vụ theo mục
đích đã được duyệt.
Nếu tiếp cận từ tiêu chí mục đích thì quá trình thu hồi và chuyển đổi mục đích
sử dụng đất đai nhằm tạo những điều kiện cần thiết cho sự phát triển. Ở buổi khai
được tiến hành đồng bộ với quá trình xóa đói giảm nghèo; xóa bỏ tình trạng việc
xây dựng, chỉnh trang hay xây dựng mới tùy tiện trong các đô thị.
6
Năm là, quá trình thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất gắn liền với quá
trình đổi mới cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động theo hướng hiệu quả kinh tế
cao và ph¸t triÓn bÒn v÷ng.
Vậy, nhìn tổng quát chuyển đổi mục đích sử dụng đất là quá trình từ việc Nhà
nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao,
đến việc giao lại đất cho các chủ dự án để sử dụng cho các mục đích mới và giải
quyết có hiệu quả các vấn đề phát sinh trong quá trình đó, bằng các hình thức,
phương pháp thích hợp (bao gồm việc bồi thường đất, bồi thường và giải tỏa các tài
sản hiện diện trên đất, tái định cư, hỗ trợ đào tạo, giải quyết việc làm mới, hỗ trợ ổn
định thu nhập, đời sống của người bị thu hồi đất) nhằm mục tiêu thực hiện tốt quy
hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội (đã được duyệt), ổn định và nâng cao đời
sống nhân dân, bảo đảm công bằng và an toàn xã hội.
1.1.2. Sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong điều kiện
Việt Nam
1.1.2.1. Sự cần thiết phải thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất phục
vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, đô thị hóa ở Việt Nam hiện nay
Ở nước ta, theo Hiến pháp năm 1980 đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân. Nhà
nước đã giao quyền sử dụng từng lô đất cho các đối tượng cụ thể để khai thác, sử
dụng. Việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai ở từng lô đất cụ thể có
những lí do khách quan chung xuất phát từ: cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi, do yêu
cầu phải sử dụng đất có hiệu quả hơn, do sự đổi mới phân công lao động xã hội và
tốc độ đô thị hóa nhanh trong quá trình công nghiệp hóa
Đất đai là yếu tố cần cho nhiều loại nhu cầu: xây dựng cơ sở hạ tầng phát triển
các ngành sản xuất, dịch vụ phục vụ nhu cầu đời sống xã hội phù hợp với trình độ
phát triển kinh tế - xã hội, ở từng thời kỳ nhu cầu sử dụng đất có cơ cấu khác nhau.
Trong điều kiện đất đai có hạn, khi cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi, muốn thỏa mãn
các nhu cầu mới thì việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là tất yếu,
như vậy mới đáp ứng được mục tiêu đưa đất nước ta đến năm 2020 cơ bản trở thành
nước công nghiệp. Ngay trong nội bộ ngành nông nghiệp cũng phải tăng cường
8
chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo cơ cấu nội bộ ngành đó là: Từ đất trồng lúa
sang trồng cỏ, nuôi trồng thuỷ sản, nông nghiệp công nghệ cao, cho giá trị thu trên
đơn vị diện tích cao hơn, từ trồng lúa cho thu giá trị 30 - 35 triệu đồng/ha/năm
nhưng công nghệ cao (thủy sản và các mô hình trang trại) sẽ cho giá trị hàng trăm
triệu đồng đến vài trăm triệu đồng/ha/năm.
+ Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa cần phải có hệ thống kết cấu hạ tầng
kinh tế - xã hội, các khu đô thị mới, bến cảng, hệ thống các công trình văn hóa, xã
hội (trường học, bệnh viện…) nâng cấp cải tạo các khu đô thị cũ… đều phải cần đến
mặt bằng thi công do đó cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai từ đất nông
nghiệp sang đất phi nông nghiệp, hoặc đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
phát triển nhà ở, đất phi nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp cho thuê, giao
đất, cấp quyền sử dụng đất, đất công cộng…
+ Quốc phòng - an ninh đảm bảo cho ổn định chính trị, giữ vững và phát triển
kinh tế, các hệ thống công trình quốc phòng cũng cần phải có đất được chuyển đổi
sang phục vụ để xây dựng hệ thống công trình quốc phòng (cảng hàng không,
doanh trại quân đội, sân bay quân sự…) đều phải chuyển mục đích sử dụng giữa các
loại đất sang phục vụ quốc phòng, an ninh.
* Do yêu cầu xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế
Quá trình hội nhập kinh tế quốc tế là đưa nền kinh tế nước ta tham gia vào nền
kinh tế thế giới trong đó các loại sản phẩm hàng hóa đa dạng có tính cạnh tranh cao,
đáp ứng yêu cầu thị trường quốc tế sẽ được ưu tiên phát triển, đảm bảo tăng thu
nhập, tạo tiềm lực để sự ổn định và phát triển bền vững nền kinh tế. Trong hàng loạt
các dịch vụ sản phẩm hàng hóa tham gia thị trường được xuất phát từ đa hình thức
sở hữu của các loại hình doanh nghiệp, Nhà nước, hợp tác xã, tư nhân, liên doanh liên
kết, tư bản Nhà nước, tư bản nước ngoài… trong đó quyền sử dụng đất trở thành
hàng hóa đặc biệt, được người sử dụng đất sử dụng góp vốn, cho thuê, chuyển
vậy diện tích đất đai có xu hướng ngày càng khan hiếm.
10
Sự phát triển bền vững là quá trình phát triển nhằm đáp ứng các nhu cầu của
các thế hệ hiện nay mà không làm tổn hại đến sự phát triển trong tương lai. Phát
triển bền vững bao gồm ba mục tiêu: chất lượng của môi trường, lợi ích kinh tế,
công bằng xã hội và kinh tế. Trong quá trình phát triển này, mục tiêu giữ vững an
ninh lương thực, thực phẩm có một ý nghĩa hết sức quan trọng, nước càng đông dân
số và càng ở cấp vĩ mô, điều đó càng rõ. Trong khi đó, quá trình chuyển đổi đất
nông nghiệp sang đất đô thị là một xu thế có sức cuốn hút mạnh, vì giá đất có sự
chênh lệch rất lớn giữa các mục đích sử dụng – canh tác và xây dựng. Xu thế này sẽ
có tác động tiêu cực và cản trở đến việc đầu tư thâm canh nông nghiệp và đang trở
thành mối quan tâm lớn trong quá trình phát triển, vì vậy xem xét để chuyển mục
đích sử dụng giữa các loại đất cũng cần cân nhắc để đạt được hiệu quả tốt nhất và
phù hợp với yêu cầu phát triển xã hội.
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CHÍNH SÁCH VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.2.1. Lý luận chung về chính sách
Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước thực hiện các nhiệm vụ quản lý các
hoạt động kinh tế - xã hội nhằm phát huy những ưu thế và khắc phục các khuyết tật
của kinh tế thị trường. Nhà nước với tư cách là chủ thể quản lý sử dụng những công
cụ quản lý truyền dẫn các tác động quản lý lên các đối tượng và khách thể quản lý.
Các công cụ quản lý bao gồm: công cụ kế hoạch; pháp luật; các chính sách kinh tế,
xã hội; bộ máy Nhà nước, cán bộ công chức; các tài sản nhà nước (như: ngân sách,
đất đai, tài nguyên, công khố, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội); các doanh nghiệp
Nhà nước; hệ thống thông tin Nhà nước; văn hóa dân tộc. Trong đó, chính sách kinh
tế - xã hội là một công cụ hết sức quan trọng. Chính sách kinh tế - xã hội là một
tổng thể các quan điểm, tư tưởng, các giải pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng
để tác động lên các chủ thể kinh tế- xã hội nhằm giải quyết các vấn đề (đặt ra cho
chính sách) nhằm thực hiện các mục tiêu nhất định theo định hướng mục tiêu tổng
thể của đất nước.
12
từng bước hoàn thiện và chọn đúng thời điểm đổi mới chính sách. Chính sách bản
thân nó cũng có đời sống của mình. Vòng đời của mỗi chính sách thường có 4 giai
đoạn: giai đoạn 1: Đưa chính sách vào thực hiện; giai đoạn 2: Chính sách phát huy
hiệu quả, hiệu lực cao. Đỉnh cao của giai đoạn này là điểm ngưỡng hiệu lực của
chính sách. Qua điểm ngưỡng này chính sách bước vào giai đoạn 3; Với hiệu quả,
hiệu lực của chính sách giảm dần cần có những điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp
với sự biến động của môi trường. Cuối cùng chính sách bước vào giai đoạn 4: Giai
đoạn chính sách trở nên trở nên lạc hậu, cần đổi mới, nếu không nó sẽ thành trở lực
của phát triển kinh tế, xã hội.
1.2.2. Lý luận về đất đai trong nền kinh tế thị trường và cơ sở để hình
thành chính sách đất đai ở Việt Nam hiện nay
1.2.2.1. Vai trò của đất đai và các học thuyết liên quan đến đất đai
Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt: ruộng đất là cơ sở phát triển trồng trọt;
bãi chăn thả không thể thiếu với chăn nuôi (nhất là gia súc lớn); đất đai là bộ phận
trung tâm của kết cấu hạ tầng giao thông, đô thị, của các bất động sản Hơn thế
nữa như thông báo của Hội nghị Ban chấp hành Trung ương VII (lần 2) ngày
22/01/2003 khẳng định "Đất đai là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn
vốn to lớn, rất quý giá của đất nước, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc".
Từ xưa, trong luật cổ La Mã, đất đai đã được coi là bộ phận quan trọng nhất,
trung tâm của bất động sản.
Pháp luật nhiều nước hiện nay cũng coi đất đai và những tài sản gắn liền với
đất đai là bất động sản. Đất đai ở đây được hiểu là từng mảng đất (chứ không phải
là đất đai nói chung).
Dưới chế độ phong kiến, giai cấp địa chủ chiếm hữu đất đai. Số lượng đất đai
của mỗi một địa chủ là thước đo sự giầu có của họ.
Ngay từ khi chế độ tư bản nảy sinh và phát triển trong lòng chế độ phong kiến,
các nhà kinh tế cổ điển đã quan tâm đến vấn đề đất đai, giá cả ruộng đất, địa tô.
W. Petty (1623-1687) – nhà kinh tế học cổ điển Anh đã xây dựng học thuyết về địa
tô. Ông coi địa tô là giá trị nông sản sản phẩm sau khi đã trừ đi các chi phí sản xuất.
nhưng có những đặc điểm riêng so với các loại hàng hóa khác. Ở Pháp, mua bán đất
đai diễn ra công khai nhưng tại tòa thị chính địa phương giữa người mua và người
bán có sự tham gia của Hội quy hoạch đất đai (Hội này tham gia ý kiến nên để “ai”
mua cho phù hợp với quy hoạch phát triển của địa phương và không để cho đất tập
trung trong tay một chủ).
Ở Úc, việc mua bán được thực hiện trên thị trường nhưng phải qua các thủ tục:
người bán đăng ký tại cơ quan quản lý, cơ quan này công bố công khai các thông tin
14
trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương. Người mua trực tiếp hay qua tổ
chức tư vấn tiếp cận với cơ quan quản lý để xem xét thực địa, hồ sơ giá cả và các
vấn đề nếu có. Bên bán, bên mua thỏa thuận được thì ký hợp đồng cụ thể tại cơ
quan quản lý và thanh toán tài chính với nhau (có thể trực tiếp hoặc qua ngân hàng).
Ở các nước xã hội chủ nghĩa Đông Âu trước đây trong quá trình chuyển đổi từ
nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường, việc mua bán đất đai
đã gặp nhiều khó khăn trong việc xây dựng chính sách, quy dịnh, pháp luật và thị
trường dẫn đến quy mô và tần xuất trao đổi chưa đạt được như các nước tư bản Tây
Âu. Ở Liên bang Nga, trước đây cũng như ở các nước xã hội chủ nghĩa khác, đất
đai bị cấm mua bán, mãi đến tháng 9-2001, Đuma quốc gia Nga thông qua được
Luật Đất đai mới. Luật này hủy bỏ việc cấm mua bán đất đai, thừa nhận có nhiều
hình thức sở hữu đất đai. Người nước ngoài có quyền mua đất trong những vùng
quy định. Tuy nhiên việc bán đất mới được tiến hành trong phạm vi 2% diện tích
đất liên bang.
Ở Ba Lan, tình hình có cởi mở hơn. Từ đầu năm 1990 Ba Lan trao trả đất ở,
đất ruộng cho chủ cũ (chủ cũ chạy ra nước ngoài sau chiến tranh thế giới lần thứ 2).
Qua đây cho thấy Nhà nước Ba Lan thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai và
quyền tự do mua bán đất đai cũng được mở rộng dần.
Ở Anbani, đất nông nghiệp được coi là sở hữu của các gia đình nông dân,
nhưng cho đến nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào cho việc mua bán đất nông
nghiệp. Ở Ucraina, tư nhân sở hữu 10% đất nông nghiệp nhưng quyền sở hữu ở đây
chỉ là quyền hưởng hoa lợi chứ không phải là quyền mua bán.
S
Số lượng đất đai
R
1
Giá
thuê
đất
D'D
'
,,
’
DD
- Cầu đất đai:
Cầu đất đai được xác định từ hai hướng: cầu sở hữu và cầu sử dụng đất đai
trong xã hội.
Cầu sở hữu có thể xuất phát từ nhu cầu sử dụng, cũng có thể xuất phát từ mục
tiêu kinh doanh đất đai. Mua đất để xây dựng biệt thự cho gia đình ở, khác với mua
đất để rồi khi được giá thì bán kiếm lời.
Cầu sử dụng xuất phát từ mục đích sử dụng đất đai để trồng trọt, xây dựng các
công trình công nghiệp, giao dịch Ở đây, người có nhu cầu sử dụng không nhất
thiết đồng thời là chủ sở hữu.
Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng, người sử dụng (các nhà tư bản kinh
doanh ) thực hiện việc thuê đất đai từ những người chủ sở hữu (các nhà chủ đất);
cũng có trường hợp thuê lại của người đi thuê trước.
Sự phân tích ở trên cho thấy việc xác định nhu cầu đất đai là rất phức tạp và
lại càng phức tạp hơn nếu phải xác định cụ thể nhu cầu đất đai theo từng mục
đích sử dụng, sở hữu hay kinh doanh (bởi đất đai là một đối tượng kinh doanh rất
đặc biệt ).
Trên đồ thị đường cầu được hiển thị là đường DD dốc xuống (tỷ lệ nghịch với
giá thuê đất). Đường DD có thể dịch chuyển lên xuống thí dụ: đến vị trí D'D' tuỳ
cho việc gieo trồng có lợi. Nhiều nhà kinh doanh muốn có đất để trồng cấy, nhu cầu
đất đai tăng làm cho giá phải trả cho việc sử dụng đất tăng lên (và ngược lại). Giá cả
trả cho việc sử dụng đất đó được gọi là địa tô.
Lượng cung đất đai trong dài hạn là không đổi. Đất đai có thể sử dụng vào các
mục đích khác nhau, chủ đất không muốn đất bỏ hoang (không được khoản thu
nhập nào từ đất bỏ hoang) mà muốn bán quyền sử dụng theo giá thị trường. Lượng
cung không đổi nên đường cung đất (S) đứng thẳng, không co giãn. Chỗ giao nhau
18
giữa đường cung S và đường cầu D là E (N,R) xác định cân bằng N và giá cân bằng
tương ứng R.
Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, do đó chi phí ban đầu coi như bằng
không. Bởi vậy mà giá (địa tô) của mỗi đơn vị đất là thặng dư đối với chủ đất. Chủ
đất cung ứng đất với giá tùy vị trí của điểm cân bằng E (N, R). E lên trên giá lên
(do đường cầu D dịch lên trên); E xuống dưới thì giá xuống. Diện tích hình chữ
nhật RENO chính là địa tô.
Thặng dư trên chính là tô kinh tế. Thặng dư là khoản lợi mà người cung ứng
đất nhận được với giá cao hơn giá mà mình sẵn sàng bán. Nói cách khác, đó là khoản
chênh lệch giữa giá cân bằng với chi phí tối thiểu cần thiết của mảnh đất đai đó.
Giá trị của đất đai được bắt nguồn từ giá trị của sản phẩm được tạo ra từ mảnh
đất đó.
Giá thuê đất cao hay thấp là do mảnh đất đó được sử dụng vào mục đích gì và
giá trị mang lại từ việc sử dụng đất tạo sản phẩm cao hay thấp.
Như vậy, việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau nhiều hay
ít phụ thuộc vào giá thuê đất của mỗi loại mục đích sử dụng.
Thí dụ: đất nông nghiệp ngoại thành trồng cây lương thực, rau quả, khi chuyển
thành đất đô thị sử dụng cho xây dựng công xưởng, nhà hàng, rạp hát thì đường
cầu đất đai dịch lên cao, tạo ra điểm cân bằng mới, với mức giá R cao hơn nhiều
cũng có thể nói ngược lại chính mức giá R cao nên đất đai đã được phân bố lại, đất
nông nghiệp sử dụng có hiệu quả thấp đã chuyển một phần quan trọng sang đất
công nghiệp, đô thị
người bán có cơ sở đi đến quyết định;
+ Các tổ chức định giá, thống kê, dự báo giá cả. Những thông tin này không có
giá trị bắt buộc, nhưng là căn cứ quan trọng của các phi vụ giao dịch.
- Quản lý nhà nước thể hiện ở hai nhiệm vụ
Một là, tạo điều kiện cho thị trường thực hiện sự phân bố hợp lý và sử dụng có
hiệu quả đất đai với giá cả phù hợp và chi phối giao dịch thấp.
20
Hai là, bảo đảm công bằng xã hội, thông qua các chức năng cụ thể sau:
+ Tạo khung pháp lý thích ứng với nguyên tắc thị trường bao gồm việc tạo
khung pháp lý như: cấu trúc sở hữu, quyền hạn nghĩa vụ của các bên tham gia thị
trường, quy trình mua bán, thanh toán, cơ chế giải quyết tranh chấp và việc làm
cho khung pháp lý đó thích ứng với cơ chế thị trường, thí dụ sự bình đẳng trong
việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường, cơ chế cạnh tranh; cơ chế bảo đảm sự
công khai minh bạch; cơ chế giải quyết và cơ quan giải quyết tranh chấp.
+ Xây dựng hệ thống quản lý có hiệu quả và đáng tin cậy. Trong đó, phải xác
định rõ ai được hưởng quyền; những quyền được phép; ranh giới của đất đai; có
năng lực cung cấp những chứng cứ chính xác, có giá trị pháp lý, không tốn kém, dễ
tiếp cận cho các chủ sở hữu; hình thành các cơ quan đăng ký lưu giữ hồ sơ của chủ
hữu; cơ quan địa chính xây dựng một hệ thống thông tin đất đai. Nhiệm vụ của hệ
thống quản lý là: bảo đảm an toàn và tăng cường nhịp độ giao dịch trên thị trường,
tăng cường khả năng tiếp cận với thông tin, bảo đảm an toàn cho việc thế chấp, bảo
vệ quỹ đất, giảm tranh chấp, góp phần nâng cao chất lượng quy hoạch Hình thành
hệ thống thông tin minh bạch, công khai, dễ tiếp cận cho các đối tượng bao gồm:
thông tin quy hoạch, thông tin địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ; thông tin giá cả.
+ Tạo điều kiện để giá cả được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu, chống
độc quyền.
+ Nhà nước có trách nhiệm thúc đẩy sự hình thành thị trường đất đai, đồng bộ
với toàn bộ hệ thống thị trường.
+ Hình thành đội ngũ chuyên gia về pháp lý, giao dịch chuyển nhượng, giá cả,
các nhà môi giới
Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân. Điều đó có nghĩa là các loại sở hữu khác về đất
đai mặc nhiên bị xóa bỏ.
Ngày13/11/1981, Ban Bí thư Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam đã có Chỉ
thị 100 và sau đó là Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã công nhận khoán trong nông
nghiệp và gắn với nó là việc thực hiện giao đất cho hộ nông dân sử dụng lâu dài. Từ
đó, vấn đề quyền sử dụng đất được hình thành. Tuy nhiên, mãi đến năm 1998 trong
Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1993, " quyền sử dụng đất" mới được quy
22
định cụ thể, rõ ràng.
Cơ sở lý luận của chủ trương này là lý thuyết địa tô và giá cả của Mác. Trong
nông nghiệp tư bản chủ nghĩa có các chủ đất và các nhà kinh doanh nông nghiệp
nhưng không có đất đai, họ phải thuê đất của địa chủ. Họ kinh doanh trên mảnh
đất thuê đó phải có được lợi nhuận bình quân và phần dôi ra ngoài lợi nhuận bình
quân để trả cho chủ cho thuê đất đó chính là địa tô tư bản chủ nghĩa (bao gồm địa
tô chênh lệch 1, 2 và địa tô tuyệt đối). Như vậy, kinh doanh tư bản chủ nghĩa trong
nông nghiệp đã tách quyền sở hữu ruộng đất và quyền sử dụng ruộng đất.
Trong điều kiện ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân - lý luận này được
vận dụng: Nhà nước chủ sở hữu đất đai có quyền giao đất và thu hồi đất đã giao
theo Luật Đất đai năm 1987. Người sử dụng đất có 2 quyền chủ yếu là thực hiện
quyền kinh doanh trên diện tích được giao và hưởng thụ các lợi ích có được từ các
hoạt động đó và được bán, chuyển nhượng tài sản trên mặt đất.
Theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước có quyền giao đất, thu hồi đất đã giao
và có quyền cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất với người đang sử dụng ổn
định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Người sử dụng đất không chỉ là những người được giao đất mà cả những
người được thuê đất (bao gồm cả cá nhân lẫn tổ chức), có điều cần lưu ý là các tổ
chức, cá nhân thuê đất chủ yếu là ở các đô thị. Luật năm 1993 quy định người sử
dụng đất có thêm một quyền thứ ba là: được phép chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật.
Cho đến nay, Điều 105 - chương IV, Luật Đất đai năm 2003, quyền lợi và
quyền sử dụng, kinh doanh trên mảnh đất đó và thực hiện nghĩa vụ nhất định tùy
theo loại đất, hình thức giao đất, thuê đất và người, tổ chức sử dụng đất.
- Quyền lợi của người sử dụng đất nông, lâm, ngư nghiệp khác với quyền lợi
của người sử đụng đất ở, đất chuyên dùng.
- Có sự ưu tiên đối với người có hoàn cảnh neo đơn, khó khăn,
- Người được giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền lợi khác với người
được giao đất không thu tiền.
- Người trả tiền thuê đất một lần có quyền lợi khác với người thuê đất trả tiền
dần theo định kỳ.
24
Copyright: Tài liệu đại học ©