Tại sao đầu tư vào bất động sản ?
Trong những năm Nội chiến ở Mỹ, một nhà thuyết giảng có tên là Rusell Conwell
đã dọc ngang nước mỹ đưa ra một thông điệp khuấy động hàng triệu con người.
Ông kể một câu truyện về một nhà buôn người da đỏ đã được một nhà tiên tri cho
biết ông ta sẽ trở thành giầu có khi tìm được kho báu của mình. Nhà thương gia nọ
dã bỏ công đi khắp thế giới, nhưng chẳng thấy kho báu của mình đâu cả. Cuối
cùng quay về nhà thì đã già, buồn bã và tuyệt vọng. Bước vào căn nhà hoang vắng
của mình, ông thấy khát và đi tìm nước uống, nhưng giếng nước nhà ông đã bị lấp
đầy bùn. Mệt mỏi, ông cầm lấy chiếc mai đào một cái giếng mới, thế là điều kỳ
diệu đã xảy ra - ông đào thấy mỏ kim cương lớn nhất thế giới.
Thông điệp mà Conwell muốn truyền đi cho cả thế giới là: vì sao các nhà lãnh đạo
các nước chậm phát triển cứ phải đến Bộ Ngoại giao các nước giàu có và các định
chế tài chính quốc tế để tìm nguồn tài trợ, trong khi ngay chính giữa những làng
xóm nghèo nhất và các khu nhà “ổ chuột” của họ, sẵn có, nếu không phải mỏ kim
cương, thì cũng là hàng nghìn tỷ Đô la có thể đưa vào sử dụng ngay.
Theo tính toán của các chuyên gia thì bất động sản chiếm khoảng 50% của cải
quốc gia ở các nước tiên tiến, còn ở các nước đang phát triển con số này là gần
3/4. Nhưng tỷ lệ số bất động sản được đăng ký thành tài sản chính thức trở thành
vốn ở các nước đang phát triển lại rất thấp. Vì, không giống các quốc gia phát
triển, ở những nước lạc hậu thị trường ngầm thường rất lớn, đặc biệt là thị trường
bất động sản; cho nên hầu hết bất động sản ở đó chưa trở thành hàng hoá, chưa
được định giá chính thức, chưa trở thành tư bản.
Qua khảo sát của TS DE Soto, tác giả cuốn “ Sự bí ẩn của Tư bản” và của các
cộng sự của ông ở một loạt các nước đang phát triển thì giá trị của bất động sản
chưa được thương mại hoá lớn hơn gấp nhiều lần tổng số tiền tiết kiệm và tiền gửi
ở các ngân hàng thương mại tổng giá trị của các công ty niêm yết trên sở giao dịch
chứng khoán, tất cả khoản đầu tư nước ngoài, và tất cả các doanh nghiệp Nhà
nước cộng lại.
Cũng theo TS. De Soto, nếu tính gộp lại, tổng giá trị của các bất động sản (thường
do những người nghèo nắm giữ) không được đăng ký một cách hợp pháp ở các
nước đang phát triển hiện nay xấp xỉ gần 10 ngàn tỉ Đô la Mỹ. Mà 10 ngàn tỉ Đô la

Việc định giá bất động sản có liên quan đến vấn đề định giá các dòng tiền mặt
khác nhau trong tương lai và chuyển các dòng tiền này thành những ước lượng giá
trị. Quyết định đầu tư dựa trên những kỳ vọng về:
•
Việc xác định thời điểm của các dòng tiền mặt kỳ vọng ra và vào
•
Độ lớn của các dòng tiền mặt kỳ vọng ra và vào
•
Rủi ro của các dòng tiền mặt kỳ vọng ra và vào
Việc xác định thời điểm là rất quan trọng bởi vì các dòng tiền vào hay dòng
tiền ra sẽ tác động đến giá trị đầu tư.
2/ Quyết định đầu tư:
Quyết định đầu tư bất động sản dựa vào giả định cho rằng dòng tiền mặt còn
lại sau khi các đòi hỏi trước đó đã được đáp ứng. Số tiền đòi hỏi bao gồm: chi
phí hoạt động, chi phí tài chính và thuế. Dòng tiền sau thuế này là dòng tiền
được định giá bởi nhà đầu tư trên thị trường.
Nhà đầu tư cần:
· Đánh giá các hoàn cảnh tác động đến các dòng tiền mặt của một đầu tư bất
động sản thực tế.
· Liệt kê những sự kiện then chốt. Ví dụ: dòng tiền thu được từ một dự án
căn hộ phụ thuộc vào số tiền thuê có thể thu được, số tiền này liên quan
đến cung và cầu trên thị trường cho thuê căn hộ.
3/ Các động cơ đầu tư:
Hoạt động đầu tư bất động sản phụ thuộc nhiều vào các nhân tố sau:
•
Phương tiện xây dựng một bất động sản
•
Lòng tự hào về sở hữu
•
Hàng rào chống lại lạm phát

thành thị là trung tâm của đời sống kinh tế hiện đại.