BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

NHẬN ĐỊNH VÀ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC THẨM
ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG CỦA
CÔNG TY HOÀNG QUÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

TRẦN THỊ TUYẾT NHUNG
05135070
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
Tp.HCM, ngày

tháng

Ký tên

năm 2009


MỤC LỤC
♣
Tiêu đề

Trang

PHẦN MỞ ĐẦU .......................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN............................................................................................2

II.1.4. Căn cứ pháp lý và quy trình phê duyệt đơn giá đất bồi thường của UBND Thành
phố Hồ Chí Minh...................................................................................................... 35
II.2. Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty Thẩm Định Giá Hoàng
Quân......................................................................................................................... 36
II.2.1. Tình hình kinh doanh của Công ty TĐG Hoàng Quân năm 2007 – 2008 ........ 36
II.2.2. Hoạt động thẩm định giá cho mục đích bồi thường của công ty TĐG Hoàng
Quân......................................................................................................................... 38
II.3. So sánh đơn giá của công ty TĐG Hoàng Quân và đơn giá do UBND thành phố
phê duyệt đơn giá bồi thường của Dự án di dời Lô B, chung cư Ngô Gia Tự và Dự án
thành phần số 2 thuộc dự án nâng cấp đô thị thành phố............................................. 41
II.4. Một số vướng mắc và nguyên nhân trong công tác bồi thường giải toả trên địa bàn
Quận 10 .................................................................................................................... 42
II.4.1. Một số vướng mắc trong công tác bồi thường giải toả trên địa bàn Quận
10 ............................................................................................................................. 43
II.4.2. Nguyên nhân các vướng mắc trong công tác bồi thường giải toả trên địa bàn
Quận 10 .................................................................................................................... 44
II.5. Một số giải pháp nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong công tác thẩm định – bồi
thường giải toả trên địa bàn Quận 10 ........................................................................ 45
II.5.1. Về phía UBND Thành phố ............................................................................. 45
II.5.2. Về phía đơn vị tư vấn về giá Bất động sản - Công ty TĐG Hoàng Quân......... 45
II.5.3. Đề xuất mô hình thẩm định giá bằng phương pháp hồi quy ............................ 46
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ .................................................................................... 59
Tài kiệu tham khảo
Phụ lục


DANH SÁCH CÁC HÌNH, BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ
♣
Nội dung



Bảng II.13. Kết quả chạy phân tích hồi quy……………………………………......... 52
Bảng II.14. Phân tích phương sai ANOVA ............................................................... 53
Bảng II.15. Kết quả dò tìm đa cộng tuyến……………………………………... ........ 54
Bảng II.16. Bảng phân tích tương quan hạng ............................................................ 55
Bảng II.17. Kết quả chạy hồi quy logarit nê –pe các biến độc lập và biến phụ
thuộc......................................................................................................................... 55
Bảng II.18. Bảng phân tích tương quan hạng sau khi lấy Ln………………….. ........ 56
Bảng II.19. So sánh kết quả TĐG giá đất của công ty và kết quả chạy hàm .............. 58
Biểu đồ I.1. Cơ cấu lao động công ty TĐG Hoàng Quân……………………............ 27
Biểu đồ II.1. Số lượng hợp đồng TĐ của Công ty trong năm 2007-2008……. .......... 38
Biểu đồ II.2. Phân loại hợp đồng theo loại mục đích………………………….. ........ 39
Biểu đồ II.3. Tỉ lệ các trường hợp khiếu nại………………... ………………............ 43
Sơ đồ I.1. Mô hình hoạt động Phòng TĐG Công ty TĐG Hoàng Quân……... .......... 30
Sơ đồ II.1. Quy trình phê duyệt đơn giá đất bồi thường của HĐTĐBTTP theo Quyết
định số 13/2006/QĐ-UB……………………………………………… ..................... 36


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung

PHẦN MỞ ĐẦU

Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu
Thẩm định giá được coi là trái tim của tất cả các hoạt động kinh tế, nó gắn chặt
với sự hình thành và phát triển của bất kỳ nền kinh tế thị trường nào. Việc xác định giá
trị của một loại hàng hóa là điều rất quan trọng, nó liên quan đến nhiều hoạt động như:
mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cầm cố, thế chấp….
Trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, việc xác định giá trị tài sản

duyệt đơn giá đất tính bồi thường các dự án mà Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân
đã thẩm định; giá trị bất động sản đã và đang giao dịch trên địa bàn Quận 10, Thành
phố Hồ Chí Minh từ quý II năm 2008 đến quý I năm 2009, từ ngày 15 tháng 03 năm
2009 đến ngày 15 tháng 07 năm 2009.

-1-


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung

PHẦN 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. Cơ sở khoa học
I.1.1. Bất động sản
I.1.1.1. Khái niệm bất động sản:
Theo Bộ Luật dân sự của Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (Điều
181), Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó, các tài sản gắn liền với đất, các tài sản khác do pháp luật quy định.
Bất động sản (BĐS) là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai. Những
vật thể cố định gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất đai mà chức năng
của nó sẽ bị thay đổi khi tách rời khỏi đất đai.
Như vậy, cách hiểu phổ biến về bất động sản là: bất động sản là những tài sản
không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài. Theo đó một tài sản được coi là bất động
sản khi thỏa mãn được những điều kiện sau: là một yếu tố vật chất có ích cho con
người, được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người, có thể đo lường bằng giá trị
nhất định, không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái
của nó không thay đổi, tồn tại lâu dài.

xây dựng gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời các công trình xây dựng đó: máy
điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây
cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời, mà
công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất động sản như: máy điều hòa di
động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và các thiết bị đồ dùng khác).
- Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo, các di sản văn hóa thế giới,
các công trình quốc gia không lượng hóa giá trị... không được coi là bất động sản).

Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây lâu năm chưa thu
hoạch (bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây); các công trình nuôi trồng thủy sản,
cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, một số công trình khai
thác hầm mỏ, hầm lò và các tài sản khác theo pháp luật quy định.
Như vậy, ở góc độ này, bất động sản là những tài sản không di dời được và
dưới góc độ pháp lý thì nó chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
I.1.1.3. Thuộc tính của bất động sản:
Thuộc tính là những tính chất vốn có của bất động sản.
- Tính bất động: người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi
khác. Mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Điều này có ý
nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và thường
mang đậm tính địa phương.
- Tính đa dạng (không đồng nhất): sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô,
diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động
sản. Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau do vậy giá cả của mỗi bất
động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của nó.
- Tính khan hiếm: diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của
dân số. Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Sự phát triển đất
đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất
sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá

- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt:
Do BĐS là tài sản có giá trị cao và thời gian mua bán kéo dài nên khả năng
chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước khá chặt chẽ:
Đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, do đó đất đai muốn trở thành hàng hóa và
được giao dịch trên thị trường thì bản thân nó phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của
hệ thống pháp luật. Hơn nữa do tính phức tạp và không ổn định của thị trường BĐS
nên cần phải có sự can thiệp của Nhà nước để bình ổn thị trường BĐS và tạo tính lành
mạnh cho hoạt động của thị trường này.
I.1.2. Thị trường bất động sản
I.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản:
Có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song cách hiểu
truyền thống như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động
sản dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian
nhất định”
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là “nơi” diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó người
mua và người bán tác động lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa dịch vụ
bất động sản được giao dịch. Ở cách diễn đạt này khái niệm “nơi” không chỉ đơn thuần
là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao
dịch về bất động sản diễn ra.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán
mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng
quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ
giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên
-4-


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản


thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm...

Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động
sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay
còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và
cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường
thứ cấp)

Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chính thức và thị trường phi chính thức.
I.1.2.4. Cung – cầu – giá cả bất động sản:
Trong lý thuyết kinh tế truyền thống khi nghiên cứu cung và cầu về hành vi
người tiêu dùng người ta thường giả thiết các hàng hóa phải tuyệt đối giống nhau về
-5-


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung

chất lượng, về mẫu mã để nghiên cứu sự thay đổi về cầu, sự thay đổi về hành vi tiêu
dùng khi giá cả thay đổi.
Khi áp dụng lý thuyết này để nghiên cứu thị trường bất động sản, chúng ta gặp
trở ngại rất lớn vì bất động sản có nhiều đặc điểm đặc biệt khác với các loại hàng hóa
thông thường trong đó phải kể đến tính dị biệt của bất động sản. Vì vậy mà các nhà
nghiên cứu đi trước đã xác định cung cầu bất động sản thực chất là cung cầu về dịch
vụ bất động sản (bất động sản quy ước – là sự kết hợp giữa chất lượng và vị thế bất
động sản theo một tỷ lệ nhất định. Vị thế là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội
gắn liền với nhà ở tại một địa điểm xác định, vị thế được xác định thông qua số lượng,
chất lượng, cường độ quan hệ xã hội; chất lượng là những đại lượng vật lý có thể cân

sở hữu và sử dụng vị thế và chất lượng bất động sản. Nhu cầu này chỉ trở thành cầu
khi có khả năng chi trả, khả năng thỏa mãn, trở thành hiện thực khi cung cầu gặp nhau
trên thị trường. Cầu về dịch vụ bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mức giá
của dịch vụ bất động sản, thu nhập của người tiêu dùng, quy mô thị trường, các dự báo
-6-


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung

của tương lai. Khi nghiên cứu về cầu của thị trường người ta chỉ xét về lượng cầu và
giá cả dịch vụ bất động sản trong điều kiện giả thiết các yếu tố khác không đổi.
Quy luật cầu thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả trong điều kiện các
yếu tố khác là không đổi. Đây là quan hệ nghịch chiều, có nghĩa là giá tăng, cầu giảm
và ngược lại.

Hình I.2. Sự dịch chuyển của đường cầu
Độ co giãn của cầu, để xem xét sự thay đổi, mức độ thay đổi của lượng cầu theo
giá cả người ta sử dụng hệ số co giãn của cầu được xác định theo công thức sau:
%Q

E có các giá trị: 0, , <1, >1, =1

%P

Khi E =1 thì được coi là độ co giãn đơn vị.

E =


Mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất nhưng yếu tố pháp luật và chính sách
Nhà nước có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn bất động sản vào lưu thông, làm
thay đổi số lượng cung bất động sản trên thị trường.
Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều
với nhân tố giá cả. Riêng bất động sản là hàng hóa đặc biệt, cần nhiều thời gian tạo lập
và lượng vốn lớn nên khi giá nhà đất tăng lên, cung nhà đất không thể theo kịp sự tăng
lên của giá cả. Vì vậy mà độ co giãn của cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà
đất nói chung là rất nhỏ.
Tổng cung về đất đai nói chung là một đường không co giãn vì tổng diện tích
đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng là không đổi.
P

S
Đường cung về
đất đai

S
0

Q

Hình I.3. Đường tổng cung đất đai
Như vậy cung đất đai không vận hành theo quy luật giá trị? Nhận định này chưa
hoàn toàn hợp lý vì đất đai – bất động sản - là loại hàng hóa đặc biệt và đặc biệt hơn
khi không phải loại bất động sản nào cũng lượng hóa được bằng giá trị. Nên có thể
nhận định rằng đường cung hoàn toàn không co giãn với yếu tố giá chỉ thích hợp để
biểu diễn nhóm đất đai – bất động sản không được xem là hàng hóa (không lượng hóa
bằng giá trị được). Trong trường hợp này cung về nhà đất đối với từng mục đích sử
dụng cụ thể là co giãn với giá.
Cung nhà ở giống cung đất đai ở chỗ co giãn ít do việc tạo lập nhà ở thường

được của một bất động sản nhất định tại một thời điểm nhất định ở một thị trường nhất
định theo một mục đích sử dụng.
Giá cả của một BĐS cụ thể có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của
BĐS.
Giá trị thị trường của BĐS: Giá trị thị trường là số tiền ước tính của một BĐS
sẽ trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng
mua trong một điều kiện giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó
các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp
lực nào.
Thẩm định giá (TĐG) dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác
định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS, đó là yếu tố quan trọng để quyết định
giá trị của BĐS.
Bản chất của giá cả bất động sản là sự biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà
bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Trong tác phẩm “Thị trường bất động sản”
(PGS.TS. Thái Bá Cẩn, ThS. Trần Nguyên Nam): “giá bất động sản mang tính song
trùng, tức bao gồm cả giá đất và giá công trình”. Dưới góc nhìn Chất Lượng - Vị Thế:
“Giá trị nhà ở của bất kỳ nhóm xã hội nào cũng bao gồm hai thành phần: vị thế nơi ở
(VN) và chất lượng nhà ở (CL)”.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên
sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị
đất đai” (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng
-9-


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung

cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất
đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó




Có thể chuyển giao được.

ii. Nhóm các yếu tố bên ngoài giao dịch:
- Nhóm các yếu tố vĩ mô:
Chính sách của nhà nước: tác động trực tiếp đến giá bất động sản như các quyết
định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quy định về nghĩa vụ tài chính về đất đai,
quy hoạch đất đai theo mục tiêu phát triển.
Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương: tổng sản phẩm quốc nội
(GDP), thu nhập bình quân đầu người, tiết kiệm và đầu tư.
- Nhóm yếu tố thị trường:
Yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản:
Phát triển kinh tế: tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự
phát triển của nền kinh tế.
Phát triển cơ sở hạ tầng: thu hút đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
- 10 -


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung

Quản lý của nhà nước: quy hoạch thêm khu dân cư, bán bất động sản sở hữu
nhà nước và trực tiếp đầu tư xây dựng bất động sản mới.
Yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản:
Sự tăng trưởng kinh tế: tăng trưởng kinh tế là nhân tố làm tăng nhu cầu của xã
hội và theo đó nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng lên.
Thu nhập: thu nhập của người dân tăng lên làm phát sinh nhu cầu nhà ở thoải

thông càng thuận lợi và có giá trị cao hơn những BĐS nằm sâu trong hẻm.

Quy mô diện tích lô đất: quy mô lô đất phổ biến cho từng loại bất động
sản, nhỏ quá hay vượt quá giới hạn quy mô sẽ làm giảm giá trị bất động sản.

Kiểu nhà, kích thước nhà và tuổi thọ: kiểu nhà có tính chất thẩm mỹ cao,
hài hòa với khu vực chung quanh thì có giá trị cao.

Chi phí tạo dựng: là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng bỏ ra để tạo
dựng hay để có quyền sở hữu bất động sản.
- 11 -


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung


Tính hữu dụng: bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau thì có giá bán cao hơn.

Môi trường: khói bụi, tiếng ồn, an ninh trật tự, thuận lợi cho kinh
doanh….Môi trường càng thuận lợi thì giá bất động sản càng cao.
I.1.3.Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
I.1.3.1. Khái niệm:
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. (Khoản 6, Điều 4
Luật Đất đai 2003).
I.1.3.2. Giá tính bồi thường:
Thẩm định giá tính bồi thường không giống với thẩm định giá bất động sản cho



Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung

tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả những yếu tố kinh tế của thị
trường kể cả các loại đầu tư.
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản
cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều
kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản là một tổ hợp khoa học và nghệ thuật. Khoa học vì
dựa trên công việc phân tích, do đó đòi hỏi phải có kiến thức vững vàng và trình độ
cần thiết. Nghệ thuật vì nó đòi hỏi sự nhạy cảm tốt với thị trường.
I.1.4.2. Vị trí và vai trò của thẩm định giá bất động sản:
Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết
định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh
thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định.
Thẩm định giá bất động sản có thể được coi là trái tim của tất cả các hoạt động
bất động sản hay rộng hơn là của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên
quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà thẩm
định giá có thể hiểu một cách đơn giản là xác định giá trị của tài sản trên thị trường.
Việc hiểu rõ mục đích yêu cầu cần thiết của sự thẩm định giá là yếu tố sống còn
đối với một nhà thẩm định giá và giá trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản bất động
sản không phải luôn giống nhau.
I.1.4.3. Các nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản:

Sử dụng cao nhất và tốt nhất: “Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất
một tài sản là được phép sử dụng về vật chất và theo pháp luật để tạo ra lãi ròng hay
giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá”. Nguyên tắc của việc sử dụng


Cung cầu: “giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của
các lực lượng cung cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá”. Trên thị trường giá
cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
- Khi thẩm định giá thì các lực luợng thị trường phải được phân tích và đánh giá
cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản.
- Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân
nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.

Dự kiến các lợi ích tương lai: “khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa
trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện quá khứ”. Thẩm định giá trị là nhiệm
vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản những dự tính của người mua hay
người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường.

Sự cân bằng trong việc sử dụng đất và phát triển: “giá bán của một vị
trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng phải có giá trị
như vậy”. Khi tiến hành công việc, người định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng
trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các
chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…

Sự hòa hợp: “giá tối đa sẽ tích tụ vào mảnh đất khi có được một mức độ
hợp lý về sự đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng”. Cần xét đến sự hòa hợp
của các luật lệ, lợi ích kinh tế, tâm lý...

Những thay đổi trong mô hình kinh tế - xã hội: nhận ra các chiều
hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét, và những hậu quả có thể nhìn thấy
được như mức độ lạc hậu của chức năng, giai đoạn hiện tại trong chu kỳ sống của khu
vực. Dự đoán các điều kiện thị trường và phản ứng của người mua về dự kiến về thị
trường tương lai rất cần thiết cho công tác thẩm định.
I.1.4.4. Sự khác nhau giữa định giá và thẩm định giá bất động sản


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Tính pháp
lệnh

Phạm vi

SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung

mua, giá bán tài sản bất động
sản của chủ sở hữu, người sản
xuất kinh doạnh, cơ quan có
thẩm quyền của Nhà nước theo
một trình tự và thủ tục nhất
định. Định giá được thực hiện
bởi chủ sở hữu, người sản xuất
kinh doanh hoặc Cơ quan có
thẩm quyền của Nhà nước.

xác định một mức giá tài sản tại
một địa điểm và thời điểm nhất
định theo tiêu chuẩn thẩm định
giá được Nhà nước quy định. Kết
quả thẩm định giá bất động sản
chỉ mang tính tư vấn và thông
thường dựa trên cơ sở giá thị
trường.

- Định giá của Nhà nước

chỉnh.
Phạm vi định giá của
Nhà nước được thể hiện ở danh
mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà
nước định giá. Nhà nước chỉ
định giá một số ít hàng hóa dịch
vụ quan trọng có ảnh hưởng đến
nền kinh tế quốc dân.

- Đối với thẩm định giá,
ngoài phạm vi hàng hóa dịch vụ
do nhà nước định giá, tài sản của
Nhà nước (nếu không qua đấu
thầu, đấu giá) còn lại đều là đối
tượng của thẩm định giá.

Phạm vi định giá của
chủ sở hữu, người sản xuất kinh
doanh rất rộng: tất cả hàng hóa
dịch vụ không thuộc danh mục
hàng hóa do Nhà nước định giá.
Đối với định giá của
- Đối với thẩm định giá:
Nhà nước: Trình tự định giá tài trình tự thẩm dịnh giá thường
sản, hàng hóa dịch vụ phải tuân qua các bước cơ bản sau:
thủ một cách chặt chẽ theo quy
+ Khách hàng nộp đơn yêu
định của pháp luật được thể
cầu thẩm định giá.
hiện theo các bước sau:

+ Tiến hành điều tra, khảo
sát về đối tượng thẩm định giá,
tình hình thị trường của tài sản
bất động sản cần thẩm định giá,
thu thập các thông tin có liên
quan đến tài sản cần thẩm định
+ Cơ quan có thẩm quyền
giá. Áp dụng các phương pháp
có thể tổ chức họp với các
thẩm định giá phù hợp.
ngành có liên quan trước khi
ban hành quyết định giá.
+ Viết báo cáo kết quả thẩm
định giá và thông báo (Chứng
+ Cơ quan có thẩm quyền
thư thẩm định giá) cho khách
công bố quyết định giá.
hàng.
+ Đối với định giá của chủ
sỡ hữu, người sản xuất kinh
doanh: Trình tự định giá đa
dạng do chủ sở hữu, người sản
xuất kinh doanh chọn lựa quy
định.
- Việc ban hành quyết
định giá của Nhà nước do cơ
quan có thẩm quyền ban hành,
dựa trên sự tham mưu, đề xuất
của cơ quan chuyên môn. Kết
quả mang tính tập thể.

nước có hiệp hội thẩm định giá,
hiệp hội thẩm định giá là một tổ
chức xã hội-nghề nghiệp của
những người làm công tác thẩm


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung

nước.

định giá, chỉ có những người đủ
tiêu chuẩn hành nghề thẩm định
giá mới được tham gia vào hiệp
hội. Nếu vi phạm sẽ bị khai trừ
khỏi hiệp hội và đương nhiên sẽ
không được hành nghề thẩm định
giá.

Các doanh nghiệp sản
xuất, kinh doanh được quyền tự
định giá đối với những tài sản,
hàng hóa dịch vụ ngoài danh
mục Nhà nước định giá theo
đúng pháp luật. Việc định giá
thường do các bộ phận nghiệp
Ở Việt Nam, thẩm định
vụ chuyên môn đề xuất và lãnh giá được thực hiện bởi các tổ
đạo đơn vị quyết định


I.1.4.5. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Phương pháp thẩm định giá là cách thức, kỹ thuật mà nhà thẩm định giá sử
dụng để thẩm định giá bất động sản.
Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có
phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các
phương pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp đó.
Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
- Thuộc tính của bất động sản: bất động, không đồng nhất, khan hiếm, bền
vững- đời sống kinh tế dài.
- Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường.
- Mục tiêu của việc thẩm định giá: chuyển giao quyền sở hữu tài chính tín dụng
(thế chấp tài sản, bảo hiểm tài sản), cho thuê, định giá tài sản theo luật pháp (xác định
giá trị bồi thường, xét xử thi hành án).
- 17 -


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Tuyết Nhung

Mặc dù có nhiều phương pháp thẩm định giá và chúng khác nhau một cách
đáng kể nhưng mỗi phương pháp điều cần thiết tiến hành sự so sánh bởi nhiều công
việc hợp thành để đạt được một quan điểm thị trường.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp:
- Cơ sở lý luận:
Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá thị trường của một BĐS có
mối quan hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh được đã mua,
bán trên thị trường.
Phương pháp này được thực hiện bằng cách so sánh giá của tài sản tương đồng

so sánh trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có tính
chất giống nhau về mọi mặt.
2. Phương pháp chi phí
- Cơ sở lý luận:
Phương pháp chí phí dùng cho thẩm định giá BĐS được dựa trên cơ sở là người
mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn so với
chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự.
- 18 -