ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN VĂN GIANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TẠI HUYỆN NGHĨA ĐÀN, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT
ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN VĂN GIANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TẠI HUYỆN NGHĨA ĐÀN, TỈNH NGHỆ AN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT
ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải


Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người
than
đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn này.
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Trần Văn Giang


iii
iiii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................
iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .................................................................
vi DANH MỤC CÁC BẢNG..............................................................................
vii

DANH

MỤC

...............................................................................viii

CÁC

HÌNH
MỞ

iv

2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành........................................................... 34
2.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................ 34
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghĩa
Đàn ảnh hưởng đến sử dụng đất .............................................................. 34
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn
huyện Nghĩa Đàn ..................................................................................... 35
2.3.3. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn ............................................................. 34
2.3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn ........................... 35
2.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................... 35
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu ............................. 35
2.4.2. Phương pháp so sánh, đánh giá ..................................................... 36
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ........ 36
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................ 37
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghĩa Đàn ảnh
hưởng đến sử dụng đất................................................................... 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................... 37
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội .............................................. 40
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và áp lực
đối với đất đai .......................................................................................... 43
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện
Nghĩa Đàn ...................................................................................... 44
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn ................. 44
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Nghĩa Đàn ........................... 47
3.3. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Nghĩa Đàn .............................................................. 52
3.3.1. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế .............. 52

Chú giải

BĐS

Bất động sản

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CN

Công nghiệp hóa

CP

Chính phủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân


Tài nguyên và Môi trường

UBKT

Ủy ban kiểm tra

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Hiện trạng sử dụng đất các tổ chức kinh tế .................................... 27
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Nghĩa Đàn năm 2016 ..................... 45
Bảng 3.2. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện
Nghĩa Đàn năm 2016....................................................................... 48
Bảng 3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Nghĩa Đàn năm 2016
...... 50
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất theo loại hình tổ chức kinh tế trên địa
bàn huyện Nghĩa Đàn ...................................................................... 53
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn............................................. 54
Bảng 3.6. Diện tích đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành chính .....
56

và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Nhà nước giao quyền sử dụng đất
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để quản
lý việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Thực tế cho thấy
việc sử dụng đất được giao, cho thuê của các tổ chức (đặc biệt là các tổ chức
kinh tế) còn rất nhiều vấn đề cần phải thảo luận như việc sử dụng không đúng
mục đích được giao, việc cho thuê lại, việc lấn chiếm, để hoang đất…
Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất là rất lớn. Theo kết quả kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2014 diện tích
này là khoảng 3.429.000ha, chiếm hơn 10% diện tích tự nhiên của cả nước
(Bộ TN&MT, 2014) [5]. Tuy nhiên, hiện nay diện tích này quản lý chưa chặt
chẽ, sử dụng chưa hiệu quả, trong việc quản lý còn để xảy ra nhiều tiêu cực.
Thực hiện chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về
việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất (Chính phủ, 2007) [10]. Kết quả kiểm kê quỹ đất cho
thấy, tổng diện tích đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất trong cả nước chiếm 23,65% tổng diện tích tự nhiên cả
nước. Nếu tính theo các loại hình tổ chức, thì diện tích đất của các nông, lâm
trường Quốc doanh quản lý, sử dụng chiếm tới 77,88% tổng diện tích đất của
các tổ chức. Tổ chức sự nghiệp công chiếm 6,63%, tổ chức kinh tế chiếm
6,47%. Đến nay, các cấp hành chính đã xây dựng được hệ thống hồ sơ kiểm
kê quỹ đất của các tổ chức. Trên địa bàn 11.014 xã, 684 huyện và 63 tỉnh đã


2

có bộ hồ sơ kiểm kê quỹ đất của các tổ chức năm 2008 cho đơn vị hành chính
của mình và đơn vị hành chính cấp dưới trực thuộc.
Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi Thủ tướng Chính phủ
kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày

2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế và đề
xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai trên địa
bàn huyện Nghĩa Đàn.
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng
đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những luật định trong công tác quản lý, sử
dụng đất của các tổ chức kinh tế.
- Góp phần bổ sung và hoàn thiện những luật định, văn bản pháp luật
cho phù hợp trong công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc
biệt là trong công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án nhằm sử
dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về
đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của huyện Nghĩa Đàn,
tỉnh Nghệ An.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài

bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con
người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá
khứ và hiện tại tạo ra” (Trần Văn Chính, 2006) [8].
Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý,
có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa
nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội
theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Theo Luật Đất đai năm 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ
chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: (Quốc hội, 2013) [28].
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để
trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng
đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền
sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa
đất xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử
dụng đất.
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
xã, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này.


6



- Tổ chức, cá nhân có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100%
vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà
nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp
luật về đầu tư được cho thuê đất.
- Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền
của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức
năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức
xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác
không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.
- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài
hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê
đất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài,
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. (Luật đất đai, 2013) [28].
1.1.3. Khái niệm tổ chức kinh tế
Theo điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 (Quốc hội, 2005) [27] các tổ chức
kinh tế là:
a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;
b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và
các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;
c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ
sở dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;
d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 22 Luật Đầu tư
2005, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp
hợp tác xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy
định của pháp luật.





9

1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.2.1. Trước khi có Luật đất đai 2013
Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển
biếnđáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày
càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình
thức sản xuất. Từ chỗ kinh tếquốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư
nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền
kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải
thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan
quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng
gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được
Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó
được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các
Bộ, Ngành có liên quan. Cụ thể như:
Luật Đất đai năm năm 1993 (Luật đất đai, 1993) [24] quy định hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất
nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức
trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê đất đối
với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao. Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 (Quốc hội,
1998) [25], có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức
kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án
sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (Chính phủ, 2007);


11
11

- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái
định cư (Chính phủ, 2009) [11].
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất (Chính phủ, 2009) [12].
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004
của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (Chính phủ, 2010);
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2010 của Chính
phủ về về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Chính phủ, 2010).
1.2.2. Sau khi có Luật đất đai 2013
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để
chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao
đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013). Đối
với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân trong nước trước đây được lựa chọn giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc thuê đất thì nay không còn được lựa chọn giao đất có thu tiền
sử dụng đất nữa mà chỉ áp dụng hình thức thuê đất.

đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất
được nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp
quản lý, sử dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất này.
Các văn bản của Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An:
- Quyết định số 222/QĐ-UBND ngày 11/6/2014 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Nghệ An về việc xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế
hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ đầu (2011 – 2015) huyện Nghĩa Đàn. [30]


13
13

- Quyết định số 80/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Nghệ An quy định về việc thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất và đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất đối với các tổ chức có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ
An. [31]
- Quyết định số 81/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Nghệ An quy định về trình tự, thủ tục rà soát, kê khai hiện trạng sử
dụng đất; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trong nước đang sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Nghệ An. [32]
- Công văn số 2342/UBND.ĐC ngày 11/4/2013 về việc đẩy nhanh việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức đang quản lý, sử
dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An theo Chỉ thị 1474/CT-TTg. [33]
1.3. Cơ sở thực tiến
1.3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật
của chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực

quy định.
- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu
tư và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện
dự án (tỉnh Quảng Tây không giao đất để làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng
biệt thự).
- Nhà nước chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các
khu công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở
sản xuất hay tổ chức cá nhân riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết
cấu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt (không thể bố trí trong khu, cụm công
nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp.
Đối với các nước có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai thì việc giao
đất không thu tiền sử dụng đất không còn phổ biến bởi chính sách này đã gây
nhiều bức xúc trong dư luận xã hội [38].


15
15

1.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.2.1. Khái quát chung qua một số thời kỳ
Trước thế kỷ XV ở Việt Nam chưa có hệ thống địa chính theo đúng
nghĩa. Tính chất hành chính của quản lý đất đai thể hiện qua việc chính quyền
thu các loại thuế bằng hình thức cống nạp. Hệ thống địa chính sơ khai thời
phong kiến chỉ được thiết lập vào đầu thế kỷ XV (Nhà Hậu Lê) và được hoàn
chỉnh vào đầu thế kỷ XIX (Nhà Nguyễn). (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [29]
Các hệ thống địa chính hiện đại được hình thành dần trong nhiều giai
đoạn, bị xáo trộn phức tạp qua nhiều cuộc chiến tranh ở Việt Nam.
* Hệ thống địa chính sơ khai
Trong thời kỳ Nhà Trần, Nhà nước phong kiến đã có tư tưởng thành lập
hệ thống địa bạ để quản lý đất đai. Vào cuối Nhà trần và đầu thời kỳ Nhà Hồ