MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ...................................................................................................................... ii
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Tình thế cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu tài liệu liên quan ................................................................... 3
3. Mục tiêu ................................................................................................................... 4
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 4
5. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................... 4
6. Kết cấu luận văn ...................................................................................................... 5
CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................................................. 6
1.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ................................................................................................................ 6
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất......................................................................... 6
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất ......................................... 10
1.1.2.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 10
1.1.2.2. Đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất ..................................................... 11
1.1.3. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất . 12
1.1.3.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................... 13
1.1.3.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................. 16
1.2. PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT ........................................................................................................................... 19
1.2.1. Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................... 19
1.2.2. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................... 21
1.2.3. Nguyên tắc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............. 23
1.2.4. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .... 24
1.2.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................... 28
1.2.6. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ........................................................................................................................... 30
1.2.6.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........... 30

kiện thực tiễn và xu hướng phát triển của nền kinh tế - xã hội .......................... 66
2.2.1.5. Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh
tế quốc tế ............................................................................................................. 67
2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ........................................................................................................................... 68
iv


2.2.2.1. Hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.................................................................................. 68
2.2.2.2. Hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan thực hiện thủ tục cải
cách hành chính trong lĩnh vực đất đai liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ............................................................................................... 71
2.2.2.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong công tác giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................... 74
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 77
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................... 78

v


LỜI MỞ ĐẦU
1. TÌNH THẾ CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Thực trạng tranh chấp về bất động sản nói chung và hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề phức tạp ảnh hưởng
đến sự phát triển kinh tế đất nước và ổn định xã hội. Nguyên nhân nào dẫn đến việc phát
sinh tranh chấp, cơ chế giải quyết tranh chấp có được kịp thời nhằm bảo vệ các quyền
và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch hay không là những vấn đề rất
quan trọng và cần phải được thực hiện phù hợp với các quy định của pháp luật. Vấn đề
nghiên cứu tìm hiểu về các quy định pháp luật hiện hành cũng như đi sâu vào phân tích

pháp luật…xâm phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể, gây thiệt
hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội.
Thời gian qua, việc xác định tính hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo quy định pháp luật vẫn còn bộc lộ những vấn đề mang tính bất cập, các
quy định có sự chồng chéo, trái ngược nhau, dẫn đến việc áp dụng pháp luật khi giải
quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ở Tòa án của
mỗi cấp xét xử cũng có sự khác nhau. Từ đó tỉ lệ án bị hủy, sửa đối với quan hệ tranh
chấp này không giảm.
Việc sửa đổi Luật đất đai trong tình hình hiện nay là rất kịp thời, đáp ứng được
yêu cầu cấp thiết trong giao lưu dân sự ngày càng phong phú, đa dạng; Trong đó, có các
quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lý để xác định
quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên trong quan hệ giao kết, tạo căn cứ để áp
dụng giải quyết xác định các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
có hiệu lực hay bị vô hiệu, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, góp phần tạo
sự ổn định và thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội.
Để quyền của các chủ thể được tôn trọng, pháp luật cần có những quy định thích
ứng để giải quyết những tranh chấp phát sinh từ các giao dịch liên quan đến tài sản, trên
cơ sở pháp luật hiện hành và hướng hoàn thiện các quy định pháp luật trong quá trình
giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và để góp phần
nâng cao nhận thức và áp dụng thống nhất các quy định của pháp luật đất đai nhằm giải
quyết tốt hơn các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và tạo điều kiện thuận lợi
cho việc áp dụng giải quyết các tranh chấp đạt hiệu quả cao hơn.
Nhằm mục đích tìm hiểu cũng như phân tích đánh giá những bất cập trong quan
hệ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay, chỉ ra những nguyên nhân dẫn
đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu. Đồng thời đưa ra phương
hướng giải quyết nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, việc nghiên cứu đề tài có ý nghĩa về mặt lý luận cũng như
2



nhượng quyền sử dụng đất cụ thể là về vấn đề xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất bị vô hiệu và các nguyên nhân của nó cần được tổng kết, tiếp tục nghiên
3


cứu sâu hơn, toàn diện hơn, thực tiễn hơn nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay.
3. MỤC TIÊU
3.1. Mục tiêu chung
Đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết các
tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3.2. Mục tiêu cụ thể
Hệ thống hóa và phân tích các qui định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
Đánh giá thực tiễn thực hiện các qui định của pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở qui định của pháp luật và thực tiễn áp dụng, đề xuất các giải pháp
hoàn thiện pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu các quy định pháp luật trong lĩnh vực giao dịch dân sự về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật
trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, phân tích, đánh giá những hạn chế, bất cập thường gặp và hướng hoàn
thiện pháp luật liên quan.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Với nội dung đề tài tập trung nghiên cứu các qui định của pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong đó, nhấn mạnh tính hiệu lực của việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất; nguyên nhân của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trái pháp luật, dẫn đến tuyên bố vô hiệu và hậu quả pháp lý của nó.

và Điều 197 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định chế độ sở hữu đất đai: “Đất đai, tài
nguyên nước, tài nguyên khoán sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên
nhiên khác và các tài nguyên do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy, với tư cách
là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
đối với đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước lại trao quyền sử dụng đất cho tổ chức,
cá nhân bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định,
lâu dài hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền
sử dụng đất hợp pháp.
Đất đai là một loại tài sản, vì vậy, quyền sử dụng đất là một quyền tài sản. Ở góc
độ này, quyền sử dụng đất là một khái niệm pháp lý dùng để chỉ một trong những quyền
năng của chủ sở hữu đất đai. Tức là, đây là quyền khai thác công năng của đất đai. Thông
qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng
như làm ra của cải cho xã hội.
Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp năm 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai. Tuy
nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta chưa xác
lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu của mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai
đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.Theo tinh
thần Hiến pháp năm 1980, xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu tuy nhiên chưa có Luật đất đai điều chỉnh rõ ràng quyền và nghĩa vụ của Nhà
nước cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều. Đây
là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại
diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Luật đã quy định một cách cụ thể, có
6


hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những quy định này, chế
định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc

7


Luật Đất đai năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng
sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 và hiện nay là Luật Đất đai năm 2013 đều đã ghi
nhận chính thức quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu
đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể
như sau:
Quyền sử dụng đất là một quyền phái sinh. Có thể thấy rằng quyền sở hữu đất
đai là một quyền tồn tại độc lập, còn quyền sử dụng đất lại là một quyền phụ thuộc. Như
vậy, tính phái sinh được thể hiện ở chỗ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chỉ
xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền
sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất. Trong chừng mực nào đó, có thể coi các
giao dịch giao đất, cho thuê đất như là các hợp đồng hành chính chịu sự chi phối của
Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự hiện hành, về phần mình chỉ nhắc đến quyền sử dụng đất
như là các tài sản hiện hữu mà không bận tâm đến nguồn gốc của nó. Đồng thời quyền
sử dụng đất chuyển giao từ chủ sở hữu là “toàn dân” sang người đại diện “Nhà nước”
và từ đó người đại diện chuyển giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình. Song xét về mặt thực tế, quyền sử dụng đất chỉ chuyển giao một cách trực tiếp từ
Nhà nước đến người sử dụng bằng các quyết định hành chính do mình ban hành, quyền
sử dụng đất của chủ sở hữu đất đai “toàn dân” chỉ là danh nghĩa. Quyền sở hữu toàn dân
đối với đất đai hết sức trừu tượng và chỉ có danh nghĩa chính trị - pháp lý mà không thể
hiện tính thực tiễn cao.
Có thể khẳng định rằng quyền sở hữu đất đai là một quyền trọn vẹn, đầy đủ còn
quyền sử dụng đất lại không trọn vẹn, không đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất
không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; thứ
hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ các quyền của
người sử dụng đất, như trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất thì không phải bất cứ
ai có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền tặng cho quyền sử dụng đất.

6.

Luật đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.

7.

Luật Tổ chức Tòa án nhân dân 2014 (Luật số: 62/2014/QH13) ngày 24/11/2014.

8.

Luật Công chứng 2006 (Luật số: 82/2006/QH11) ngày 29/11/2006.

9.

Luật Công chứng 2014 (Luật số: 53/2014/QH13) ngày 20/06/2014.

10. Luật Nhà ở 2005 (Luật số: 56/2005/QH11) ngày 29/11/2005.
11. Luật Nhà ở 2014 (Luật số: 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014.
12. Bộ luật dân sự 2005 (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/06/2005.
13. Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015
14. Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 (Luật số: 24/2004/QH11) ngày 15/06/2004.
15. Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (Luật số: 92/2015/QH13) ngày 25/11/2015.
16. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi hành
Luật đất đai năm 2003.
17. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.
18. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
19. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền
sử dụng đất.
20. Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

33. Nguyễn Quang Quý (2005), “Bàn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (02).
34. Nguyễn Văn Hiến (2016), “Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (294).
35. Lê Văn Thiệp (2012), “Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất và một số kiến nghị”, Tạp chí Kiểm sát, (24).
36. Mai Thị Tú Oanh (2012), “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và những vấn đề đặt ra”, Tạp chí Nhà nước và
Pháp luật, 11(294).
37. Phan Trung Hiền (2009), Để hoàn thành tốt luận văn ngành luật, Nxb Chính trị
quốc gia.
79


38. Trần Lệ Thu (2015), “Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở”, Tạp chí Thanh tra, (08).
39. Trần Thị Thu Hiền (2012), “Bàn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất viết tay”, Tạp chí Tòa án nhân dân, (7).
40. Tưởng Duy Lượng (2004), “Một số vấn đề trong giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân, (12).
41. Sỹ Hồng Nam (2011), Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng, Tài
liệu Hội thảo Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh.
42. Trường Đại học luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, Nxb Công
an nhân dân.
43. Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang (2017), Bản án số 33/2017/DS-PT ngày
27/02/2017.
44. Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang (2017), Bản án số 90/2017/DS-PT ngày
23/5/2017.
Tài liệu điện tử


80

truy

cập