BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

L HU

N TR NG

Đ TÀI:
QU

N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K THEO

QU ĐỊNH CỦ PHÁP LUẬT VIỆT N M HIỆN HÀNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

L HU

N TR NG

PGS.TS. Phạm Văn Tuyết, người đã giúp tôi lựa chọn đề tài và tận tình hướng dẫn,
chỉ bảo em trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Đồng thời, xin chân thành cảm ơn tới các thầy cô trong Khoa Pháp luật Dân sự
đã dạy dỗ kiến thức, cách nghiên cứu, giúp tôi có thể hiểu và hoàn thiện đề tài.
Tác giả Luận v n

Lê Huyền Trang


D NH MỤC T

VI T TẮT

1. BLDS 1995: Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban
hành năm 1995.
2. BLDS 2005: Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban
hành năm 2005.
3. BLDS 2015: Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban
hành năm 2015
4. BLDS Pháp: Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà Pháp ban hành năm 1804.
5. BLDS Nga: Bộ luật dân sự của Liên bang Nga ban hành năm 1994.
6. BLDS Bắc kỳ: Bộ luật dân sự Bắc kỳ ban hành năm 1931.
7. BLDS và Thương mại Thái lan: Bộ luật dân sự và Thương mại Thái lan ban
hành năm 1925.
8. BLDS Sài gòn: Bộ luật dân sự của chính thể Việt Nam cộng hoà ban hành năm
1972.
9. BLDS Đức: Bộ luật dân sự Cộng hoà Liên bang Đức ban hành năm 1896.
10. BLDS Nhật bản: Bộ luật dân sự Nhật bản ban hành năm 1898.



sản liền kề. .............................................................................................................20
K t luận chƣơng 1 ....................................................................................................24
Chƣơng 2 QUY ĐỊNH V QU

N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K

THEO QU ĐỊNH CỦ PHÁP LUẬT VIỆT N M HIỆN HÀNH ....................25
2.1. Căn cứ xác lập, chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề. .......................25
2.1.1. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề..................................25


2.1.1.1. Quyền đối với bất động sản liền kề do địa thế tự nhiên....................26
2.1.1.2. Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của
luật. ...............................................................................................................26
2.1.1.3. Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận. ..28
2.1.1.4. Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc.........29
2.1.2. Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề ..............................29
2.1.2.1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc
quyền sở hữu của một người. ........................................................................29
2.1.2.2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu
c u hưởng quyền. ..........................................................................................31
2.1.2.3.Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt theo thỏa thuận của các
bên. ...............................................................................................................34
2.1.3.4. Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt theo quy định của luật. ..34
2.2. Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề.............................................34
2.3. Nguyên tắc thực hiện và thay đ i thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề.
...............................................................................................................................35
2.3.1. Nguyên t c thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. .......................35
2.3.2. Thay đ i thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. .........................36
2.5. Nội dung quyền đối với bất động sản liền kề ..................................................40

quy định quyền địa dịch trong điều kiện ghi nhận quyền sở h u tư nhân về đất đai.
Pháp luật Việt Nam hiện nay không th a nhận quyền sở h u tư nhân về đất đai và
quy định về quyền đối với bất động sản liền kề mang bản chất của địa dịch. Trước khi
BLDS 2015 banh hành, pháp luật dân sự Việt Nam đã quy định quyền này dưới tên
gọi quyền hạn chế bất động sản liền kề. BLDS 1995, BLDS 2005 đã tạo ra hành lang
pháp l bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nh ng chủ sở h u, chủ sử dụng bất
động sản bị vây bọc. Tuy nhiên sau 10 năm thi hành BLDS 2005 đã bộc lộ nh ng
điểm yếu nhất định về chế định này. Một số quy định về bất động sản liền kề trong
BLDS 2005 chưa thực sự phù hợp với thực tiễn và không được hướng dẫn kịp thời
tạo ra nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng.Ví dụ Điều 273 quy định: “Chủ sở
h u nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở h u của
người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga,
đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp l ,
nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác”. Tuy nhiên, trong thực tế rất khó
thực hiện quyền sử dụng bất động sản của người khác để đảm bảo nhu cầu của mình.
BLDS 2005cũng chưa quy định cụ thể việc đền bù, phương thức thoả thuận, biện
pháp xử l , giải quyết trong trường hợp chủ sở h u bất động sản liền kề không cho
phép chủ sở h u nhà, người sử dụng đất tạo lối đi, cấp thoát nước… trên đất của họ
mặc dù nh ng người này đã thỏa thuận đền bù. Vì vậy, trên thực tế chủ sở h u nhà,
người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn trong việc sử dụng bất động sản liền kề để
đảm bảo lối đi, cấp, thoát nước1.
BLDS 2015 được ban hành khắc phục nh ng bất cập của BLDS 2005, quy định
quyền này được thay đ i b ng tên gọi “ Quyền đối với bất động sản liền kề” quy định
tại Mục 1, Chương IV Phần thứ hai.Tuy nhiên, tuy mới được tri n khai thi hành kể
1 Bộ Tư pháp(2013), T ng kết thi hành Bộ luật dân sự năm 2005, Báo cáo số 151 BC-BTP, Hà Nội


2
t ngày 01 01 2017, nhưng BLDS 2015 vẫn bộc lộ nh ng bất cập nhất định. Do
vậy, để làm rõ tính đặc thù trong điều kiện không ghi nhận về sỏ h u tư nhân đất đai

3
nhiên, trong bối cảnh hiện nay, khi Bộ luật dân sự 2015 mới được ban hành và có
hiệu lực t 01 01 2017, đồng thời chính sách pháp luật về đất đai đã có sự thay đ i
căn bản đòi hỏi phải có sự hệ thống hóa các quy định của pháp luật Việt Nam về
quyền đối với bất động sản liền kề, trên cơ sở đó tạo tiền đề cho việc áp dụng pháp
luật một cách thống nhất trên toàn quốc.
3 Mục tiêu nghiên cứu.
3 1 Mục tiêu tổng quát.
Trên cơ sở phân tích lịch sử hình thành và phát triển của quyền đối với bất động
sản liền kề và các quy định pháp luật liên quan, hệ thống các khái niệm về bất động
sản và quyền đối với bất động sản liền kề. So sánh với các quy định tương đồng trong
pháp luật của một số nước trên thế giới để đưa ra các kiến nghị nh m hoàn thiện các
quy định tương ứng trong luật thực định.
3 2 Mục tiêu cụ thể.
Để thực hiện mục tiêu đó, luận văn đã tập trung nghiên cứu nh ng vấn đề sau:
- Khái niệm và đặc điểm của bất động sản;
- Quyền đối với bất động sản liền kề theo quan điểm của pháp luật thế giới và
pháp luật Việt Nam.
- Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện hành.
- Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền đối với động sản liền kề và hướng
hoàn thiện các quy phạm pháp luật về quyền này.
4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận v n
Luận văn tiếp tục đi sâu và nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện vấn
đề l luận, thực tiễn về quyền đối với bất động sản liền kề, đặc biệt là trong bối cảnh
Bộ luật Dân sự 2015 mới có hiệu lực thi hành. Luận văn có thể là tài liệu tham khảo
cho các nhà nghiên cứu và sinh viên, học viên chuyên nghành luật dân sự cũng như
các cơ quan áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền đối
với bất động sản liền kề.
Quá trình nghiên cứu đề tài tìm ra được nh ng tồn tại trong hệ thống pháp luật
và thực tiễn thi hành về quyền đối với bất động sản liền kề. T đó đưa ra nh ng đề

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm 3 chương:
Chương 1: Nh ng vấn đề chung về bất động sản và quyền đối với bất động sản
liền kề.
Chương 2: Quy định về quyề đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam
hiện hành.
Chương 3: Thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật
về quyền đối với bất động sản liền kề.


5
CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN Đ CHUNG V BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ QU

N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K

1 1 Khái niệm bất động sản, bất động sản liền kề
1.1.1. Khái niệm bất động sản.
Bắt nguồn t việc phân loại tài sản của luật La Mã, khái niệm về bất động sản
cho đến nay vẫn được ghi nhận trong pháp luật dân sự của nhiều nước trên thế giới.
Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại cũng như quan điểm phân loại tài sản của các nước
có nh ng điểm khác nhau, dẫn đến cách hiểu về bất động sản cũng cũng khác nhau.
Trong BLDS 1995, khác với các quy định tương tự về bất động sản trong các
BLDS truyền thống và của Việt Nam trước đây, trước khi phân loại tài sản thành
động sản và bất động sản, BLDS 1995 xác định nh ng gì được coi là tài sản. Điều
quy định này khắc phục được khiếm khuyết trong các BLDS trước đây, nó thể hiện ở
chỗ trước khi phân loại một hiện tượng phải xác định hiện tượng đó là gì, phạm vi
của nó đến đâu. Đứng đầu trong các cách phân loại tài sản thành động sản và bất
động sản. Điều 181 BLDS 1995 xác nhận tài sản bao gồm động sản và bất động sản,

107 Bộ luật Dân sự 2015 đều có đặc điểm gắn liền với đất về mặt vật l và không dễ
dàng di dời được. Tức là chúng phải được xây dựng cố định trên đất và phục vụ cho
mục đích khai thác sử dụng lâu dài. Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng là bất động sản như hệ thống điện, nước…đây là nh ng tài sản công dụng
gắn liền với bất động sản là nhà, công trình xây dựng nếu thiếu chúng thì nhà, công
trình xây dựng không khai thác được bình thường.
- Nh ng tài sản khác gắn liền với đất
Thuộc nhóm đối tượng này phải kể đến các loại tài nguyên thiên nhiên khoáng
sản n m trong lòng đất: than, dầu khí, vàng bạc… Khi được sinh ra t đất, n m trong
đất, gắn liền với đất và chưa được khai thác đến thì các loại tài nguyên thiên nhiên
này là bất động sản. Nhưng nếu đã được khai thác và vận chuyển ra khỏi khuôn viên
của mảnh đất, chúng lại trở thành động sản và chịu sự điều chỉnh của quy chế pháp
l dành cho động sản.
- Các loại tài sản khác do pháp luật quy định
Căn cứ vào thuộc tính tự nhiên: sinh ra t đất, hoặc gắn liền với đất Bộ luật
Dân sự 2015 liệt kê một số đối tượng được coi là bất động sản. Để có thể bao quát và
dự liệu khả năng xuất hiện các loại bất động sản mới trong tương lai, Bộ luật đưa ra


7
quy định: “các loại tài sản khác do pháp luật quy định”. Ở Việt Nam hiện chưa có
văn bản pháp luật nào quy định danh mục các bất động sản khác mà Điểm d Khoản 1
Điều 107 đề cập đến.
Tóm lại. Việc quy định thế nào là bất động sản theo pháp luật của đa số các
quốc gia khác trên thế giới đều dựa vào tính chất di dời hay không di dời được của
tài sản. Ngoài ra, một số tài sản được quy định là bất động sản do tính chất, công
dụng của tài sản hoặc do pháp luật mỗi nước quy định. Theo pháp luật Việt Nam
hiện hành, Bất động sản là tài sản không thể di dời hoặc hạn chế di dời có ích cho
con người; được chiếm gi bởi cá nhân, t chức hoặc cộng đồng và có thể đo lường
b ng giá trị nhất định.

quá trình khai thác công dụng của một bất động sản khác, ví dụ như để thực hiện
quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc không chỉ hạn chế quyền đối với
chủ sở h u bất động sản liền kề mà còn phiền lụy tới chủ sở h u các bất động sản
xung quanh. Bởi bất động sản chịu dịch quyền là các bất động sản về bản chất không
di dời được và cùng loại nên khi chúng tồn tại trong một “ cộng đồng tài sản ” ít
nhiều phải chịu sự hạn chế quyền của chủ sở h u bất động sản đó để đảm bảo cho
việc khai thác, sử dụng bình thường các bất động sản khác. T việc xác định các bất
động sản liền kề mới có thể xác định được các hạn chế mà chủ sở h u hay người sử
dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở h u bất động sản khác.
Tóm lại, từ những phân t ch trên có thể đưa ra khái niệm bất động sản liền kề
là những bất động sản có ảnh hưởng đến khả năng khai thác công dụng của nhau và
thuộc sở hữu của những chủ sở hữu khác nhau.
1.2. Một số vấn đề chung về quyền đối với bất động sản liền kề
1.2.1. Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề.
1.2.1.1. Định nghĩa quyền đối với bất động sản liền kề.
T thời La Mã c đại, địa địch đã được coi là một chủ thể khi được định nghĩa
là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở
h u của một người khác. Đặc biệt, nó cũng có nhu cầu giao tiếp với xã hội bên ngoài
và để làm được việc đó, trong điều kiện bất động sản tồn tại cố định trong cộng đồng
láng giềng, nó có thể cần phải “đi qua” bất động sản khác để có thể thông thương với
xã hội.
2 , Phạm Công Lạc (2004), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Luận án Tiến sĩ Luật học, Hà Nôi,
tr.58.


9
Quyền dụng ch, quyền địa dịch (Servitus) là một dạng quyền đối với tài sản
của người khác xuất phát từ quyền tư hữu đối với đất đai. Việc tồn tại sở hữu tư
nhân đối với đất đai có thể tồn tại tình trạng có khoảnh đất không có những điều
kiện c n thiết, tối thiểu để sử dụng một cách bình thường (một thửa ruộng không có

nghĩa của nó – “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền

kề”. Khái niệm này thể hiện chủ sở h u một bất động sản có nhu cầu sử dụng một
bất động sản liền kề b ng hành vi khai thác trực tiếp (lối đi qua, dẫn nước, thoát
3. Đại học Luật Hà Nội(2003), Giáo trình Luật La Mã,N b. Công an nhân dân, Hà Nội, tr.77.


10
nước, mắc dây tải điện,…). Tuy nhiên, địa dịch không nhất thiết luôn bao hàm quyền
sử dụng đối với bất động sản của người khác mà có thể là sự hạn chế quyền khai thác
đối với một bất động sản này để tạo điều kiện cho việc khai thác bình thường với bất
động sản kia, ví dụ như địa dịch xây dựng, chủ thể có quyền có quyền yêu cầu hạn
chế trồng cây hay xây dựng công trình quá cao trên một thửa đất nh m tạo điều kiện
cho việc bảo đảm tầm nhìn hay đảm bảo ánh sáng cho thửa đất của mình. Bên cạnh
đó, địa dịch cũng không nhất thiết chỉ là mối quan hệ gi a hai bất động sản có chung
ranh giới, vì có nh ng địa dịch áp đặt đối với tất cả các bất động sản tọa lạc trong
một phạm vi nào đó. Ví dụ như chủ sở h u một sân bay yêu cầu các bất động sản lân
cận không được xây dựng quá một độ cao nhất định để đảm bảo cho máy bay thực
hiện việc cất cánh hay hạ cách được an toàn. Mặt khác với cách gọi “quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề” dễ gây cảm giác đó là quyền của một người hơn là
quyền gắn với một bất động sản. Điều 274 khoản 2 BLDS 2005 quy định “...trong
trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở
hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất
cũng được hưởng quyền đó”. Với quy định này, sẽ dễ mặc định r ng người không
phải là chủ sở h u nhà, người có quyền sử dụng đất thì không có quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề, dù có đủ tư cách để sử dụng tài sản. Trường hợp của người
thuê hay người thân thuộc của chủ sở h u là ví dụ: bất động sản mà bị vây bọc thì
chỉ có chủ sở h u bất động sản có quyền về lối đi qua bất động sản lân cận, còn
người thuê, người ở nhờ, người được ủy quyền quản lý thì không.
Khái niệm này ngắn gọn hơn khái niệm trong BLDS 2005, tuy nhiên tên gọi

vụ để đáp ứng yêu cầu, vì lợi ích của chủ thể quyền là chủ sở h u bất động sản bị
vây bọc. Cách hiểu này được thể hiện trong khoản 1 Điều 275 BLDS năm 2005
“Chủ sở h u bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở h u khác
mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong nh ng chủ sở h u bất động sản
liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có
nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở h u
bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác”.
Cách hiểu 3: Bản chất của quyền địa dịch là một vật quyền.
Theo đó, đây là quyền của chủ sở h u bất động sản bị vây bọc, cho phép chủ
sở h u bất động sản bị vây bọc được sử dụng bất động sản vây bọc để phục vụ cho


12
lợi ích của bất động sản bị vây bọc. BLDS năm 2015 quy định về quyền đối với bất
động sản liền kề tại Điều 245 với nội dung “Quyền đối với bất động sản liền kề là
quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền)
nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của
người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”. Ngoài ra, Điều 247 quy định thêm
“Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhận và
được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan
có quy định khác”. Với quy định này, BLDS năm 2015 đã tiếp cận quyền địa dịch
theo hướng xác định đó là một vật quyền.
Các cách hiểu khác nhau về bản chất của quyền địa dịch như đã nêu trên xuất
phát t nh ng góc độ khác nhau. Mỗi cách hiểu đều có nh ng nội dung hợp l cũng
như nhược điểm nhất định. Tuy nhiên, cần xác định bản chất của quyền địa dịch là
một vật quyền, bởi nh ng lí do sau:
Thứ nhất, không thể coi quyền địa dịch là một loại trái quyền. Bởi lẽ bản chất
của trái quyền chính là hành vi của chủ thể quyền, có quyền yêu cầu phía bên kia
thực hiện hay không được thực hiện nh ng hành vi nhất định. Đối tượng của trái
quyền là nh ng hành vi mà người có quyền có thể yêu cầu người có nghĩa vụ phải

quyền sử dụng đất của hàng xóm để đáp ứng các nhu cầu cấp thiết và cần thiết
(quyền dẫn nước, quyền thoát nước, quyền có lối đi…).
Để đảm bảo cho việc sử dụng bình thường và có tính chất bền v ng của bất
động sản bị vây bọc thì trong pháp luật La Mã, quyền địa dịch được xác định là một
vật quyền. Với bản chất của vật quyền, quyền địa dịch tồn tại không phụ thuộc vào
việc thay đ i chủ sở h u bất động sản vây bọc hay bất động sản bị vây bọc. Các bên
vẫn sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường, theo đúng công dụng của
tài sản. Nội dung của quyền địa dịch không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản
của chủ sở h u bất động sản vây bọc.
Tính bảo đảm và bền v ng của quyền địa dịch xác nhận đó là một dạng vật
quyền - một mảnh đất phục vụ yêu cầu của một mảnh đất khác mà không phải một
người phục vụ một người khác. Vì vậy, việc thay đ i chủ sở h u của một trong hai
mảnh đất không làm mất đi tính phục vụ của nó. Đối tượng chính của quyền địa
dịch chính là mảnh đất mà không phải hành vi của chủ sở h u mảnh đất. Vì vậy,


14
quyền địa dịch (dụng ích) là một dạng vật quyền – quyền sử dụng tài sản của người
khác trong nh ng quan hệ nhất định. Là một dạng vật quyền (quyền đối vật), quyền
địa dịch được bảo vệ, bất cứ ai có hành vi cản trở người có quyền thực hiện quyền
của họ đều bị coi là bất hợp pháp.
b) Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền không thể phân chia. Quyền
đối với bất động sản liền kề không thể chia nhỏ như chia quyền sở h u tài sản.
Trong trường hợp bất động sản thụ hưởng thuộc sở h u chung của nhiều người, thì
mỗi chủ sở h u chung thực hiện trọn quyền, chứ không chỉ một phần quyền tương
ứng với phần quyền sở h u của mình. Tương ứng, khi bất động sản phục vụ thuộc
về nhiều người thì mỗi chủ sở h u phải chịu hoàn toàn nghĩa vụ đó.
c) Quyền đối với bất động sản liền kề luôn g n liền với bất động sản. Người
nào trực tiếp sử dụng bất động sản thì cũng trực tiếp thụ hưởng hoặc gánh chịu địa
dịch. Khi bất động sản được chuyển dịch, thì người nhận chuyển nhượng mặc nhiên

liên quan.
1.2.3. Chế độ pháp lý của bất động sản liền kề.
a) Các yếu tố của quyền đối với bất động sản liền kề.
Quyền đối với bất động sản liền kề được cấu thành t ba yếu tố: có một bất
động sản phục vụ lợi ích của bất động sản khác, gọi là bất động sản chịu hưởng
quyền; có một bất động sản thụ hưởng, gọi là bất động sản hưởng quyền và hai bất
động sản thuộc về hai chủ sở h u khác nhau.
Bất động sản chịu hưởng quyền hay còn gọi là bất động sản phục vụ. Sự phục vụ
bao hàm sự hạn chế đối với quyền của chủ sở h u bất động sản, vì lợi ích của một hoặc
nhiều chủ sở h u bất động sản khác. Thực ra, “thái độ” phục vụ của bất động sản trong
quan hệ này không phải là thái độ chủ động: đơn giản, chủ sở h u để yên cho người
khác khai thác lợi ích t bất động sản của mình hoặc không làm một việc gì đó ảnh
hưởng xấu đến việc khai thác lợi ích t bất động sản của người khác. Ví dụ: cho phép
người khác đi qua bất động sản của mình để ra đường công cộng; để cho nước t bất
động sản khác chảy qua bất động sản của mình; không xây dựng quá một độ cao nào
đó để bảo đảm không che chắn tầm nhìn của bất động sản lân cận;…
Bất động sản hưởng quyền hay còn gọi là bất động sản thụ hưởng. Sự thụ
hưởng có tác dụng làm gia tăng các quyền của chủ sở h u: bên cạnh các quyền đối


16
với bất động sản của mình, chủ sở h u còn có một số quyền đối với bất động sản
của người khác. Thực ra, các quyền đối với bất động sản của người khác chỉ phát
sinh trong khuôn kh thực hiện các quyền đối với bất động sản của chính mình.
Chẳng hạn, chủ sở h u có quyền đi qua bất động sản của người khác để ra đường
công cộng, bởi vì chính bất động sản của mình không trực tiếp thông thương được
với đường công cộng; nếu vì l do gì đó, mà tình trạng vây bọc chấm dứt, thì quyền
về lối đi qua trên bất động sản của người khác cũng chấm dứt.
Hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau. Trong trường hợp hai
bất động sản thuộc về một chủ sở h u, việc một bất động sản phục vụ một bất động

việc phân chia một bất động sản lớn mà có một trong các bất động sản được chia nhỏ
ở trong tình trạng không thể tiếp xúc trực tiếp với đường công cộng; các bên phân
chia thoả thuận về việc dành cho người được chia bất động sản đó một lối đi qua trên
một hoặc nhiều bất động sản lân cận.
Quyền đối với bất động sản liền kề cũng có thể được thiết lập do việc tách một
bất động sản có hệ thống phục vụ nội bộ thành hai bất động sản thuộc về hai người
khác nhau. Loại địa dịch này được thiết lập thành hai giai đoạn. Trong giai đoạn thứ
nhất, chủ sở h u thiết lập trên hai phần của bất động sản của mình một hệ thống
phục vụ nội bộ mà nếu hai phần đó là hai bất động sản thuộc về hai người khác nhau,
thì sẽ tạo liên mối quan hệ về bất động sản liền kề. Các ví dụ rất đa dạng: đường dẫn
nước thải, máng xối, lối đi qua. Trong giai đoạn thứ hai, hai phần của bất động sản
được tách ra thành hai bất động sản thuộc về hai chủ sở h u khác nhauvà do các chủ
sở h u không có thoả thuận gì đặc biệt về số phận của hệ thống phục vụ nội bộ trước
đây mà hệ thống này được duy trì và trở thành địa dịch. Tất nhiên, để địa dịch được
thiết lập, thì hệ thống phục vụ phải đang vận hành ở thời điểm bất động sản được
phân chia. Nếu hệ thống phục vụ đã ngưng vận hành, thì địa dịch không thể được
thiết lập một cách đương nhiên, mà cần có sự thoả thuận của các bên.
1.3. Quyền đối với bất động sản liền kề (Địa dịch hay dịch quyền) theo
pháp luật một số nƣớc.
T thời c La Mã, địa địch đã được định nghĩa là việc một bất động sản chịu sự
khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở h u của một người khác. Quyền
địa dịch là dạng quyền đối với tài sản của người khác được xác lập bởi đối tượng của
quyền mà không phải căn cứ vào chủ thể của quyền đó. Quyền địa dịch không phục
vụ cho một chủ thể xác định nào với tư cách là chủ sở h u mảnh đất mà chính là sự
h u dụng mà mảnh đất đó được hưởng.
Bộ Luật Dân sự Đức được công bố ngày 01 01 1900, trong đó, luật pháp về bất
động sản, vốn bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi pháp luật La Mã, gần như được gi