A. MỞ ĐẦU

I – Lời nói đầu:
Phức tạp là thuộc tính cơ bản của lĩnh vực dân sự trong pháp luật. Phức tạp
tồn tại trong lĩnh vực dân sự vì nó gắn liền với các quan hệ về nhân thân và quan
hệ tài sản. Đặc biệt là quan hệ tài sản, vì tài sản được coi là điều kiện vật chất vô
cùng quan trọng trong đời sống, xuất hiện và chi phối trong mọi lĩnh vực của đời
sống, kinh tế. Và nó là một trong những khởi nguồn nảy sinh của tranh chấp.
Thực tế cuộc sống hàng ngày đã chứng minh điều đó. Khi các sự việc, vụ án
tranh chấp tài sản với mức độ, quy mô đa dạng từ nhỏ đến lớn, từ đơn giản đến
phức tạp và khó giải quyết.
Bộ luật dân sự với tư cách là kiến trúc thượng tầng do vậy luôn thay đổi để
phù hợp với cơ sở hạ tầng và thực tiễn đặt ra. Đặc biệt trong vấn đề về quyền khác
đối với tài sản. Điều này được quy định rất nhiều trong BLDS 2015.
Có thể nói rằng vấn đề quyền khác đối với tài sản hay quyền đối với bất
động sản liền kề trong lĩnh vực dân sự khá quan trọng. Để hiểu sâu sắc hơn về vấn
đề này, nhóm chúng em xin đi vào thực tiễn, giải quyết một vụ tranh chấp xoay
quanh vấn đề quyền đối với bất động sản liền kề.
II – Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp phân tích tài liệu, sử dụng luật, bộ luật và thảo luận nhóm.


B. NỘI DUNG
I – Khái quát chung:
1. Khái quát chung về quyền khác đối với tài sản:
Theo khoản 1 Điều 159 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015) quy định:
“Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài
sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác.”
Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định rõ các loại quyền khác đối với tài sản.
Theo đó, “Quyền khác đối với tài sản bao gồm:
a)

hợp sau:
*Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên:
Nghĩa là, xuất phát từ điều kiện tự nhiên, điều kiện địa lý cụ thể. Xuất phát
từ điều kiện tự nhiên vị trí cao hơn so với vị trí thấp hơn, bên trong so với bên
ngoài… mà các bất động sản được hưởng quyền sử dụng bất động sản liền kề. Ví
dụ: Mảnh ruộng ở trên cao có quyền thoát nước qua mảnh ruộng ở vị trí thấp hơn.
*Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của pháp
luật:
Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được các quy định theo
quy định của pháp luật được đặt ra khi bất động sản bị vây bọc và người có bất
động sản liền kề phải để ra một lối đi; một đường ống thoát nước; phần không gian
để mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản… để chủ của bất
động sản hưởng quyền có thể sử dụng bất động sản của mình một cách bình
thường. Theo quy định tại BLDS 2015 thì quyền đối với bất động sản liền kề là vật
quyền cho nên quyền này phải gắn liền với bất động sản chứ không phải gắn với
chủ sở hữu bất động sản, vì vậy khi bất động sản đổi chủ thông qua giao dịch dân
sự thì chủ mới sẽ là người được hưởng các quyền và chủ cũ cũng chấm dứt quyền.
Hay nói cách khác, quyền đối với bất động sản liền kề sẽ trực tiếp phát sinh từ quy
định của pháp luật. Cụ thể, BLDS 2015 có quy định về vấn đề này tại các Điều
252, 253, 254, 255.


Ngoài ra, nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản trong trường hợp thoát nước
mưa và thoát nước thải còn được pháp luật quy định tại Điều 250, 251 BLDS 2015
để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho bất động sản liền kề.
*Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận của các
bên có bất động sản liền kề:
Các chủ sở hữu bất động sản liền kề nhau có thể thỏa thuận nhưng không
được vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội.
*Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc:

đường thoát nước; gỡ bỏ đường tải điện… Hành vi loại bỏ hệ thống phục vụ có thể
được coi là tự chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề.
- Không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề: là trường hợp khi chủ sở hữu
không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề, do chủ sở hữu đã tạo được quyền đó
trên một bất động sản liền kề khác mà không quan tâm đến đối tượng đã được thiết
lập trước đó. Trong trường hợp bất động sản do địa thế tự nhiên bị vây bọc, mà sự
vây bọc đó không còn tại do quy hoạch, sạt lở đất… cũng được coi là một căn cứ
cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế
bất động sản.
*Chấm dứt theo thỏa thuận của các bên:
Các thỏa thuận phải không vi phạm điều cấm của luật hoặc không trái đạo
đức xã hội thì mới có hiệu lực.


*Trường hợp khác theo quy định của luật:
Ngoài các căn cứ trên, quyền đối với tài sản có thể chấm dứt theo quy định
của pháp luật, có thể thông qua một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của
Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.
3. Quyền về lối đi qua:
Điều này đã được quy định trong Điều 254 BLDS 2015.
Bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản khác cần phải có một lối đi để ra
đường công cộng. Lối đi phải đảm bảo nguyên tắc hợp lý và thuận tiện, ít gây
phiền hà cho các bên. Do vậy, yêu cầu về lối đi của chủ sở hữu bất động sản liền kề
bị vây bọc bởi các bất động sản khác được coi là chính đáng khi đáp ứng và hài
hòa được với quy tắc kể trên. Người được yêu cầu phải có và chỉ có nghĩa vụ đáp
ứng khi yêu cầu đó phù hợp với những nguyên tắc nêu trên.
Việc phải dành một lối đi cho bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản
khác ít nhiều ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề có lối đi
chạy qua. Do vậy, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đền bù cho chủ sở hữu
bất động sản liền kề. Đây là nguyên tắc đền bù tương đương trong luật dân sự. Việc

dân giải quyết.
Năm 2010, Tòa án nhân dân huyện Châu Thành đã tiến hành xét xử sơ thẩm.
Tại bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành đã bác đơn
kiện của bà T, với lý do: Doanh nghiệp của bà T không bị các bất động sản liền kề


vây bọc, trong khi bà còn lối đi khác rất thuận tiện cho việc đi lại, kinh doanh với
chiều ngang 15m đúng như ông S đã nêu. Tuy nhiên, tòa sơ thẩm cũng yêu cầu ông
S phải giữ nguyên lối đi cũ như trước đây.
Bà T không đồng tình với phán quyết của tòa án nhân dân cấp sơ thẩm và
kháng cáo với lý do cần có lối đi với chiều ngang rộng 4m để xe tải dễ ra vào.
Tại phiên tòa xét xử phúc thẩm, Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang đã yêu cầu
ông S bán cho bà T 16m2 đất (chiều rộng 2m, chiều dài 8m) với giá 40 triệu đồng.
Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm cho rằng: Lối đi sẵn có của bà T không đủ để nhà
máy hoạt động xuất khẩu gạo. Do đó, theo chỉ đạo của ủy ban nhân dân tỉnh, các
cơ quan chức năng phải kiểm tra, tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn của doanh
nghiệp kinh doanh xuất khẩu gạo, trong đó có doanh nghiệp của bà T.
III – Giải quyết tình huống:
1. Đối tượng tranh chấp của vụ kiện:
Mảnh đất (thuộc thuộc sở hữu của ông S với chiều rộng 2m, chiều dài 8m) –
lối đi từ mảnh đất của bà T qua mảnh đất của ông S.
2. Nhận xét phán quyết của tòa án nhân dân cấp sơ thẩm và cấp phúc
thẩm:
2.1 Phán quyết của tòa án nhân dân cấp sơ thẩm:
a) Cơ sở pháp lý – căn cứ:
- Theo Điều 254 BLDS 2015 quy định:
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở
hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu
chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất
của họ.

Đồng thời, theo khoản 3 của Điều này thì ông S đã bán một phần mảnh đất
của mình (chia ra để bán) cho bà T nên ông S phải dành lối đi cần thiết cho người
phía trong theo khoản 2 mà không có đền bù. Lối đi trước đây mà ông S đã để lại
cho bà T đã đáp ứng đủ điều kiện là lối đi cần thiết (rộng gần 2m) vì bà T có thể để
xe tải ra vào.
Tuy nhiên, sau đó lối đi rộng 15m thuận tiện ra đường lớn có sau nên việc
chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề theo khoản 2 Điều 256 BLDS 2015
“việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn là phát sinh nhu cầu hưởng
quyền”. Do vậy, quyền về lối đi qua (thuộc quyền đối với bất động sản liền kề)
chấm dứt. Yêu cầu của tòa án cấp sơ thẩm huyện Châu Thành đối với ông S phải
giữ lối đi cũ là chưa hợp lý.
Kết luận: phán quyết Tòa án cấp sơ thẩm huyện Châu Thành là chưa hợp lý.
2.2 Phán quyết của tòa án nhân dân cấp phúc thẩm:
a) Cơ sở pháp lý – Căn cứ:
- Điều 254 BLDS 2015.
- Điều 256 BLDS 2015.
b) Nhận xét:
*Trường hợp lối đi rộng 15m thuận tiện ra đường lớn có trước khi ông S để
lối đi qua cho bà T:
Theo trường hợp này, bất động sản của bà T không bị bao bọc. Do vậy, bà T
không có quyền yêu cầu ông S để lối đi cho bà T.


Hơn nữa, bà T đã có lối đi rộng 15m thuận tiện ra đường lớn và thuận tiện
cho kinh doanh xuất khẩu gạo. Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm yêu cầu ông S bán
cho bà T mảnh đất với kích thước là 16m 2 (chiều rộng 2m, chiều dài 8m) là chưa
hợp lý. Vì ông S không có nghĩa vụ phải bán hoặc để lại lối đi cho bà T.
Kết luận: phán quyết Tòa án cấp phúc thẩm tỉnh Tiền Giang là không hợp lý.
*Trường hợp lối đi rộng 15m thuận tiện ra đường lớn có sau khi ông S để
lối đi qua cho bà T:

có thể thỏa thuận để mua lại một phần bất động sản (kích thước tùy thỏa thuận) của
ông S để làm lối đi lại.
*Trường hợp lối đi rộng 15m thuận tiện ra đường lớn có sau khi ông S để
lối đi qua cho bà T:
Với trường hợp này ông S đã để lại lối đi cần thiết cho bà T đi qua (xe tải có
thể ra vào) mà không có đền bù.
Tuy nhiên, sau đó lối đi rộng 15m thuận tiện ra đường lớn có sau nên việc
chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề theo khoản 2 Điều 256 BLDS 2015
“việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn là phát sinh nhu cầu hưởng
quyền”. Do vậy, quyền về lối đi qua (thuộc quyền đối với bất động sản liền kề)
chấm dứt.


Nếu bà T muốn thuận tiện cho việc sản xuất kinh doanh xuất khẩu gạo thì bà
có thể thỏa thuận để mua lại một phần bất động sản (kích thước tùy thỏa thuận) của
ông S để làm lối đi lại.
Tuy nhiên, nếu sau khi bà T mua được mảnh đất (kích thước tùy thỏa thuận)
thuộc bất động sản của ông S thì bà T phải bảo đảm hoạt động kinh doanh không
được làm ồn hoặc gây ảnh hưởng đến sinh hoạt của gia đình ông S.
Nếu hoạt động kinh doanh của bà T gây ồn hoặc ảnh hưởng đến sinh hoạt
của gia đình ông S thì ông S có thể yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết.


C. KẾT LUẬN
Như vậy, có thể thấy rằng, quan hệ tài sản tài sản trong pháp luật dân sự nói
chung và quyền khác đối với tài sản (bao gồm quyền đối với bất động sản liền kề)
nói riêng là vô cùng phức tạp. Các trường hợp tranh chấp xoay quanh vấn đề này
vô cùng khó khăn trong giải quyết.
Điều này đặt ra yêu cầu, trách nhiệm cho các nhà làm luật, đòi hỏi sao cho
việc làm pháp luật phải thực sự đạt hiệu quả, giải quyết được các trường hợp, vụ án