VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ HƯỜNG

QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

Ngành
Mã số

: Luật Kinh tế
: 9 38 01 07

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2019


Công trình được hoàn thành tại: Học viện Khoa học xã hội thuộc
Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hà Thị Mai Hiên

Phản biện 1: GS.TS. Nguyễn Thị Mơ
Phản biện 2: PGS.TS. Vũ Thị Lan Anh
Phản biện 3: TS. Đặng Vũ Huân

Luận án được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Học
viện tại Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội

công trình nghiên cứu khoa học đã công bố có liên quan đến Quyền đối với bất
động sản liền kề sẽ là khiêm tốn và trở nên chật hẹp, không thể nhận diện hết
được những vấn đề liên quan và tác động, ảnh hưởng tới việc xác lập Quyền
đối với bất động sản liền kề một cách toàn diện, đầy đủ và thấu đáo. Do vậy,
một công trình nghiên cứu ở cấp độ tiến sĩ về “Quyền đối với bất động sản liền
kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay” là thực sự cần thiết và tất yếu khách
quan ở cả khía cạnh lý luận, pháp luật thực định và thực tiễn thực thi về Quyền
đối với bất động sản liền kề.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận án là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và
thực tiễn của Quyền đối với bất động sản liền kề. Từ đó, đề xuất các định
hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề
ở Việt Nam hiện nay.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đ
h
à hệ thống các quan điểm, đường lối, chính
sách của Đảng và Nhà nước; các quy định của pháp luật về Quyền đối với bất
động sản liền kề ở iệt Nam và một số nước trên thế giới; các vụ việc giải
quyết thực tế về Quyền đối với bất động sản liền kề; các báo cáo, tổng kết tình
hình thực thi pháp luật có liên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề ở
Việt Nam.
Phạm vi nghiên c u: Với tính chất là một luận án tiến sĩ luật học, luận
án nghiên cứu về Quyền đối với bất động sản liền kề dưới góc độ khoa học
1


pháp lý. Luận án đi sâu nghiên cứu bốn nhóm quy định pháp luật cơ bản nhất
có liên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề trong mối quan hệ giữa
Pháp luật dân sự và các văn bản pháp luật chuyên ngành khác như: uật Đất

- Ph ơ pháp so sá h Phương pháp này được dùng để xác định những
điểm giống nhau và khác nhau của các quy định trong các hệ thống pháp luật
được nghiên cứu liên quan đến chế định Quyền đối với bất động sản liền kề
giữa pháp luật Việt Nam và pháp luật quốc tế và giữa các quy định pháp luật
Việt Nam với nhau. Qua đó, thấy được sự tương đồng, khác biệt của Việt Nam
và quốc tế làm luận cứ xác thực cho việc đưa ra các giải pháp khắc phục những
bất cập của pháp luật hiện nay về Quyền đối với bất động sản liền kề.
- Ph ơ pháp h
u phân tích tình hu ng thực tiễn: Một số các
tình huống, vụ việc thực tiễn liên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề
sẽ được lựa chọn để phân tích. Việc phân tích các tình huống nhằm tìm hiểu và
đánh giá việc áp dụng các quy định liên quan trên thực tiễn, tìm ra những điểm
chưa đầy đủ, những điểm còn bất hợp lý trong các quy định của pháp luật.
2


Ðồng thời việc sử dụng phương pháp nghiên cứu tình huống thực tiễn sẽ bổ trợ
cho những lý lẽ, luận giải và kiến nghị mà nghiên cứu đưa ra.
- Ph ơ pháp d ễn giải, quy nạp: Phương pháp này được sử dụng chủ
yếu trong chương 4 của luận án để đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện
pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề ở nước ta hiện nay.
- Ph ơ pháp b ệ h
lị h sử: Phương pháp này được sử dụng
nhằm nghiên cứu, tổng hợp các vấn đề của luận án mà đã được đề cập, nghiên
cứu, hình thành trong lịch sử từ trước đến nay.
5. Đóng góp mới về khoa học của luận án
Ngoài việc kế thừa một số vấn đề liên quan đến luận án của các công
trình khoa học đã công bố, luận án có những đóng góp mới về các nội dung
sau:
- Th nhất, về cách tiếp cận: Luận án tiếp cận chế định Quyền đối đối

- Về mặt thực tiễn, Luận án là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu
và giảng dạy trong khoa học luật dân sự, luật kinh tế cũng như các cơ quan áp

3


dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến Quyền đối với bất
động sản liền kề.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận án
được chia thành 4 chương:
- Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu
- Chương 2: Những vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật về Quyền đối với
bất động sản liền kề
- Chương 3: Thực trạng pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề
ở Việt Nam hiện nay
- Chương 4: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về Quyền đối
với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
1.1. Tình hình nghiên cứu đề tài luận án
Qua việc điểm lại các công trình nổi bật liên quan đến chủ đề nghiên cứu, có
thể thấy được những kết quả đã đạt được của hoạt động nghiên cứu, cụ thể như sau:
Th nhất, hầu hết các nghiên cứu đều cho rằng: Quyền đối với bất động
sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động nhằm phục vụ cho việc
khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác. Do vậy,
những quy định về Quyền đối với bất động sản liền kề có ý nghĩa quan trọng
trong nghiên cứu khoa học cũng như ở góc độ thực tiễn.
Th hai, các công trình khoa học đã có sự đồng tình trong việc khẳng
định tầm quan trọng của chế định Quyền đối với bất động sản liền kề và đã coi
quyền này là một loại vật quyền phái sinh từ chế định quyền sở hữu và đặc điểm cơ

kề” còn B DS năm 2015 chuyển sang sử dụng thuật ngữ “Q yề đ vớ bấ
độ sả l ề kề”, sự thay đổi này là không hợp lý…
Th hai, về bản chất của địa dịch (hay Quyền đối với bất động sản liền
kề). Mặc dù hầu hết các công trình nghiên cứu đều khẳng định Quyền đối với bất
động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động nhằm phục vụ cho việc
khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác nhưng về bản
chất của quyền này thì có một số quan điển trái ngược nhau. Ví dụ: có nghiên cứu
cho rằng: địa dịch là quan hệ giữa hai bất động sản với nhau và nó tồn tại không
phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu bất động sản, có nghiêu cứu lại cho rằng:
địa dịch là quan hệ giữa các chủ sở hữu bất động sản với nhau chứ không phải là
quan hệ giữa các bất động sản với nhau…
Th ba, thực trạng áp dụng pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền
kề ở Việt Nam còn nhiều đánh giá chưa thực sự thống nhất, các đánh giá cũng có
những mức độ khác nhau tùy thuộc vào cách tiếp cận của từng tác giả. Ví dụ: có
nghiên cứu cho rằng: Hệ thống pháp luật về bất động sản ở Việt Nam hiện nay
“quá nhiều”. Chính điều này, đã tạo nên một thực tế “lộn xộn”, nhiều văn bản
trùng lắp, mâu thuẫn. Có nghiên cứu thì cho rằng: Hệ thống pháp luật về bất động
sản ở Việt Nam quy định không cụ thể, chung chung… nên khi phát sinh tranh
chấp thì việc áp dụng các quy định về bất động sản để xử lý còn nhiều “bàn cãi”
…
Th
, các nghiên cứu cũng đề xuất nhiều giải pháp khác nhau để hoàn
thiện các quy định về Quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam. Ví dụ: Có ý
kiến đề xuất: Cần quy định về lối đi qua không những chỉ đáp ứng nhu cầu sinh
hoạt mà còn đáp ứng cả nhu cầu về sản xuất, kinh doanh. Có ý kiến lại đề xuất: Địa
dịch được thực hiện theo nguyên tắc bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất
động sản hưởng địa dịch phù hợp với mục đích sử dụng bất động sản, việc đề ra
nguyên tắc phải đáp ứng nhu cầu “phù h p với mụ đí h sử dụng bấ động sả ” có
thể là quá nhiều. Bản chất ở đây là sự phiền lụy chủ sở hữu chịu địa dịch, là ngoại
lệ của nguyên tắc bảo vệ chủ sở hữu, nên chỉ cần đáp ứng nhu cầu tối thiểu của chủ

động sản liền kề dựa trên yêu cầu của thực tế đời sống ở nước ta hiện nay.
CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP
LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
2.1. Khái niệm, đặc điểm Quyền đối với bất động sản liền kề
2.1.1. Khái niệm bấ động sản liền kề
Qua các nghiên cứu về bất động sản liền kề, có thể hiểu khái niệm bất
động sản liền kề như sau: Bất động sản liền kề là các bất động sản có sự tiếp
giáp với nhau, việc tiếp giáp đó là sự tiếp giáp kế tiếp nhau và vị trí của các bất
động sản được xác định bởi sự tiếp giáp với các bất động sản khác.
2.1.2. Khái niệm Quyề đ i với bấ động sản liền kề
Từ những phân tích, đánh giá về Quyền đối với bất động sản liền kề, có
thể đưa ra khái niệm Quyền đối với bất động sản liền kề như sau: Quyền đối
với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản trong những điều
kiện do pháp luật quy định, được sử dụng bất động sản của người khác trong
phạm vi xác định để thỏa mãn việc khai thác, sử dụng một cách hợp lý bất động
sản thuộc sở hữu của mình.
2.1.3. Đặ đ ểm của Quyề đ i với bấ động sản liền kề
Th nhất, Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền đối với tài sản
(một quyề đ i vật) của người khác.
Th hai, Quyền đối với bất động sản liền kề chủ yếu được xác lập giữa
các bất động sản liền kề nhau hoặc rất gần nhau.
Th ba, Quyền đối với bất động sản liền kề mang tính tổng quát và không
thể phân chia, cho dù bất động sản hưởng quyền có thể chia nhỏ thành nhiều phần.
Th
, Quyền đối với bất động sản liền kề luôn gắn liền với bất động sản
và nó chỉ có thể được thiết lập trên bất động sản do bản chất không di dời được.
Th ăm, Quyền đối với bất động sản liền kề tạo ra nghĩa vụ bị động cho
chủ sở hữu bất động sản chịu quyền.
6


các quyền của chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng.
2.2.2.3. Nguyên tắc tuyệ đ i
Quyền đối với bất động sản liền kề được coi là quyền có tính chất tuyệt
đối. Có hiệu lực đối với tất cả mọi người và mọi người phải tôn trọng. Quyền
đối với bất động sản liền kề được bảo vệ một cách tuyệt đối, không bị xâm
phạm bởi bất kỳ chủ thể nào khác. Nguyên tắc này nhằm chống lại tác động,
gây rối loạn của người khác đối với vật.
2.2.2.4. Nguyên tắc công khai
Nguyên tắc công khai nhằm ghi nhận quyền cho người có Quyền đối với
bất động sản liền kề, vừa nhằm tránh rủi ro cho các bên thứ ba. Công khai
Quyền đối với bất động sản liền kề cũng là nguyên tắc cần thiết nhằm mục đích
an toàn trong giao dịch.
2.2.3. Nội dung của pháp luật về Quyề đ i với bấ động sản liền kề
Nội dung của pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề bao gồm
các nhóm quy định pháp luật cơ bản sau đây:

7


2.2.3.1. Nhóm q y định pháp luật về că
xác lập và chấm d t Quyền
đ i với bấ động sản liền kề
- Că
xác lập Quyề đ i với bấ động sản liền kề
Th nhất, Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa
thuận
Th hai, Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế
tự nhiên
Th ba, Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định
của pháp luật

nguồn nước tự nhiên hay nước máy thì chủ sở hữu bất động sản có thể áp dụng
đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để yêu cầu các chủ sở hữu bất
động sản khác cho sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của họ để xây dựng
đường ống dẫn nước. Vị trí đặt đường ống do các bên tự thỏa thuận.
- Quyền về ới ớ ,
ớc trong canh tác
Sản xuất nông nghiệp đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế của
nước ta. Trồng lúa nước hay canh tác các loại cây khác đã xuất hiện từ lâu đời
nay. Bởi vậy, trong các loại Quyền đối với bất động sản liền kề thì quyền về
tưới nước, tiêu nước trong canh tác là một dạng quyền được quy định sớm nhất
cùng với quyền về lối đi. Đây là một dạng dịch quyền đã được quy định trong
8


luật La Mã cổ đại, khi mà nông nghiệp chiếm vị trí chủ yếu, quan trọng nhất
trong nền sản xuất xã hội. Trong trường hợp nước tưới có thể lấy được từ dòng
chảy tự nhiên tiếp cận bất động sản thì chủ sở hữu bất động sản được sử dụng
dòng nước tưới theo nhu cầu của mình. Trong trường hợp cần tạo dòng chảy để
dẫn dắt nước tưới mà không thể lấy được nước tưới lấy từ dòng chảy tự nhiên
thì bất động sản cần nước tưới có thể được hưởng địa dịch tưới nước do luật
hoặc theo thỏa thuận.
- Quyền mắ đ ờng dây tả đ ện, thông tin liên lạc qua bấ động sản khác
Xuất phát từ thực tiễn và yêu cầu của việc mắc đường dây tải điện và
thông tin liên lạc. Bởi, những đường dây này phải xuất phát từ nơi cung cấp
điện, nguồn thông tin liên lạc nên việc mắc đường dây bắt buộc phải qua nhiều
bất động sản của người khác mà không chỉ có qua bất động sản liền kề. Nếu
chủ sở hữu các đường dây này gây thiệt hại cho các chủ sở hữu bất động sản
liền kề trong quá trình mắc đường dây, do các đường dây bị đổ, va quệt… thì
chủ sở hữu các đường dây tải điện, thông tin liên lạc phải bồi thường thiệt hại
trên cơ sở lỗi và mức độ thiệt hại do mình gây ra.



cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an
toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản khác. Trường hợp
gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh thì phải bồi
thường.
- Về việc thiết lập lỗ thông khí, khe sáng, tầm nhìn
Lỗ thông khí là khoảng trống trên vách tường để thông thoáng phần bên
trong vật kiến trúc, còn khe sáng là khoảng trống trên vách tường để ánh sáng
tự nhiên đi vào bên trong vật kiến trúc mà không có tác dụng thông thoáng.
Khe sáng là một kỹ thuật riêng của kiến trúc ở các nước xứ lạnh, có tác dụng
giúp cho phần bên trong của vật kiến trúc vừa nhận được ánh sáng tự nhiên từ
bên ngoài, và vừa chống được sự xâm nhập của cái lạnh từ bên ngoài. Luật hiện
hành của Việt Nam có nhắc tới lỗ thông khí tại khoản 3 Điều 176 nhưng lại
chưa có quy định về khe sáng.
Tầm nhìn là một khái niệm trong luật bất động sản, được xây dựng nhằm
đặt cơ sở cho các quy tắc liên quan đến quyền của chủ sở hữu một bất động sản
được nhìn ra bên ngoài. Các phương tiện nhìn thông dụng ở Việt Nam bao
gồm: Cửa sổ và ban công. Việc trổ cửa trước hết là để tạo sự thông thương giữa
bên trong và bên ngoài căn nhà, giúp cho không gian bên trong căn nhà được
thoáng đãng, đồng thời cho phép chủ sở hữu nhà tiếp xúc với không gian bên
ngoài. Trên nguyên tắc, việc trổ cửa được tự do. Chủ sở hữu có quyền quyết
định vị trí, khoảng cách so với mặt đất, bề rộng, bề cao, kiểu dáng… của cửa
sổ.
2.2.3.4. Nhóm q y định pháp luật về bảo vệ Quyề đ i với bấ động sản
liền kề
- Đă ký Quyề đ i với bấ động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ thể trên tài sản của
người khác, tức là cùng một lúc có hai chủ thể cùng có quyền đối với tài sản.
Trong khi đó, thì tài sản thường nằm trong sự chiếm hữu thực tế hoặc được sự

hoặc có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc
người đó chấm dứt hành vi vi phạm.
+ Kiện yêu cầu bồ h ờng thiệt hại
Kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là một trong những phương thức được
áp dụng rất phổ biến và thường xuyên nhằm bảo vệ quyền của chủ thể đối với
tài sản, trong những trường hợp nhất định khi không áp dụng được phương
thức kiện đòi lại tài sản, hay có thể đòi lại tài sản nhưng giá trị tài sản đã giảm
sút, tài sản bị hư hỏng, cần thiết phải sửa chữa để có thể khai thác được giá trị
sử dụng của tài sản hoặc đã yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc
thực hiện quyền của chủ sở hữu, chủ thể có Quyền đối với bất động sản liền kề
nhưng hành vi xâm phạm đã gây ra thiệt hại… thì chủ thể mang quyền có thể
kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại để bù đắp những tổn thất nhất định mà họ
phải gánh chịu.
+ Yêu cầ ơ q a hà ớc có thẩm quyền khác bảo vệ
Th nhất, thực hiện quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo
vệ Quyền đối với bất động sản liền kề độc lập hoặc trước khi áp dụng các phương
thức kiện dân sự. Hoạt động này có thể được các chủ thể lựa chọn ngay khi phát
hiện có hành vi xâm phạm và hướng đến hiệu quả trong khoảng thời gian ngắn,
như đối với các vụ việc liên quan đến quyền về lối đi qua, các bên có thể yêu cầu
Ủy ban nhân dân cấp cơ sở giải quyết trong thẩm quyền mà pháp luật cho phép…
hay yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử phạt hành chính đối với những hành vi trái
pháp luật như: xây dựng lấn chiếm sang đất liền kề hay việc xả nước thải không
đúng quy định làm ô nhiễm môi trường…
Th hai, thực hiện quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo
vệ Quyền đối với bất động sản liền kề với vai trò hỗ trợ sau khi thực hiện các
phương thức kiện dân sự. Đó là việc yêu cầu cơ quan Thi hành án giải quyết
trong trường hợp Tòa án đã giải quyết nhưng chủ thể xâm phạm quyền vẫn
ngang nhiên cản trở trái pháp luật, không thực hiện việc bồi thường…
Ngoài các biện pháp bảo vệ Quyền đối với bất động sản liền kề nêu trên,
pháp luật Việt Nam còn quy định các biện pháp khác để bảo vệ quyền sở hữu nói

Quyết định giám đốc thẩm số 157/2014/DS-GĐT ngày 18/4/2014 về vụ án
tranh chấp quyền sử dụng đất về lối đi qua bất động sản liền kề và Quyết định
giám đốc thẩm số 06/2014/DS-GĐT ngày 10/1/2014 về vụ án tranh chấp lối đi.
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT
ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
3.1. Thực trạng pháp luật về căn cứ xác lập và chấm dứt Quyền đối
với bất động sản liền kề
3.1.1. Thực trạng pháp luật về ă
xác lập Quyề đ i với bấ động
sản liền kề
Pháp luật Việt Nam đã ghi nhận 4 căn cứ làm phát sinh Quyền đối với
bất động sản liền kề. Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng pháp luật đã xảy ra
một số vướng mắc, bất cập liên quan đến một số căn cứ phát sinh quyền này
như: Trong khi pháp luật có quy định dành lối đi cần thiết cho người phía bên
trong thì lại không có vấn đề lối đi cần thiết cho người phía trên trong trường
hợp phân chia nhà nhiều tầng. Nếu một nhà cao tầng được phân chia cho nhiều
chủ sở hữu khác nhau thì các chủ sở hữu sau khi được phân chia phải có lối đi
thích hợp; chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về thời hiệu hưởng Quyền đối với
bất động sản liền kề và ở đây là quyền về lối đi qua như: ấn đề đặt ra là khi
nào thì người được chỉ định trong di chúc được thực hiện quyền trên bất động
sản chịu hưởng quyền và quyền này có áp dụng thời hiệu thừa kế theo quy định
tại Điều 623 B DS hay không? (theo quy định tại khoản 1 Điều 623, thì thời
hiệu đối với bất động sản là 30 năm). ậy, trường hợp này sau 20 năm mà

12


người thừa kế theo di chúc mới thực hiện quyền của mình sẽ gây bất lợi cho
chủ sở hữu chịu hưởng quyền…
3.1.2. Thực trạng pháp luật về ă

ớc trong canh tác
Cùng với sự thu hẹp của nền kinh tế nông nghiệp, nhu cầu về tưới, tiêu
nước trong canh tác giảm xuống nên các tranh chấp liên quan đến vấn đề này
không phát sinh nhiều trên thực tế. Tuy nhiên, các vấn đề được nêu ra như khái
niệm về nhu cầu tưới nước, nhu cầu tiêu nước chưa có quy định nào xác định
cụ thể là gì? Mức độ nước chảy như thế nào thì có quyền yêu cầu về tưới nước và
tiêu nước? ối dẫn nước như thế nào là hợp lý? Ai là người có quyền xác định lối
dẫn nước là thích hợp hay không thích hợp? Cách thức xác lập lối dẫn nước qua
bất động sản của người khác được thực hiện thế nào? Chi phí cho việc tạo dựng lối
dẫn nước xác định như thế nào? ối dẫn nước là cố định hay tạm thời? Mỗi lần dẫn
nước, tiêu nước có cần phải được sự đồng ý của chủ sở hữu đất xung quanh hay
không?...Pháp luật cần có những văn bản hướng dẫn cụ thể để thực hiện quyền này
thuận tiện và hợp lý (dẫn ch ng thông qua vụ việc cụ thể trong Luận án).
3.2.3. Thực trạng pháp luật về cấp hoá ớc qua bấ động sản liền kề

13


Mặc dù cơ sở pháp lý liên quan đến quyền cấp thoát nước qua bất động
sản liền kề đã được ghi nhận khá đầy đủ và hợp lý trong các văn bản pháp luật.
Tuy nhiên, trên thực tế áp dụng quy định pháp luật về vấn đề này vẫn còn gặp
phải một số vấn đề bất cập: Các quy định về loại quyền này giữa các văn bản
pháp luật chưa thực sự thống nhất với nhau; quy định về quan hệ đối với công
trình bên cạnh theo quy chuẩn Việt Nam chưa phù hợp với B DS năm
2015…(dẫn ch ng thông qua vụ việc cụ thể trong Luận án).
3.2.4. Thực trạng pháp luật về quyền mắ đ ờng dây tả đ ện, thông tin
liên lạc
Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc không phải nghĩa vụ của chủ
sở hữu bị vây bọc với tư cách là người sử dụng dịch vụ này (người mua) mà là
nghĩa vụ của người cung cấp dịch vụ điện, thông tin liên lạc (người bán). Dẫn

Khoản 2, Điều 171 B DS năm 2015 quy định: “Trong tình thế cấp thiết
chủ sở hữu, chủ thể có quyề khá đ i với tài sản khô đ c cản trở
ời
khác dùng nguy hiểm hoặc thiệt hại lớ hơ ó
y ơ xảy ra” và khoản 2
14


Điều này quy định: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyề khá đ i với tài sản bị thiệt
hại trong tình thế cấp thiế đ c bồ h ờng thiệt hạ heo q y định tạ Đ ều
595 của Bộ luật này”. Tuy nhiên, Điều 595 quy định việc bồi thường thiệt hại
trong trường hợp vượt quá yêu cầu của tình thế cấp thiết: “Tr ờng h p thiệt hại
xảy ra do v t quá yêu cầu của tình thế cấp thiế hì
ời gây thiệt hại phải
bồ h ờng phần thiệt hại xảy ra do v t quá yêu cầu của tình thế cấp thiết cho
ời bị thiệt hại”. Câu hỏi là nếu vẫn trong giới hạn của tình thế cấp thiết thì
việc bồi có được đặt ra hay không? Ví dụ: do nhà bị hỏa hoạn nên chủ sở hữu
bất động sản bên trong buộc phải phá tường của chủ sở hữu nhà phía bên ngoài
để thoát ra. Như vậy, mặc dù trong giới hạn của tình thế cấp thiết nhưng đã gây
thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề (nhà bị hỏng). Trong trường hợp
này, nên chăng cần có quy định về mức đền bù thích hợp để khắc phục thiệt hại
cho chủ sở hữu bất động sản liền kề nói trên?
Một vấn đề nữa đặt ra của tình thế cấp thiết đó là thiệt hại gây ra phải
nhỏ hơn thiệt hại cần ngăn ngừa (xét cả về tính chất lẫn mức độ). Tuy nhiên,
việc so sánh hai lợi ích này không phải lúc nào cũng dễ dàng, mà cần có sự
đánh giá, xem xét kỹ lưỡng nguồn nguy hiểm gây ra cho xã hội, thiệt hại mà xã
hội gánh chịu, đối tượng bị tác động.
3.3.3. Thực trạng pháp luật về hĩa vụ bảo đảm trật tự, an toàn xã hội;
tôn trọng quy tắc xây dựng
iên quan đến nghĩa vụ bảo đảm trật tự, an toàn xã hội; tôn trọng quy tắc

là cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung riêng chưa rõ và gây hiểu nhầm. Những vấn đề này cần sự phản ứng nhanh
chóng và xử lý kịp thời của cơ quan quản lý thay vì để cho các tranh chấp bùng
phát.
3.3.4. Thực trạng pháp luật về việc thiết lập lỗ thông khí, khe sáng, tầm
nhìn
Hiện nay có không ít người dân thắc mắc làm sao trổ cửa sổ cho đúng để
không phải bị phạt và không bị hàng xóm tranh chấp. Đây là một vấn đề rất
được người dân quan tâm, nhất là trong môi trường đô thị, đất chật người đông,
nhà cửa san sát. Điều 178 B DS 2015 quy định về hạn chế quyền trổ cửa như
sau: “1. Chủ sở hữu nhà chỉ đ c trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên
cạ h, hà đ i diệ và đ ờ đ h
heo q y định của pháp luật về xây
dựng.” Thế nhưng, sau đó quy chuẩn xây dựng năm 2008 thì không đề cập đến
nội dung này. Câu hỏi đặt ra là tại sao việc trổ cửa sổ không đưa vào quy chuẩn
xây dựng mà nằm ở dạng tiêu chuẩn?
Hơn nữa, theo quy định của Luật Xây dựng 2014, việc trổ cửa thuộc
trường hợp miễn phép xây dựng nếu việc sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi kiến
trúc mặt ngoài, không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến
trúc. Trong thực tế, khi giải quyết nhu cầu của người dân, các quận/huyện mỗi nơi
làm một kiểu. Một số quận/huyện cho trổ cửa mà không yêu cầu người dân phải xin
ý kiến hàng xóm, trừ trường hợp là lối đi chung của cộng đồng. Trong khi đó, một số
quận/huyện vẫn áp dụng theo văn bản hướng dẫn của Sở Xây dựng từ năm 2010
buộc phải có sự đồng ý của hàng xóm trên cùng tuyến hẻm mới giải quyết. Điều này
đã dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu nại tại nhiều quận như Gò ấp, Bình
Thạnh…
Các vụ án tranh chấp về việc trổ cửa thường phát sinh ở khu vực thành
thị, khi mà những “tấc đất” là “tấc vàng”. Để có không khí thông thoáng trong
nhà, các hộ dân liền kề thường trổ ô cửa tại tường nhà mình. Tuy nhiên, rất
nhiều hộ dân không thỏa thuận được với chủ bất động sản bên cạnh, do đó,
tranh chấp phát sinh. Thực tế hiện nay, không gian sống ở các đô thị rất chật

3.4. Thực trạng pháp luật về bảo vệ quyền đồi với bất động sản liền
kề
3.4.1. Thực trạng pháp luật về đă ký Quyề đ i với bấ động sản liền
kề
Để các vật quyền nói chung và Quyền đối với bất động sản liền kề nói
riêng được tôn trọng thì sự hiện hữu của nó phải được toàn thể xã hội biết đến
một cách rõ ràng. Theo kinh nghiệm của các quốc gia phát triển trên thế giới,
cách tốt nhất để cho toàn thể xã hội đều biết đến sự tồn tại của các vật quyền là
xây dựng một hệ thống đăng ký vật quyền hoàn chỉnh để bất kỳ chủ thể nào
cũng có thể tiếp cận. Thực tế cho đến nay ở Việt Nam chỉ có B DS năm 2015,
Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc đăng ký xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề theo trình tự đăng ký biến động đất
đai (điểm 1 khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013. Tài sản được thể hiện trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đối tượng của các giao dịch về quyền sử
dụng đất, giao dịch nhà ở, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, trên thực tế, có
nhiều tranh chấp về vấn đề này mà nguyên nhân chủ yếu là khi thực hiện
chuyển quyền, bên nhận quyền không nắm được thông tin trên mảnh đất đó đã
có lối đi dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Do vậy, sau khi nhận chuyển
quyền sử dụng đất đã phát sinh những tranh chấp với người sử dụng đất, người sở
hữu bất động sản lân cận. Bên cạnh đó, việc không thể hiện thông tin về quyền về lối
đi qua trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ hạn chế quyền của nguời sử dụng
đất.
Một vấn đề nữa có thể phát sinh đó là theo quy định của Luật Đất đai
năm 2013 thì điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là diện tích đất tối
thiểu phải đủ theo quy định của pháp luật trừ một số trường hợp ngoại lệ (như Điều
29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, điều kiện để thửa đất có diện tích
nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích
nhỏ hơn diện tích tối thiểu). Vậy, nếu trong trường hợp một bất động sản bị vây bọc
bởi các bất động sản khác mà các bất động sản vây bọc đó đều có diện tích bằng hoặc

phía ngoài trước đây có cho hộ phía trong đi qua đất nhưng khi chuyển nhượng
đất cho người khác thì người này không cho hộ phía trong đi nữa… Trong
những vụ án như vậy, Tòa án sẽ xem xét, giải quyết có buộc chủ đất phía ngoài
dành cho chủ đất liền kề phía trong một lối đi hay không. Các vụ việc thực tiễn
liên quan đế vấn đề này đã được tác giả đã đề cập tại mục 3.2 nêu trên. Tuy
nhiên, qua thực tiễn xét xử, nghiên cứu các bản án trên, tác giả nhận thấy có
một số vấn đề còn vướng mắc sau:
Th nhất, trường hợp Tòa án chấp nhận cho chủ đất phía trong được đi
qua bất động sản liền kề phía ngoài thì họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đối với phần đất làm lối đi hay không?
Th hai, Tòa án buộc chủ đất liền kề phìa trong phải đền bù cho chủ đất
phía ngoài như thế nào?
Ngoài ra, hiệu quả của việc bảo vệ quyền sở hữu bằng biện pháp dân sự
thường gắn liền với việc thi hành án dân sự nên trên thực tế bị ảnh hưởng rất
nhiều bởi công tác thi hành án dân sự cũng là một hạn chế trong việc bảo vệ
quyền lợi của các chủ thể có Quyền đối với bất động sản liền kề. Trong trường
hợp người phải thi hành án không tự nguyện thi hành bản án thì buộc cơ quan
thi hành án dân sự phải ra quyết định cưỡng chế thi hành. Trong nhiều trường
18


hợp, người phải thi án thường không có thái độ hợp tác, thậm chí có những hành vi
dọa nạt, chống đối, cản trở quá trình thi hành án. Khi gặp phải những trường hợp như
vậy, nhiều cơ quan thi hành án và các chấp hành viên trực tiếp làm nhiệm vụ thường
có tâm lý e ngại va trạm, không muốn đối mặt với những đối tượng phải thi hành án,
thiếu quyết liệt trong việc tổ chức thi hành bản án đã có hiệu lực pháp luật. Sự thiếu
kiên quyết của cơ quan thi hành án và các chấp hành viên cũng khiến cho việc thi
hành bản án kéo dài, không dứt điểm, không đảm bảo quyền lợi của người được thi
hành án cũng như tính tôn nghiêm của pháp luật.
CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

4.1.3. Khắc phục hạn chế, thiếu sót của pháp luật
Mâu thuẫn, chồng chéo trong các quy phạm pháp luật của một văn bản
quy phạm pháp luật hay giữa các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến
Quyền đối với bất động sản liền kề sẽ dẫn đến việc khó khăn khi tổ chức thi
hành pháp luật trên thực tiễn. Thực tế, thời gian qua, nhiều lĩnh vực trong đời
sống xã hội trong đó có những quan hệ về Quyền đối với bất động sản liền kề
đã tồn tại những hiện tượng tiêu cực hoặc những quan hệ xã hội phức tạp mới
19


xuất hiện nhưng thực tế không có văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh.
Để pháp luật phát huy vai trò, tác dụng đích thực của mình, cần đặc biệt coi
trọng và đề cao việc nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật. Các văn bản hướng
dẫn thi hành cần phải được ban hành đồng bộ với thời điểm có hiệu lực của
luật, tránh tình trạng chờ Nghị định, Thông tư hướng dẫn thì mới có thể đưa
vào thực thi. Đổi mới công tác phổ biến pháp luật theo hướng đầu tư có trọng
tâm, trọng điểm, tránh dàn trải, đúng đối tượng, trúng vấn đề, đáp ứng nhu cầu
của người dân.
4.1.4. Phù h p với chiế l c cả á h pháp
iên quan đến lĩnh vực dân sự, sau gần 20 năm thực hiện chiến lược cải
cách tư pháp, thành công nhất là đã ban hành được B DS năm 2015, đây được
gọi là đạo luật gốc của hệ thống pháp luật tư, từ B DS các văn bản pháp luật
chuyên ngành cũng có sự thay đổi, chỉnh sửa để phù hợp hơn. Các quy định về
tài sản, quyền sở hữu được ghi nhận một cách đầy đủ và rõ ràng hơn. ần đầu
tiên B DS đã ghi nhận chế định “Quyền khác đối với tài sản” trong đó có
quyền hưởng dụng, quyền bề mặt và Quyền đối với bất động sản liền kề. Đặc
biệt, thực hiện các nhiệm vụ, mục tiêu của chiến lược cải cách tư pháp, hệ
thống các cơ quan xét xử cũng nâng cao chất lượng giải quyết, xét xử các loại
vụ án, đảm bảo các phán quyết của Tòa phải đúng pháp luật, thực sự mang lại
công lý cho xã hội. Có rất nhiều các vụ án có liên quan đến Quyền đối với bất


tương thích với những chuẩn mực chung đã được hầu hết các quốc gia khác
trên thế giới thừa nhận. Bởi vậy, việc xem xét sự tương thích, sự hài hoà giữa
pháp luật Việt Nam nói chung, pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề
nói riêng và pháp luật quốc tế là rất cần thiết. Hiện nay, về cơ bản, các quy định
của pháp luật hiện hành về Quyền đối với bất động sản liền kề của Việt Nam về
cơ bản là phù hợp với quy định của các nước trên thế giới, mặc dù các nước
trên thế giới sử dụng thuật ngữ “quyề địa dịch” để chỉ các quy định về Quyền
đối với bất động sản liền kề.
4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về Quyền đối với bất động sản
liền kề ở Việt Nam hiện nay
4.2.1. Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật về ă
xác lập và
chấm d t Quyề đ i với bấ động sản liền kề
- Bổ sung quy định hướng dẫn cụ thể về thời hiệu hưởng Quyền đối với
bất động sản liền kề.
- Quy định cụ thể về một lối đi cần thiết cho chủ sở hữu ở phía trên trong
trường hợp phân chia nhà nhiều tầng.
- Quy định cụ thể một số căn cứ khác làm chấm dứt Quyền đối với bất
động sản liền kề trong khoản 4 Điều 256 BLDS 2015 dưới góc độ thực tiễn
4.2.2. Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật về á r ờng h p phổ
biến của Quyề đ i với bấ động sản liền kề
4.2.2.1. Giải pháp hoàn thiệ á q y định về quyề đ i với bấ động
sản liền kề l q a đến l đ q a
- Quy định rõ thế nào là lối đi không đủ?
- Xem xét, bổ sung quy định về quyền yêu cầu lối đi cho chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc phải bảo đảm cả các nhu cầu sản xuất, kinh doanh.
4.2.2.2. Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật q yề về ớ ,
ớ trong canh tác
- Pháp luật cần dự liệu việc xác định lối dẫn nước hợp lý theo những tiêu

thì áp dụng theo chế định bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Người nào là
chủ sở hữu thiết bị thì phải bồi thường thiệt hại do thiết bị đó gây ra. Người bồi
thường có thể là chủ sở hữu bất động sản sử dụng đường dây tải điện, đường
dây thông tin liên lạc (người mua), hoặc có thể là người cung cấp dịch vụ điện,
thông tin liên lạc.
4.2.3. Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật về giới hạn Quyề đ i
với bấ động sản liền kề
- Cần có quy định thống nhất về việc trổ cửa nhìn sang bất động sản liền
kề trong BLDS và Luật Xây dựng.
- Pháp luật về trách nhiệm dân sự (bồi thường thiệt hại về môi trường)
trong lĩnh vực bảo vệ môi trường cần phải quy định rõ ràng và cụ thể, tránh
tình trạng dẫn chiếu vòng mà vẫn chưa được giải quyết như “bồi thường thiệt
hại theo quy định của pháp luật”. Đồng thời quy định rõ ràng để phân biệt giữa
trách nhiệm, khắc phục, phụ hồi môi trường theo pháp luật về hành chính và
trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo pháp luật dân sự…
- Pháp luật cần có các quy định cụ thể hơn nữa về chế tài đối với người
láng giềng khi sử dụng Quyền đối với bất động sản liền kề mà gây thiệt hại cho
chủ bất động sản liền kề.
- Bổ sung thêm chủ thể có quyền khác đối với tài sản tại khoản 1, Điều
177 BLDS 2015.
4.2.4. Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật về bảo vệ Quyề đ i với
bấ động sản liền kề
- Hướng dẫn cụ thể về đăng ký Quyền đối với bất động sản liền kề
- Bổ sung quy định tranh chấp quyền về lối đi qua buộc phải hòa giải tại
Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi Tòa án thụ lý vụ án
- Nâng cao hiệu quả của các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu trong thực tiễn
4.2.5. Một s giải pháp khác
- Nên xem xét việc sử dụng thuật ngữ “Quyề đ i với bấ động sản liền
kề” hay “Quyề địa dị h”.
- Hướng dẫn cụ thể về mức đền bù cho chủ thể chịu quyền

tiền đề kinh tế - xã hội cho việc hình thành chế định Quyền đối với bất động
sản liền kề.
Vì thế, đề tài “Quyề đ i với bấ động sản liền kề theo pháp luật Việt
Nam hiệ ay” là một công trình nghiên cứu công phu và toàn diện về các vấn
đề lý luận, thực tiễn của các quan hệ dân sự phát sinh liên quan đến Quyền đối
với bất động sản liền kề. Theo đó, những vấn đề sau đây đã được công trình
nghiên cứu, giải quyết:
Th nhất, luận án đã tổng quan một cách hệ thống và toàn diện về các
vấn đề liên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề. ới nguồn tài liệu
nước ngoài và trong nước đa dạng, phong phú, nhưng trong phạm vi nghiên
cứu, tác giả đã chọn lọc các công trình công bố tiêu biểu. Qua đó, đã chỉ ra
những thành tựu trong nghiên cứu mà luận án kế thừa, tiếp tục phát triển đồng
thời cũng chỉ ra những vấn đề còn bỏ ngỏ và cần được giải quyết sâu hơn khi
ghi nhận các loại Quyền đối với bất động sản liền kề ở iệt Nam.
Th ha , luận án đã phân tích và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận liên
quan đến pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề. Thông qua việc phân
tích các quan điểm về Quyền đối với bất động sản liền kề trên thế giới và ở
iệt Nam, tác giả đã đưa ra khái niệm, đặc điểm của Quyền đối với bất động
sản liền kề cho nghiên cứu của mình. Đặc biệt, công trình nhấn mạnh đến vấn
đề lý luận của pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề, như đã chỉ ra và
phân tích khái niệm, nguyên tắc điều chỉnh, nội dung và hình thức của pháp
luật về Quyền đối với bất động sản liền kề.
23