ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƯƠNG ĐĂNG HẢI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƯƠNG ĐĂNG HẢI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số ngành: 60 85 01 03



ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự
quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, Ban Quản lý các công trình giao thông tỉnh Thái Nguyên, Trung tâm
phát triển quỹ nhà đất tỉnh Thái nguyên và ban quản lý dự án Thành Phố Thái
Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành Phố Thái Nguyên, các
phòng, ban khác thuộc UBND Thành Phố Thái Nguyên, UBND phường
Hoàng Văn Thụ, UBND phường Thịnh Đán thành phố Thái Nguyên, các
thầy, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
1. TS. Hà Xuân Linh – Đại Học Thái Nguyên, thầy đã tận tình giúp đỡ
tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
2. Ban giám hiệu, Phòng quản lý Sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi
trường và các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học
Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình
học tập.
3. Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Kế
hoạch và Đầu tư, Sở Giao thông Vận tải, Kho bạc Nhà nước tỉnh Thái
Nguyên. Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng và Quản lý dự án thành phố
Thái Nguyên, Trung tâm phát triển quỹ nhà đất tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài
Nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên, các phòng, ban khác thuộc
UBND thành phố Thái Nguyên, Cấp ủy, chính quyền phường Hoàng Văn
Thụ, phường Thịnh Đán, cùng bạn bè, đồng nghiệp và người thân đã quan
tâm giúp đỡ và động viện tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái nguyên, ngày…tháng…năm 2014
Tác giả luận văn

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
.................................. 16
1.3.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ............................16
1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất................................17
1.3.3. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm
pháp luật đất đai. ..................................................................................18
1.3.4. Giá đất và định giá đất ...............................................................20
1.3.5. Thị trường bất động sản .............................................................20

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

http://www.lrctnu.edu.vn/


4

1.4. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển
cơ sở hạ tầng và đời sống xã
hội........................................................................ 21
1.4.1. Phát triển cơ sở hạ tầng ..............................................................21
1.4.2. Đời sống xã hội ..........................................................................22
1.5. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB tại tỉnh Thái Nguyên ...............
22

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh
hưởng đến thị trường đất đai và phát triển đô thị tác động đến công
tác bồi thường GPMB ..........................................................................44
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên, mối quan
hệ với việc thực hiện công tác BTGPMB khi nhà nước thu hồi đất
............... 47
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

http://www.lrctnu.edu.vn/


5

3.2.1. Công tác quản lí nhà nước về đất đai tác động đến công tác
giải phóng mặt bằng của thành phố Thái Nguyên ...............................47
3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai năm 2010 và quy hoạch định
hướng đến năm 2020 thành phố Thái nguyên......................................48

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


6

3.2.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất của 2 dự án nghiên cứu tại
thành phố Thái Nguyên ........................................................................51


vii

DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT

BTC

: Bộ tài chính

CP

: Chính phủ

CT

: Chỉ thị

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐND

: Hội đồng nhân dân

NĐ

: Nghị định


: Ủy ban nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


9

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2010-2013 ............................37
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 và quy hoạch định hướng
đến năm 2020 của thành phố Thái Nguyên .....................................49
Bảng 3.3: Một số chỉ tiêu cơ bản của hai dự án ...............................................52
Bảng 3.4: Tổng hợp đối tượng được bồi thường, hỗ trợ của 2 dự án ..............53
Bảng 3.5: Kết quả bồi thường đất ở của dự án 1 .............................................54
Bảng 3.6: Kết quả bồi thuờng đất ở của dự án 2..............................................55
Bảng 3.7: Kết quả bồi thường đất tổ chức .......................................................56
Bảng 3.8: Kết quả bồi thường đất nông nghiệp dự án 1 ..................................57
Bảng 3.9: Kết quả bồi thường đất nông nghiệp dự án 2 ..................................58
Bảng 3.10: Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ ..............................................67
Bảng 3.11: Tổng hợp nguồn kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng .........69
Bảng 3.12. Tiến độ thực hiện bồi thường GPMB của 2 dự án ........................70
Bảng 3.13: Tổng hợp ý kiến của người dân về đơn giá bồi thường GPMB
tại 2 dự án .........................................................................................72

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Mọi quốc gia trên thế giới, trong quá trình phát triển đều cần mặt bằng
đất đai để thực hiện các dự án 1 đầu tư xây dựng cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ
thuật,... phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội, phục vụ đời sống con
người, đảm bảo an ninh quốc gia và an toàn xã hội.
Đất nước ta đang trong giai đoạn tập trung các nguồn lực để phát triển kinh tế
với mục tiêu: “Đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, đẩy mạnh phát triển
công nghiệp hóa, hiện đại hóa và kinh tế tri thức, tạo nền tảng để đưa nước ta
cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020”
thì việc chuyển mục đích sử dụng các loại đất; nhất là chuyển từ đất nông
nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp, việc thu hồi đất, vấn đề về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư là một tất yếu khách quan và diễn ra phổ biến ở
hầu khắp các địa phương trên phạm vi cả nước như: các khu cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu thương mại - dịch vụ - du lịch,
khu vui chơi giải trí, khu đô thị, làng nghề; phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng
giao thông, thủy lợi, thủy điện, y tế, giáo dục, văn hóa thể dục thể thao... Các
dự án này được thực hiện sẽ làm thay đổi diện mạo và đem lại hiệu quả kinh
tế - xã hội cho đất nước. Tuy nhiên, nó cũng tiềm ẩn nhiều thách thức lớn như:
việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở các dự án, các địa phương
không thống nhất, không đồng bộ, không công bằng; vấn đề đời sống, lao động
và việc làm của người dân sau khi không còn hoặc thiếu đất sản xuất, vấn đề
tái định cư... sẽ gây nhiều nguy cơ mất ổn định an ninh, chính trị, trật tự, an
toàn xã hội làm cho đất nước phát triển không đảm bảo tính bền vững.
Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là vấn
đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế,
xã hội. Nếu giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của người bị thu
hồi đất và những người bị ảnh hưởng sẽ dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc

Số hóa bởi Trung tâm Học

thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng, góp phần nâng cao đời sống, ổn định việc làm của người
có đất bị thu hồi trong thời gian tới.
b) Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá việc thực hiện công tác BTGPMB thuộc 2 dự án trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên:

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


3

+ Dự án đường Bắc Sơn, đường Minh Cầu (đoạn nối đường Bắc Sơn) và
khu dân cư số 1 phường Hoàng văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên.
+ Khu dân cư số 6 phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống
của người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng.
- Đề xuất phương án giải quyết có tính khả thi và rút ra những bài học
kinh nghiệm cho công tác giải phóng mặt bằng cho các dự án khác triển khai
được khả thi và đồng bộ hơn.
3. Yêu cầu nghiên cứu
- Nắm vững chính sách pháp luật đất đai; chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các văn bản có liên quan ;
- Số liệu điều tra phải đầy đủ, chính xác, trung thực và khách quan ;

quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của xã hội.
Tính đa dạng thể hiện: Mỗi một dự án được tiến hành trên những khu
vực có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau. Đối
với các khu vực khác nhau như khu thành thị, khu ven đô, khu ngoại thành
hay khu nông thôn… thì kết cấu dân cư, kết cấu lao động, mức thu nhập…
cũng khác nhau. Do đó, việc giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với
những điểm riêng biệt.
Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị kinh tế lớn, có vai trò
vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội. Đối với khu vực nông thôn
là nơi mà dân cư sinh sống chủ yếu bằng hoạt động sản xuất nông nghiệp thì
đất đai là tư liệu sản xuất chính. Hơn nữa ở khu vực này trình độ dân trí của
người dân còn hạn chế, khả năng chuyển đồi nghề nghiệp là rất khó khăn cho
nên công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng có tác động rất lớn đến đời
sống sản xuất của nông dân. Đối với các khu vực thành thị là nơi có mật độ
dân cư tập trung đông đúc, đất đai ở đây có giá trị còn lớn hơn nhiều so với
khu vực nông thôn. Vì vậy công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng lại càng
có vai trò quan trọng. Quá trình thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng phải đảm bảo hài hòa các lợi ích: Lợi ích của người dân bị thu hồi đất,
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


5

lợi ích của chủ đầu tư dự án, lợi ích của Nhà nước. Thực hiện mục tiêu giữ
vững ổn định và phát triển của đất nước.
1.2. Cơ sở khoa học của đề tài
1.2.1. Cơ sở lý luận của đề tài

6

cho nhng ngi dõn b thu hi t, xõy dng cỏc d ỏn nhm mc ớch
phỏt trin. TC cũn bao gm hng lot cỏc hot ng nhm h tr cho nhng
ngi b nh hng do vic thc hin d ỏn gõy ra, khụi phc v ci thin mc
sng to iu kin phỏt trin nhng c s kinh t v vn hoỏ - xó hi ca h v
cng ng. Tuy nhiờn, trờn thc t ó trin khai nhiu d ỏn xõy dng khu
TC di dõn GPMB, bc u n nh i sng cho nhng ngi phi di
chuyn ch do b thu hi t song quỏ trỡnh thc hin ó ny sinh nhiu vn
cn c xem xột. [10]
* Vn n nh ni
+ Mt s khu TC khụng m bo iu kin c s h tng ti thiu nh:
h thng in, nc, ng giao thụng, trng, trm xỏ. T ú nh hng trc
tip n i sng ca nhng ngi TC.
+ Vic b trớ TC cha quan tõm ti cỏc yu t cng ng dõn c, cỏc
nhúm h, tp quỏn sinh hot sn xut. [12]
* Vn chuyn i ngh nghip
a s ngi dõn mt t sng bng ngh buụn bỏn nh v sn xut nụng
nghip, trỡnh dõn trớ thp, khụng cú kh nng tỡm ngh nghip nht nh
do ú thu nhp khụng n nh. Vỡ vy, vn to cụng n vic lm c th
cú thu nhp n nh l mc tiờu phn u ca mi thi k phỏt trin. Nú to
iu kin n nh cuc sng gia ỡnh, n nh xó hi to iu kin thỳc y
nn kinh t xó hi phỏt trin. [12].
1.2.2. C s thc tin ca
ti
1.2.2.1. Chớnh sỏch bi thng, h tr, tỏi nh c ca mt s nc
* Trung Quc
Pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều nét tơng đồng
với pháp luật đất
đai Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành


thờng thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với
nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thờng thiệt hại theo tiêu chuẩn và giá thị
trờng. Mức giá
này cũng đợc Nhà nớc quy định cho từng khu vực và chất
lợng nhà, đồng thời đợc điều chỉnh rất linh hoạt cho phù
hợp với thực tế, đây đợc coi là Nhà nớc tác động điều
chỉnh lại thị trờng đó.
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở đợc xây dựng
đồng bộ và
kịp thời, thờng xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ,
với nhu cầu sử dụng khác nhau.
Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thờng di dời nhà cửa hiện nay
của thành phố
Thợng Hải đợc dựa theo
3 loại:
+ Loại 1: là theo giá thị trờng của nhà đất đối với nhà
bị tháo dời cộng
thêm với Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của
ngôi nhà bị tháo dỡ.
+ Loại 2: đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy
theo giá trị thị
trờng, giá tơng đơng với giá nhà bị
tháo dỡ, di dời.
+ Loại 3: bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là
tiêu chuẩn mà chính quyền quận, huyện nơi có di dời lập
ra đối với những ngời có khó khăn về nhà ở. Ngời bị di
dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa
S húa bi Trung tõm Hc

tư và những nguyên tắc chính phải được đề cập đến gồm:
- Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng
kinh tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường
hợp không có dự án: đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp.
- Các dự án về TĐC phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế
hoạch TĐC phải được soạn thảo và xác lập tương ứng với thời gian và ngân
sách phù hợp, người di chuyển được hưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn lực ổn
định cuộc sống càng nhanh càng tốt.
- Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi
tiết về các phương án bồi thường TĐC.
- Để không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án trong
lĩnh vực nhạy cảm này, Chính phủ Inđônêxia đã thông qua và thực hiện một
số chính sách bồi thường TĐC bắt buộc. Chính sách này nêu rõ các mục tiêu
và phương pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các tổ chức ngân
hàng khi tham gia đầu tư vào các công trình TĐC. [3]
*Australia
Luật Đất đai ở Australia quy định đất đai của quốc gia, thuộc hai loại sở
hữu là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Luật đất đai bảo hộ tuyệt đối
quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu đất đai có quyền
cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản
trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật cũng quy định Nhà nước có quyền

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


11


tnu.edu.vn/


12

bo tớnh n nh, thng nht v phự hp. Tp trung quan tõm vn giỏ t v
nh giỏ t; vn tuyờn truyn v ph bin chớnh sỏch bi thng gii
phúng mt bng ti mi tng lp nhõn dõn trong xó hi.
- R soỏt, b sung chớnh sỏch h tr ngi b thu hi t n nh sn xut,
i sng, ci thin thu nhp. c bit, i vi thu hi t sn xut nụng
nghip, i tng b nh hng l h nghốo, cha n tui v quỏ tui lao
ng.
1.2.2.2. Chớnh sỏch bi thng, h tr, tỏi nh c nc ta
* Thi k trc khi cú Lut t ai 1988
Trong lịch sử, chế độ thực dân và phong kiến đã kìm
hãm xã hội ta phát triển, duy trì một xã hội lạc hậu nhằm
mục đích vĩnh viễn chiếm đặc quyền,
đặc lợi trên mồ hôi, xơng máu của nhân dân ta. Trong thời
kỳ phong kiến từ triều Hồ Quý Ly (Đầu thế kỷ XV) đến thời
kỳ nhà Nguyễn (Đầu thế kỷ XIX), chính sách bồi thờng cho
ngời bị thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất, đã đợc xác lập
và chủ yếu tập trung vào bồi thờng ruộng đất canh tác và
phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên, điều kiện địa lý, đất ở
không đợc quan tâm nhiều so với các loại đất khác. Hình
thức bồi thờng chủ yếu bằng tiền qua từng triều
đại đợc hình thành và phát triển rõ rệt, mức bồi thờng
này đợc quy định chặt chẽ, tơng xứng với thiệt hại của
ngời bị thu hồi đất. Tuy nhiên xét về bản chất, những
chích sách nêu trên mục đích là để phục vụ cho lợi ích
giai cấp thống trị của các triều đại phong kiến đơng thời.