TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
--------------

NGUYỄN TRƯỜNG QUÂN

QUẢN LÝ AN NINH CÁC TÒA NHÀ CHUNG CƯ
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT VIỆT

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ VÀ CHÍNH SÁCH
MÃ NGÀNH: 8340410

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS NGUYỄN HẢI HỮU

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các tư liệu, số
liệu sử dụng trong luận văn là trung thực có nguồn gốc rõ ràng. Những kết luận
khoa học của luận văn chưa từng công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Hà Nội, ngày ..... tháng ..... năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Trường Quân


LỜI CÁM ƠN
Sau một thời gian học tập và nghiên cứu, được sự giúp đỡ tận tình của các

viên công ty và cư dân về trách nhiệm PCCC. Xây dựng hồ sơ PCCC
của tòa nhà để theo dõi đồng thời hoàn thiện bổ sung hệ thống báo
cháy và hệ thống khắc phục đám cháy................................................iii
MỞ ĐẦU

1

CHƯƠNG 1 7
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ AN NINH...........................................................7
TÒA NHÀ CHUNG CƯ CỦA DOANH NGHIỆP...................................................7
CUNG CẤP DỊCH VỤ..............................................................................................7
1.1 An ninh tòa nhà chung cư của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ............................7
1.1.1 Khái niệm đặc điểm vai trò của nhà chung cư..................................................7
1.1.3. Vai trò an ninh trong tòa nhà chung cư..........................................................10
1.2.1 Mục tiêu của quản lý an ninh tòa nhà chung cư.........................................11
1.3 . Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý an ninh tòa nhà chung cư của Doanh
nghiệp................................................................................................24

1.3.2. Nhóm bên ngoài Doanh nghiệp..........................................................25
+) Môi trường pháp lý...........................................................................................25
+) Nhu cầu của người dân.....................................................................................25
+) Đối thủ cạnh tranh hiện có và tiềm ẩn.............................................................25
+) Các chủ thể khác...............................................................................................26
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty Đất Việt.................................27

2.1.1.2 Chức năng nhiệm vụ của Công ty....................................................27
Công ty có chức năng nhiệm vụ chính như sau:.........................................27


2.1.1.3. Cơ cấu tổ chức và đội ngũ nhân lực của Công ty Cổ phần Quản lý

2.3.3. Hạn chế trong việc quản lý an ninh tòa nhà của công ty cổ phần bất động
sản Đất Việt............................................................................................................59
Về cơ sở hạ tầng.....................................................................................................65
Về trang thiết bị kỹ thuật......................................................................................66
Về đầu tư công nghệ..............................................................................................66
3.4 Khuyến nghị......................................................................................................75
KẾT LUẬN 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................78
PHỤ LỤC

78


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt
QLVH
NCC
PCCC

Nguyên nghĩa
Quản lý vận hành
Nhà chung cư
Phòng cháy chữa cháy


DANH SÁCH CÁC BẢNG, HÌNH
BẢNG
LỜI CAM ĐOAN.......................................................................................................i
LỜI CÁM ƠN...........................................................................................................ii
BẢNG



Công ty có chức năng nhiệm vụ chính như sau:.........................................27
2.1.1.3. Cơ cấu tổ chức và đội ngũ nhân lực của Công ty Cổ phần Quản lý
bất động sản Đất Việt....................................................................................28
2.1.1.3.1 Cơ cấu tổ chức của Công ty....................................................................28
2.1.1.3.2 Đội ngũ nhân lực.....................................................................................30
+) Cơ cấu nguồn nhân lực theo trình độ học vấn................................................30
Hình 2.2: Cơ câu nguồn nhân sự theo trình độ học vấn................31
Bảng 2.2. Cơ cấu nguồn lực theo độ tuổi......................................33
Bảng 2.3. Cơ cấu nguồn lực theo giới tính....................................33

2.1.3 Kết quả hoạt động của Công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất
Việt..................................................................................................................38
Bảng 2.9. Kết quả kinh doanh lĩnh vực khác của công ty.............39
Hình 2.2: Sơ đồ tổ chức bộ phận an ninh của công ty...................40
Bảng 2.15. Bảng kế hoạch thời gian tập huấn...............................46
Bảng 2.16. Địa điểm đào tạo và kinh phí đào tạo..........................46

+) Đánh giá của cư dân về “Dịch vụ an ninh trong tòa nhà”....................51
+) Đánh giá của cư dân về “Phương án an ninh”.......................................52
+) Đánh giá của cư dân về “Nghiệp vụ chuyên môn”................................54
+) Đánh giá của cư dân về tiêu chí “Thái độ phục vụ”..............................55
Bảng 2.25. Đánh giá của cư dân về” Thái độ phục vụ”.................56

+) Đánh giá của cư dân về tiêu chí “Trang thiết bị”...................................56
Bảng 2.26: Đánh giá của cư dân về” Trang thiết bị”.....................56

+) Đánh giá chung của cư dân......................................................................57
Bảng 2.27: Đánh giá chung an ninh tòa nhà..................................58



i
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN
Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, rất nhiều các công trình đã được xây dựng để phục vụ
nhu cầu làm văn phòng, nhà ở, khu nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí… Bên cạnh đó nhu cầu
của khách hàng khi sử dụng các bất động sản nói trên đòi hỏi phải có một môi trường thật
hoàn hảo để có thể sống, làm việc, vui chơi nhằm tạo điều kiện tối đa để có thể mang lại
giá trị lớn nhất cho những con người sử dụng các bất động sản đó.
Các tòa nhà chung cư ngày nay ngoài lợi thế cạnh tranh về địa điểm thuận lợi,
tiện nghi đầy đủ còn phải kể đến vấn đề bảo đảm an ninh, an toàn cho con người và
tài sản. Tuy nhiên, một trong các yếu tố quan trọng mà các đơn vị quản lý của các
tòa nhà, văn phòng thương mại quan tâm hiện nay đó là việc lựa chọn các giải pháp
an ninh hiệu quả, tối ưu để đảm bảo an toàn cho người và tài sản của tòa nhà..
Chính vì thế học viên xin chọn đề tài về “ Quản lý an ninh các tòa nhà chung cư
của công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt”.
Mục đích nghiên cứu:
- Xác định được khung lý thuyết nghiên cứu về quản lý an ninh.
- Đánh giá được thực trạng quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty
cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt.
- Đề xuất được một số giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý an ninh các tòa nhà chung
cư của công ty Cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt đến 2020, định hướng 2025.
Phương pháp nghiên cứu:
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, tác giả đã sử dụng một số phương pháp
nghiên cứu sau: Rà soát tài liệu hình thành khung nghiên cứu, thu thập dữ liệu thứ
cấp từ báo cáo của các phòng ban trong công ty, từ internet; thu thập nguồn dữ liệu
sơ cấp qua phiếu hỏi điều tra, phân tích, tổng hợp và so sánh để đưa ra thực trạng
của công ty, từ đó đưa ra giải pháp tốt nhất cho doanh nghiệp.
Bắt kịp với xu hướng và sự phát triển của nghề quản lý bất động sản, công

công ty Cổ Phần bất động sản Đất Việt cũng như kết quả tổng hợp phiếu điều tra,
luận văn đưa ra những đánh giá khái quát về công tác quản lý an ninh tòa nhà do
công ty quản lý.
1. Những ưu điểm về quản lý an ninh tòa nhà do công ty Cổ phần quản lý bất

động sản Đất Việt quản lý:
-

Trong hoạt động quản lý an ninh tòa nhà chung cư, công ty đã xây dựng


iii
đầy đủ các quy trình, quy định đến công tác bảo vệ an ninh.
-

Đội ngũ nhân sự như bảo vệ và giám sát an ninh có trình độ chuyên môn

khá tốt, nhân viên được trang bị đầy đủ các phương tiện và vũ khí cần thiết
Camera trong tòa nhà khá tốt, được trang bị đầy đủ camera ở những chốt
quan trọng , đảm bảo có thể quan sát được rõ các hoạt động trong tòa nhà.
Thiết bị PCCC được trang bị khá đầy đủ để khi có hỏa hoạn xảy ra thì có
thể dập tắt kịp thời.
2. Những mặt còn hạn chế:
- Năng lực quản lý của cán bộ công ty còn hạn chế
- Về nhân sự như bảo vệ, giám sát an ninh: Khi có sự cố an ninh xảy ra, nhiều sự
cố chưa được xử lý kịp thời và đôi khi đội ngũ bảo vệ không có mặt kịp thời trước sự
cố an ninh hay khi có xung đột xảy ra ở chung cư.
- Hạn chế trong xây dựng kế hoạch
- Các quy trình làm việc chưa mang tính hoàn thiện mang tính tổng thể và còn
mang tính áp đặt thiếu thực tế tại các dự án.


HÀ NỘI - 2018


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập với nền kinh tế trong khu vực và
thế giới, môi trường kinh doanh của các công ty được mở rộng, song sự cạnh tranh
ngày càng trở nên khốc liệt hơn, điều này sẽ mở ra các cơ hội kinh doanh sâu rộng
hơn đồng thời cũng chứa đựng những nguy cơ tiềm tàng đe dọa đến sự phát triển
của các Công ty.
Các ngành dịch vụ ngày càng chứng tỏ được vai trò quan trọng trong sự phát
triển của quốc gia. Cùng với quá trình hội nhập và dịch chuyển cơ cấu của nền kinh
tế thế giới, giá trị của các ngành dịch vụ ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng
sản phẩm quốc nội (GDP) của mỗi quốc gia.
Ở nước ta, các ngành dịch vụ ngày một phát triển và đang chứng tỏ được vai
trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế nói chung, điều đó được thể hiện ở
sự mở rộng các lĩnh vực dịch vụ đặc biệt trong bối cảnh hội nhập và phát triển kinh
tế - thương mại, bên cạnh những dịch vụ truyền thống như vận tải, bưu chính, bảo
hiểm...là các hình thức dịch vụ mới như tài chính, viễn thông, khoa học - công nghệ,
quảng cáo, tư vấn đầu tư, pháp lý, vui chơi giải trí...đã thực sự đưa dịch vụ trở thành
khu vực kinh tế quan trọng trong sự phát triển chung của nền kinh tế nước ta. Vị trí
và vai trò của dịch vụ còn được thể hiện ở việc ngày càng có nhiều thành phần kinh
tế tham gia kinh doanh dịch vụ hơn.
Trong những năm gần đây, rất nhiều các công trình bất động sản đã được xây
dựng để phục vụ nhu cầu làm văn phòng, nhà ở, khu nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí…
Bên cạnh đó là nhu cầu của khách hàng khi sử dụng các bất động sản nói trên đòi
hỏi phải có một môi trường thật hoàn hảo để có thể sống, làm việc, vui chơi nhằm

“An ninh”(Security) có nghĩa là tình hình trật tự xã hội bình thường, yên ổn,
không có rối loạn, không rối ren. Hoặc nếu muốn hiểu theo một cách đơn giản hơn,
đó là khả năng có thể giữ vững sự an toàn trước các mối đe dọa.
“An ninh tòa nhà” là việc đảm bảo an toàn cho con người, tài sản, trật tự cho
khu chung cư, nhân viên an ninh có trách nhiệm ngăn ngừa và phát hiện các nguy
cơ tiềm ẩn về mất mát dưới mọi hình thức và đưa ra hành động xử lý thích hợp.
Cũng có một số nghiên cứu về an ninh của tòa nhà chung cư và giải
pháp để ra.


3
Theo luận văn của tác giả Ngô Văn Nam (2015) trường PCCC, đề tài viết về
“ Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về PCCC đối với khu phức hợp Royal city”
có chỉ ra được việc phòng cháy chữa cháy là một phần quan trọng trong việc quản
lý an ninh đối với các tòa nhà và tổ hợp các tòa nhà chung cư lớn. Trong đề tài tác
giả nghiên cứu sau về việc tăng cường công tác quản lý của nhà nước, các điều lệ
bộ luật chứ chưa đi sâu vào công tác PCCC của tòa nhà cũng như nghiệp vụ về
PCCC.
Theo GS.TS. Ngô Thế Phong (2004), đề tài NCKH cấp Bộ “Các tiêu chí
và phương pháp đánh giá nhà nhiều tầng”.Trong đề tài tác giả nghiên cứu đưa ra
hệ thống tiêu chí đánh giá công trình xây dựng cao tầng để đơn vị chủ quản có
định hướng trong công tác bảo trì, vận hành, hoàn thiện cho phù hợp với chính
sách, luật pháp.
Theo luận văn của tác giả Ngô Thái Viễn (2012) đề tài viết về “ Nghiên cứu
ứng dụng công nghệ BMS cho tòa nhà Novotel Đà Nẵng”, đề tài viết về sử dụng hệ
thống BMS trong việc vận hành tòa nhà để vận hành các hệ thống về kỹ thuật, an
ninh, quản lý tòa nhà an toàn và tiết kiệm
Thời gian vừa qua trên các trang báo, trang mạng đưa tin về việc Cháy chung
cư như Carina tại Hồ Chính Minh, Cháy chung Cư Linh đàm, Xa La ở Hà nội…hay
vụ việc án mạng tại chung cư Royal city tại Hà Nội…đã cho thấy các quy cơ mất an

5. Phương pháp nghiên cứu
5.1 Khung nghiên cứu
Yếu tố ánh hưởng đến quản lý an
ninh tòa nhà chung cư của
Doanh Nghiệp
-Nhóm nhân tố bên trong
Doanh nghiệp
+ Năng lực của cán bộ, nhân viên
+ Chế độ của công ty
-Nhóm nhân tố bên ngoài Doanh
nghiệp
+ Chính sách, chế độ quản lý an
ninh nhà chung cư
+ Yêu cầu đặc thù của dự án.
+ Tiến bộ của khoa học công nghệ.
+ Sự ủng hộ của cộng đồng dân cư
nơi thực hiện dự án

Quản lý an ninh tòa
nhà chung cư

Thực hiện mục tiêu
quản lý

+ Mục tiêu quản lý
+ Bộ máy quản lý
- Điểm đạt được
+Nội dung quản lý
- Điểm hạn chế
- Lập phương án an - Nguyên nhân

Nhóm 1: Điều tra đội ngũ anh ninh : điều tra 50 phiếu
Nhóm 2: Điều tra cư dân về an ninh tòa nhà : điều tra 50 phiếu
Bước 4: Phân tích xử lý đánh giá thực trạng thông qua dữ liệu sơ cấp và
thứ cấp, chỉ ra được những mặt hạn chế và nguyên nhân. Từ đó đánh giá được
thực trạng quản lý an ninh các tòa nhà chung cư tại Cổ phần quản lý bất động
sản Đất Việt quản lý .
Bước 5: Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý an ninh các
tòa nhà chung cư của Công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt.
6. Kết cấu của Luận văn


6
Kết cấu của Luận văn bao gồm có 3 chương
Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý an ninh tòa nhà chung cư của công ty
cung cấp dịch vụ.
Chương 2: Phân tích thực trạng quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của
Công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý an ninh các nhà chung cư tại công ty
cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt.


7

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ AN NINH
TÒA NHÀ CHUNG CƯ CỦA DOANH NGHIỆP
CUNG CẤP DỊCH VỤ
1.1 An ninh tòa nhà chung cư của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ
1.1.1 Khái niệm đặc điểm vai trò của nhà chung cư
1.1.1.1. Khái niệm nhà chung cư

cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách
lớn cho nhà nước.
1.1.1.2.Đặc điểm nhà chung cư
Loại nhà này được thiết kế dựa trên tế bào của nó là căn nhà. Mỗi căn nhà là
một chuỗi tập hợp các không gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập
khép kín của một gia đình. Gia đình vô’n khác nhau về mặt cấu trúc nhân khẩu, về
môi quan hệ giữa các thành viên, về nghề nghiệp xã hội, cho nên để thiết kê tô’t nhà
chung cư thì người thiết kế phải nắm được tỉ lệ cấu trúc các loại hộ gia đình khác
nhau trong đốỉ tượng dân cư mình phục vụ tại khu ở tương lai.
Trong từng khu nhà, tỉ lệ các loại căn hộ phải phù hợp hoặc gần phù hợp vói
thực tế lúc khai thác sử dụng (cần dựa trên các số liệu điều tra và dự báo), Nêu như
trong các căn nhà bình thường, ít tầng, kiến trúc sư thiết kế dựa theo đơn đặt hàng
của chủ nhân các gia đình sẽ đến ỏ trong tương lai, thì trong mảng nhà ở chung cư
này, người kiến trúc sư phải dựa trên những nghiên cứu tiếp thị, điều tra xã hội,
những thông kê về dân số, gia đình để đưa ra những thông sô” hợp lý. Tiêu chuẩn
diện tích ở, các tiện nghi đời sông phải được nghiên cứu, đáp ứng, căn cứ trên điều
kiện kinh tế xã hội của đất nước theo những quy phạm hiện hành nhằm bảo đảm
cho đại bộ phận những người nghèo, thu nhập thấp có khả năng toại nguyện sự mưu
cầu một chỗ ở. Nói cách khác, loại hình nhà ở này phải tuân theo những địnli hưống
và không chế của chính sách nhà ở.
Thiết kế phải đáp ứng được điều kiện xây dựng phổ cập với quy mô lớn
(nhanh, nhiều, tốt, rẻ). Thông thường, người ta sử dụng phương pháp xây dựng
công nghiệp hóa, xây dựng hàng loạt theo hướng những thiết kế mẫu, thiết kế điển
hình, sử dụng lặp đi lặp lại nhiều lần một sêri mẫu. Tuy nhiên vể giải pháp mặt bằng


9
– không gian thì chung cư nhiều tầng và cao tầng như nhau, có khác là chỉ ở nút
giao thông đứng có hay không có thang máy.
1.1.1.3 Vai trò của nhà chung cư

Thuật ngữ “quản lý” có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau. Nhưng
nhìn chung ta có thể hiểu: quản lý là sự tác động của chủ thể quản lý lên đối
tượng quản lý nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong điều kiện biến
động của môi trường.
Quản lý là quá trình lập kế hoạch tổ chức lãnh đạo và kiểm soát để đạt
được mục tiêu một cách hiệu lực và hiệu quả trong một môi trường luôn luôn
biến động
“Quản lý an ninh tòa nhà” là việc đảm bảo an toàn cho con người, tài sản,
trật tự cho khu chung cư, nhân viên an ninh có trách nhiệm ngăn ngừa và phát hiện
các nguy cơ tiềm ẩn về mất mát dưới mọi hình thức và đưa ra hành động xử lý
thích hợp.
Quản lý an ninh tòa nhà là việc kiểm soát các vấn đề liên quan tới an toàn về tài
sản, tính mạng của cư dân, khách hàng đang sinh sống và làm việc trong tòa nhà như:
- Kiểm soát về xe cộ ra vào tòa nhà, hướng dẫn xắp xếp vào vị trí quy định
- Kiểm soát hướng dẫn ra vào tòa nhà, đăng ký qua chứng minh hoặc giấy tờ
có dán ảnh, lưu thông tin
- Cứu hộ cứu nạn, ngăn ngừa trộm cắp….
- Thực hiện nội quy, quy định của bộ phận
Trong nghiên cứu này
Quản lý được hiểu là quá trình quản lý bộ máy nhân sự quản lý an ninh tòa
nhà, xây dựng phương án an ninh, đào tạo nghiệp vụ bảo vệ và phòng cháy chữa
cháy, giám sát an ninh và xử lý
1.1.3. Vai trò an ninh trong tòa nhà chung cư
Là việc kiểm soát các vấn đề liên quan tới an toàn về tài sản, tính mạng của
cư dân, khách hàng đang sinh sống và làm việc trong tòa nhà như:
- Kiểm soát về xe cộ ra vào tòa nhà, hướng dẫn xắp xếp vào vị trí quy định
- Kiểm soát hướng dẫn ra vào tòa nhà, đăng ký qua chứng minh hoặc giấy tờ
có dán ảnh, lưu thông tin
- Cứu hộ cứu nạn, ngăn ngừa trộm cắp….
- Thực hiện nội quy, quy định của bộ phận