BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
---o0o---

ĐỒNG THỊ LAN

TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Hà Nội, 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
---o0o---

ĐỒNG THỊ LAN
TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ ĐỊA CHÍNH
MÃ SỐ: 8340410

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. NGÔ THỊ PHƯƠNG THẢO
Hà Nội, 2018


LỜI CAM ĐOAN

LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU
PHẦN MỞ ĐẦU............................................................................................................1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ CÁC NGUỒN
THU TỪ ĐẤT ĐAI........................................................................................................6
1.1. Nguồn thu từ đất đai và vai trò của các nguồn thu từ đất đai đối với sự phát triển
kinh tế xã hội.................................................................................................................. 6
1.1.1. Nguồn thu từ đất đai 6
1.1.2. Các nguồn thu từ đất đai
7
1.1.3.Vai trò của các nguồn thu từ đất đai đối với sự phát triển kinh tế xã hội 20
1.2. Quản lý các nguồn thu từ đất đai...........................................................................28
1.2.1. Khái niệm quản lý các nguồn thu từ đất
28
1.2.2. Mục tiêu, nguyên tắc và sự cần thiết quản lý các nguồn thu từ đất đai
29
1.2.3. Nội dung quản lý các nguồn thu từ đất đai. 33
1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến quản lý các nguồn thu từ đất đai...........................49
1.3.1. Nhân tố chủ quan
49
1.3.2. Nhân tố khách quan
52
1.4. Tiêu chí đánh giá quản lý nguồn thu từ đất đai tại cấp huyện................................54
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH............................................56
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội của thành phố Bắc Ninh...................................56
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh................58

ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH..............102
3.1. Định hướng và mục tiêu tăng cường quản lý nguồn thu từ đất đai của thành phố
Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.............................................................................................102
3.1.1. Mục tiêu phát triển kinh tế của thành phố Bắc Ninh 102
3.1.2. Mục tiêu, định hướng tăng cường quản lý nguồn thu từ đất đai của thành
phố Bắc Ninh 103
3.2. Đề xuất một số giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện quản lý các nguồn thu từ đất
đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh..................................................105
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện bộ máy quản lý nguồn thu từ đất
105
3.2.2. Hoàn thiện lập kế hoạch thu từ đất
108
3.2.3. Nhóm giải pháp hoàn thiện tổ chức thực hiện kế hoạch thu từ đất 108
3.2.4. Nhóm giải pháp hoàn thiện kiểm tra, giám sát thực hiện quản lý các
nguồn thu từ đất đai 113
3.3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn
thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh............................................................................115
3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ, Bộ, ngành liên quan
115
3.3.2. Kiến nghị với Uỷ ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh, các Sở ban ngành liên
quan.
116
KẾT LUẬN................................................................................................................ 119
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................120


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
VIẾT TẮT
GCN
GCNQSD

Bảng 2.1. Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh năm 2017..........................59
Bảng 2.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh từ năm 2015 đến năm 2017....................................................64
Bảng 2.3. Bảng tổng hợp nguồn thu từ tiền sử dụng đất theo đối tượng của thành
phố Bắc Ninh từ 2015 - 2017.................................................................64
Bảng 2.4. Tổng hợp nguồn thu từ cho thuê đất của thành phố Bắc Ninh giai đoạn
2015 - 2017.............................................................................................65
Bảng 2.6. Tổng hợp nguồn thu từ thuế đất của thành phố Bắc Ninh giai đoạn giai
đoạn 2015 - 2017....................................................................................67
Bảng 2.7. Tổng hợp nguồn thu từ phí, lệ phí liên quan đến đất đai của thành phố
Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017.............................................................68
Bảng 2.8. Số vụ và số thu phạt từ vi phạm hành chính từ thuế đất tại giai đoạn 2015
– 2017.....................................................................................................86

SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1. Sơ đồ thực hiện quản lý các nguồn thu từ đất của thành phố Bắc Ninh. .76


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
“Từ khi nước ta bước vào công cuộc đổi mới, cùng với sự hình thành
và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai
đã thực sự trở thành nguồn lực tài chính quan trọng trong việc phát triển kinh
tế xã hội. Trong lịch sử phát triển ở nước ta đã có lúc ngành quản lý đất đai
nằm trong Bộ Tài chính, đến khi Luật Đất đai 1993 ra đời, quy định quyền sử
dụng đất có giá trị thì mọi hoạt động giao dịch về đất đai đều dựa trên cơ sở
giá trị của quyền sử dụng đất, quản lý tài chính đất không chỉ đơn thuần là
quản lý thuế đất mà là quản lý tất cả những gì thuộc lĩnh vực tài chính liên
quan trực tiếp đến đất đai. Khi ban hành Luật Đất đai 2003 và hiện nay là

thu gây thất thoát cho ngân sách địa phương. Vấn đề đặt ra là: thực trạng quản
lý các nguồn thu từ đất đai ở địa phương hiện nay như thế nào? Các yếu tố
ảnh hưởng đến nguồn thu từ đất đai tại địa phương ra sao? Trong việc quản lý
các nguồn thu từ đất đai hiện nay có những khó khăn và thuận lợi như thế
nào? Cần có những biện pháp như thế nào để tăng cường việc quản lý các
nguồn thu từ đất đai của địa phương.
Để trả lời cho những câu hỏi trên đòi hỏi phải có những nghiên cứu về
cơ sở lý luận các nguồn thu từ đất đai là gì và các nội dung quản lý nguồn thu
từ đất đai tại cấp quận, huyện; để có cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng quản
lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh và tìm ra các biện
pháp nhằm tăng cường quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn thành
phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tác giả đã lựa chọn đề tài: “Tăng
cường quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn Thành phố Bắc Ninh,
tỉnh Bắc Ninh” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, chuyên ngành kinh tế
và quản lý địa chính của mình.


3
2. Mục tiêu nghiên cứu
Góp phần làm rõ cơ sở lý luận về quản lý các nguồn thu từ đất, các vấn
đề liên quan đến nguồn thu từ đất.
Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa
bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017.
Đề xuất các giải pháp chủ yếu tăng cường quản lý nhằm nâng cao hiệu
quả công tác quản lý các nguồn thu, đảm bảo thu đúng, thu đủ các khoản thu
từ đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh trong thời gian tới.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Nội dung các vấn đề về quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn

Bắc Ninh.
- Tổng hợp là liên kết, thống nhất các bộ phận, các yếu tố đã được phân
tích, vạch ra mối quan hệ giữa chúng nhằm khái quát hóa vấn đề nghiên cứu
nhằm đưa ra kết luận điều tra. Dựa trên các cân đối về các khoản tài chính từ
đất đai, để đánh giá cơ cấu các khoản thu từ đất trên địa bàn thành phố Bắc
Ninh.
5. Những đóng góp khoa học của luận văn
- Về mặt khoa học: Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý
các nguồn thu từ đất, các vấn đề liên quan đến nguồn thu từ đất đai tại cấp
quận, huyện.
- Về mặt thực tiễn: Phân tích đánh giá thực trạng quản lý các nguồn thu
từ đất đai của thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2015 – 2017, chỉ ra được những
mặt tích cực, những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong quản lý
nguồn thu từ đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.
Đề xuất những giải pháp để khắc phục những hạn chế, khó khăn vướng
mắc nhằm tăng cường quản lý nguồn thu từ đất đai, đảm bảo thu đúng, thu đủ,
góp phần tăng thu ngân sách nhà nước từ đất đai và công tác quản lý nhà nước
về đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh trong thời gian tới đạt hiệu quả
hơn.


5
6. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục, luận văn
được chia thành 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về quản lý các nguồn thu từ
đất đai.
Chương 2: Thực trạng quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn
thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
Chương 3: Giải pháp tăng cường quản lý các nguồn thu từ đất đai trên

với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc
sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Việc quyết định
chính sách tài chính về đất đai là thực hiện quyền sở hữu của nhà nước về đất
đai, thông qua thu thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với chủ thể sử dụng đất
đai. Với các khoản thu khác nhau do nhà nước quy định, Nhà nước điều tiết
phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang
lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ
tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi. Nguồn thu từ đất luôn gắn
với quan hệ sở hữu đất đai vì việc sở hữu đó sẽ là tiền đề sinh ra các quyền
năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được lợi ích từ đất và khai thác
nguồn thu từ đất .


7
1.1.2. Các nguồn thu từ đất đai
Hiến pháp năm 2013 và Luật đất đai năm 2013 đã khẳng định lại một
cách nhất quán quan điểm của Đảng và Nhà nước: đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Căn cứ vào Điều 107 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy
định về các khoản thu tài chính từ đất đai cụ thể gồm những khoản như sau:
- Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải
nộp tiền sử dụng đất;
- Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;
- Thuế sử dụng đất;
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Tiền sử
dụng
đất phải
nộp NS
NN

=

Diện
x Giá đất
tích đất

x

Tỷ lệ %
tiền
sử dụng
đất (nếu
có)

-

Tiền bồi thường, hỗ
trợ, tiền SDĐ được
miễn, giảm (nếu có)

+ Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất: là diện tích đất có thu tiền sử
dụng đất được ghi tại quyết định giao đất.
+ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất: là giá đất theo mục đích SD đất
được giao đã được UBND tỉnh, TP trực thuộc TW quy định và công bố; đảm


Diện tích phải
nộp tiền thuê đất

-

Số tiền thuê được giảm
quy định

+ Diện tích đất tính thuê đất: là diện tích đất được nhà nước cho thuê.


10
+ Đơn giá thuê: Căn cứ giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định, Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và mức tỷ lệ phần trăm (%)
để xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, đơn giá thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Cục trưởng Cục thuế xác định đơn
giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Chi cục trưởng Chi cục
thuế xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá
nhân. Trường hợp có ý kiến khác nhau về đơn giá thuê đất giữa người thuê,
đất và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định đơn giá thuê đất thì quyết
định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là quyết định cuối
cùng.
Thứ ba là nguồn thu từ thuế đất: Nguồn thu từ thuế đất bao gồm thu
thuế sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, thu thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Tiền thuế từ đất thuộc
loại thuế tài sản và có tính chất trực thu.
Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ

Số thuế
phải nộp

x
=

Diện tích đất
tính thuế

x

Giá của
1m2 đất

x

Thuế
suất

Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là diện tích đất tính thuế,
giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.
+ Diện tích đất tính thuế: là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng.
+ Giá của 1 m2 đất tính thuế: là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa
đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.
+ Thuế suất:
- Đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng
theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:
Bảng 1.1. Bậc thuế suất
Bậc thuế


nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho đối
tượng khác.
Đối với cá nhân: Thực hiện theo quy định của thuế thu nhập cá nhân từ
chuyển nhượng bất động sản.
+ Có hai cách xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau:
Một là, nếu xác định được giá mua bất động sản (đất), thuế thu nhập phải
nộp = thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (giá bán – giá mua) x 25%
Trong đó, giá bán là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và giá mua
là giá được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán.
Trong trường hợp đất và tài sản gắn liền với đất không có nguồn gốc từ
nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài
chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng nhà ở.
Hai là, trường hợp không xác định được giá mua (là trường hợp không
xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp
hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển
nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ Bảng giá đất do Ủy ban


13
nhân dân cấp tỉnh quy định).
Trường hợp này, tính thuế thu nhập cá nhân = 2% giá chuyển nhượng.
Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân, bên chuyển nhượng có
nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, tuy vậy, khi ký hợp đồng chuyển
nhượng, các bên có thể tự thỏa thuận về nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân
cũng như các khoản như lệ phí khác theo quy định.
+ Trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân:
- Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với
con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

+ Thu nhập tính thuế bằng thu nhập chịu thuế trừ các khoản lỗ của hoạt
động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có). Mà thu nhập chịu thuế
từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động
chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của BĐS và các khoản chi phí được
trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS.
Thứ tư là tiền phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai
a) Các loại lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai:
Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi
được cơ quan Nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý
Nhà nước được quy định trong danh mục lệ phí ban hành theo luật định.
(Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Phí và Lệ Phí năm 2015).


15
Hiện nay, có hai loại lệ phí liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai, đó
là: Lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính.
Lệ phí trước bạ: là khoản tiền nộp trước khi Nhà nước ghi vào sổ sách
xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Hay hiểu một cách đơn giản, đây là khoản lệ phí để đăng ký sở hữu tài sản với
cơ quan Nhà nước.
Trong lĩnh vực đất đai, lệ phí trước bạ là khoản tiền mà cơ quan thuế
thu của người được Nhà nước giao đất (gồm cả trường hợp đăng ký quyền sử
dụng đất khi được hợp thức hoá quyền sử dụng đất) hoặc khi có chuyển
nhượng QSDĐ từ tổ chức, cá nhân này sang tổ chức, cá nhân khác.
Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và và mức thu lệ
phí trước bạ theo tỷ lệ (%).
Giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW
ban hành tại điểm kê khai lệ phí trước bạ. (VD: Giá tính lệ phí trước bạ đối
với đất là giá đất tại Khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW
ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí

đất đó có nguồn gốc từ đâu, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải
quyết một trong những công việc về địa chính đều phải nộp lệ phí.
Đơn vị thu lệ phí là các cơ quan, đơn vị được Nhà nước giao hoặc ủy
quyền thực hiện giải quyết các công việc về địa chính. Các cơ quan, đơn vị tổ
chức thu lệ phí theo phân cấp bao gồm: Sở Tài nguyên và Môi trường; UBND
cấp huyện và các cơ quan, đơn vị khác được giao hoặc ủy quyền.
Mức thu lệ phí địa chính được quy định cho từng loại công việc, từng
vùng đất và tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát
triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm
bảo các nguyên tắc sau (căn cứ vào Thông tư 02/2014/TT-BTC):


17
1. Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận
thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố
hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:
- Lệ phí địa chính đối với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
+ Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa
không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại ( kể cả cấp lại giấy chứng nhận
do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
+ Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có
quyền sử dụng đất ( không có nhà và tài sản gắn liền với đất) thì áp dụng mức
thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000
đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác
nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
2. Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1
lần.
3. Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không
quá 15.000 đồng/1 lần.