ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THIỆN THUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2011 – 2017 VÀ XÂY DỰNG
PHƯƠNG ÁN ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT ĐẾN NĂM 2020 HUYỆN THỌ XUÂN
TỈNH THANH HÓA

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THIỆN THUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2011 – 2017 VÀ XÂY DỰNG
PHƯƠNG ÁN ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT ĐẾN NĂM 2020 HUYỆN THỌ XUÂN
TỈNH THANH HÓA
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 885. 01. 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận

trong suốt quá trình học tập. Xin cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Phòng
đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận
lợi để tôi hoàn thành luận văn nay.
Cuối cùng xin cảm ơn tới các đồng nghiệp, gia đình, bạn bè và những
người thân đã hết lòng giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình thực hiện
luận văn này./.
Học viên

Lê Thiện Thuấn


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG...............................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................... 3
Chương 1:TỔNG QUAN TÀI LIỆU .............................................................. 4
1.1. Khái niệm và đặc điểm quy hoạch sử dụng đất ...................................... 4
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất ............................................... 4
1.1.2. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất ............................................... 5
1.2. Một số vấn đề lý luận cơ bản về tính khả thi và hiệu quả của quy
hoạch sử dụng đất........................................................................................... 5

2.4.3. Phương pháp phân tích, thống kê ................................................... 20
2.4.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, so sánh ..................... 20
2.4.5. Phương pháp xử lý số liệu.............................................................. 21
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................... 22
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thọ Xuân, tỉnh
Thanh Hóa ................................................................................................... 22
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................... 22
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội .............................................. 27
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường ...... 35
3.2. Đánh giá việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất của huyện Thọ
Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2011-2017 ................................................ 37
3.2.1. Khái quát Quy hoạch sử dụng đất của huyện Thọ Xuân, tỉnh
Thanh Hóa giai đoạn 2011 - 2017 .......................................................... 37
3.2.2. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất huyện
Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2011 – 2017 ................................. 39


v
3.3. Đánh giá về công tác QHSDĐ thông qua ý kiến của người dân trên
địa bàn về tình hình thực hiện QHSDĐ giai đoạn 2011 - 2015 của huyện
Thọ Xuân ...................................................................................................... 50
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác quy hoạch
sử dụng đất .............................................................................................. 51
3.3.2. Đánh giá thông qua ý kiến của cán bộ TNMT về tình hình thực
hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn và áp dụng các văn bản mới
liên quan đến quy hoạch sử dụng đất tại huyện Thọ Xuân giai đoạn
2011 - 2017 ............................................................................................... 53
3.3.3. Đánh giá những nguyên nhân trở ngại trong thực hiện quy
hoạch và giải pháp .................................................................................... 54
3.4.Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện

Nuôi trồng thủy sản

SDĐ

Sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế năm 2010 - 2017 (%) ............................................. 28
Bảng 3.2. Diễn biến dân số huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014 - 2017 .............. 32
Bảng 3.3. Phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 -2017 .............. 39
Bảng 3.4. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất huyện Thọ Xuân
giai đoạn 2011 - 2017 ....................................................................... 40
Bảng 3.5. Kết quả thực hiện QHSDĐ đã được duyệt của huyện Thọ
Xuân giai đoạn 2011-2017 ............................................................... 47
Bảng 3.6. Kết quả điều tra chung về sự hiểu biết của người dân về công
tác quy hoạch sử dụng đất ................................................................ 51
Bảng 3.7. Ý kiến của người dân về công tác QHSDĐ giai đoạn 2011 2017 của huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa..................................... 52
Bảng 3.8. Bảng tổng hợp kết quả điều tra ........................................................ 53
Bảng 3.9. Phương án quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020 ...... 58

hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011 - 2015) đã được UBND tỉnh Thanh Hóa phê
duyệt đã góp phần đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý nhà nước
về đất đai, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế, giữ vững ổn định tình hình xã
hội đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước, đảm bảo sử
dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh
thái trong thời gian qua. Tuy nhiên, các chỉ tiêu quy hoạch của huyện đang
dựa theo chỉ tiêu phân bổ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Vì vậy, bên cạnh
những chỉ tiêu phù hợp vẫn còn một số chỉ tiêu không phù hợp cần được bổ
sung thêm hoặc loại bỏ như bổ sung chỉ tiêu quy hoạch để mở rộng thị trấn
Thọ Xuân, đô thị Lam Sơn - Sao Vàng, thị trấn Xuân Lai hoặc loại bỏ dự án


2
giảm mục đích đất có di tích danh thắng,… Bên cạnh đó công tác lập và xét
duyệt quy hoạch sử dụng đất của các cấp còn chậm so với kỳ quy hoạch; khả
năng dự báo chưa đầy đủ nên chất lượng quy hoạch chưa cao, chưa đáp ứng
nhu cầu thực tế; sự gắn kết giữa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội,
quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch ngành còn chưa đồng
bộ; vị trí và quy mô diện tích của các công trình, dự án trong quy hoạch cũng
thường bị thay đổi do tác động của cơ chế tài chính, chính sách giá đất bồi
thường, giải phóng mặt bằng;...
Cùng với tỉnh Thanh Hóa, huyện Thọ Xuân đang bước vào thời kỳ hội
nhập quốc tế và khu vực, sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hoá đang được
đẩy mạnh đòi hỏi sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng các loại đất nhằm đáp ứng
nhu cầu tăng cường cơ sở kết cấu hạ tầng, mở rộng các khu, cụm công
nghiệp; phát triển dịch vụ - du lịch, xây dựng các công trình phúc lợi xã hội
và thực hiện đô thị hoá…Vì vậy, việc đáp ứng nhu cầu sử dụng đất hiện nay
và những năm tiếp theo của các ngành, lĩnh vực trên địa bàn tỉnh là rất lớn và
việc chuyển một phần diện tích đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là
nhu cầu thực tiễn. Tại Công văn số 4957/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 03 tháng



4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm và đặc điểm quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất đai là một hiện tượng kinh tế xã hội đặc thù. Đây
là một hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý một hệ
thống các biện pháp kỹ thuật, kinh tế, xã hội được xử lý bằng các phân tích
tổng hợp về sự phân bố địa lý và các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có tính
chất đặc trưng. Từ đó đưa ra các giải pháp định vị cụ thể của việc tổ chức phát
triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định. Cụ thể là đáp ứng nhu
cầu mặt bằng sử dụng đất hiện tại và tương lai của các ngành, các lĩnh vực
cũng như nhu cầu sinh hoạt của mọi thành viên trong xã hội một cách tiết
kiệm, khoa học hợp lý và hiệu quả.
Về mặt bản chất cần được xác định dựa trên quan điểm nhận thức: Đất
đai là đối tượng của các mối quan hệ sản xuất, quy hoạch không nằm ở khía
cạnh kỹ thuật cũng không chỉ thuộc về hình thức pháp lý mà còn nằm ở bên
trong việc tổ chức sử dụng đất như một “Tư liệu sản xuất đặc biệt” gắn với
phát triển kinh tế - xã hội. Như vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là một hiện
tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời ba tính chất.
- Tính kinh tế: Nhằm khai thác triệt để tiềm năng đất đai.
- Tính kỹ thuật: Các tác nghiệp chuyên môn nghiệp vụ như điều tra, khảo

sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu trên cơ sở khoa học kỹ thuật.
- Tính pháp chế: Xác định tính pháp chế về mục đích và quyền sử dụng

đấy nhằm đảm bảo quản lý và sử dụng đất đai theo pháp luật.
Như vậy: “Quy hoạch sử dụng đất đai là một hệ thống các biện pháp kinh


hợp hay theo từng yếu tố, chỉ tiêu định tính hoặc định lượng;
- Còn để xếp loại (phân mức đánh giá) cần có chuẩn để so sánh: có thể là

một chuẩn mực hay ngưỡng để đánh giá dựa trên các định mức, chỉ số cho
phép, đơn giá hoặc quy ước nào đó được chấp nhận [12].


6
1.2.2. Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất
Về mặt bản chất, tính khả thi biểu thị khả năng thực hiện của phương án
quy hoạch sử dụng đất khi hội tụ đủ một số điều kiện hoặc yếu tố nhất định cả
về phương diện tính toán, cũng như trong thực tiễn.
Như vậy, để nhìn nhận một cách đầy đủ về góc độ lý luận, tính khả thi
của phương án quy hoạch sử dụng đất sẽ bao hàm “Tính khả thi lý thuyết”
được xác định và tính toán thông qua các tiêu chí với những chỉ tiêu thích hợp
ngay trong quá trình xây dựng và thẩm định phương án quy hoạch sử dụng
đất; “Tính khả thi thực tế” chỉ có thể xác định dựa trên việc điều tra, đánh giá
kết quả thực tế đã đạt được khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử
dụng đất trong thực tiễn.
Khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất trong điều
kiện bình thường, sự khác biệt giữa “Tính khả thi lý thuyết’ và “Tính khả thi
thực tế” thường không đáng kể. Tuy nhiên, không ít trường hợp luôn có
những vấn đề phát sinh trong quá trình triển khai thực hiện phương án quy
hoạch sử dụng đất do tác động của nhiều yếu tố khó đoán trước được như:
tính kịp thời về hiệu lực thực thi của phương án quy hoạch; nhận thức và tính
nghiêm minh trong thực thi quy hoạch của các nhà chức trách và người sử
dụng đất; các sự cố về khí hậu và thiên tai...
Tính khả thi của phương án quy hoạch có thể được đánh giá và luận
chứng thông qua 5 nhóm tiêu chí sau


thu thập, điều tra, xử lý và đánh giá;
* Tính phù hợp, liên kết (từ trên xuống dưới) của các chỉ tiêu sử dụng đất

theo quy định trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất các cấp.
4. Khả thi về các biện pháp cần thiết để phương án quy hoạch thực hiện
được. Theo kinh nghiệm, tiêu chí này có thể được đánh giá căn cứ theo đặc
điểm hoặc tính chất đầu tư của nhóm các biện pháp sau đây:
* Nhóm 1: Là các biện pháp về tổ chức lãnh thổ (cần đầu tư kinh phí)

nhằm tạo điều kiện không gian phù hợp với cơ cấu tổ chức sản xuất kinh
doanh và mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp và người sử dụng đất).
* Nhóm 2: Bao gồm các biện pháp về xây dựng các hạng mục và thiết bị

công trình trên lãnh thổ (xác định theo đặc điểm của khu vực và định hướng
phát triển của doanh nghiệp và người sử dụng đất).
* Nhóm 3: Bao gồm các biện pháp bảo vệ đất và môi trường sinh thái để

phát triển bền vững.


8
* Nhóm 4: Bao gồm các biện pháp không đòi hỏi vốn đầu tư cơ bản,

nhưng được thực hiện bằng dự toán chi phí sản xuất bổ sung hàng năm của
doanh nghiệp hoặc người sử dụng đất.
5. Khả thi về các giải pháp tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch,
được đánh giá theo nhóm các giải pháp gồm:
* Các giải pháp về nguồn lực và kinh tế:
- Huy động các nguồn lực về vốn và lao động để đẩy nhanh tiến độ thực


9
1.2.3. Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất
Hiệu quả là tổng hoà các lợi ích về kinh tế, xã hội và môi trường mà quy
hoạch sử dụng đất sẽ đem lại khi có thể triển khai thực hiện phương án trong
thực tiễn (với phương án đã được đảm bảo bởi các yếu tố khả thi).
Quy hoạch sử dụng đất là một bộ phận hợp thành trong hệ thống kinh tế
của xã hội. Quá trình lập phương án quy hoạch sử dụng đất khá phức tạp, liên
quan đến nhiều vấn đề và chịu tác động của nhiều yếu tố khác nhau như các
mối quan hệ sản xuất; hình thức sở hữu đất đai và các tư liệu sản xuất khác.
Với cách tiếp cận như trên, cần phải lưu ý một số vấn đề khi xem xét
hiệu quả quy hoạch sử dụng đất như sau:
1. Hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất phải được đánh giá trên cơ sở hệ

thống các mối quan hệ về kinh tế cùng với việc sử dụng các chỉ tiêu đánh giá
phù hợp;
2. Khi xác định hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất cần xem đồng thời

giữa lợi ích của những người sử dụng đất với lợi ích của toàn xã hội;
3. Đất đai là yếu tố của môi trường tự nhiên, vì vậy cần phải chú ý đến

các yêu cầu bảo vệ và nâng cao độ phì nhiêu của đất, cũng như giữ gìn các
đặc điểm sinh thái của đất đai;
4. Khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả cần tách bạch rõ phần hiệu quả

đem lại của quy hoạch sử dụng đất thông qua các chỉ tiêu đồng nhất về chất
lượng và có thể so sánh được về mặt số lượng (cần xác định hiệu quả theo
từng nội dung của phương án quy hoạch sử dụng đất và từng đối tượng sử
dụng đất);
5.Phương án quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện các biện pháp

Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn trong
quản lý và sử dụng đất. Ngoài việc đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hợp
lý và tiết kiệm,đảm bảo các mục tiêu nhất định phù hợp với các quy định của
Nhà nước, cần phải đồng thời tạo ra cho Nhà nước theo dõi, giám sát quá
trình sử dụng đất.
Để thực hiện Luật tổ chức chính quyền địa phương và Luật đất đai, Quốc
hội, Chính phủ, các Bộ, Ngành đã ban hành hàng loạt các văn bản dưới luật
dưới dạng các nghị định, chỉ thị, thông tư, hướng dẫn của ngành, liên ngành
để chỉ đạo công tác quy hoạch sử dụng đất các cấp.


11
Các văn bản hiện hành của Chính phủ và các Bộ bao gồm:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính.
-Thông tư 26/2014/TT-BTNMT về Quy trình và Định mức kinh tế - kỹ
thuật xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường.
-


hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thông tư số 09/ 2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường

ban hành định mức, kinh tế - kỹ thuật, lập điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
- Thông tư số 29/ 2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường
quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Do vậy công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thống nhất trong
cả nước mà vẫn phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của từng
vùng thì các cấp lãnh đạo cần phải căn cứ vào các quy định của Nhà nước về
thực hiện lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều này đã khẳng định tính
pháp chế của nhà nước ta trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
1.4. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở một số nước trên Thế
giới và ở Việt Nam
1.4.1. Quy hoạch sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Trên thế giới, công tác quy hoạch sử dụng đất được tiến hành từ nhiều
năm trước đây và chiếm vị trí quan trọng trong quản lý tài nguyên đất đai
cũng như quá trình sản xuất, song tuỳ thuộc vào đặc điểm mỗi nước mà các
loại hình, phương pháp quy hoạch có các trường phái sau:
Tiến hành quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đảm bảo cho sự hài hoà
phát triển đa mục tiêu sau đó mới đi sâu nghiên cứu quy hoạch chuyên ngành,
tiêu biểu cho trường phái này là Đức và Úc.


13
Tiến hành quy hoạch nông nghiệp làm nền tảng, sau đó làm quy hoạch
phát triển và phân bố lực lượng sản xuất theo yêu cầu của kế hoạch hoá tập
trung lao động, đất đai trở thành yếu tố cơ bản của vấn đề nghiên cứu, tiêu
biểu cho trường phái này là Liên Xô cũ và các nước xã hội chủ nghĩa. Ở một

phạm vi đất để sử dụng cho dự án, cho đến khâu quy hoạch thiết kế; điều tra,
cải tạo đất, bồi thường cho những phần bị tháo dỡ tính toán hình dạng của đất
với sự tham gia của các chủ sử dụng đất và giao đất đã được củng cố cho các
ngành, các tập đoàn báo cáo, thông qua kết quả của công tác giao đất, cho đến
việc thực hiện giao dịch đất đai và sắp xếp địa chính.
1.4.2. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam
a. Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 1993
Quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi là công tác của ngành Quản lý
đất đai mà chỉ được thực hiện như một phần của quy hoạch phát triển ngành
nông - lâm nghiệp. Các phương án phân vùng nông – lâm nghiệp đã đề cập
tới phương hướng sử dụng tài nguyên đất trong đó có tính toán đến quỹ đất
nông nghiệp, lâm nghiệp và coi đây là phần quan trọng. Tuy nhiên, do còn
thiếu các tài liệu điều tra cơ bản và chưa tính được khả năng đầu tư nên tính
khả thi của phương án còn thấp.
Từ năm 1981 đến năm 1986 thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng toàn
quốc lần thứ V, hầu hết các quận huyện trong cả nước đã xây dựng quy hoạch
tổng thể cấp huyện. Từ năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm 1993, công tác
quy hoạch sử dụng đất đai đã có cơ sở pháp lý quan trọng, thời kỳ này công
cuộc đổi mới nông thôn diễn ra sâu sắc, quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã nổi
lên như một vấn đề cấp bách về giao đất, cấp đất. Đây là mốc đầu tiên triển
khai quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã trên phạm vi toàn quốc.
b.Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai từ năm 1993 đến năm 2013
Sau Đại hội Đảng lần thứ VII năm 1992, Nhà nước ta triển khai công tác
nghiên cứu chiến lược phát triển, quy hoạch tổng thể kinh tế, xã hội ở hầu hết
các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các vùng kinh tế. Đây là mốc bắt
đầu của thời kỳ đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp.


15
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã góp phần đảm bảo tính