ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ VIỆT HOÀNG
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ NGHINH TƯỜNG, HUYỆN VÕ NHAI,
TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2014 – 2018

Thái Nguyên năm 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

Giảng viên hướng dẫn : Th.S. Trương Thành Nam

Thái Nguyên năm 2018


i

LỜI CẢM ƠN
Qua quá trình học tập và rèn luyện và được sự giảng dạy nhiệt tình của
các thầy, các cô trong trường tại Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói
chung và các thầy, các cô trong Khoa Quản lý Tài Nguyên nói riêng. Em đã
đúc kết được những kiến thức trang bị cơ bản về chuyên môn để có thể thực
hiện luận văn với đề tài:
"Thực hiện công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
xã Nghinh Tường, huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên năm 2017".
Để luận văn này đạt được kết quả tốt. Trước hết em xin gửi lời cảm ơn
chân thành tới thầy giáo THS.Trương Thành Nam đã hướng dẫn em để em
hoàn thành tốt luận văn này trong thời gian qua.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy, các cô trong khoa Quản lý tài
nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã truyền đạt cho em các
kiến thức và kinh nghiệm chuyên môn ngành học trong thời gian em học tập
và rèn luyện tại trường.
Đồng thời em xin cảm ơn ban lãnh đạo UBNN xã Nghinh Tường, ban
lãnh đạo Công ty cổ phần Trắc địa Địa chính và xây dựng Thăng Long đã hỗ
trợ và tạo điều kiện thuận lợi nhất giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập,
làm việc và nghiên cứu đề tài.
Với điều kiện thời gian cũng như kinh nghiệm còn hạn chế của một
sinh viên, luận văn này không thể tránh được những thiếu sót. em rất mong
nhận được sự những ý kiến đóng góp của các thầy cô để em bổ sung những
thiếu xót và nâng cao kiến thức của bản thân.



iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu, các từ viết tắt

Nghĩa đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ - CP

Nghị định Chính phủ

UBND

Uỷ ban nhân dân

QH

2.1. Một số khái niệm về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ... 4
2.1.1. Đăng kí đất đai. ....................................................................................... 4
2.1.2. Quyền sử dụng đất .................................................................................. 5
2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.............................. 6
2.1.4. Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................. 7
2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất ..................... 7
2.2. Cơ sở pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất............................. 8
2.3. Hồ sơ đăng ký đất đai xin cấp GCNQSDĐ ............................................. 10
2.4. Những quy định chung về giấy chứng nhận ............................................ 12
2.4.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................... 12
2.4.2. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................... 13
2.4.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................... 16
2.4.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....... 17
2.4.5. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......... 18
2.4.6. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................... 19
2.5. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................ 20
2.5.1. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới ......... 20
2.5.2. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........ 21


vi

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 23
3.1. Đối tượng, phạm vi thực hiện .................................................................. 23
3.1.1. Đối tượng thực hiện .............................................................................. 23
3.1.2. Phạm vi thực hiện.................................................................................. 23
3.2. Địa điểm thực tập và nghiên cứu ............................................................. 23
3.2.1. Địa điểm thực tập .................................................................................. 23
3.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 23

4.4.1. Những thuận lợi..................................................................................... 47
4.4.2. Những khó khăn .................................................................................... 47
4.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại xã Nghinh
Tường .............................................................................................................. 48
4.5.1. Giải pháp chung .................................................................................... 48
4.5.2. Giải pháp cụ thể cho từng trường hợp tồn tại trên địa bàn xã Nghinh
Tường .............................................................................................................. 49
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................... 50
5.1. Kết luận .................................................................................................... 50
5.2. kiến nghị .................................................................................................. 51
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 51
PHỤ LỤC ......................................................................................................... 2


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn xây dựng và bảo vệ tổ quốc. mỗi
giai đoạn thì tình hình kinh tế, chính trị đất nước lại có nhiều điểm khác nhau.
Vì vậy công tác quản lý đất đai cũng theo đó mà có những biến đổi không
ngừng qua các thời kỳ.
Qua mỗi thời kỳ dù mức độ khác nhau nhưng ta đều thấy rõ sự quan tâm
của Nhà nước đối với công tác quản lý đất đai, đặc biệt là công tác đăng ký
đất đai cấp GCNQSDĐ. do đất đai là nguồn tài nguyên có hạn vô cùng quý
giá. Nó có vị trí địa lý cố định và không thể di rời và có thời gian sử dụng
vĩnh viễn. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng.
Công tác đăng ký đất đai có vị trí cực kỳ quan trọng trong công tác quản
lý đất đai của nhà nước. nó xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng đất

- Nắm được quy trình cấp GCNQSDĐ cụ thể tại 04 xóm tại xã Nghinh
Tường, huyện Võ Nhai, tỉnh Thái nguyên:
+ Xóm Bản Cái
+ Xóm Nà Lẹng
+ Xóm Nà Giàm
+ Xóm Nà Châu

- Đánh giá tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện công tác
cấp đổi GCNQSDĐ.
- Qua đó đề xuất một số giải pháp thích hợp nhằm đẩy nhanh công tác
đăng ký cấp đổi GCNQSDĐ trên địa bàn xã Nginh Tường, huyện Võ Nhai, tỉnh Thái
Nguyên.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Giúp cho em có sự liên hệ giữa lý thuyết và thực tế, củng cố kiến thức
đã được học và nghiên cứu trên nhà trường và có kinh nghiệm hoạt động
trong công tác cấp GCNQSDĐ.


3

- Giúp cho bản thân em có những kiến thức hiểu biết cần thiết về tình
hình quản lí đất đai trên địa bàn xã.
- Nâng cao kiến thức, kỹ năng và rút ra những kinh nghiệm thực tế nhằm
phục vụ cho công tác sau này.
- Nắm vững những quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới
Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về cấp GCNQSDĐ nói chung
và cấp đổi GCNQSDĐ nói riêng.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Qua quá trình nghiên cứu và thực hiện công tác cấp đổi GCNQSDĐ sẽ

đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
* Vai trò của công tác đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích nhà nước,
cộng đồng, công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian
tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí có mụch đích sử dụng tốt
nhất. Nhà nước biết được cách để quản lý lợi ích chung qua việc dung công


5

cụ đăng ký đất đai để quản lý đất đai. Lợi ích công dân có thể thấy được là
Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ công dân khi có các tranh chấp, khuyến
khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh
chấp.
Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu
Nhà nước, Nhà nước chia cho dân sử dụng bề mặt, không đươc khai thách
trong lòng đất và trên không, nếu muốn khai thác trong lòng đất hoặc trên
không thì phải có sự cho phép của Nhà nước. bảo vệ quyền sở hữu toàn dân
nghĩa là bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy
định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung toàn xã hội. vì vậy đăng ký đất
đai có vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai, đây là công cụ giúp Nhà
nước quản lý.
Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ
nguồn tài nguyên đất. Biết được mục đích sử dụng và từ đó điều chỉnh hợp lý
các thông tin hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa chính cung cấp các thông tin gồm tên
chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, hạng đất, thời hạn sử dụng,
mục đích sử dụng, những rằng buộc về quyền sử dụng hay những thay đổi
trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý của những thay đổi đó.
2.1.2. Quyền sử dụng đất

2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt
quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã
hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn
cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo
Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và
quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền
chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở
để phục vụ mục đích đời sống - kinh tế ), và quyền định đoạt (quyết định số


7

phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...).
Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu
nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển
giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở
của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định,
đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia
quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy
tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
2.1.4. Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết
đến từng thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước.
Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ
để Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản
lý chặt việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho
quỹ đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Cấp GCN
là điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản

chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin
đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất
đai.
- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất.
2.2. Cơ sở pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Công tác cấp GCN là một công tác không thể thiếu trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai. Do đó việc ban hành các văn bản pháp lý phục vụ
công tác cấp GCN là điều bắt buộc để quản lý chặt chẽ đất đai:
* Thời kỳ từ luật đất đai 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời:
Luật đất đai 2003 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội
khóa XI, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.


9

Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ
về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong năm 2005.
Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi
trường ban hành quy định về GCN.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành luật đất đai 2003.
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử
dụng đất khi cấp GCN.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính
phủ về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.

về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất. thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy
chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa
chính.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê,
kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
2.3. Hồ sơ đăng ký đất đai xin cấp GCNQSDĐ


11

Theo Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Hồ sơ nộp khi thực hiện
thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có: [3]
- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất
đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau
đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền
sử dụng đất);
- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị

Theo quy định tại khoản 16, điều 3, Luật đất đai 2013: " Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. [8]
Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là quá
trính xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan
đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và
giữa những người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành.
Cấp giấy chứng nhận nhằm xác lập mối quan hệ giữa người sử dụng
đất với quyền sở hữu Nhà nước về đất đai; giúp nhà nước quản lý đất đai
chặt chẽ hơn, biết được chính xác thửa đất, diện tích, họ tên, địa chỉ chủ sử
dụng đất, loại đất, mục đích sử dụng đất. GCN cấp theo một mẫu thống
nhất trong cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành.


13

2.4.2. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trình tự thủ tục cấp GCN được quy định rõ tại Điều 70 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật đất đai như sau: [4]
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng
ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân
dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với
nội dụng kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100

xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng
ký.
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc
hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33
và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý
Nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc,
cơ quan quản lý Nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả
lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai.
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu
địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính,
trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được
ghi nợ theo quy định của pháp luật.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:


15

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký
quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của

nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.4.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Điều 105
của Luật đất đai 2013 và Điều 37 của Nghị định thi hành Luật đất đai 2013.
Theo điều 105 Luật đất đai 2013, quy định như sau: [8]
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư