BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

PHẠM VĂN QUYẾT

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI LAI CÁCH,
HUYỆN CẨM GIÀNG, TỈNH HẢI DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

PHẠM VĂN QUYẾT
KHÓA: 2017 - 2019

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI LAI CÁCH,
HUYỆN CẨM GIÀNG, TỈNH HẢI DƯƠNG
Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số: 60.58.01.06

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

KS. Phạm Văn Quyết


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu khoa
học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
do bản thân tôi tự nghiên cứu với sự hướng dẫn của PGS.TS Lương Tú
Quyên, không sao chép hay nhờ, thuê người khác làm thay.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

KS. Phạm Văn Quyết


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục hình minh họa, sơ đồ
PHẦN MỞ ĐẦU................................................................................................................1
* Lý do chọn đề tài. ....................................................................................... 1
* Mục đích nghiên cứu. ................................................................................. 2
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................. 2
* Phương pháp nghiên cứu........................................................................... 3
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài. ................................................ 4
* Giải thích thuật ngữ. .................................................................................. 4
* Cấu trúc luận văn. ...................................................................................... 7
PHẦN NỘI DUNG…………………………………………………………11

2.2.3. Quy hoạch có liên quan ..................................................................... 34
2.3. Các yếu tố tác động tới quản lý xây dựng theo quy hoạch đô thị
Lai Cách ....................................................................................................... 51
2.3.1. Năng lực của chủ đầu tư.................................................................... 51
2.3.2. Thị trường đất đai, bất động sản. ...................................................... 52
2.3.3. Yếu tố kĩ thuật ................................................................................... 52
2.3.4. Yếu tố chính sách .............................................................................. 54
2.3.5. Các yếu tố khác ................................................................................. 57
2.4. Bài học kinh nghiệm............................................................................. 57
2.4.1. Kinh nghiệm trong nước ................................................................... 57
2.4.2. Kinh nghiệm nước ngoài ................................................................... 60


CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI LAI CÁCH, HUYỆN CẨM GIÀNG ...............65
3.1. Quan điểm, mục tiêu ............................................................................ 65
3.1.1. Quan điểm ......................................................................................... 65
3.1.2. Mục tiêu ............................................................................................ 66
3.2. Các nguyên tắc quản lý xây dựng theo quy hoạch ............................ 66
3.3. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch ..................................... 66
3.3.1. Giải pháp hoàn thiện cơ chế, cơ sở pháp lý ...................................... 66
3.3.2. Giải pháp nâng cao năng lực và hoàn thiện bộ máy quản lý ............ 71
3.3.3. Quản lý đầu tư xây dựng mới các công trình theo quy hoạch .......... 77
3.3.4. Quản lý cải tạo, chỉnh trang các công trình theo quy hoạch ............. 82
3.3.5. Giải pháp tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra ........................... 83
3.3.6. Ứng dụng khoa học công nghệ mới vào công tác quản lý ................ 84
3.3.7. Tăng cường sự tham gia của cộng đồng dân cư................................ 86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................................90
1. Kết luận .................................................................................................... 90
2. Kiến nghị .................................................................................................. 91

XD

Xây dựng


DANH MỤC HÌNH MINH HỌA, SƠ ĐỒ
Số hiệu

Tên hình

Trang

Hình 1.1.

Vị trí dự án KĐT thương mại Lai Cách

12

Hình 1.2.

Quy hoạch sử dụng đất KĐT thương mại Lai Cách

16

Hình 1.3.

Mặt bằng tổng thể dự án KĐT thương mại Lai Cách

16


21

Hình 2.1.

Quy hoạch phân khu chức năng KĐT thương mại Lai Cách

39

Hình 2.2.

Phối cảnh tổng thể khu đô thị thương mại Lai Cách

41

Hình 2.3.

Trục chính đô thị hướng Bắc Nam

42

Hình 2.4.

Góc tiểu cảnh công viên

43

Hình 2.5.

Phối cảnh công trình dịch vụ thương mại



Hình 2.11. Góc tiểu cảnh công viên

51

Hình 2.12. Mẫu gạch lát vỉa hè

52

Hình 2.13. Mẫu viên bó vỉa đường giao thông

52

Hình 2.14. Mẫu cột điện

53

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Số hiệu

Tên sơ đồ, bảng biểu

Trang

Bảng 1.1

Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất

14



Sơ đồ 3.4.

Sơ đồ ứng dụng GIS trong quy hoạch - xây dựng

92


1

PHẦN MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài.
Thị trấn Lai Cách là trung tâm chính trị - kinh tế - xã hội của huyện
Cẩm Giàng, trên địa bàn thị trấn Lai Cách và khu vực phụ cận được phát triển
3 khu công nghiệp lớn của tỉnh Hải Dương là Tân Trường, Đại An và Lai
Cách với tổng diện tích 234ha đang có tỷ lệ lấp đầy khoảng 50%. Đây là các
cơ sở quan trọng thúc đẩy kinh tế - xã hội của thị trấn phát triển với sự gia
tăng về việc làm, dịch vụ và sức giao lưu trong vùng. Ngoài ra, với lợi thế
giáp thành phố Hải Dương, thị trấn Lai Cách là địa bàn phát triển các loại
hình dịch vụ đa dạng phục vụ trên tuyến QL5A với khoảng 130 cơ sở công
nghiệp tiểu thủ công nghiệp ngoài khu.
Trong thời gian qua, Thị trấn Lai Cách đã được UBND tỉnh, UBND
huyện tập trung đầu tư để xây phấn đấu xây dựng trở thành đô thị loại IV
trước năm 2025. Đến nay các điều kiện về cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ
thuật cơ bản đáp ứng được nhu cầu phát triển khu trung thị trấn cũng như
trung tâm huyện ngày một khang trang. Tuy nhiên, cũng trong giai đoạn này,
không gian đô thị có nhiều bất cập như: phát triển không đồng đều, chỉ tập
trung hai bên QL5A, hệ thống giao thông không thuận lợi giao lưu giữa các
khu vực, nhiều khu vực chức năng thị trấn có hạ tầng kém phát triển, kiến trúc
cảnh quan chưa tạo được ấn tượng thẩm mỹ, quỹ đất đô thị rất hạn chế, nguy

thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương theo quy hoạch đã được
phê duyệt, đáp ứng các yêu cầu của quy phạm pháp luật, phù hợp với điều
kiện thực tiễn của địa phương, đảm bảo thực hiện đúng tiến độ của dự án.
Góp phần tạo dựng khu đô thị mới khang trang, hiện đại, đáp ứng được nhu
cầu sinh sống của người dân.
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch
Khu Đô thị thương mại Lai Cách, huyện Cẩm Giàng.


3

- Phạm vi nghiên cứu: Khu Đô thị thương mại Lai Cách, huyện Cẩm
Giàng, tỉnh Hải Dương theo đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được UBND
tỉnh Hải Dương phê duyệt tại Quyết định số 2595/QĐ-UBND ngày
26/7/2018.
* Phương pháp nghiên cứu.
- Phương pháp tiếp cận hệ thống:
Phương pháp nhằm cho thấy sự liên quan mang tính hệ thống của các
cơ chế pháp lý và nội dung quản lý xây dựng ở Việt Nam theo hai hệ thống
luật liên quan đến quy hoạch xây dựng là Luật Quy hoạch đô thị 2009 và Luật
Xây dựng 2014.
- Phương pháp phân tích tổng hợp:
Phương pháp áp dụng với các kết quả của các nghiên cứu, các quan
điểm khoa học đã công bố có liên quan tới công tác quản lý xây dựng đô thị
như quản lý Không gian; Đất đai; Chỉ tiêu quy hoạch; Tham gia cộng đồng;
Yếu tố đặc thù; Văn hóa truyền thống... Phân tích tổng hợp áp dụng trong
việc đánh giá và phát hiện các vấn đề c ủa hiện trạng, lý giải các hiện tượng,
vấn đề trên thực tế... nhằm tìm ra hướng nghiên cứu cụ thể, quan trọng.
Phân tích và tổng hợp các vấn đề mang tính tổng quan, các kinh

phần tham khảo, thúc đẩy công tác thực hiện quy hoạch tại huyện Cẩm Giàng
triển khai theo đúng tiến độ, đúng quy hoạch đã được phê duyệt, xây dựng
môi trường sống đô thị trật tự, mỹ quan và tiện nghi.
* Giải thích thuật ngữ.
- Đô thị: Là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ
yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị,
hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát
triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương,
bao gồm nội thành, ngoại thành của TP; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.
[18]


5

- Khu đô thị mới: Là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng
mới đồng bộ về HTKT, hạ tầng xã hội và nhà ở. [18]
- Quản lý đô thị: Hiện nay có rất nhiều định nghĩa về quản lý đô thị, tuỳ
theo cách tiếp cận và nghiên cứu.
Quản lý đô thị là các hoạt động nhằm huy dộng mọi nguồn lực vào
công tác quy hoạch, hoạch định các chương trình phát triển và duy trì các hoạt
động đó để đạt được các mục tiêu phát triển của chính quyền thành phố.
Quản lý đô thị là một khoa học tổng hợp được xây dựng trên cơ sở của
nhiều khoa học chuyền ngành, bao gồm hệ thống chính sách, cơ chế, biện
pháp và phương tiện được chính quyền nhà nước các cấp sử dụng để tạo điều
kiện quản lý và kiểm soát quá trình tăng trường đô thị.
Theo một nghĩa rộng thì quản lý đô thị là quản lý con người và không
gian sống (ăn, ở, làm việc, nghỉ ngơi…) ở đô thị.
- Quy hoạch xây dựng: Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức hoặc định
hướng tổ chức không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống
công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập môi trường sống thích hợp

dựng. [20]
- Cộng đồng: Cộng đồng được hiểu là một tập hợp công dân cư trú trong
một khu vực địa lý, với mối quan hệ xã hội, những lợi ích và giá trị văn hóa
chung. Xét theo góc độ khoa học về định cư, cộng đồng là đơn vị cơ sở của xã
hội con người, yếu tố quan trọng nhất của quá trình hình thành và phát triển
các điểm dân cư đô thị và nông thôn.
- Sự tham gia của cộng đồng: Sự tham gia của công đồng là một quá
trình mà cả chính quyền và cộng đồng có trách nhiệm cụ thể và thực hiện các
hoạt động để tạo ra dịch vụ tốt hơn cho tất cả mọi người.
Mục tiêu của sự tham gia của cộng đồng nhằm nâng cao năng lực của
đông đảo người dân, để có thể tham gia đầy đủ trong các dự án của cộng đồng
và duy trì tốt việc quản lý khai thác, sử dụng kết quả của dự án.


7

Phát triển sự tham gia của cộng đồng chính là mở rộng vai trò quản lý
của quần chúng nhân dân. Mọi người dân được tham gia vào xây dựng lợi ích
và ra quyết định, tăng cường mối quan hệ công tác giữa chính quyền địa
phương và cộng đồng, mang lại hiệu quả, kinh tế, xã hội cao nhất.
* Cấu trúc luận văn.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị luận văn gồm 3 chương:
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY
HOẠCH KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI LAI CÁCH, HUYỆN CẨM
GIÀNG.
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO
QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI LAI CÁCH, HUYỆN CẨM
GIÀNG.
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO
QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI LAI CÁCH, HUYỆN CẨM

Cách có hệ thống giao thông thuận lợi, có các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ


9

tầng xã hội thuận tương đối phát triển tiện cho việc xây dựng thành khu vực
hiện đại, văn minh ở cửa ngõ phía Tây thành phố Hải Dương.
Khu vực nghiên cứu QHCT xây dựng Khu đô thị thương mại Lai Cách,
, có vị trí tiếp giáp như sau:
+ Phía Bắc giáp với Khu công nghiệp Lai Cách và dân cư thôn Nghĩa;
+ Phía Nam giáp với đường QL5, dân cư thôn Hoàng Đường, công ty
Giầy Cẩm Bình, công ty Tuấn Thành;
+ Phía Đông giáp với đường vào khu công nghiệp Lai Cách;
+ Phía Tây Giáp với đường 394 đi Phú lộc và dân cư thị trấn Lai Cách.

Hình 1.1. Vị trí dự án Khu đô thị thương mại Lai Cách


10

1.1.2. Quy mô, tính chất và chức năng của khu đô thị:
a. Quy mô:Diện tích nghiên cứu Quy hoạch: 50,44 ha, dân số dự kiến:
5000 người, bao gồm các khu nhà ở liền kề, nhà ở xã hội, công trình thương
mại dịch vụ và các khu công cộng phục vụ cho phát triển đô thị
b. Tính chất và chức năng:
- Là khu đô thị mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, góp phần tạo dựng
không gian, cảnh quan kiến trúc đô thị khu vực trung tâm thị trấn Lai Cách,
góp phần đáp ứng nhu cầu phát triển mới của thị trấn Lai Cách và huyện Cẩm
Giàng.
- Là khu đô thị thương mại, chức năng chính là cung cấp quỹ đất ở đô

35÷380C, mùa đông từ 15÷200C. Độ ẩm trung bình năm: 84 %.
Lượng mưa bình quân năm: Khoảng 1650 mm đến 1800 mm.
Khu vực chịu ảnh hưởng trực tiếp thuỷ văn sông Thái Bình và hệ thống
mương máng thuỷ lợi.
1.1.4. Mô tả chung về khu đô thị:
Trong khu vực hiện có một số dự án sản xuất kinh doanh đang hoạt
động: Công ty giầy Hải Nam, Công ty giầy Cẩm Bình, Nhà máy sản xuất tôn
màu Posco, Khu công nghiệp Lai Cách, Đại An.....
Về nhà ở thấp tầng kết hợp với sân vườn, trồng cây ăn quả, khu vực
chăn nuôi, sản xuất quy mô nhỏ, mật độ xây dựng thấp (30-50%). Hình thức
kiến trúc loại nhà này không thống nhất, tính thẩm mỹ thấp. Nhà ở mới xây
hiện đại xen lẫn trong các khu làng xóm cũ: Hình thức kiến trúc pha tạp,
không thống nhất: kiến trúc hiện đại, kiến trúc giả theo kiến trúc cổ. Về tổng
thể chưa hài hòa về kiến trúc trong tổng thể khu vực.
Khu giáp với đường quốc lộ 394 và Quốc lộ 5 là nhà liền kề kết hợp với
dịch vụ - thương mại quy mô nhỏ của người dân. Mật độ xây dựng cao 90100%. Kết cấu chịu lực chủ yếu là bê tông cốt thép và tường gạch. Hình thức


12

kiến trúc hiện đại nhưng chưa thống nhất được một số chỉ tiêu chính như cốt
các tầng, cốt nền. Các khu vực khác còn thiếu thống nhất ở nhiều tiêu chí
quản lý kiến trúc cảnh quan.
Bảng 1.1. Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất
LOẠI ĐẤT

STT

DIỆN TÍCH
(M2)


239.686

47,51

5

Đất trồng cây lâu năm

5.521

1,09

6

Đất nghĩa địa

5.465

1,08

7

Đất đã san nền

97.713

19,37

8


504.459

100,00

Tổng


13

1.2. Thực trạng xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị thương mại
Lai Cách.
1.2.1. Thực trạng cải tạo sửa chữa và xây dựng công trình theo quy
hoạch [23]:

Hình 1.2. Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất KĐT thương mại Lai Cách [23]

Hình 1.3. Mặt bằng tổng thể dự án Khu đô thị thương mại Lai Cách [23]


14

Theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành, việc thực hiện xây
dựng theo quy định đối với Khu đô thị thương mại Lai Cách đang được thực
hiện gồm các bước:
- Công bố quy hoạch xây dựng được duyệt.
- Cung cấp thông tin về quy hoạch xây dựng.
- Tổ chức cắm mốc ngoài thực địa.
- Giao đất hoặc cho thuê đất xây dựng đô thị.
- Cấp giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng, xử lý các vi

QL KHÔNG GIAN

QUẢN LÝ

QL KHAI THÁC

TƯ XÂY DỰNG

KT CẢNH QUAN

MÔI TRƯỜNG

VẬN HÀNH

(NĐ 59/2015/NĐ-CP)

(NĐ 38/2010/NĐ-CP)

(LUẬT MT)

(NĐ 11/2013/NĐ-CP)

Trong khu vực quy hoạch chủ yếu là đất nông nghiệp trồng lúa tiếp
giáp với khu dân cư thị trấn Lai Cách. Hiện tại sau khi QHCT được phê


15

duyệt, Chủ đầu tư đã thực hiện Lập và triển khai dự án đầu tư xây dựng, tiến
hành san lấp mặt bằng, xây dựng các hạng mục HTKT. Khu chợ trung tâm thị