ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN THỊ NGỌC LAN

THỰC TRẠNG VA GIẢI PHÁP ĐẨY
NHANH
TIẾN ĐÔ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN VA LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BAN
QUẬN 8, TP. HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN THỊ NGỌC LAN

THỰC TRẠNG VA GIẢI PHÁP ĐẨY
NHANH
TIẾN ĐÔ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN VA LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BAN
QUẬN 8, THANH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


đại học, Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân Quận 8, thành phố Hồ Chí
Minh, tập thể lãnh đạo phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất quận, UBND các phường đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong
thời gian tiến hành đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp
đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng năm 2019
Tác giả luận văn

Phan Thị Ngọc Lan


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Sự cần thiết của đề tài .............................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học...................................................2
4.2. Ý trong thực tiễn .................................................................................................3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TAI LIỆU..................................................................4

2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................33
2.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................33
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................33
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................33
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu..............................................33
2.4.2. Phương pháp so sánh ......................................................................................34
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích...................................................................34
2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm Excel .........................................34
CHƯƠNG 3: KẾT QUA NGHIÊN CỨU VA THAO LUẬN..............................35
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận 8 .....................................35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường...........35
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế ..........................................................................40
3.1.3. Dân số lao động và việc làm...........................................................................40
3.1.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ................................................................41
3.1.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
và môi trường ảnh hưởng đến công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC.........43
3.2. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất quận 8 ................................................44
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................44
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai..............................................................................50
3.3. Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở


5

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận 8 giai đoạn 2015 2018...............54


6

3.3.1. Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử


ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

NĐ - CP

: Nghị định, chính phủ

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

QSHN



vii
DANH MỤC CÁC BANG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phân theo đơn vị hành chính ...............................51
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất quận 8..................................................................53
Bảng 3.3. Kết quả đăng ký, cấp GCN đối với đất sản xuất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân tại quận 8 giai đoạn 2015-2018..........................................56
Bảng 3.4. Phân loại các hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện cấp CNQSDĐ
nông nghiệp giai đoạn 2015-2018 ............................................................57
Bảng 3.5. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân giai đoạn 2015-2018 tại quận 8, TP.Hồ Chí Minh ..........................60
Bảng 3.6. Nguyên nhân hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện được cấp GCN đối
với đất ở tại Quận 8 giai đoạn 2015 - 2018 ..............................................63


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ vị trí Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh .......................................... 35
Hình 3.2: Sơ đồ quy trình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ đối với HGĐ, CN....................56


1

MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Ở nước ta, đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế nên đã trở thành tài
nguyên vô cùng quý giá. Không những là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần

đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ
sơ địa chính là một trong những yêu cầu không thể thiếu. Nhằm phân tích, đánh giá
cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai, tôi
thực hiện đề tài: “Thực trạng va giải pháp đẩy nhanh tiến độ Đăng ký đất đai, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa ban quận 8,
thanh phố Hồ Chí Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận 8, thành phố Hồ
Chí Minh;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn.
3. Yêu cầu của đề tài
- Hiểu và nắm vững các quy định văn bản pháp luật, pháp quy của Nhà nước,
địa phương trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai
- Số liệu, tài liệu phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn, thu thập đầy đủ,
khách quan, chính xác và trung thực
- Nghiên cứu về chức năng nhiệm vụ và quyền hạn của người được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất địa phương.
- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi phù hợp với thực trạng địa phương.
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1. Ý nghĩa trong học tập va nghiên cứu khoa học
- Hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp
cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn trong trong công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.Trên cơ sở đó có thể có giải pháp quản lý tốt hơn công tác
này ở địa phương.


3

với sự chứng kiến của các chức sắc giúp việc trong làng.
- Thời kỳ Pháp thuộc: Thời kỳ này tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau
+ Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Pháp đã
tiến hành xây dựng 3 loại bản đồ: bản đồ bao đạc, bản đồ giải thửa và phác họa giải
thửa được đo đạc chính xác và lập sổ điền thổ. Các loại bản đồ thời kỳ này được lập
với nhiều tỷ lệ khác nhau từ 1/200 đến 1/10.000 (Nguyễn Thúc Bảo, 1985). Trong
sổ điền thổ, mỗi trang sổ thể hiện cho một lô đất của mỗi chủ sử dụng trong đó ghi
rõ: diện tích, nơi tọa đạc, giáp ranh và các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng.
+ Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: đã tiến hành đo đạc bản đồ giải
thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ, tài chủ bộ. Ngày 26/04/1930, Khâm sứ Trung kỳ đã
ban hành Nghị định số 1358 lập Sở Bảo tồn điền trạch, đến 14/10/1939 đổi thành
Sở Quản thủ địa chính (Nguyễn Đức Khả, 2003).
Theo Nguyễn Thúc Bảo (1985), để thực hiện quản thủ địa chính phải tiến
hành đo đạc giải thửa, lập địa bạ, điền bạ và sổ các chủ sở hữu gồm các bước: Phân


5

ranh giới xã; Phân ranh giới các thửa; Đo đạc lập bản đồ địa chính tỷ lệ l/2.000; Lập
địa bộ danh sách các thửa đất.
+ Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: theo Nguyễn Đức Khả
(2003), do đặc thù đất đai ở miền Bắc manh mún, phức tạp nên mới chỉ đo đạc được
các lược đồ đơn giản và lập được hệ thống sổ địa chính. Sổ địa chính lập theo thứ tự
thửa đất ghi diện tích, loại đất, tên chủ. Ngoài ra còn được lập các sổ sách khác như
sổ điền chủ, sổ khai báo…
b) Thời kỳ Mỹ Ngụy tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975)
Thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất: một chính sách ruộng đất của
chính quyền cách mạng và một chính sách ruộng đất của chính quyền Ngụy (Mai
Văn Phấn, Đào Xuân Phái, 2010). Cụ thể như sau:
- Chính sách ruộng đất của Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền

1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo (Nguyễn Đức
Khả, 2003), thêm vào đó là điều kiện đất nước khó khăn, có nhiều hệ thống hồ sơ
địa chính giai đoạn đó chưa được hoàn chỉnh cũng như độ chính xác thấp, do vậy
không thể sử dụng được vào những năm tiếp theo. Trước tình hình đó ngày
03/07/1958, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 344/TTg cho tái lập hệ thống Địa
chính trong Bộ Tài chính. Ngày 31 tháng 12 năm 1959, Quốc hội thông qua Hiến
pháp 1959 đã xác định 4 hình thức sở hữu đất đai là: sở hữu nhà nước, sở hữu tập
thể, sở hữu của lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư sản dân tộc (Điều 1l).
Đến năm 1960, hưởng ứng phong trào hợp tác hoá sản xuất, đại bộ phận
nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều biến
động. Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404-CP quy định chức
năng, nhiệm vụ và tổ chức của Tổng cục Quản lý ruộng đất, trong đó nêu rõ Tổng
cục Quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Chính phủ, có trách nhiệm giúp HĐCP
thống nhất quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên lãnh thổ cả nước.
* Giai đoạn từ năm 1980 - 1988
Ngày 18 tháng 12 năm 1980, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam thông qua Hiến pháp 1980. Theo đó, 4 hình thức sở hữu đất đai (sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu của người lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư sản dân
tộc) ở Hiến pháp 1959 được gộp làm một, đó là sở hữu toàn dân (Điều 19) do Nhà
nước thống nhất quản lý nên việc quản lý đất đai cần phải thay đổi theo cho phù
hợp. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc quản lý
đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối với
các loại đất khác.


7

* Giai đoạn từ năm 1988 - 1993
Ngày 29/12/1987, Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm đưa công
tác quản lý đất đai vào nề nếp. Luật Đất đai 1987 khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu

nhiệm của từng cơ quan;


Hai là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung có nhiều đổi mới nhất
trong Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003, cụ thể bao gồm: (a) Quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất cấp xã được tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cấp huyện; (b) Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm; (c) Việc lấy ý
kiến người dân về quy hoạch sử dụng đất được quan tâm đặc biệt với những quy
định cụ thể; (d) Đã chuyển một bước từ phương pháp luận quy hoạch theo tổng diện
tích loại đất sang phương pháp luận quy hoạch theo phân vùng sử dụng đất; (đ) Xác
định được vị trí của quy hoạch sử dụng đất trong mối quan hệ với các loại quy
hoạch khác nhằm khắc phục tình trạng quy hoạch cõng quy hoạch, hoặc quy hoạch
chống quy hoạch; (e) Quy định cụ thể về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất các cấp hành chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh; (g)
Có quy định chính thức về giải pháp xử lý "quy hoạch treo";
Ba là, cơ chế Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể hơn và tiến bộ hơn.
Hiến pháp năm 2013 đã quy định về tiêu chí "Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá
nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" (Khoản 3
Điều 54). Tiêu chí chung về phạm vi áp dụng vì lợi ích quốc gia, công cộng là đổi
mới quan trọng nhất. So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã loại hai nhóm
dự án ra khỏi danh sách được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất gồm các dự án
có vốn được đầu tư lớn thuộc nhóm A và các dự án có 100% vốn đầu tư trực tiếp từ
nước ngoài (FDI). Luật Đất đai 2013 đưa ra nguyên tắc thực hiện thu hồi đất theo
quy hoạch là chủ yếu, để từ đó có đất sạch thực hiện đấu giá đất, hạn chế việc áp
dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án để giao đất cho nhà đầu tư đã được chỉ định
nhằm loại bỏ nguy cơ tham nhũng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
Bốn là, luật hóa nhiều quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nghị
định số 69/2009/NĐ-CP thành các quy định của Luật;
Năm là, thuật ngữ "Nhà nước giao đất" chỉ áp dụng đối với đất được sử dụng

quy định về GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất; thông tư số
24/2014/TT-BTNMT quy định về HSĐC…
1.1.1.2. Cơ sở lý luận
“Bất cứ lao động xã hội hay lao động chung nào mà tiến hành trên quy mô
khá lớn đều yêu cầu phải có sự chỉ đạo, điều hòa những hoạt động cá nhân… Một


nhạc sĩ độc tấu thì tự điều khiển lấy mình nhưng một dàn nhạc thì cần phải có nhạc
trưởng” (Nguyễn Minh Khải, Bùi Ngọc Quỵnh, 2013).
Ngay từ bài học đầu tiên chúng ta đã được học “Việt Nam có rừng vàng biển
bạc”, theo đó tài nguyên thiên nhiên nước ta rất phong phú và đa dạng. Chính vì
những quan điểm đó đã khiến cho việc khai thác, sử dụng tài nguyên thiên nhiên rơi
vào tình trạng đáng báo động, trong đó có nguồn tài nguyên đất đai cũng đang rơi
vào tình trạng bị khai thác, sử dụng một cách lãng phí, kém hiệu quả và nảy sinh
nhiều tiêu cực, phức tạp, ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội và khối đại đoàn kết dân
tộc. Do đó, vấn đề đặt ra là công tác QLĐĐ phải đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, thực tế đất đai lại là
nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian.
Cùng với thời gian, giá trị sử dụng của đất có chiều hướng tăng hay giảm điều đó
phụ thuộc vào con người triển khai sử dụng như thế nào.
Trong những năm gần đây, dân số tăng nhanh cùng với việc Việt Nam đang
tiến hành công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung
quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước, đặc biệt
là việc gia nhập WTO. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh
mẽ, đồng thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử
dụng đất sao cho hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở lên phức tạp. Nhu
cầu sử dụng đất vào các mục đích sử dụng là rất lớn trong khi tổng quỹ đất sử dụng
là có hạn, chỉ có thể chuyển mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác dẫn
tới nhiều biến động, khó quản lý và phát sinh nhiều mâu thuẫn tranh chấp, đòi hỏi
công tác QLĐĐ phải chặt chẽ, đồng bộ, đảm bảo cho sự phát triển của nền kinh tế xã hội.

* Vai trò đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản và xã hội
- Là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản, để họ có thể yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai
một cách hợp lý và hiệu quả;
- Là cơ sở cho việc thực hiện các quyền: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,
cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách
thuận tiện;


- Là cơ sở để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các nghĩa vụ
đối với Nhà nước, như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử
dụng đất…;
- Giảm các tranh chấp về đất đai.
* Vai trò đối với các đối tượng khác
- Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCNQSDĐ, lập
và quản lý HSĐC, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho cá
nhân, tổ chức…, nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội;
- Giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và minh bạch;
- GCNQSDĐ, tài sản gắn liền với đất là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín
dụng ra quyết định cho vay vốn đối với người sử dụng đất thông qua hoạt động thế
chấp quyền sử dụng đất, là căn cứ để xác nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất đối
với các doanh nghiệp, công ty cổ phần;
- Cung cấp các thông tin chính xác về thửa đất cho cá nhân, tổ chức khi tham
gia mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản.
Với những lợi ích trên cho thấy công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC
là không thể thiếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất va lập hồ sơ địa chính
Để đảm bảo tính chặt chẽ, có cơ sở pháp lý cho việc thực hiện công tác
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC thì hệ thống văn bản pháp luật về công tác này