ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––

VŨ MẠNH HÙNG
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------

VŨ MẠNH HÙNG
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8. 85. 01. 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ QUÝ

Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy
giáo, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 5 năm 2019
Tác giả luận văn

Vũ Mạnh Hùng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC HÌNH VÀ BẢNG ..................................................................... vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 4

2.3.5. Đề xuất một số giải pháp....................................................................... 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 31
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 31
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 31
2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường ............................................... 34
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................. 35
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Uông Bí ...................... 36
3.1.1. Vị trí địa lý ............................................................................................ 36
3.1.2. Điều kiện tự nhiên của thành phố Uông Bí ........................................... 37
3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng........................................... 44
3.2. Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn
2017 - 2018...................................................................................................... 49
3.3. Thực trạng giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Uông Bí .............. 55
3.3.1. Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước ......................... 55
3.3.2. Giá đất ở theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh .......................... 56

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


v
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
thành phố Uông Bí .......................................................................................... 58
3.4.1. Ảnh hưởng của yếu tố loại đường phố đến giá đất ở ............................ 58
3.4.2. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở............................................. 64
3.4.3. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất ở.................................... 65
3.4.4. Ảnh hưởng của yếu tố chiều rộng mặt tiền, hình thể, diện tích của
lô đất đến giá đất ở .......................................................................................... 67

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

KT

: Kinh tế

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TN

: Tự nhiên

TP

: Thành phố

UBND

: Uỷ ban nhân dân


Bảng 3.12: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở của lô đất có
hình thể tốt ..................................................................................... 68
Bảng 3.13: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở của lô đất có
hình thể xấu ................................................................................... 68
Bảng 3.14: So sánh ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở giữa
2 nhóm ........................................................................................... 68

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất
đai là tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm
năng của sự sống, trên cơ sở đó loài người mới hình thành và phát triển.
Đất đai là một sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài
người, là tài nguyên không thể thay thế, cố định về vị trí và giới hạn về
diện tích, không tự tăng lên cũng không tự mất đi. Đất đai là một loại hàng
hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai
thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc
tính giá trị sử dụng.
Trong quá trình CNH - HĐH đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản
xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị
ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế
hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi
việc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định
giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới.

giải tỏa, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài
chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất
ở…Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một
trong nguyên nhân chủ yếu, đòi hỏi phải có một bảng giá đất thị trường phù
hợp. Như vậy, để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường
thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố
Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh là cần thiết.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu
một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2017 - 2018”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông
Bí từ đó đưa ra một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá
đất và quản lý thị trường quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


3
- Đánh giá thực trạng giá đất tại thành phố Uông Bí năm 2017-2018
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Uông Bí;
- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học:
+ Vận dụng kiến thức đã học vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học;
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn;

- Tính lâu bền
- Tính cá biệt
- Tính khu vực
- Các tính chất khác:
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
1.1.2.1. Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai.
Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch
đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian
nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có
liên quan trực tiếp đến gao dịch đất đai. Xây dựng và phát triển thị trường giao
dịch đất đai lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước
(Lưu Quốc Thái, 2005).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


5
1.1.2.2. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế
quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan
trọng trong nền kinh tế, cụ thể:
- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng đất đai có
hiệu quả.
- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng
kinh tế khi đầu tư vào bất động sản.
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính.
- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho
việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ

đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,
địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế
độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất,
địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận
bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư
bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có
các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ
cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu
suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá
biệt. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất
có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm
canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


7
về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn
địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa
đất đó.
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm

lợi nhuận.
Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất
ngân hàng.
1.1.3.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà
hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin
về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế
nhau cũng có giới hạn.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn



http://lrc.tnu.edu.vn


10
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
1.2.1.2. Định giá đất
a. Định giá tài sản
Theo GS. W. Sealrooke (Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh):
“Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo GS. Lim Lan Yuan (Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học
Quốc gia Singapore): “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính
giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác
định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả
các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của
thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều
khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có
một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết
định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong
nền kinh tế.
b. Định giá đất
Định gía đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại thời điểm xác định.
Đất đai là một tài sản. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng
giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai không

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Xét
về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho
thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử
dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


12
hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian
xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất. Sử
dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất
của định giá đất.
- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần. Tức là khi gia
tăng số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia
tăng theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm
đầu tư thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí
còn giảm đi. Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này. Để tìm ra điểm
ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu,
dự toán thu nhập, chi phí…
- Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cung
cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ
cung cầu. Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có
nhu cầu với nhau. Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi. Loại đất có
tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao.
- Nguyên tắc đóng góp
Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu

thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi
tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi
VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi
tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
1.2.3.3. Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
1.2.3.4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


14
đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi
phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
1.2.3.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng
giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây
gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành
(Nguồn: NĐ số 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ)

1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.4.1.Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có
tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức

nhuận. Lòng tin của nhà đầu tư được nâng cao kéo theo giá đất tăng lên và
ngược lại
- An ninh xã hội: thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn
sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng trả giá cao hơn.
- Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này ảnh hưởng
đột xuất đến giá đất
- Tiến trình đô thị hóa: tại các khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu
đông đúc thì giá đất tăng cao, tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị
hóa có tốc độ lớn thì giá đất tăng cao. Mặt khác đô thị hóa còn là nguyên nhân
kéo theo sự phát triển của sản xuất và các nhu cầu có liên quan tới đất đai.
- Yếu tố tâm lý: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương
Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường. Đặc biệt
trong lĩnh vực nhà đất, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị nhà đất.
Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn
nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn.
c. Yếu tố kinh tế
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


16
Theo đánh giá của các nhà định giá thì yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới giá
đất không rõ ràng như yếu tố xã hội. Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc
gia, các chỉ tiêu cần được xem xét để đánh giá ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế
bao gồm:
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập
quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành
mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhu