- NHỮNG VẤN ĐỀ BẤT CẬP TỒN TẠI VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ NGHỊ
NÂNG CAO CÔNG TÁC THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG
3.1. Nhận xét về công tác thực hiện quy trình thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng
ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh.
Dựa vào bảng 15-bảng Tổng hợp về các trường hợp thế chấp nêu trên, xin được rút
ra một số nhận xét như sau:
a. So với quy trình thế chấp BĐS của Nhà nước, nhìn chung Ngân hàng đã thực
hiên theo đúng quy định của Chính Phủ, các bước được tiến hành theo đúng trình tự thế
chấp do Ngân hàng Nhà nước đề ra, tuân thủ tốt theo đúng các Nghị định, Thông tư về giao
dịch đảm bảo có liên quan.
b. Về chất lượng từng bước trong quy trình thế chấp BĐS tại Ngân hàng thông qua
các trường hợp đã nghiên cứu tại phần 2.4.1, xin được có một số nhận xét:
• Bước 1: Thông tin khách hàng, phương án vay vốn xem xét khá rõ ràng, tuy nhiên
còn tùy từng đối tượng khách hàng:
- Đối với những khách hàng cũ, công tác điều tra thông tin chưa thật cẩn thận.
+ Bà Phạm Thị Thanh (TH2) hay Ông Nguyễn Văn Học (TH3) là khách hàng cũ
của Ngân hàng, phương thức tiến hành kiểm tra thông tin là qua loa, sơ sài, dựa vào những
hồ sơ cũ. Phương án vay vốn còn chưa cụ thể, mang tính hình thức, thể hiện sự chủ quan
của nhân viên giám định.
- Đối với những khách hàng mới, công tác điều tâ thông tin chính xác và cẩn thận
hơn :
+ Ông Nguyễn Quang Kiên (TH1) và Công ty TNHH Hưng Quảng (TH4) là những
khách hàng mới, cách thức điều tra chi tiết, rõ ràng hơn nhiều. Các thông tin về cá nhân, tổ
chức, thông tin về tài chính, phương án vay vốn, khả nảng trả nợ được Ngân hàng xem xét
khá rõ ràng, cụ thể, đảm bảo tính khách quan.
• Bước 2:
- Công tác giám định tính chất pháp lý chi tiết, rõ ràng, đủ các giấy tờ pháp lý.
- Việc mô tả đặc điểm tài sản, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường và khả
năng phát mại rõ ràng, đầy đủ.
- Công tác định giá thế chấp: đều áp dụng theo quy đinh dựa vào khung giá nhà
nước, giá thị trường và tổ định giá của Ngân hàng điều tra thực tế.

+ Tỉ lệ cho vay của Ngân hàng thường là 80%, mức cho vay tối đa thuộc dạng khá
cao so với các Ngân hàng khác, thể hiện những ưu đãi của Ngân hàng dành cho khách
hàng.
3.2. Những ưu điểm và nhược điểm của công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng
ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh.
Từ điều tra, tìm hiểu thực trạng về quy trình hoạt động giao dịch thế chấp BĐS tại
Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh, đề tài khóa luận tiến hành phân tích, đánh
giá một số mặt tích cực và những hạn chế bất cập như sau:
3.2.1. Những tính tích cực của công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi
nhánh Quảng Ninh.
- Ngày nay với kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ, việc tiếp nhận thế chấp BĐS
của Ngân hàng đã dễ dàng hơn nhiều. Số lượng khách hàng thế chấp BĐS đông và đa dạng
với nhiều mục đích khác nhau.
- Thủ tục thế chấp BĐS ở Ngân hàng đã đơn giản và nhanh gọn hơn thời gian trước,
đồng thời đảm bảo thực hiện theo đúng quy định của nhà nước.
- Thông tin pháp lý và những giấy tờ cần thiết về BĐS được Ngân hàng xem xét rất
kỹ lưỡng.
- Kết quả định giá BĐS cuối cùng của Ngân hàng phần lớn đã đáp ứng được nhu
cầu của khách hàng thế chấp.
- Về đội ngũ nhân viên của Ngân hàng: đạo đức nghề nghệp của nhân viên được
đánh giá cao, thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và của Ngân hàng đề ra. Thái độ
của nhân viên được đánh giá là thân thiện, khả năng tư vấn là khá tốt, tạo những ưu đãi tốt
nhất cho khách hàng,
3.2.2. Những bất cập, hạn chế trong công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng
ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh.
1. Trong quá trình Ngân hàng thực hiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất theo các văn bản pháp luật như Bộ luật dân sự, Luật nhà ở năm
2005…đã bộc lộ những bất cập, làm cản trở người sử dụng đất thực hiện việc thế chấp,
tiêu biểu là một số vấn đề sau:
a. Trong thế chấp quyền sử dụng đất.

quy định trực tiếp, rõ ràng về công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở,
Ngân hàng khó khăn khi quyết định có nhận thế chấp nhà ở hay không vì thông tin về tình
trạng pháp lý của nhà ở không đầy đủ và khó tiếp cận.
2. Trong khi thực hiện trực tiếp các bước trong quy trình thế chấp, ta có thể thấy
những bất cập còn tồn tai sau:
- Ngân hàng luôn tạo điều kiện dễ dàng cho khách hàng vay vốn nhằm tăng doanh
thu. tuy nhiên do có sự dễ dãi này mà việc xem xét kinh doanh, sử dụng vốn của khách
hàng Ngân hàng thường làm qua loa, đại khái, có thể dẫn tới những hậu quả đáng tiếc.
- Ngân hàng chưa có một phòng ban chuyên trách về định giá tài sản thế chấp mà
chỉ có một vài cán bộ thẩm định giá, mà trong khi đó vấn đề định giá thế chấp BĐS là rất
quan trọng và phức tạp.
- Nhân viên định giá BĐS nhiều khi định giá còn mang tính chủ quan, tương đối,
phương pháp định giá khi báo cáo còn sơ sài, thiếu chi tiết, mang tính lấy lệ.
- Một số các chi nhánh Ngân hàng việc xác đinh giá không theo quy định chuẩn nào
mà theo chỉ thị từ các lãnh đạo chi nhánh, có những chi nhãnh giá BĐS tính bằng ½ giá
nhà nước cộng với giá thị trường.
- Nhìn chung, phần lớn các BĐS được định giá chưa đúng với giá trị thực của nó (ở
đây là thấp hơn giá trị thực của nó).
- Trong những trường hơp cần nguồn vốn lớn cho những khách hàng là các tổ chức,
doanh nghiệp, Ngân hàng chưa phối hợp với các công ty thẩm định giá thế chấp BĐS,
khiến cho việc thẩm định giá thiếu chuyên nghiệp và sự chính xác.
- Công tác kiểm tra việc sử dụng vốn vay của khách hàng được ngân hàng tiến hành
rất đơn giản, lấy lệ.
3. Với những bất cập nêu trên, xin được nêu một số rủi ro mà Ngân hàng có thể gặp
phải trong công tác thực hiện thế chấp BĐS cho khách hàng
- Rủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát qui trình cấp tín dụng Các quy
chế cho vay đều yêu cầu khách hàng vay vốn phải có vốn đối ứng (thường khoảng 30%
tổng vốn đầu tư), tuy nhiên, không khó để lách quy định này nếu khách hàng tăng chi phí