MỘT SỐ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ HOẠT
ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ,XÂY MỚI VÀ SỬA CHỮA NHÀ Ở CỦA
NGÂN HÀNG
1.1 Khái niệm ngân hàng:
1.1.1 Khái niệm ngân hàng:
Tuỳ theo luật của mỗi quốc gia mà có những khái niệm khác nhau về ngân hàng.
Theo điều 20 Luật các TCTD Việt Nam (luật số 02/1997/ QH10) chỉ rõ: “Ngân hàng là
loại hình TCTD được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh
khác có liên quan”. Trong đó, TCTD là DN được thành lập theo quy định của Luật này và
các quy định khác của pháp luật để hoạt động kinh doanh tiền tệ, làm dịch vụ ngân hàng
với các nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để cấp tín dụng và thực hiện các dịch vụ
thanh toán.
Như vậy, có thể nói ngân hàng là một định chế tài chính trung gian quan trọng vào loại bậc
nhất trong nền kinh tế thị trường. Nhờ hệ thống định chế này mà các nguồn tiền nhàn rỗi sẽ
được huy động, tạo lập nguồn vốn tín dụng to lớn để có thể cho vay và phát triển kinh tế.
1.1.2 Các nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu của ngân hàng:
1.1.2.1 Nghiệp vụ về nguồn vốn:
- Vốn tự có: vốn tự có bao gồm vốn điều lệ, các quỹ dự trữ pháp định và một số
khoản nợ dài hạn theo quy định của Nhà nước. Vốn tự có của các Ngân hàng là rất ít so với
tổng nguồn vốn. Nguồn vốn tự có được sử dụng cho mọi mục đích, có thể lấy để dự trữ
pháp định, dự trữ kinh doanh, cho vay, đầu tư tài sản cố định…
- Vốn huy đông: là các khoản tiền của các chủ thể khác trong xã hội mà các Ngân
hàng được phép sử dụng với trách nhiệm hoàn trả đúng hạn cả gốc lẫn lãi.
Các loại vốn huy động của Ngân hàng bao gồm: nhận tiền gửi của cá nhân, tổ chức và các
tổ chức tín dụng khác; phát hành giấy tờ có giá; vay giữa các tổ chức tín dụng, vay của
Ngân hàng Nhà nước (NHNN), …
1.1.2.2 Nghiệp vụ sử dụng vốn:
- Nghiệp vụ ngân quỹ: Dự trữ bắt buộc tại NHNN và dự trữ tại quỹ ngân hàng nhằm
đáp ứng nhu cầu chi trả, chi tiêu, cho vay và đầu tư nhanh của ngân hàng.
- Nghiệp vụ cho vay: là khoản mục sinh lời chủ yếu của Ngân hàng. Mức độ sinh
lời cao vì vậy hàm chứa rủi ro cao.

Căn cứ theo mục đích sử dụng vốn vay:
- Cho vay đầu tư kinh doanh:có thể chia theo ngành, theo thành phần kinh tế hoặc
theo chủ thể.
+ Chia theo ngành kinh tế bao gồm: cho vay công nghiệp, nông nghiệp, thương mại
và dịch vụ…
+ Phân chia theo chủ thể: cá nhân, thể nhân và pháp nhân
+ Phân chia theo ngành kinh tế bao gồm: kinh tế nhà nước, quốc doanh và ngoài
quốc doanh.
- Cho vay tiêu dùng:
+ Cho vay tiêu dùng trực tiếp: là cho vay không qua trung gian nào mà chỉ có quan
hệ giữa người đi vay và người cho vay. Có hai hình thức chủ yếu là: cho vay tiêu dùng gắn
liền với một tài sản là phổ biến và cho vay tiêu dùng nhưng cho các nhu cầu chi tiêu
thường xuyên hoặc tiêu dùng có mục đích.
+ Cho vay tiêu dùng gián tiếp: thông thường qua các đơn vị bán trả góp.
Ví dụ như; công ty bán nhà, bán xe bán trả góp.
1.3 Hoạt động cho vay mua nhà,xây mới và sửa chữa nhà ở của ngân hàng:
1.3.1 Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở:
Cho vay mua nhà, xây nhà và sửa chửa nhà ở là lĩnh vực cho vay được thực hiện
trên cơ sở hợp đồng tín dụng, trong đó khách hàng sử dụng tiền vay để mua, xây mới, sửa
chửa nhà ở hoặc căn hộ nhằm mục đích sử dụng của khách hàng.
1.3.2 Sự cần thiết hoạt động cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở:
1.3.2.1 Đối với ngân hàng:
Hoạt động cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở là một hình thức cho vay tiêu
dùng góp phần làm đa dạng hoá hoạt động tín dụng, phân tán rủi ro và tăng thêm thu nhập.
Sản phẩm cho vay về nhà ở ra đời góp phần khuyến khích tiêu dùng trong xã hội. Nó góp
phần đáp ứng cho nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng, thông qua hoạt động hoạt
động cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở thì các ngân hàng có điều kiện thiết lập
mối quan hệ mật thiết với cá nhân cũng như các doanh nghiệp, tạo thuận lợi mở rộng thị
phần, phát triển dịch vụ ngân hàng và khả năng huy động vốn, tiền gửi dân cư.
1.3.3.2 Đối với khách hàng:

khó thu hồi được nợ. Do đó ngân hàng thường yêu cầu lãi suất cao và yêu cầu cá nhân vay
phải mua bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm tài sản đã mua,…
- Tư cách, phẩm chất của người vay rất khó xác định, chủ yếu dựa vào kinh nghiệm,
đánh giá, cảm nhận của cán bộ tín dụng. Đây là nhân tố quan trọng quyết định sự hoàn trả
của khoản vay.
1.3.4 Nguyên tắc cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở:
- Vốn vay phải có mục đích, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả
Khách hàng vay vốn phải sử dụng đúng mục đích như đã cam kết trong hợp đồng
vay vốn và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những hành vi sai trái trong quá trình
sử dụng vốn.
- Vốn vay phải được hoàn trả đủ cả gốc và lãi theo đúng thời hạn cam kết
Nguyên tắc này định ra nhằm đảm bảo cho các ngân hàng hoạt động một cách bình
thường. Mặt khác nguồn vốn cho vay chủ yếu là nguồn vốn huy động nên ngân hàng phải
quản lý và sử dụng sao cho vừa đảm bảo an toàn vừa mang lại lợi ích cho ngân hàng. Đó là
khoản tiền ngân hàng tạm thời quản lý và sử dụng, khi khách hàng cần rút ngân hàng có nghĩa
vụ đáp ứng ngay. Nếu khoản tín dụng không được hoàn trả đúng hạn thì sẽ ảnh hưởng đến khả
năng hoàn trả cũng như uy tín của ngân hàng.
- Vốn vay phải có bảo đảm
Thông thường các khoản cho vay mua nhà đất thường khá lớn, và mang tính rủi ro
cao bên cạnh những lợi ích có được. Vì vậy để đảm bảo chắc chắn đối với khoản mục cho
vay thì ngân hàng yêu cầu khách hàng thực hiện nguyên tắc này. Có nhiều hình thức bảo
đảm khác nhau như: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh,..
1.3.5 Phân loại cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở:
1.3.5.1 Theo mục đích vay: bao gồm
- Mua nhà: là hình thức cho vay tài trợ mục đích mua nhà và nền nhà.
- Xây nhà : là hình thức cho vay nhằm tài trợ cho việc xây mới nhà.
- Sửa chữa nhà: là hình thức cho vay nhằm tài trợ cho việc sửa chữa, nâng cấp,.. nhà.
1.3.5.2 Theo thời hạn vay:
Thời hạn tín dụng là khoảng thời gian kể từ khi vốn vay được giải ngân lần đầu tiên đến
khi nợ gốc được hoàn trả lần cuối cùng. Thường chia thành ba loại: